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1、我们对龙池开发区的研究思路：,宏观市场市场现状消费力,龙池开发区的基本认知 龙池开发区的区位认知 厦门及海沧区的市场成交 数据走势分析,龙池开发区楼盘分布片区 龙池开发区房地产在售楼盘现状 龙池开发区在售楼盘汇总 龙池开发区楼盘余量探究 龙池开发区销售价格现状分析 龙池开发区楼盘产品结构分析 龙池开发区产品定位分析 龙池开发区产品配套分析 龙池开发区个案产品了解 龙池开发区市场产品总结 龙池开发区目前存在的问题,龙池开发区消费群体分析 龙池开发区消费群体认知 龙池开发区消费群体消费特征,龙池开发区的基本认知,开发区总规划面积13.75平方公里，内设灿坤、白礁、鸿渐、金山四个工业区，主要产业为家
2、电、汽车、化工、不锈钢和五金等，内设的灿坤家电产业基地、长春化工、喜盈门家具、金龙客车、福欣不锈钢等五个项目，被列为省政府重点建设项目，基础设施不断完善及灿坤公司带来的集聚效应。目前，开发区已批准并领取营业执照的企业115家(工业企业90家)，其中外资台资企业40家，总投资12.5亿元。,开发区以工业为基础，招商和经济稳步发展，区域呈现稳健发展的趋势,龙池开发区的区位认知,15公里,15公里,与厦门相邻，位于交通动脉两侧，距离海沧核心区仅有15公里（公路距离），距离厦门核心仅有15公里，车程15-30分钟。,地理位置决定了和厦门市场紧密联系的事实，厦门房市的走势直接影响了区域的成交量，厦门客群
3、是当地主要购买力,厦门及海沧区的市场成交数据走势分析,09年以来，厦门及海沧的房地产市场持续走好，成交均价一路上涨，海沧区还一度脱销，龙池开发区必将受到厦门市场利好的带动。,近期厦门市场的走好，将直接带动龙池开发区房市的发展,龙池开发区楼盘分布片区,目前龙池开发区的住宅区域基本分为三个板块，分为圣地亚哥片区，保生路东片区，保生路西片区，档次较高的楼盘主要集中于保生路东片区。,区域住宅板块划分清晰，分布合理，社区规模成型，配套平衡,龙池开发区房地产在售楼盘现状（分布图）,灿坤工业园,圣地亚哥,龙池新天地,云龙海岸,鸿源尚品,龙欣.杰作,宝升国际,晶品6530,目前龙池开发区共有七个在售楼盘，主要
4、集中于201省道南侧,龙池开发区在售楼盘汇总,从开发区的角度分析，市场供应量庞大，本地无法实现消化,目前龙池开发区市场开发土地647363 ，总建面积超过122万，上市4127套,龙池开发区楼盘余量探究,截止09.7.22，通过现场市调和官方网站的了解综合分析，目前龙池开发区剩余1323套，约21万未售出，主要集中于圣地亚哥、鸿源尚品、宝升国际等大盘，,市场余量巨大，至今市场仍有32%的余量，且集中于当地主要楼盘,龙池开发区销售价格现状分析,目前市场起价普遍在3407元/，销售均价3680元/，具现场了解，由于市场的复苏，年初各盘均上调150-200元/。,龙池开发区楼盘产品结构分析（主要的在
5、售户型结构）,目前龙池开发区的产品主要集中于一房和小三房,小户型是当地的主流产品,龙池开发区产品定位分析,区域内楼盘由于均定位为厦门城市边沿小镇，因此更注重强调低总价，高性价比，定位于工薪阶层,龙池开发区产品配套分析,区域内楼盘在强调性价比的同时，更注重园林绿化的投入，但在智能化、环保等领域的配套较少,龙池开发区个案产品了解圣地亚哥,以08年以后的批准预售为主,楼栋：45-47号 规划类型：小高层 主力户型：两房两厅 主力面积：78-94,工作阳台设计，功能分区,转角式凸窗，采光极佳,联通式空中走廊（阳台）,户型格局动静分离,龙池开发区个案产品了解龙欣.杰座,楼栋：住宅楼 规划类型：小高层 主
6、力户型：小两房 主力面积：65-78,生活区域功能分区,主卧带独立阳台,户型格局动静分离,以08年以后的批准预售为主,龙池开发区个案产品了解鸿源尚品,楼栋：住宅楼 规划类型：高层 主力户型：两房两厅 主力面积：78-91,联通式空中走廊（阳台）,户型南北通透,房间私密性强,以08年以后的批准预售为主,龙池开发区个案产品了解宝升国际,楼栋：住宅楼 规划类型：高层 主力户型：小三房 主力面积：97-115,工作阳台设计，功能分区,明厨明卫，采光通风,主次卧带凸窗，增加使用面积,以08年以后的批准预售为主,龙池开发区个案产品了解龙池新天地,楼栋：住宅楼 规划类型：小高层 主力户型：两房两厅 主力面积
7、：67-93,工作阳台设计，功能分区,以08年以后的批准预售为主,明厨明卫，采光通风,龙池开发区个案产品了解云龙海岸,楼栋：住宅楼 规划类型：小高层 主力户型：两房两厅 主力面积：80-82,以08年以后的批准预售为主,客厅卧室全部朝南，采光通风,明厨明卫，采光通风,南北通透,龙池开发区个案产品了解晶品6530,楼栋：住宅楼 规划类型：小高层 主力户型：小两房 主力面积：63-66,以08年以后的批准预售为主,南北通透,南北双阳台,龙池开发区市场总结,目前龙池开发区的建筑形态都以小高层为主，市场余量较大，去化速度缓慢；由于与厦门交接的缘故，市场销售均价在3680元/左右，这一均价与漳州龙文区相
8、当；市场产品偏重于小户型，主要原因为针对厦门工薪阶层客户群，区域产品由多年前的出租型户型向自住型小两房到小三房转变。目前七大楼盘的产品均注重园林等硬件配套，在赠送面积当前还是空白。,产品注重园林、周边等硬件配套，赠送面积的产品当前还是空白。,龙池开发区目前存在的问题,1、由于世界经济危机波及到开发区内企业，以灿坤为例，鼎盛时期2万员工，现在不到5000人，这直接减少了当地租房客的数量； 2、早期以投资客为支撑的龙池房地产市场，经过国内的房地产调控之后受到重创，投资客或被套牢或纷纷谨慎出手； 3、由于07年市场的冷淡，导致当地楼盘恐慌性降价（除圣地亚哥），对购房者造成区域价格波动大，产品贱价的不
9、良印象； 4、区域内无良好的教育配套，从幼儿园到中学都是私立学校，难以聚集大量自住客； 5、与厦门直接连接的交通线路有限，据了解是政府行政区域矛盾的问题，直接影响了区域住户出行； 6、行政区划的区别形成购房者心中的“心理距离”；,六大问题制约龙池的房地产发展,龙池开发区消费群体分析,龙池开发区的房价相比厦门岛内或海沧在均价和总价上都有较大优势，由于厦门岛内的产品倾向于大户型，海沧倾向于中小户型，这无疑为龙池的小户型带来机会，在高房价的时代，无疑挤压了一部分在海沧上班的工薪阶层流向龙池置业。,厦门的高房价处于高位和产品偏大，为龙池创造了吸引客户的机会,龙池开发区消费群体认知,2003年龙池开发区
10、成为厦门客户房地产投资客所关注的地方,2004年龙池开发区成的产品以单身公寓等投资型户型为主，为满足当地工厂人员的出租需要,2005年建发圣地亚哥开启了龙池住宅的新领域,2005年龙池开发区成的产品投资型户型接近80%，投资客占90%以上,2007-2008年国家打压房市及世界经济危机，房价大跌，投资客收到严重影响,2009年市场复苏，厦门房价重回高位，加大购房群体的置业压力,2006-2007年由于厦门的房价达到高位，龙池的自住型产品开始大量涌现,2009年随着交通便捷性的提高和海沧由于房源供应量减少，房价高企，从中挤压了海沧工薪阶层客户群涌向龙池置业,经过对龙池售楼人员和二手房从业者的探访，目前90%以上的购房者为在海沧上班的工薪阶层,龙池开发区消费群体的消费特征,在海沧企业工作的中产阶级 他们都是外来员工，学校毕业就来到海沧 月收入2500-3000元/ 年龄在35岁以内 文化素质较高，基本为企业中的中层管理人员或技术骨干 由于已经到了适婚的年龄或已婚 考虑到已经到了需要安定的年龄，必须置业 但厦门的房价无论从首付还是月供都超出了自己范围 况且交通的拥堵耗费在路上的时间很多 买海沧不如买龙池，每天耗费15分钟就能省下至少50万 最后选择龙池作为人生的第一次置业的地方,龙池的在售楼盘已经将眼光从投资客身上转移至自住客身上，未来龙池将是海沧工薪阶层置业的主要方向,