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1、,S（优势）：,S1、毗邻市民中心，分享市政六大配套 S2、昭示效果及交通状况均良好 S3、北区写字楼的用地有限，属不可再 生资源 S4、部分产品和配置指标领先于业界 S5、发展商在建筑方面的强势品牌,W（劣势）：,W1、与安联大厦隔街对望，正南向视 野受遮挡情况严重 W2、该区域目前商务氛围相对于南区 而言尚显不足且短期内无法形成 有效规模,SWOT分析,最重要的价值：地段,说中心区分享度太大 说中心北区也要个别分享 说市民中心也有安联、新世界,难以引起关注,能够独享的价值：,最实际，可以影响购买决定，但不能决定关注程度。,可能的定位策略方向：, 提高地段价值的唯一性 铲除对手？回避销售期？
2、建立唯一的联系（天桥、通道？） 提升产品价值能引起的关注度 建立标准？整合资源？结合品质？和地段价值的融合？,地段优势不能独享，靠地段引起的关注也同样不能独享 所以，当安联引起关注时，我们同样能分享关注，反之即然。 产品价值不能有效引起关注，但在同样的地段关注程度下它能影响购买决定。,思考：,战略总纲,形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点； 区位优势是基础，北区的价值需要更深一步的挖掘和表达； 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果。,整体营销策略,3楼,15楼,30楼,40楼,高端客户,中端客户,实惠客户区,1000平方米左右以及以上，和市场最高端项目
3、如国商等争夺客户，在个案服务以及产品优势方面建立差异。,500-800平方米，针对性推广，推崇行政和文化方面的优势和正统商务的结合，和安联创造差异化，分享客户。,300-500平方米，通过现场的昭示和引导就可以吸引他们的关注，底层较低的价位也能被接受。,不同层面的客户主要不同的营销方式，尤其是针对中上层面的客户。,区位价值,营销差异化,形象兴奋点,实施（Implementation ）,总攻略,形象表达,全面拔高,展示,推广,售 楼 处,样 板 房,工 程 展 示,现 场 包 装,物 业 命 名,VI 系 统,平 面 表 达,媒 体,活 动,内 部,广 场,通 道,功 能,品 质,远 / 条
4、幅 灯 字,中 / 针 对 安 联,近 / 展 板 导 示,服 务,形象（Image）,纯正的，商务的，开阔的，尊贵的，有品质的,命名,Lord lC:d n. 封建领主, 统治者, 宗上帝 vi. 贵族化，霸道 vt. 使成贵族,LORD TOWER 中文音译名：诺德中心,命名原则：1.差异化；2.上口易读；3.国际化,如何将产品力提升为销售力？,我们需要一个纲领来统领所有的建筑卖点； 我们需要一个高度来提升细节带来的沉闷感觉； 我们需要一个口号来引起客户的共鸣和激情；,技术含量客户关注点,技术和客户价值的结合,我们来看项目的卖点可以这样来理解： 经典的平面安排； 面积选择和产权划分的便利，
5、资金成本的降低 实际使用的划分，设计成本的降低 层高优势； 空间的增加，实际空间单位成本的降低 网络地板； 免除天地线；装修成本的降低 后续装修改变易于迁移；后续营运成本的降低 完全分户计量空调； 空调费用，直接经济成本的降低 光纤到户； 速度和容量的优势，信息使用成本的降低 ,形象定位表达,深圳写字楼商务空间发展到今天，概念的炒作和新奇的表现成为营销的主体。客户也被眼花缭乱的概念所迷惑，然而他们是否清楚他们为每一个平方米面积所付出的金钱究竟是在为什么买单？是大量的宣传推广费用？是那些看起来令人心动的外部装饰？而真正付出代价购买，在日后的整整50年时间里要使用的面积和空间，它到底又蕴藏着怎样的
6、价值？,What are you paying for?,价格和价值，永恒的话题。,Pay for what you want to use。,只为您要使用的东西买单。,面积 多样组合面积 实际使用 合理布局,空间 4.2米层高 浅进深 低密度,速度 高速名牌电梯 科学配置,信息 光纤到户 网络地板,品质 中铁建工品牌 国际知名物管,For business only 商务，就是商务,面积 多样组合面积 实际使用 合理布局,空间 4.2米层高 浅进深 低密度,速度 高速名牌电梯 科学配置,信息 光纤到户 网络地板,品质 中铁建工品牌 国际知名物管,In Lord tower you are t
7、he lord 在这里，你才是领导者,面积 多样组合面积 实际使用 合理布局,空间 4.2米层高 浅进深 低密度,速度 高速名牌电梯 科学配置,信息 光纤到户 网络地板,品质 中铁建工品牌 国际知名物管,写字楼本质价值剖析,Space空间 品质Quality Utilization实用 智能Automation Reliability可靠 优雅Elegancy,Lordsquare 法则,不仅仅是外观not for eyes only,弧形的外形设计并不是仅仅为了美观，这优雅的 弧度是现代智能超高写字楼在为降低电波干扰作出的 调整，同时也能解决在广东地区比较重要的气流问题。 Pay for w
8、hat you want to use。,LORD TOWER总攻略,形象表达,全面拔高,展示,推广,工 程 展 示,物 业 命 名,VI 系 统,平 面 表 达,媒 体,活 动,服 务,户外广告：,使用目的：项目形象推广展示,选址原则：深南路沿线和滨河路沿线在项目的方圆3公里辐射范围内。 选址建议： 1.深南路与新洲路交汇处，可以有效的展示给南北走向和东西走向的人流。 2.滨河路与金田路交汇处，可以有效展示给滨河路的人流，特别是往深高球场方向的港澳客户。 另：在深圳和香港机场寻找合适的 位置做形象的推广。,广告牌,楼体条幅：,东、西面: 以形象展示为主，并制作灯光字。 南面: 与安联隔街对望
9、,昭示性太弱，应以形象墙为主要展示手段。 北面: 在西面地块正式施工前尚有一定的昭示性，但车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示面。,放弃条幅,西面条幅,安联将在9月开盘，我们9月开始认购，打出以上条幅，主要以形象推广为主，同时发布接受登记的信息，分流安联的客户。,主打内部认购，发布销售信息。,东面条幅,该面为安联的重点宣传面，并已作灯光字，主打楼名、活体建筑。发布卖点信息。,主打形象卖点，可以用英文条幅来树立我们大厦的国际化形象。,西南面围墙示例,西面为项目售楼处展示面，围墙需要往后退，以便修建小广场及设置停车区。（绿色区域）,南面墙体设置10米高度的喷绘展板充分吸引关注。（红色区域）,西
10、面围墙,现有的围墙向后至楼体处，树立高达5m的形象墙，该围墙的主要展示本大厦与市民中心的位置关系，体现项目的地理优越性，同时表达出本大厦的纯正商务血统。,备注：该形象墙应为中英文对照。,南面围墙,在现有围墙的基础上加建高达7m的形象墙。该墙为本大厦的主要形象墙，主要目的在于分享安联的客户，同时，展示本大厦的突出卖点，如网络地板、4.2m层高等。,諾德中心售樓処,体验真正的商务，请再多走一步,網絡地板,4.2m層高,更靈活的組合,.,更多的資訊,更大的空間,多種面積劃分,.,备注：该形象墙应为中英文对照。,LORD TOWER总攻略,形象表达,全面拔高,展示,推广,工 程 展 示,物 业 命 名,VI 系 统,平 面 表 达,媒 体,活 动,服 务,前广场,侧广场,围墙主要展示面 （2004.92005.3）,围墙次要展示面 （2004.92005.9）,停车区,车流,人车分流点,北 面 车 流,西面及南面车流,东面车流,保安亭,