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1、我们有一个目标,写在前面,超越周边，实现项目价值最大化,我们对地块周边的印象,如何实现？ 我们需要从地块实际情况开始,突破的方向,差异化战略,明晰三点,目标在高处，我们需要有明确的路线走向，而不是空喊口号 差异化策略必然导致不同的开发思路，对开发成本控制会有一些变化，但可以参考原开发成本测算而相应调整 营销策略必须是切实可行而且符合实际市场情况的,如何利用差异化战略去实现我们期望的目标？,差异化策略,达成目标,策略化的一场商业竞争,知己知彼，整合资源,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,睢宁宏观,睢宁全
2、县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区，人口132万，县城人口近20万。 睢宁县地处于宿迁东侧，距离宿迁市约30公里，离徐州约80公里，徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内 ，在航空、高速和铁路交通上都有一定的优势,睢宁的经济以轻工业为主，特别是以纺织、板材加工、农副产品加工、轻化工和机械制造 这几大项为主，小型民营体和个体户较多，整体上经济实力还比较落后。 睢宁周边乡镇比较富裕的有最近的梁集镇，稍远些的沙集镇和李集镇等,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,睢宁房地产市
3、场现状,在走访的过程中，我们对睢宁的房地产市场有了一个大致的了解： 睢宁房地产开发量在县级的城市中，开发量属于较大的类型 睢宁商品房的价格水平在北方县级城市中算好的，从1800到3000之间不等 睢宁商品房开发品质上和类型上都处于起步阶段 从汽车站到城区的一段路途中，商品房价格逐步提升，目前在售楼盘所剩房源不多，多数为6层房源 地块位置目前只有牡丹园在开发中，预计12月中旬开盘，当地人对地块位置的心理价位在2200元每平米左右 城区最贵的区域在城东北片区，代表楼盘为天和御景，均价接近3000，其他区域均价在2600左右,接下来我们需要了解一下其他项目的情况,地块位置及周边情况图,其他项目一览表
4、,细看楼盘上海花园,位置：位于地块东侧约1公里左右 价格：均价接近2000元 建筑类型：多层 建筑风格：现代型 销售情况：现在可售房源较少，主要是6层，不加阁楼1850元，成熟生活小区 整体点评：这个靠近汽车站的小区，品质一般，外立面和建筑风格都采取了睢宁主流风格，没有特色,细看楼盘环岛阳光花园,位置：位于地块东侧约1公里左右 价格：均价1900元左右 建筑类型：多层 建筑风格：现代型 销售情况：基本无房源可售 整体点评：一个普通的低档小区，外立面和里面涂料看上去都很一般,细看楼盘天华小区,位置：位于地块东侧800米左右 价格：均价1900元左右 建筑类型：多层 建筑风格：现代型 销售情况：只
5、剩余少量6层房源 整体点评：较低档次的小楼盘，外形有点类似上海花园,细看楼盘牡丹园,位置：位于地块西侧 价格：12月中旬开盘，价格预计在2500元左右 建筑类型：多层 建筑风格：现代型 销售情况：未开盘 整体点评：地块周边最近的楼盘，这家开发商在地块周边已经开发了一些项目，如地块对面的海棠园，开发路线看上去依旧保持普通住宅开发原则，项目虽然大一些，但没有特色,细看楼盘华宁、弘基,位置：这两个小区已经处于城区，位于城东南片区 价格：未开盘，估计开盘均价在2500左右 建筑类型：多层、小高层 建筑风格：现代型 销售情况：未开盘 整体点评：普通住宅小区开发，没有特色,细看楼盘九洲花园,位置：处于城区
6、东南片区 价格：均价2600元左右 建筑类型：多层、小高层 建筑风格：现代型 整体点评：九州花园这个小区的宣传广告让我们有眼前一亮的感觉，它采取纯花园广场式景观的园艺推广，加上可圈可点的外立面设计，应该说这个楼盘在设计和品位上比其他楼盘都有一定的提升。,细看楼盘紫金花城,位置：处于城区东北片区，属于高价区 价格：均价2700元左右 建筑类型：多层、小高层 建筑风格：现代型 整体点评：紫金花城的售楼部已经有一些上档次的感觉，他们的销售控制也相当的谨慎，一次推出的房源一般都只有一栋到两栋左右，销售情况良好。,东 城 河,地 块,汽车站,紫金花城,东升路,元府中路,天虹大道,细看楼盘天和御景,位置：
7、处于城区东北片区，属于高价区 价格：均价3000元左右 建筑类型：多层、小高层 建筑风格：现代型 整体点评：天和御景目前是睢宁最高价的楼盘，这个楼盘不管从售楼处还是起围墙广告来看，都具有着浓重的营销艺术手段在里面，销售接待水平也比专业。,东 城 河,地 块,汽车站,天和御景,东升路,元府中路,天虹大道,小结,通过以上分析，我们对地块周边的一些情况已经了解，接下来，我们就需要对地块自身的一些情况也做一定的了解和分析,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,地块情况,一、地块位置 我们地块位处于睢宁东侧，离睢宁
8、县城约有2公里路程 二、地块四至 地块北临东升路，南面为民宅，西面紧靠正在开发小区牡丹园，东侧为其他住宅,地块,东升街,民宅区域,其他住宅,牡丹园开发,地块周边照片及说明,地块位置上还没拆迁的建筑,地块西侧的牡丹园围墙广告,地块大门出口的东升街，整体上商业氛围还可以,地块北侧的成熟社区海棠园,从以上的一些情况中，我们地块到底有着一些怎样的优劣势呢？,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,项目优劣势分析,在利用差异化策略来得出营销思路之前，我们还需要了解作为我们地块的本身条件，可能吸引到的消费群体是哪些？,
9、知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,项目定位,产品建议,消费群定位,通过周边竞争项目分析和地块SWOT分析，我们初步可以得出我们地块开发出来可能存在的消费群体是 地块周边需要改善生活条件的消费群 地块周边较为富裕的人群 附近乡镇需要进城购房的人群 一些刚性购房人群，如结婚用房等,在此之前，我们已经了解过的内容有： 睢宁概况 睢宁房地产市场情况 竞争项目情况 地块本身情况及优劣势分析 地块开发后可能的消费群是谁 接下来，就可以利用以上资源来探讨我们的营销思路了,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情
10、况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,我们需要什么可能,从一开始，我们就把目标定在促使项目价值最大化上,找出促使我们项目价值最大化的可能性,利用差异化策略,需要明确,需要明确,产品开发 的可能性,营销策略 的可能性,产品开发的可能性,营销策略的可能性,可能性的选择,通过可能性分析，我们接下来的路线变得比较明确， 那就是,通过补充策略来进行差异化开发 通过营销控制来创造价值,明白了可能性，接下来就可以对我们产品开发做出一些建议了,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,产品开发风格建
11、议,从补充策略的角度去考虑差异化产品开发，我们首先 可以考虑的是市场上有什么？,而通过我们前面对市场调查来看，发现地块周边一带开发的 楼盘几乎都是现代风格楼盘，即便是即将开发的牡丹园，也 没有逃脱现代风格建筑的范畴,所以，我们开发的方向就比较多了，比如,地中海建筑风格 巴洛克建筑风格 哥特式建筑风格 中国古典建筑风格 欧式风情建筑风格,建筑风格选择,我们推荐选择的建筑风格是：欧式风情建筑 理由：欧式建筑目前是国内除现代型建筑风格之外最为成熟的建筑风格之一，这种建筑风格也最容易为消费者接受,元素参考,欧式风格建筑,不需要花大成本建成完全的欧式建筑，只要在外形上稍微调整一下，做出一些欧式的感觉，比
12、如窗户顶端的弧形顶，一些欧式立柱的存在，就可以了，换句话说，我们做成简欧式风格小区就行，我们要突出的是我们与众不同。,园林开发建议,放一些有文化气息的和历史底蕴的欧洲雕像在小区里，同时在雕像前放置雕像说明牌，用浓浓的高端文化气息来提升小区的品位和档次，让人在进入小区就有高人一等的感觉。,户型建议,在户型开发的选择上，有几点是我们需要考虑的，第一是通过我们走访，发现100平米左右的两房和三房市场接受度较高，第二是当地人较为喜欢全明通透的规则房型，考虑我们期望达到价值最大化的目标，我们建议开发的房型是：,80平米左右的两房和100左右的三房为主（压缩总价） 卧室尽量南向 房型尽量工整规则,通过以上
13、分析，我们可以给项目作出一个市场定位,知彼,知己,营销思路,方 案 导 航,睢宁宏观,市场情况,地块情况,项目优劣势分析,消费群定位,可能性分析,产品建议,项目定位,项目定位,典雅欧风 睢宁贵族的私属领地,价格的定位与支持,2800元均价,牡丹园的开盘价是 我们最好的支撑点,营销控制能创造的价值 比周边最高高10%左右,不高于城区最高价,牡丹园12月开盘价预计 在2500左右,城区最高均价2980元,我们有营销控制操作 楼盘的经验,什么人愿意拿出比周边要高10%的价格购买我们的产品？,我们的产品必须赋予消费群值得购买的理由,当人们走进我们小区的大门之时，就有高人一等的感觉之时， 身份地位得以体现,我们通过差异化产品开发和营销控制所需要达到的感觉,客户 源的 支持,我们的开盘时间,成功案例,兴鸿一品,了解集韵,来自上海，立足本地 公司化运作，快速反应机制,宿迁众多楼盘的操盘经验 了解宿迁市场，了解宿迁客户，大 量的客户资源,集韵独创案场操作预警机制 时刻预警案场操作是否处于良性状态,集韵高效培训机制 受众多开发商好评的培训机制，快 速培养优秀销售员的最佳课程,谢谢观看,集韵房产营销机构,Tel:86-527-84395502 Fax:86-527-84395501 Add:发展大道70号中山 水天大酒店9楼,