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1、,大连酒店公寓市场报告,一、政策回顾,1、近期政策回顾,一、政策回顾,1、近期政策对市场影响,总的来说，本年度内适度放松的房产政策方向不会改变，对市场的推动将持续作用。,二、房地产市场发展,大连近年来房地产投资额平均增幅在21.7%，05年开始进入快速发展时期，08年房产市场受到金融风暴影响，房产投资受到抑制，但相比07年仍有增长。 与全国其他同类城市相比，大连的2007 年房地产投资额仅次于杭州和南京，但明显高于其他沿海城市。,房地产市场进入快速发展期,二、房地产市场发展,供不应求的局面仍然存在,大连近年施工竣工面积,近几年来大连市房地产市场发展加快，新开工面积明显放大，根据房地产开发周期规
2、律，一般从开工到竣工销售的时间在 .5-2.5 年之间，因此我们预测大连在 2008-2010 年三年间商品房将出现集中供应状况。 近几年大连年均商品房竣工量仅在 480 万平方米左右，处于明显较低水平。 相对于大连市的人口数量，可以看出近几年大连市的商品房供应明显不足，市场刚性需求依然存在。,三、住宅市场发展,供求供不应求矛盾仍然存在，但已逐渐有改善,大连近年来住宅成交量增涨迅速，07年达到784万平方米，同比增涨近40%，08年受宏观经济面影响，楼市成交下滑。 从供应来看，住宅竣工面积在07年之前始终保持500万平方米上下，08年供应量猛增，供求矛盾有望得以缓和。,三、住宅市场发展,供求0
3、9年住宅市场回暖，需求再次放量,08年受金融风暴影响，房地产市场受挫，成交陷入低弥。 09年宏观经济逐渐走出谷底，扶植楼市的相关政策陆续出台，购房信心回归，前期积累的刚性需求得以释放，使得09年住宅成交明显放量，供求比重回1以下。 目前市场成交仍以刚性需求、动迁需求为主，投资性需求也逐渐开始入市 。,三、住宅市场发展,价格住宅价格进入加速增长期,平均增涨21%,从05年开始大连住宅价格进入高速增长期，年平均增幅达到21% 08年虽然房产市场受到打击，成交明显回落，但价格仍然保持了17%的增涨速度,三、住宅市场发展,价格短期内企稳回升，09年直上7000元/平方米大关,08年市场观望气氛浓厚，0
4、8年下半年至09年上半年住宅价格出现明显回落 09年开始由于销售量逐步回升，开发商信心恢复，市场上优惠措施开始减少，部分项目出现试探性涨价，住宅价格在年中出现回升趋势。截止8月，住宅成交价格达到7333元/平方米，较年初上涨5%。,三、住宅市场发展,客户需求外地人购房占据1/4,目前大连住宅市场中外地购房者占据1/4席位，在一些高档住宅项目 中甚至可以达到6成以上。 这些外地购房者中又以东北客户为主力，他们选择在大连置业主要出于三个目的： 1、看中大连的地理环境，自住购房，用于休闲、养老、收藏 2、看重大连房产市场发展空间，作为投资 3、外来人口留连，满足居住需求,外地人在大连置业一般走两个极
5、端，一部分会选择市中心区域的精品楼盘，以及星海湾一带的豪宅；另一部分会选择总房款在4050万左右的普通住宅。,三、住宅市场发展,客户需求改善型及动迁需求为主,大连市改善型需求占主导地位，经济的发展、生活水平的不断提高，使人们对居住条件的要求越来越高，越来越多的人希望通过购买商品房改善居住条件或生活环境，累计占总体的 47% 伴随着“五个一”工程的全面启动，09年将是大连进入城市改造、快速发展的重要一年 ，初步估计中心四区的拆迁面积就达到50万平方米，且大部分动迁无法进行回迁安置，货币化补贴比例往年明显增加，动迁需求占25% 其次婚房、落户等刚性需求占总体的 22% 投资型需求仅占总体的 5%左
6、右,三、住宅市场发展,客户需求中小户型受到亲睐,刚性需求较为旺盛，导致了过渡性客户比较青睐 60-80 平方米的中小户型，而改善型客户的需求多集中在 120-150 平方米，150 平方米以上的大户型由于总价较高而需求程度较低。,四、宏观市场总结,宏观政策,市场供求,09年以来维持温和的扶植楼市政策 开发商资金得以缓解，楼市信心回升,客户需求,09年市场回暖，成交放量，价格走高，重上7000元/平方米高位,楼市回暖大局已定,外地购房需求占据1/4，豪宅及小户型投资产品受其欢迎，本地需求中已改善和动迁需求为主,二、酒店公寓市场,1、产品类型,可售型酒店公寓,出租型服务公寓,小户型公寓,酒店公寓,
7、房型面积在30-100平方米左右，多为精装修，无酒店式服务，不反租,房型面积在30-70平方米左右，精装修，有家具配置，提供酒店式服务，部分项目提供反租,与酒店类似，但以长租客户为主要服务对象，不对外出售，酒店式经营管理,代表项目：泛华领城，杰特公寓等,代表项目：港湾一号,代表项目：香格里拉酒店公寓，大连盛捷港湾服务公寓等,二、酒店公寓市场,目前大连的酒店式公寓主要集中在两大板块，即：中山区CBD板块及星海湾板块。,2、分布在2大板块,中山区板块,星海湾板块,二、酒店公寓市场,3、价格结构,大连酒店公寓目前售价以12000元/平方米作为底价，15000元/平方米以下的项目基本都为小户型公寓，无
8、酒店式服务。 部分综合性项目，引入五星级酒店作为其公寓卖点，价格也可以抬升至15000元/平方米以上，如星海大观，裕景等。 锦华银座是一个带有租约或提供回租的酒店公寓项目，以其良好的投资汇报赢得市场认可，售价可达20000元/平方米以上。,二、酒店公寓市场,4、产品特征,主力户型面积集中在40-90平方米，锦华银座项目层高达到5米，购买单层面积可作为复式使用。 均为精装修项目，部分项目配置有家具,二、酒店公寓市场,5、客户结构,大连市购买酒店式公寓的客户来源主要以外地客户为主，并且有 80%客户带有投资目的。,二、酒店公寓市场,6、板块详解中山区板块,在售楼盘,即将上市,租赁项目或已售完项目,
9、传统CBD，现代商圈及客运中心，酒店公寓市场发展完善 中山区以人民路为主轴辐射范围的区域是大连传统CBD区域，汇集了大量高档写字楼及大量外企，高级白领及外籍人士集中，商务氛围浓厚。 此外中山区的青泥洼桥区域目前是大连市最为繁华的商业中心，同时铁路客运中心也位于这一区域，人流量大，为酒店式公寓提供了充足的客源保障，因而这一板块中的酒店式公寓市场发展相对完善，目前大连大部分酒店公寓项目都聚集在这一板块之中，市场发展完善，供应量较大。,6、板块详解中山区板块,中山区板块在售项目集中，目前市场供应总量在1650户左右,市场供应量大,中山区目前有8个酒店式公寓项目在售，市场供应量较大，供应总量在1650户，约13万平方米。,产品由低端向高端发展,目前在售60%的项目为酒店式公寓中的初级产品，即小户型公寓，面积在24-100平方米不等，不提供酒店服务，产品档次不高。但近年来一批定位较高的项目陆续涌现，如大连中心裕景，还出现了由酒店公司统一经营管理的投资型产品，如港湾壹号、锦华银座等。,售价出现两个梯队,目前酒店式公寓项目价格根据产品不同呈现两个梯队，低端小户型公寓价格在12000-14000元/平方米不等，提供酒店式服务或者包租项目价格在15000-21000元/平方米。,中山区板块在售酒店公寓项目汇总,