大亚湾市场调查报告.ppt

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1、大亚湾市场调查报告 2013年9月29日, 宏观市场 大亚湾楼市 区域重点在售项目,宏观市场,大亚湾印象,世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极,众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高,优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞,人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起,大亚湾规划定位： 以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市,宏观市场分析,第1页,大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势，当地产业人群具备强

2、悍的综合消费能力和房产消费能力,大亚湾宏观经济发展,宏观市场分析,2012年大亚湾全区生产总值实现440.8亿元，增长10.5%，经济继续保持平稳较快发展。 2012年全区工业总产值1660.5亿元，增长11.7%，支柱产业石化产业产值1316亿元，增长17.4%。 固定资产投资方面，2012年实现146.5亿元，增长21.6%；其中工业投资完成67.2亿元，增长16.9%；房地产开发投资完成61亿元，增长71.2%。,2020年大亚湾规划人口情况,数据来源：惠州市统计局,宏观市场分析,大亚湾产业规划布局,第三产业的重点发展，依托石油板块的崛起，奠定惠州南部“滨海新区”基础,“五区一岸线”规划

3、“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。,东区：高标准打造的世界 级石化工业基地，随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产，目前年工业生产总 值逾300亿,中区：以行政、商务、金 融为发展方向，凸显滨海 城市特色，承担并完善城 市功能的核心区域,西区：主要发展电子、汽 车零部件产业，住宅项目 集中开发区域，大亚湾产 业基地的后花园,港区：以惠州港为基础， 重点发展港口物流业，加 上和记黄埔的参资入股， 惠州港进入崭新发展阶段,黄金海岸旅游区：包括霞 涌、辣

4、甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区域性旅游胜地,宏观市场分析,大亚湾产业规划布局,五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业,宏观经济持续发展与产业结构优化 聚集产业人群，为房地产发展奠定基础,宏观市场分析小结,30分钟接轨深圳，驱动深惠经济发展，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地,大亚湾 经济技术开发区,大亚湾一级辐射地区时距,随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业

5、的发展,大亚湾 交通规划解析,东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区 深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至 厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时。,区域交通分析,厦深高速铁路,1990年 深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖,1999年 滨海大道开通，改变了南山、蛇口,2006年 深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展,深圳土地 日益稀缺 空间受限,大亚湾 承接深圳 产业转移,交通带动 区域发展,大亚湾楼市,2013年1月至8月大亚湾土地成交

6、商住用地12宗，总占地面积334834平米。其中大亚湾西区成交7宗，占地为264938平米。,大亚湾 房地产市场供求解析,大亚湾楼市分析|土地市场,数据来源：惠州市国土局,第1页,大亚湾 房地产市场供求解析,大亚湾楼市分析|土地市场,数据来源：惠州市国土局,大亚湾楼市分析|二级市场,2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元/平米，同比上升6%。,2012年大亚湾区供应量98.89万平米，同比下降53%; 商品房成交预计90.35万平米，与11年基本持平;（2012年供求比为1.1）,大亚湾历年供求变化走势图,大亚湾 房地产市场供求解析,数据来源：惠州市统计局 惠州市房管局,大亚湾楼市分析

7、|二级市场,大亚湾 房地产市场供求解析,数据来源：惠州统计尿 惠州房管尿,数据来源：惠州市统计局 惠州市房管局,大亚湾2013年1-8月商品房销售152.11万平米，同比上涨131.93%，成交金额75.09亿，同比上175.30%，成交均价5000元/平米，同比上涨27.06%。今年上半年成交主力集中在低价项目，导致价格结构性下跌。但下半年受华润小径湾、海景城等高价项目拉动，呈量价齐涨态势，成交价格一路飙升至6484元/平米。 2013年1-8月，大亚湾预售商品房226.88万平米，平均供求比1.49，整体市场供大于求。今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。,楼市升温，下半年量价齐

8、涨，成交价格逐渐升高,15,大亚湾片区分为西区、中心区、澳头三大板块，其中澳头板块偏向投资度假，存在一些刚需盘。,在售项目33个 已知待售项目约3个,刚需群,投资度假群,刚需投资群,区域在售/待售项目分布状况,太东明月湾,大亚湾楼市分析|二级市场,目前大亚湾片区供应体量达1838万，供应套数达104396套，未来几年开发量继续增加，市场去化速度面临巨大的竞争压力。 从各片区供应情况可知，西区以刚需两三房为主；中心区占据行政核心以刚需投资性一房至三房为主，部分别墅产品；而澳头拥有海港码头海景资源，多以投资度假型一房至两三房为主，部分别墅产品。 西区与中心区价格在4000-5500元/，别墅价格在

9、11000元/；澳头洋房价格在3800-8800元/（部分带精装），别墅价格在14000元/。整体价格受区位、配套及景观资源差距拉大。,大亚湾楼市分析|二级市场,后续供应量大，西区竞争愈演愈烈，霞涌、澳头市场火热,大亚湾 未来供应解析,大亚湾楼市分析小结,2013年1-8月，大亚湾商品房供应226.88万平，成交152.11万平，供求比为1.49，整体市场供大于求； 2013年1-8月，大亚湾商品房成交金额75.09亿，成交均价5000元/平米； 后续市场供应量大，西区竞争激烈，受华润小径湾项目热销拉动，霞涌市场火热，成交均价上扬。 今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。,土地市场,

10、二级市场,2013年大亚湾土地市场持续升温，西区土地市场活跃，成为区域土地市场最热片区；,区域重点在售项目,龙光城,1、产品情况： 整盘以高层以及别墅为主。 高层以低价走量的方式销售。 住宅社区大，配置多吸引客户，同比同区产品价格较低。 2、销售情况： 2013年5月推出500多套高层住宅，前期认筹700多位客户，开盘3天，全货扫空，以低价策略吸引客户。 3、客户定位： 以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。,1栋,3栋,2栋,4栋,价格分析,户型分析,户型点评 优点： 户型方正，空间结构人性化，布局适度。 采光通风优良 ，户型通透。 套内面积较大。（套内面积70多

11、平方，建筑面积44.平方。） 缺点： 按实际建筑面积算价格7000多一平方。 价格反差较大，让客户有购买抗性。,44平米一房一厅,户型分析,117平米三房二厅,户型点评 优点： 户型规整，空间结构人性化，布局适度。 采光通风优良 ，户型通透。 赠送面积多。 缺点： 入户花园作用不大。 其中有一卧室面积相对较小。影响整体格局。,样板间,高层卧室样板间 卧室装修设计过为拥挤，影响整体格局。,高层厨房样板间 空间狭小，门口赠送的阳台起不了对销售的推动作用。,御玺山,1、产品情况： 户型面积区间约为69-113，2房和3房，部分2房可改三房。 现在现在主售5、7、9栋。 2、销售情况： 2013年5月

12、1日开盘，大卖140套房源，后续持续销售以原方案，中间推出过1栋特价楼，不分楼层不分朝向，一口价4680。（但销售一般） 3、客户定位： 以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。,价格分析,户型分析,77.51户型,户型点评 优点： 双阳台设计。人性化配合居住。 缺点： 卫生间门口正对卧室。 户型不够规则。,户型分析,81.82户型,户型点评 优点： 三阳台设计，人性化居住环境。 赠送面积较大。 户型较为方正。 缺点： 主卧没配备卫生间。 房间偏小，分配不够均。,户型分析,华辉铭铸:第六七幢标准层A型三房二厅二卫 137.12,户型点评 优点： 厨房配有生活小阳台，科

13、学性设计。 多阳台，整体赠送面积高。 缺点： 卫生间门口正对卧室。 户型朝东，朝向不好。,N,新华联广场,1、产品情况： 在售的房源面积大概在80-135,2房-4房户型。 房源均为特价房，单价基本在4400左右 。 结拥速度很快。 2、销售情况： 现在的销售处于一个赤销期，基本稳定在每周10套左右，现场客户已经没有往常的多。 3、客户定位： 以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。,价格分析,户型分析,88户型,户型点评 优点： 赠送面积相对较多。价格便宜。这种户型都走低价格路线，不分朝向，不分楼层，一口价销售。 缺点： 户型不够通透，通风较差。 格局比较奇特，不规

14、则。,户型分析,100户型,户型点评 优点： 空间布局合理，功能区分布科学。 户型方正 缺点： 厨房相对较小。,户型分析,135户型,户型点评 优点： 户型结构合理 ，空间结构人性化，布局适度。 缺点： 主卧和次卧区分不均匀，面积差不多，体现不了主卧的存在。 赠送的空中花园作用不明显。,第1页,样板间,客厅 采光不是很好。,客厅 装修简约，体现实用面积还算挺大的。,卓越东部蔚蓝海岸,1、产品情况： 户型面积172、386户型属于复式单位。 洋房在售135-1564房。 “香熙墅”组团在售249-458平米2、4、5拼别墅，折后价190万/套起。 2、销售情况： 洋房已经是销售到尾货阶段。 现正

15、认筹别墅以及加推复式楼。 3、客户定位： 以深圳客户为主，少量本地客户。,价格分析,户型分析,135,户型点评 优点： 户型方正 缺点： 卧室对着卫生间，这个设计稍有缺陷。,户型分析,157 户型,户型点评 优点： 全套间设计。 缺点： 户型不方正。 户型较不通透。,样板间,客厅 因朝向问题，采光不是特别好。,房间 床太大，不匹配房间，显得房间稍小。,第1页,海伦堡爱ME城市,1、产品情况： 户型面积区间约为72-1052房至3房。 当期户数765户。 2、销售情况： 现在在认筹阶段，认筹的效果还不错。 3、客户定位： 刚需本地客与深圳可各占一半。,第1页,价格分析,户型分析,72-73户型,

16、户型点评 户型方正实用，空间布局合理，利于规划 。 独立厨房，免受油烟侵扰 。 厨房和餐厅相连通，方便就餐 。 。,户型分析,105户型,户型点评 优点： 户型方正实用，空间布局合理，利于规划 。 横厅设计。空间感好,样板间,卫生间 卫生间过于简陋。,书房 因书房设计在室内，采光相对较差。,金沙世纪城,1、产品情况： 53平方的一房2厅设计。 87平方的可以两房改3房。 147平方的4房。 2、销售情况： 现在还处于认筹阶段。 3、客户定位： 深圳投资客，以及本地投资客。,价格分析,户型分析,户型点评 优点： 单价低，自住投资两相宜。 缺点： 相对一般家庭不适合，只适合单身人士。,58平方户型,户型分析,户型点评：,户型点评 优点： 实用面积较多，可以2房改3房（2+1）户型。,84平方户型,户型分析,户型点评：,户型点评 优点： 实用面积较多，可以3房改4房（3+1）户型。,130-136平方户型,户型分析,户型点评：,户型点评 优点： 实用面积较多，准4房户型。 采光好。 格局方正 缺点： 通风效果较差。,143平方户型,