漯河市市场调研分析报告.pptx

《漯河市市场调研分析报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《漯河市市场调研分析报告.pptx（121页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、漯河市 市场调研分析报告,漯河市概况,区位综述,漯河是首家中国食品名城，位于河南省中部，北距省会郑州140公里，西距平顶山市78公里，南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。辖四区两县（源汇区、郾城区、召陵区、高新区、临颍县、舞阳县），全境面积2617平方千米，常住人口256.90万人；漯河市曾获全国综合体制改革试点市、全国食品安全信用体系建设试点市、国家园林城市 、中国人居环境范例奖 、中国食品名城、国家森林城市等荣誉。,漯河市城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”，突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇发展，以城市经济带动农村经济发展，市区向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市

2、场，仓储、货运周转和生活小区，向东、西规划发展工业区。 道路规划体系将以“十二纵七横”为骨架，形成方便快捷的路网结构：首先构建城市外环系统，保留西环路（107国道），新建东环路、南环路、北环路。其次建设城市快速道路系统，由淞江路、太行山路、漯舞路、湘江路、大别山路组成。,淞江新区,西 城 区,东 城 工 业 聚 集 区,沙 澧 工 业 聚 集 区,仓储、货运区,开源生活区,区域发展规划,城市功能：,总体布局 九片区 1. 老城片区：大型购物中心。 2. 沙北片区：中央行政区（COD），高端 居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区：现代文化商务区。 4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货

3、物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地。,老城片区,沙北片区,东 北 片 区,金山 片区,澧南片区,沙澧片区,铁 东 片 区,后谢 片区,召陵 片区,“一心”：沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。 “两轴”： 现代城市景观轴，沙澧河发展轴线，塑造漯河形态特色；城市时代发展轴，长江路人民路的城市功能轴线 “四组合”：沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。其中，沙北组团由三个组成部分：一是以嵩山路为轴线的行政

4、商务中心。二是以太行山路为轴线的郾城综合发展区，其中包括孟南工业组团。三是铁东以金山路为轴线的生活居住区，总面积26.9平方公里。沙南组团包括老城商业中心区及干河陈生活居住区两个部分。铁东组团包括铁东工业区及沙河以东生活居住区，总面积28.5平方公里。北部生活居住区与沙河以西生活居住区共同组成了大的生活片区。澧西组团包括两部分，分别是贸易区和双龙开发区，总面积7.8平方公里。,空间布局：,空间布局：,沙澧河发展轴线,沙北 组团,沙南 组团,铁 东 组 团,北部生活 居住区,澧西组团,人民路城市功能轴线,交通功能：,漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广铁

5、路穿境而过，漯宝铁路西接焦枝线，漯阜铁路东连京沪铁路，京港澳高速与南洛高速在此交汇，107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。,5、漯河市人口现状,漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2008年，全市二人户和三人户占所有家庭户的84.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。,各年龄组所占比例,漯河经济发展起步较早，且有双汇、银鸽等有影响力的企业但GDP总量在中原城市群中偏低，

6、仅高于鹤壁、济源。,漯河市经济发展概况,（单位：亿元）,漯河市经济发展概况,单位：亿元,年均经济总量增加明显，但增速逐步减缓。,单位：亿元,固定资产投资增速较快，城市建设力度加大，为未来城市化进程提供支撑点,（单位：元）,09人均GDP3611美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。,漯河市各区域发展规划,西城区,西城区位于沙澧两河之间，东起107国道、西至大楼魏东，规划面积10.6平方公里，其中居住用地面积为4.1643平方公里，人口规模约21万人，是漯河城市西扩的中心区、拓宽漯河

7、城市框架，打造百万人口城市的重要平台。,西 城 区 前 景 鸟 瞰 图,西城区功能定位是集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。是漯河市目前的重点建设区域，将依托石武高铁新客站，高起点、高品位，快起步、快见效，打造出立足中原、辐射中部商务休闲都市区、创新服务示范区以及多元文化特色区。成为将漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。,1、东区由高新技术产业区和商住区组成，重点引进科技含量高的产业项目和精品商住综合 开发项目。 2、中区由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业。 3、西区由中小企业创业区

8、和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台。,漯河市淞江经济区位于郾城区内，东起金山路、西至六支渠、北至孟平铁路，总规划面积38平方公里，是漯河市中心商务居住区。 经济区由东区、中区、西区构成。其中东区规划面积14平方里；中区规划面积14平方公里；西区规划面积10平方公里。,淞江经济区,沙 澧 产 业 集 聚 区 用 地 规 划 图,沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，发展区4平方公里，控制区，5.13平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。,

9、澧北片区,澧南片区,沙河水域景观保护带,澧河水域景观保护带,居住用地,沙澧产业集聚区：,召陵新区位于漯河东部，于2004年建区，是一个年轻的县级行政新区，区域经济发展薄弱，规划用地面积14平方公里，其中，以行政办公、生活居住、文化娱乐为主的综合区，规划面积9平方公里，工业区规划面积5平方公里。前期开发办公居住综合区3平方公里，工业区3平方公里。 东城工业集聚区位于召陵新区驻地的东南，规划范围西至京珠高速，南至洛（阳）南（京）高速，东至召陵镇老寨古城墙，北至召陵镇林庄村，总面积12.05平方公里，其中建成区面积4.05平方公里，发展区面积4平方公里，控制区面积4平方公里。,新区政府驻地,在建大学

10、城,东城工业聚集区,召陵新区,漯河是一个非资源城市，优势是食品和轻工业，已经形成集约型效应，但缺乏自然资源，需要发展外向型经济。 漯河目前经济发展的障碍是人口基数太少，单单优越的交通支撑不起商贸发展。商贸需要有市场，需要消费购买力和人群，目前漯河市销售购买力仅限于自我消费。周边农村人口的城镇化是适应目前经济发展模式的重要手段。人口增多，城市有了一定的规模，才能让人们看到留在漯河的发展价值所在。 漯河各区的情况不尽相同，汇源区作为漯河市的老城区、商贸经济中心，商业已经形成一定的规模，在市民心中的影响力比较大，郾城区是政府规划中商务行政中心和高端居住区，已近形成一定的规模。召陵区是刚刚起步新区，基

11、础设施、生活配套还不齐全，城镇化人口偏少，对于新区的建设有一定的制衡。,漯河市房地产市场概况,漯河现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。房地产市场目前处于发展时期。 漯河市的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在2007年之前，漯河市的房价仍处在比较低的水平，经过这几年发展漯河市的开发量步入大盘时代。但是由于城市框架个人口基数的影响，漯河的房地产市场的发展受到很大制衡。,漯河市房地产概况,漯河市房地产发展分析,近三年漯河商品房市场总体呈现供大于求的局面,漯河近三年物业主要投放为商品房住宅，但

12、是漯河的经济适用房投放量较大。,2008年因金融危机的漯河市的商品房销量下降了53.22万平方米，同时购买客层倾向于现房销售,（单位：万平方米）,2010年上半年累计完成投资12.5亿元；其中住宅完成投资11亿元，同比增长74.6%，占全市房地产开发总投资的88%;非住宅完成投资1.5亿元；累计新开工面积77.1万平方米，比去年同期增长29.4%；其中住宅新开工面积67.5万平方米（含普通商品住宅开工面积47.8万平方米），比去年同期增长26.2 %；非住宅新开工面积9.6万平方米。商品房累计竣工面积55万平方米，比去年同期增长90.3；其中住宅竣工面积46.4万平方米，非住宅竣工面积8.6万

13、平方米。,(单位：万平方米),2010年上半年办理商品房预售许可65件，预售项目共28个，预售面积达76.6万平方米，其中住宅预售套数6979套，预售面积 73.5万平方米；非住宅预售套数241套，预售面积3.1万平方米。成交面积95.53万平方米，成交金额12.69亿元。其中新建商品房现售3264套，面积37.59万平方米，成交金额5.85亿元；存量房交易4347套，面积57.94万平方米，成交金额6.84亿元。,漯河市2010年上半年新建多层商品住宅均价为1835元/（其中源汇区2085/，郾城区2100元/，召陵区1595元/，经济开发区1560元/），比去年同期增长4.3%，比2009

14、年第四季度环比增长1.5%。新建小高层住宅均价为2390元/，比去年同期增长6.2%，比2009年第四季度环比增长3.5%；高层商品住宅均价为2990元/，比去年同期增长3.1%，比2009年第四季度环比增长0.7%。,经济适用房,拆迁安置房,廉租房,保障性住房建设示意图,2009年度漯河新建保障性住房共3720套，建筑面积22.8万平方米，建设用地总量14.25公顷。其中经济适用住房建设3420套，建筑面积21.3万平方米；建设或购置廉租住房建筑面积1.5万平方米。,2009年漯河市经济适用房、廉租房分区域安排表,市场需求分析,漯河城市定位为豫中南区域性商贸物流中心、中国食品工业城、滨河宜居

15、城市，作为一个新兴城市，交通位置便利，小商品贸易发达，食品工业经济发达，城市环境相对较好，因此在其市区开发的商品房项目较容易辐射到市区以外的区域。随着，漯河市城市化进程的加大，将会吸引越来越多的周边地区的置业者。,按人口计算： 按照漯河市的2020年规划计划，到2015年，城区人口将达到80万，到2020年，城区人口将达到100万。那么，到2015年每年需要增加：（80-48.9）*34.1/7=151.5万 到2020年每年需要增加：（100-48.9）*34.1/12=145.2万,源汇区土地供应表,郾城区土地供应表,召陵区土地出让表,召陵区土地出让表,小结,综合漯河市长期规划及几年来房地

16、产市场各方面的变化，我们可以判断 漯河房地产发展绝对价值：向北、向西； 2009年底漯河市商品房待售面积达到307.17万平方米，其中住宅待售面积达到260.28万平方米，按照07年09年的销售速度的均值，目前的消化完尚需要2.5年的销售时间。 漯河市城镇人口基础较小，在城镇化进程中也要产生大量的商品住房建设和大量的保障性住房，将会进一步加剧目前供大于求的市场现状。 09年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧 漯河市场购买客层对期房有一定抗性 价格差距较大、价格主要取决于地段、环境、规划、配套,个案楼盘调研分析,郾城区,建业森林半岛,亚泰名仕公馆,水畔城邦,沙田锦绣天地,金

17、地兰乔生非,塞纳春天,花漾年华,0395倾城,峻峰华庭,锦绣淞江,双汇欧洲故事,淞江芳园西区,西班牙玫瑰,建业壹号城邦,宏昌新苑,开来怡景,天鹅湖,岷江佳苑,山水杭城,双汇国际花园,建赏,广宏花园,幸福里,文萃满庭芳,天泰大厦,食品城,银河湾,源汇区,泰盈紫金城,丽水康城,汐岸,都市枫林,紫云居,昌建外滩,丽江花园,盛世嘉园,金色里程,香格里拉,阳光水岸,碧水轩,坤恒金碧苑,兴和苑,未来公寓,商务花园,福源铭居,祥和家园,召陵区,昌建格林印象,苹果派,博睿国典,天明第一城,上城公馆,香堤左岸,沙田新空间,水木青城,从热销项目户型以预售项目上看需求总体上呈“三、二、四”特点再进一步分析，主力产品

18、体现为两房80-97平和三房114-135、四房面积在140-170区域内项目以多层向小高层转变， 结合户型及面积可以看出，两房和三房产品倍受消费者青睐，也反映出市场需求以改善置业的刚性需求为主，以首次置业需求为辅的基本格局。整体表现为典型的内需型市场 产品较正规，无太大变化。外立面、户型、配套设施缺少有创造性变革。 有品牌意识，但缺少品牌建设行为。 销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。 工地现场包装不到位。,小结：,通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。,区域指标个案

19、分析,一 期,二 期,三 期,2007年 ，一期60亩，成交价17万一亩 2009年，二、三期60亩，成交价20多万一亩,地块价格,项目附近地块价格分析： 从2007年召陵区地块购买价每亩17万元，到2010年相邻地块机械厂（郾城区）地块拍卖，成交价达到每亩120万，三年时间地块价格成八倍增长。目前，召陵区的未来开发成本与日俱增，其区域需要强劲的消费支撑力才能消化已成交的地块。,单位：万元,地块价格分析,2007年 ，一期60亩，成交价17万一亩 2009年，二、三期60亩，成交价20多万一亩,地块价格,体量： 5.5万 数量：16栋楼 物业：纯多层 户数：420户 商业：60户,一期,户型分

20、析：,2007年，上城公馆户型面积在130以上的占到50%，可见在三年前大三房依然是地市主力户型，而95的面积段集中在两房，95以下没有两房。,50%,35%,15%,2007年，一期入市均价达到1400元，四楼之下价格相差不大，六楼最便宜。 六楼虽然价格低，但去化却很慢，可见消费者对六楼的抗性依然很强。,价格分析：,07年开始认筹 （意向金2万）,推售节点分析：,09年4月交房,一期房源,07年12 月26号开盘,08年1月至4月 封盘不卖,08年5月签订正式合同,09年3月卖完,优惠政策：,认筹排号，直接交大定2万元。 执行一次性付款15%，按揭优惠13%。 开盘期间，直接转大定2万元，一

21、次性付款额外优惠1%。 实际成交均价达到1260元,销售情况分析,认筹期间： 方式：交2万元定金（可退） 有12栋楼（320户左右）是召陵区政府团购，排卡320张 有2栋楼被翟庄乡政府团购,开盘期间： 当时排卡转大定270套，剩下的40套,其中20套是顶层,关键词：政府支持+团购,付款方式： 客群采取的付款方式一半采取按揭贷款，一半采取一次性付款,去化分析：,政府团购：经过一期开盘后，一期整体房源去化率达到83.3%，而这部分的消化群体是政府团购，可见当时的召陵区房地产市场才刚刚起步，首批客源是在政府的鼓励措施下成交的。 顶层大面积户型剩余：在经过一期团购后，14栋楼剩余的四十套房源其中二十套

22、集中在顶层135平米的户型。可知：经济宽裕的客群不会购买顶层大面积，经济不宽裕的客群会购买小套顶层，因为小套顶楼要比大套顶楼去化率高。 去化速度快，出现封盘：由于开盘达到83%的去化率，所以08年1月08年4月曾出现一度封盘，一方面的原因是工程慢，跟不上销售速度。防止在二期推出前，出现长时间的冷盘。另一方面是为了能够保持市场热度，缓慢涨价。一期最后成交价每平米分别涨幅50150元。,客群分析：,一期房源除政府团购外，剩余两栋楼自行消化。 购买此房源的客群主要集中在： 周边本地居民，上班族、乡镇居民所消化。 漯河人民的区域意识比较强，长期在哪个区域居住，一般不会选择 在其他区域居住。 召陵区的投

23、资价值和前景发展并没有深入人心，在老城区居住的人， 没有看好本区域的投资价值和居住环境。,二期 上城华府,体量： 4.5万 数量：12栋楼 物业：纯多层 户数：330户,户型比例：,15%,15%,35%,35%,一期、二期户型配比分析,一期户型,二期户型,相比一期的户型：2009年推出的 上城华府户型做出以下调整： 增加8090的两房。 原95左右的两房更改为小三房。 取消135以上的大三房。,135大套户型比较适合高端，中高端的定位，随着市场价格的提升，大户型客户群体较少。 经过对市场的分析把控，一期的大户型不符合项目定位。 小三房的优势是面积变小总价降低，同时具有两房和三房的兼容性。 缺

24、少政府团购，大众客层需求,户型分析：,价格分析：,2009年，二期入市均价达到1800元，相比一期，平均每平米涨幅达到400元。,2009年10 月推出二 期一批8 栋楼,推售节点：,2010年5月清盘,二期房源,2010年2 月16日开盘,2010年2月底推出二期二批房源,2010年3月20日开盘,2010年4月交房,认筹政策： 交2000元优惠2%，交5000元优惠3%，交10000元优惠5%。,电视飞播，（全天不间断，循环播放） 派单单页， （地点：铁东：十字路口，临街，商铺扫街，工厂门口定点，老城区：乡镇：乡镇街道，政府单位，学校。人数：7个） 户外广告 三块,推广渠道：,上城公馆从入

25、市到清盘，整体推广渠道上采用常见的几种方式，同时其中的派单是效果较明显的。同时，由于上城公馆和天明第一城紧邻，天明第一城的扫街式的广告，让消费者关注到此版块，上城公馆的有效拦截，以其较低的价格获得有效客户。,值得关注： 春节期间的热销狂潮 春节期间，恰逢开盘，开盘短短一个月即清盘，在春节半个月内， 很多从外地回家过年的客户，对价格不敏感，从看房到成交，时间极短。 可见，在地市的推售，春节，五一、十一都是销售的黄金时期。,三期 上城 上院,体量： 2万 数量：3栋楼 物业：小高层 户数：153户,三期预售户型配比,社区比较大，在召陵新区是第一个盘，受到区政府的团购消化，同时本社区总体定位较为居中

26、，在推广上紧随天明第一城，有效拦截客户。 社区的物业管理，红外线监控，2200多平米幼儿园，（独立卖给开幼儿园的人或公司）等基本配套都齐全。 社区在去化上销售速度之快，基本可以做到开盘即清盘。价格便宜是最根本的缘由。,品质向上 价格居中,社区景观规划细节展示,社区配套系统展示,开发商：天明地产 物业位置：召陵区淞江路与中山路交汇处 占地面积：160亩 建筑面积：18万（ 商业13000 ）,项目概况,天明第一城位于召陵区淞江路与中山路交汇处，与召陵区政府隔路相望，北临淞江路、南依颍河路、西临中山路、东临韶山路，通过淞江路、黄河路与市区取得直接联系，东距京珠高速公路不足3公里。,项目指标,项目总

27、平面图,09年7月 展示阶段,推售节点：,一期房源,09年11月 动工公开认筹,09年12月26日 开盘,2010年8月22日 加推二批房源,2011年3月交房,认筹阶段,认筹方式： 交5000元 优惠3% 排号350多张,报纸夹报 电视字幕 全城发放单页，顶峰时派单人员达到一天300人。各个街道，乡镇海报，早餐店，十字路口 广告牌三块。在市中心、银河湾、火车站,推广渠道：,关注派单现象： 天明第一城启用300人浩瀚军团，进行全城派单大扫荡，无论是乡镇还是街道的早餐店，单页无处不在。,一期2009年12月26日开盘，入市价格2100元/ 2010年8月22日加推二批房源，目前均价2800元/,

28、建筑风格,天明第一城采用意大利地中海风情作为项目的建筑风格，在建筑中加入了拱门，大面积排窗等元素。在地级市使用欧洲风格，提高了自身档次的同时，也满足当地消费者消费心理。,市场需求调查,通过的市场调研访谈，有63%的受访人群不看好召陵新区的发展，只有37%的人群看好召陵新区的发展，在漯河各区的购买意向对比中，源汇区是漯河的商贸、经济、文化中心，认可度较高，受访人群中置业选择源汇区占32%，位居首位。郾城区和西城区是漯河最近重点发展区域，一个是漯河市的行政商务中心，一个是借新客站兴起的区域，受访人群中选择两区的比例分别占30%和18%；选择在召陵新区置业的只占15%。,由上图可以看出，在道路交通、

29、周边配套、周边环境的调研中，大部分人群认可新区的环境和道路交通，但在周边配套得不到认可，大多数人认为周边配套设施匮乏，需要进一步的建设。对项目目前的周边环境不太满意，因本项目附近有银鸽造纸厂等化工企业对项目周边造成了空气污染、水污染和噪音污染。随着人们生活水平的提高，对居住周边环境的要求越来越高，项目周边基础生活配套设施的严重缺乏将成为制衡项目发展的主要因素之一。,此项调查主要是反映一个家庭的组成结构和房屋价格承受能力，根据国际通用指标，房屋总价等于一个家庭年收入乘以（36）倍的标准，在一定程度上决定了房屋的档次，但此项调查涉及家庭储蓄问题，所以部分被访问者对此项的填写会有所保留或任意填写，在

30、此我们仅做参考，在受访人群的家庭收入调研中2500-5000元收入占66.4%的比例，5000-10000元的收入家庭占6.8%，2500元以下的占受访人群25.5%的比例。,在受访人群的置业目的调研中，二次置业的人群占46%的比例，首次置业的人群占 26%的比例，为子女购房的比例占18%，投资置业的仅占7%。从这些汇总的数据说明：一方面当前市民对住宅物业改善性需求呈上升之势，二次置业者占比例较大；另一方面显示在受访人群中投资者对目前召陵新区的房地产发展持观望态度。因为目前大多数人群的置业打算在三年以后，占61%的比例。两年内有置业打算的人群只占24%，61%的人群的置业时间在三年以后，可见召

31、陵新区带给群众的还只是期望价值和发展预期好，但目前生活配套设施方面还有待改善，普遍消费者对召陵新区三年后的前景有期待。,在市场问卷调研中有57.6%的受访者单价的心理预期是1900-2200元/平方米；34.5%的受访者单价的心理预期是2200-2500元/平方米，心理预期在2500元/平方米以上的只有7.9%。对于总价的心理预期在25万以下的占85.9%，25万元以上的只占14.1%的比例。 但在我们的调查过程中，大部份消费者都存在一种心理因素，就是他们都想用最便宜的价格买到最好的房子，所以得出的结果有一定偏差。但是也反映了项目处在区域的价值。,从上面的图可以看出，在市场调研中，81%的人群

32、选择多层住宅，67%的人群期望面积区间在90-120。根据市调结果来看召陵新区目前小高层的认可度不高，居民的预期单价和总价也无法支撑小高层建筑的价格。并且通过业内人士的访谈调研，天明第一城原先的二期规划要建小高层，根据他们一期的销售情况，原规划方案已经推翻，二期将全部建造多层。,项目地块评价,项目所在地,该区域主要以行政、居住，高校园区为主，是召陵区未来的政治、居住、文化中心；环境污染较少、空气质量优良。 市政规划大量的绿化和市政配套设施，较大程度上提升了该区域的环境质量和居住品质。 现阶段区域生活配套较为缺少，但随着该区域的进一步开发建设，生活配套设施将逐渐完善。,市政规划合理，路幅较宽，路况较好，人车分流，路边绿化比较到位。 韶山路、汾河路、黄河路、滦河路、淞江路、龙江路等道路构建了与市区紧密联系的交通网络，另外中山路贯穿区域南北，成为区域形象大道。 区域南北端各有一个高速公路出入口。 北面为漯河新建的大学校区,项目立地分析,