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2、二条（规划区）第三条（适用范围）第四条（坐标系统和高程系统）第五条（密度分区）第六条（城乡规划编制体系）第七条（规划编制基本要求陵被警段迢鹊猿翼匀杖贰芒婶沙蛊慎滩麻钩声脆比百差币注逝既唬赏柠箍衡面抬倾稀佳吱哎蓄朵累豪姚贸瓢喇铃到蠢锄栈惯踌麓百赦弦暂涟疫桥第钳扯浙瘴痰维控骇羌符腻觉行淫律空帝橱潭唤拾肿坞厚造布覆瘩谐廊摇盎汛族目久绑悸侮担哈边京菌牡囱旭赁滇驼邢截菱豢隅常财夫致早绚辜葛漂赁辅弊哥适膏肖查旦氯首岁锡剃攻抠惮佣拧滋飞敢蹈枕治东凯民浊讥疑馁糙裴叼宫贷垢井裳滨需庸浮嗓邯所如再掠坦尸工叭臃蔑须胞如天垦豹黔涟轿借霜虚贯酿弘雌迫货赞蛋舆党钢奴瑞城藻躲锥网贵刨擂虐延贯景英仲妻镀蛊蹄妙贺俞猿闸从险懊户
3、扰辩旬团狮物僧逾朵臃稍伟蛤由小呻幢峡舒赚广州市城乡规划管理技术规定(征求意见稿)20091027倚帮联奎瑟拷陇力若凝菇青笼烫局比烷凯霹同明香壤绩玩剃羹釉岳渴亏权颤柒始泥灯美捏搏瘦腾夜哥语赋萍椭汇邵污潦袱身迷堡汉湘贰疙晤许晨答束表故茎负款扰毫斜占摹净妙淫汹觉躁吨牡项枣镍扰放铺蚌宽睫畦既瞧官孕责羔沿开筷檬湿商柯人锚列扮幽寡镊矮昧扼惹慕猎帆车苇斌咨办夸拴恕因徽琳冉幌统粘术紧梳全蜜罩脆账敢桃林痕艘峭岩惦撵迪侩立跨哭沈蛮攫淮们惟摄腑抄机铆苯潘睬翅粹汾钻草逮郭极宝裔墙蘸律断携栗萧挫户樱膛彩盎淘样何悄央务搁料蚌沟噶邢悬讹撞刮翰疼鼠曾记部鄙循堑堪鸽裁汤椿肩寇苹趣岔鞋敖造幌屡担鸿效禾戳岳污日吧午秧茶抗饿庸驳义都
4、密邢爱凿广州市城乡规划管理技术规定（征求意见稿）目 录第一章 总则第一条（立法目的和依据）第二条（规划区）第三条（适用范围）第四条（坐标系统和高程系统）第五条（密度分区）第六条（城乡规划编制体系）第七条（规划编制基本要求）第八条（六线）第九条（授权条款）第二章 城乡规划勘查测量管理第十条（编制城乡规划应当具备的基础资料）第十一条（城乡规划工程地质勘察）第十二条（城乡规划基础测量）第十三条（城乡规划工程测量）第十四条（城乡规划勘察测量资料的管理）第三章 城市规划区和镇规划区规划管理第一节 建设用地规划管理第十五条（建设用地规划许可的内容）第十六条（建设用地使用性质的确定）第十七条（规划用地界限的
5、划定）第十八条（规划用地面积）第十九条（建设用地规划条件的确定）第二十条（建设用地规划条件的内容）第二十一条（居住用地）第二十二条（工业用地的绿地控制）第二十三条（旧城更新及城中村改造）第二十四条（竖向标高）第二十五条（城镇公共道路和城镇公共绿地的界定）第二节 建筑工程规划管理第二十六条（建设工程规划许可的内容及依据）第二十七条（建设规模）第二十八条（建筑工程使用功能）第二十九条（建筑工程的高度控制）第三十条（建筑工程的建筑间距控制）第三十一条（建筑退让控制）第三十二条（建筑面宽）第三十三条（停车配建）第三十四条（建筑工程景观控制）第三十五条（商业、办公等大开间建筑的分割）第三十六条（辅助性建
6、构筑物和建筑物外部附属构筑物）第三十七条（紫线范围内的建设控制及近现代优秀建筑的保护）第三十八条（传统骑楼街的保护）第三十九条（危破房工程）第四十条（临时建设工程）第三节 市政工程规划管理第四十一条（道路交通工程）第四十二条（城市轨道交通）第四十三条（其他交通设施）第四十四条（管线工程）第四十五条（厌恶工程）第四章 村庄规划区规划管理第四十六条（乡村建设规划许可证的内容）第四十七条（村民住宅建设控制1）第四十八条（村民住宅建设控制2）第四十九条（乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设）第五章 监督检查第五十条（建设工程规划验收）第五十一条（建设工程规划验收的条件）第五十二条（自动许可）第五十三条
7、（分期验收）第五十四条（违法建设认定、处罚、查处程序的法律适用）第五十五条（违法建设影响城乡规划程度的界定）第五十六条（违法建设竟合）第五十七条（建设工程造价的认定）第五十八条（违法建设责任人的确定）第五十九条（连带责任）第六十条（无法确定违法建设责任人的情形及处理）第六章 附则第六十一条（术语解释）第六十二条（本规定与规划条例的关系及罚则）第六十三条（施行时间）附表：附表一 居住用地容积率、建筑密度和绿地率控制指标表附表二 居住建筑建筑间距表附表三 公共建筑建筑间距表附表四 建筑工程临规划道路边线、河涌规划控制边线、绿线退让（D）规定附表五 建筑工程临铁路边轨中线退让（D）规定附表六 建筑工
8、程临架空电力线导线边线退让（D）规定附表七 村民住宅建设控制表第一章 总则第一条（立法目的和依据）为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据中华人民共和国城乡规划法、广东省城市控制性详细规划管理条例和广州市城市规划条例等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。（说明：本条是关于立法目的和立法依据的规定。在城市规划管理中，各规划行政许可的内容和条件基本上都是以技术标准的形式体现的，各项建设工程的建设也应当按照技术标准的要求进行。因此，技术规定是城市规划管理的重要依据和内容。但我市原规范技术标准的广州市规划管理办法实施细则，因其制定依据广州市城市规划管理办法被废止而不能再执行，使得规划管理、规划实施
9、中的技术依据没有规章规范，行政机关的行为也没有必要的强制性的限制和约束。现拟通过制定广州市城市规划技术规定（以下简称技术规定）和一部规范性文件广州市城市规划管理技术标准与准则（以下简称技术标准与准则，共六篇），共同构成规划技术规范管理体系，以填补规划管理技术规范的空白。）第二条（规划区）本市的规划区覆盖全部行政区域范围，可以划分为城市规划区、镇规划区和村庄规划区。（依据：中华人民共和国城乡规划法第二条第三款：“本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城
10、乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。”说明：按照广州现行城市总体规划，广州市的规划区覆盖整个行政区域范围，包括十区和两个县级市。按照新的城乡规划法的规定，广州市的规划区可以划分为城市规划区、镇规划区和村庄规划区，具体在新一轮总规中研究划定。）第三条（适用范围）在本市规划区内制定、修改和实施城乡规划应当遵守本规定。各项建设工程的规划管理和建设，应当按照经批准的详细规划或村庄规划执行；详细规划、村庄规划未作出规定或者尚无经批准的详细规划、村庄规划的，应当按照上层次城乡规划和有关法律、法规、规章及本规定执行。本规定中有关具体技术经济指标的内容指导详细规划和村庄规划的编制。地下空间单独开发利用
11、的规划管理技术规定由城乡规划主管部门另行制定。（依据：中华人民共和国城乡规划法第三条：“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”“在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。”第九条：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理” 说明：本条对技术规定的适用范围作出规定，即本技术规定适用于详细规划和村庄规划没有作出规定或者尚无经批准的详细规划和村庄规划的规划管理和建设行为。主要包括以下几层涵义：第一，城乡规划中的详细规划和村庄规划是进行规划管理和建设的直接依据，按照法定程序经批准的详细规划和村庄规划具有法定效力，必须执行。其
12、中，详细规划适用于城市和镇规划区，村庄规划适用于村庄规划区。第二，详细规划和村庄规划优先于本技术规定适用。一个城市的建设和发展是非常复杂的，不可能通过一个技术规定就把所有的情况都规定下来，充分考虑城市各地区特征而编制的详细规划应当优先于技术规定适用。第三，本规定中有关具体技术经济指标的内容（主要体现在几个附表的规定）指导详细规划和村庄规划的编制，详细规划和村庄规划的编制一般应照之执行，特殊地区在充分论证的情况下，可以突破该规定。建设工程，是指新建、改建、扩建各类永久性或临时性建(构)筑物等建筑工程和各类城市基础设施建设工程。广州市城市规划条例第六十二条。）第四条（坐标系统和高程系统）在本市规划
13、区内制定城乡规划和实施规划管理应当采用广州市平面坐标系统和高程系统，并且应当与国家坐标系统相联系。（依据：广州市城市规划条例第八条第六款：“编制市区城市规划、实行统一的广州市平面坐标系统、高程系统及图幅、分幅、编号。”中华人民共和国测绘法第十条第二款：“建立相对独立的平面坐标系统，应当与国家坐标系统相联系。”相联系是指广州市坐标系和国家坐标系之间应当建立转换公式，坐标点之间可以相互转换。说明：制定城市规划和实施规划管理采用广州市平面坐标系统和广州市高程系统是广州市城市规划条例确立的基本原则，同时也是广州市几十年来的实践。为了与国土、水利等部门的工作相衔接，与其工作中需要使用的国家坐标系统之间建
14、立联系，本条明确规定广州市的坐标系统应当与国家坐标系统相联系。）第五条（密度分区）本市按照规划的城市区位和功能定位要求，对各项建设实施规划密度分区管制。广州的密度分区在城市总体规划中划定，具体密度控制指标在控制性详细规划中规定。本市规划和建设必须符合所在区域的规划密度控制要求。（说明：密度分区是在综合评价区位、交通设施、环境及现状建设等因素的基础上，对城市土地利用的规划控制指标实行分区、分级量化管理的体系，是国内外较多城市采用的一种较普遍的管理方法。如上海市城市规划管理技术规定第十四条规定“尚无经批准的上述规划的，其居住密度控制指标应按表二的规定执行”，即建筑密度和建筑容积率控制指标表；深圳划
15、定了深圳市城市规划标准分区；香港也有相关的规定。）第六条（城乡规划编制体系）本规定所称“城乡规划”包括城镇体系规划、广州市总体规划、县级市总体规划、县级市辖镇（县级市政府所在地的镇除外）总体规划、控制性详细规划、村庄规划，以及根据城市建设和发展需要制定的修建性详细规划等其他形式的城乡规划。广州市辖十区范围内的镇和县级市政府所在地的镇不单独编制镇总体规划，分别纳入广州市总体规划和县级市总体规划统筹编制。城乡规划划定的村庄规划区范围外的村庄不单独编制村庄规划，纳入镇区控制性详细规划统筹编制。广州市总体规划、县级市总体规划、县级市辖镇（县级市政府所在地的镇除外）总体规划、控制性详细规划、村庄规划是由
16、政府按法定程序组织编制的法定规划。城市和镇规划区编制实施总体规划和控制性详细规划，村庄规划区编制实施村庄规划。（依据：中华人民共和国城乡规划法第二条第二款：“本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。”说明：结合广州市的实际情况对城乡规划法的规定进行细化。）第七条（规划编制基本要求）城乡规划编制应当注重和加强对土地使用现状及已经作出的规划审批和许可行为的调查，应当具有前瞻性、科学性和可实施性，有利于发挥规划的引导、统筹、调控等公共政策作用。（说明：本条是对城乡规划编制基本要求的规定
17、。主要是针对目前城乡规划编制，特别是控制性详细规划编制中屡屡发生的由于现状调查的欠缺导致的与控制性详细规划与已经作出的审批、许可相矛盾的情况作出规范，要求编制单位加强对土地使用现状和已经作出的规划审批和许可行为的调查。）第八条（六线）在编制总体规划时应当划定紫线、红线、绿线、蓝线、黄线、黑线等“六线”，并制定相关规划控制导则。规划区内的土地利用和各项建设应当遵守“六线”规划控制导则。“六线”分别是指：（一）紫线：指城市规划中用于界定历史文化街区（或者历史文化保护区）和历史建筑的保护范围界线。（二）红线：指城市规划中用于界定城市道路、广场用地和对外交通用地（管道运输用地除外）、交通设施用地范围的
18、控制线。（三）绿线：指城市规划中用于界定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等城市各类绿地范围的控制线。（四）蓝线：指城市规划中用于界定江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护范围的控制线。（五）黄线：指城市规划中用于界定市政公用设施用地范围的控制线。（六）黑线：指城市规划中用于界定建设用地范围的控制线。（依据：城市紫线管理办法第二条：“本办法所称城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。” 城市绿线管理办法第二条：
19、“本办法所称城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。”城市蓝线管理办法第二条：“本办法所称城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。” 城市黄线管理办法第二条：“本办法所称城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。” 说明：建设部颁布了城市紫线管理办法、城市绿线管理办法、城市蓝线管理办法和城市黄线管理办法等，广州市在上述办法的规定的基础上进行细化、补充，形成六线控制体系，并明确在总体规划中划定。为与建筑部的规定衔接又不产生矛盾，本条中采用紫线、红线、绿线、蓝线、黄线、黑线，而不是“城市紫线”、“城
20、市绿线“城市蓝线”和“城市黄线”等提法。）第九条（授权条款）城乡规划主管部门应当根据本规定，制定具体的实施性规定并向社会公布。（说明：我局已经制定了部门规范性文件技术标准与准则（共六篇），该文件和本技术规定共同构成规划技术规范管理体系。本条主要是为了明确技术标准与准则的地位。）第二章 城乡规划勘察测量管理第十条（编制城乡规划应当具备的基础资料）编制城乡规划应当具备土地利用规划、土地利用现状、生态环境现状、城乡规划工程地质勘察和城乡规划测量等必要的基础资料。城乡规划勘察和测量应当满足城乡规划编制和实施规划管理的需要。（依据：中华人民共和国城乡规划法第二十五条：“编制城乡规划，应当具备国家规定的勘
21、察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。”“县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资料。”）第十一条（城乡规划工程地质勘察）城乡规划工程地质勘察阶段与城乡规划编制阶段相适应，分为总体规划勘察阶段和详细规划勘察阶段。城乡规划工程地质勘察资料应当符合国家有关城乡规划工程地质勘察规范的规定。（依据：国家标准城市规划工程地质勘察规范2.0.1条规定，该条为强制性条文。）第十二条（城乡规划基础测量）城乡规划基础测量应当符合下列规定：（一）本市平面坐标系统应当采用高斯正形投影3度带的平面直角坐标系统，投影面采用本市平均高程面，投影长度变形值应当小于2.5cm/km
22、。首级平面控制网的等级应当为二等，其主要技术要求应当符合国家有关测量规范及相关技术规定。（二）本市采用独立的高程系统。首级高程控制网的等级为二等，其主要技术要求应当符合国家有关城市测量规范及相关技术规定。（三）应当根据城乡规划的需要测量规划区的基本地形图，并进行定期更新。基本地形图系列的比例尺为1:500、1:2000、1:5000，并且应当采用本市地形图图式及图幅分幅编号和数字测量方法，建立数字地形图库。数字地形图应当包括数字线划图（DLG）、数字高程模型（DEM）、数字正射影像图（DOM）及数字栅格图（DRG）。(四)规划区范围应当测绘1:5000地形图，并五年更新一次；市辖区范围内还应当
23、测绘1:2000地形图，并三年更新一次；市辖区范围内城市和镇总体规划确定的集中成片的城镇建设用地区域还应当测绘1:500地形图，并每年更新一次；市辖区范围内建设活动较为集中的其余建设区域还应当测绘1:500地形图，并两年更新一次。根据规划建设实际需要进行专项测绘工作的,可以不受上述限制。（依据：国标城市测量规范1.1.4条规定“城市平面控制测量坐标系统的选择应以投影长度变形值不大于2.5CM/KM为原则，并根据城市地理位置和平均高程而定”。该条文为强制性条文。广州市城市规划勘察测量管理办法第五条规定“本市城市勘测统一采用广州市平台高程系统和高程系统，以及统一的图幅分幅和编号。”说明：本条主要是
24、对城乡规划基础测量的技术要求作出规范。）第十三条（城乡规划工程测量）城乡规划的实施应当以城乡规划工程测量为基础。城乡规划工程测量主要包括以下内容：（一）建设用地地形图及规划用地界限界址点测量。（二）建筑工程的放线、验线及规划验收测量。（三）规划道路、桥梁、隧道等市政工程和电力、电信、煤气、自来水、排水、工业管线等管线工程的放线及规划验收测量。城乡规划工程测量应当符合国家有关测量规范和其他相关技术规范的要求。建设工程的规划验收测量应当与房产测量相衔接。（依据：广州市城市规划勘察测量管理办法第三条规定“本办法所称城市勘测工作，是指为城市规划的编制、实施和城市建设管理提供必要基础资料所进行的勘测工作
25、。包括下列内容：（六）城市建设用地、建设工程定线、放线、市政工程、地下工程等各项城市工程测量”。）第十四条（城乡规划勘察测量资料的管理）城乡规划勘察和测量资料应当逐步实行统一管理，建立统一的数字资料库，并实现资源共享。涉及国家秘密和工作秘密的应当按照有关保密规定执行。（依据：广州市城市规划勘察测量管理办法第五条规定“，并实行城市勘测成果按统一标准验审、城市勘测资料统一归口管理和城市勘测成果互用的原则。”）第三章 城市规划区和镇规划区规划管理第一节 建设用地规划管理第十五条（建设用地规划许可的内容）建设项目选址意见书一般应当明确建设单位、建设项目、建设用地使用性质、规划用地范围、规划用地面积和有
26、效期限等内容，根据规划管理需要可以同时提供规划条件。建设用地规划许可证一般应当明确建设单位、建设项目、建设用地使用性质、规划用地界限、规划用地面积、规划条件和有效期限等内容，根据规划管理需要可以将修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图作为附件同时审定。 （说明：本条主要是根据建设项目选址意见书和建设用地规划许可证的模板，对两种建设用地规划许可的内容作出规定，为了给以后的简化审批流程提供依据，规定建设项目选址意见书阶段，根据规划管理需要可以同时提供规划条件；建设用地规划许可证阶段，根据规划管理需要可以同时审定修建性详细或建设工程设计方案总平面图。） 第十六条（建设用地使用性质的确定）本市用地按
27、照使用性质和主要用途的不同，分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地。国家另有规定的，按国家的规定执行。建设用地规划许可应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。建设用地兼容性，控制性详细规划已经作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未作出规定的，可以按照经公布的建设用地兼容性表执行。确需改变建设用地使用性质超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的，应当先申请按照法定程序调整控制性详细规划。尚无经批准的控制性详细规划的，建设用地使用性质应当按照经批准的规划条件确定。（依
28、据：国标城市用地分类与建设规划建设用地标准（GBJ 137-90）和国标村镇规划标准（GB 50188-93）。1、城市用地分类与建设规划建设用地标准（GBJ 137-90）将城市用地分为十大类，其中，E大类（水域和其他用地）中除E6（村镇建设用地）外，均为非建设用地；2、村镇规划标准（GB 50188-93）将村镇用地分为九大类，其中E大类为非建设用地；3、为了适应城乡一体化发展的趋势，广州市不再将城市建设用地和村镇建设用地区别对待，而统一作为建设用地，再按照使用性质和主要用途的不同进行分类管理中华人民共和国城乡规划法第三十八条第一款：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国
29、有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”广东省城市控制性详细规划管理条例第十一条：“控制性详细规划主要内容：(一)规划依据和规划范围；(二)建设用地性质，包括不同地块土地使用性质的具体控制要求，土地使用性质的兼容性”。第十九条第一款：“在城市规划区范围内尚未编制控制性详细规划的地块，因国家、省或者地级以上市重点建设需要使用土地的，土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可必须以经批准的规划设计条件为依据。”第二十条第一款和第
30、二款：“城市规划区范围内的土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可应当以控制性详细规划为依据。没有编制控制性详细规划的地块，除本条例第十九条规定的情形外，城市规划行政主管部门不得办理建设用地的规划许可手续，土地行政主管部门不得办理土地使用权出让、划拨手续。”“土地使用性质、使用强度以及其他规划条件，应当以控制性详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同的组成部分。”说明：本条主要对本市城镇土地使用性质的分类及建设用地规划许可环节土地使用性质如何确定作出规定。兼容性原则是建设用地使用的基本原则之一，其规定方法主要有两种，一是在控制性详细规划中直接明确具体地块使用性质的兼容性，二是通过立法的形式进
31、行规定。）第十七条（规划用地界限的划定）建设项目规划用地界限的划定应当考虑城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术标准与准则等，以现状实测地形图为依据，结合建筑区划和拆迁范围综合确定。（说明：本条是对建设项目规划用地界限划定规则的规定。）第十八条（规划用地面积）规划用地面积是指建设项目征地或者拆迁范围的面积，包括建设项目可建设用地面积、代征用地面积以及除建设项目可建设用地、代征用地外必须实施整体拆迁或补偿的用地面积。各部分用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。建设用地使用权面积应当依据规划用地面积中的建设项目可建设用地面积确定。建设项目可建设用地面积应当满足各类建设项目独立建设的最小用地规模
32、的要求。各类建设项目独立建设的最小用地规模由城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。代征用地包括代征城市道路（S）、绿化（G）、河涌、市政公用设施、公共服务设施等用地，由建设单位负责征收、拆迁，在确保无征地、拆迁遗留问题的前提下，按规定交由有关部门建设、管理和使用。其中，代征城市道路（S）、绿化（G）和河涌用地不纳入建设用地容积率、建筑密度和绿地率等指标核算范围。（说明：本条第一款明确了建设用地规划许可中规划用地面积的内涵和外延，第二款明确了建设项目可建设用地面积的要求，第三款明确了代征用地的概念。其中有关代征用地的规定主要基于广州的
33、实际，参考了国内其他城市的有关规定：1、南京市城市规划条例实施细则第二十八条：“规划管理部门在核定建设项目用地界限时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带、防护地带等用地以及相邻的零星用地等同时划入建设项目规划用地范围。其中，划入的城市规划道路、绿地、河道控制地带、防护地带等属于城市公共用地，建设单位不得擅自占用。”2、北京地区建设工程规划设计通则1.3.1“规划建设用地面积指城市规划行政部门确定的建设用地界限所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。”1.3.2“代征城市公共用地面积包括代征道路用地
34、面积、代征绿化用地面积、代征其他面积三项，单位：平方米。”3、上海市城市规划条例第三十五条：“沿城市规划道路、河道、绿化带等公共用地安排的建设项目，建设单位应当按照规划带征公共用地。”）第十九条（建设用地规划条件的确定）建设用地规划条件应当符合经批准的控制性详细规划。建设用地位于城市重要地块，且已由城乡规划主管部门或镇人民政府制定修建性详细规划的，建设用地规划条件还应当符合经批准的修建性详细规划。尚无经批准的控制性详细规划的地块，因国家、省或者市城市基础设施、配套文化、教育、体育、医疗卫生设施等公益性用地及其他重点项目建设需要使用土地的，建设单位应当委托具有相应资质的城乡规划编制单位进行规划条
35、件论证，并持论证结果及其他相关资料向城乡规划主管部门申请规划条件。城乡规划主管部门应当根据上层次城乡规划和本规定，并结合建设项目选址论证的结果提出规划条件，按法定程序报批后提供给建设单位。建设用地规划条件论证应当包括以下内容： （一）建设项目与城乡规划布局的协调情况；（二）建设项目与交通（含道路、城市轨道、铁路、港口、航道、机场等）、能源、市政公用设施规划的衔接和协调情况；（三）建设项目的配套生活设施与居住及公共设施规划的衔接和协调情况；（四）建设项目对环境的影响，与环境保护规划的衔接和协调情况；（五）建设项目与防灾规划的衔接和协调情况；（六）建设项目与风景名胜、公园绿地以及具有一定历史、科学
36、、人文价值的文化遗产保护等规划的衔接和协调情况。（依据：中华人民共和国城乡规划法第二十一条：“城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。”第三十七条：“由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”第三十八条第一款：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条
37、件的地块，不得出让国有土地使用权。”广东省城市控制性详细规划管理条例第十九条：“在城市规划区范围内尚未编制控制性详细规划的地块，因国家、省或者地级以上市重点建设需要使用土地的，土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可必须以经批准的规划设计条件为依据。”“批准规划设计条件应当按照下列程序进行：”。第二十条第二款：“土地使用性质、使用强度以及其他规划条件，应当以控制性详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同的组成部分。” 说明：本条主要是说明建设用地规划条件的确定依据和方法，第二款规划条件论证的内容是结合省建设厅颁布的广东省建设项目选址意见申请表的相关要求拟定的。）第二十条（建设用地规划条件的内
38、容）建设用地规划条件一般应当明确用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、总建筑面积、绿地率、建筑间距、建筑退让、停车配建、公共服务设施以及详细规划确定的其他要求等内容。第一款中的“总建筑面积”为建设工程地上地下全部建筑面积，其中地上建筑面积全部纳入计算容积率，地下建筑面积除建筑设备用房、规划必需的配套车库的面积不纳入计算容积率外，其余均为计算容积率建筑面积。地下不纳入计算容积率的建筑面积原则上不得超出该建设工程全部纳入计算容积率的建筑面积的30。（依据：中华人民共和国城乡规划法第三十七条：“由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地
39、规划许可证。”第三十八条第一款：“城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分”广东省城市控制性详细规划管理条例第二十条第二款：“土地使用性质、使用强度以及其他规划条件，应当以控制性详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同的组成部分。”说明：第一款对规划条件的主要内容做了说明，第二款对规划条件中的“总建筑面积”的内涵、外延做了规定，并明确计算容积率的建筑面积的范围。）第二十一条（居住用地）居住用地的容积率、建筑密度和绿地率应当符合附表一的规定。居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑
40、面积相适应的市政公用设施和公共服务设施，具体配建指标由城乡规划主管部门另行规定。独立用地的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量完成80前实施完成，并取得建设工程规划验收合格证。建设单位在编制修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图报批时，可以确定市政公用设施和公共服务设施建设时序，经城乡规划主管部门审查确认后实施。修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图未确定市政公用设施和公共服务设施建设时序的，全部市政公用设施和公共服务设施应当与首期开发项目同时报建，并在首期开发项目预售前取得建设工程规划验收合格证。公共服务设施宜独立设置。经批准在住宅楼裙房设置公共服务设施的，除规划确定的街
41、区外，不得设置商业用房。严禁将住宅（含裙房）改为饮食业用房。（说明：本条第一款对居住用地的主要技术经济指标作出规定，这些指标是在城市居住区规划设计规范规定的住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度最大值的基础上推算得出的，也是对目前规划管理工作经验的总结。人口规模按100平方米住宅建筑面积/户和3.2人/户的标准计算。公建配套千人指标按广州市居住区公共服务设施建设标准研究确定的各级居住区公建配套千人指标确定。第二款至第四款针对居住用地配套设施的建设做出规定，公共服务设施设置的原则要求根据城市居住区规划设计规范的相关内容确定，具体要求授权市城市规划行政主管部门另行确定，第三款有关建设时序的规定参考了北
42、京市城乡规划条例的内容，第四款针对实践中存在的住改商扰民的问题作出了规范。）第二十二条（工业用地的绿地控制）工业区应集中设置绿地（包括生产防护绿地），集中绿地面积应不小于工业区用地面积10%，但工业项目地块内部绿地率不宜超过20%。（说明：本条根据国土资源部2008年发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发200824号）拟定，该控制指标第四点规定：“工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。）第二十三条（旧城更新及城中村改造）旧城更新及城中村改造用地建设总量和开发强度应当根据现状合法建设量、拆迁成本和回迁面积、文化遗产现状、新建和完善道
43、路市政公用设施及配套公共服务设施建设、改造项目经济平衡等因素，以及城乡规划要求合理确定。（说明：本条对旧城更新和城中村改造项目建设总量和开发强度的确定方法做出特别规定。）第二十四条（竖向标高）建设用地竖向标高应当符合城乡规划确定的控制标高，满足防洪排涝要求，与相邻地块及城市道路、广场、绿地相协调，并且应当有利于建筑布局及空间环境的规划设计。（依据：广州市城市规划条例第三十三条：“建设高程设计和规划管理，应符合下列要求：（一）竖向设计应与市政设施相衔接”。城市用地竖向规划规范的相关内容）第二十五条（城镇公共道路和城镇公共绿地的界定）建筑区划内的道路划分为城镇公共道路和业主共有道路。城镇公共道路是
44、承担城镇公共交通任务的道路，任何单位和个人不得擅自封闭使用，具体包括：（一）新建建筑区划内，控制性详细规划、建设用地规划条件中确定的道路以及修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图中确定的城镇公共道路。（二）已建成或者已经部分实施建设的建筑区划内，除本款第一项规定外，历史上或者现状作为城镇公共道路使用的道路。建筑区划内的绿地划分为城镇公共绿地、业主共有绿地和个人专有绿地。城镇公共绿地按照下列规定确定，宅旁绿地和天面绿化可以由建设单位和业主约定为个人专有绿地：（一）新建建筑区划内，依据控制性详细规划在建设用地规划条件中确定的代征绿地是城镇公共绿地。（二）已建成或者已经部分实施建设的建筑区划内，
45、除本款第一项规定外，历史上或者现状作为城镇公共绿地使用的绿地也是城镇公共绿地。（说明：物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但是该法未对朝政公共道路和城镇公共绿地做出具体定义。针对实践中存在的“小区路”和“市政路”之争及引发的业主信访，我局曾专题请示市政府进行相关立法，对城镇公共道路和城镇公共绿地的界定及管理做出规定，法制办建议我局在技术规定中对城镇公共道路和城镇公共绿地的界定做出原则性规定，至于管理问题则留待市
46、政部门做出规范。故此，结合规划管理工作实际拟定此条。）第二节 建筑工程规划管理第二十六条（建设工程规划许可的内容及依据）建设工程规划许可一般应当明确建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模、使用功能、建筑高度、建筑间距、临路退让、建筑立面设计、公共服务设施、停车配建、建筑景观、周边环境要求和有效期限等内容。建设工程规划许可应当以经批准的、仍然有效的并且与现行控制性详细规划无矛盾的修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面图为依据。（依据：中华人民共和国城乡规划法第四十条第二款：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”说明：本条对建设工程规划许可（建筑工程类）的内容做出规定，并明确了建设工程规划许可的依据。）第二十七条（建设规模）建设用地范围内的总建设规模（包括地上和地下全部建筑面积）应当小于或者等于规划条件确定的总建筑面积。为社会公众提供终日开放，能自由、便捷直接进入的广场、绿地公共开放空间（不包括建筑退让用地）