2014沧州新地块投资报告.ppt

《2014沧州新地块投资报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014沧州新地块投资报告.ppt（72页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、隆万世基业 兴百年泰和,2014年1月,沧州新地块投资报告,目录,CONTENTS,PART.1 沧州认知,隆基泰和 和世界筑未来,沧州简介,沧州的城市性质： 环渤海地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，以运河文化为特色、以化工产业为主导的沿海港口城市。 城市职能： 京津冀城镇群重要城市之一； 我国北方地区重要的交通枢纽和出海口； 河北省重要的经济增长极； 河北省重要的化工产业基地； 市域政治、经济、文化中心； 著名的运河城市和武术、杂技之乡； 区域性的现代物流中心； 健康、和谐发展的宜居城市。,隆基泰和 和世界筑未来,地理区位,沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽

2、东半岛隔海相望。距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。,沧州市,中国北方沿海的黄金海岸 河北省省政府确定：加快发展唐山湾生态城、黄骅新城和北戴河新区,推动京津冀都市圈隆起的重要支点 以临港产业为突破口 掌握发展的主动权 融入京津冀都市圈谋划生产力和产业布局,隆基泰和 和世界筑未来,城市发展规划,隆基泰和 和世界筑未来,城市发展规划,河北省确立了以秦皇岛、唐山、沧州所属的沿海11县（市、区）、8区、1路、1带为重点的沿海经济发展思路，力争经过10年左右的时

3、间，在沿海地区形成2万亿元左右的GDP，用河北省常务副省长赵勇的话说，“要在沿海再造一个河北”。沧州必定将成为“再造一个河北”重要增长极。,隆基泰和 和世界筑未来,经济发展情况,分析： 环渤海经济圈，河北省有三个城市唐山、沧州、秦皇岛，通过人均可支配收入情况看，沧州在三个城市排名最后，但是GDP总量位居中间，说明城市在进入良性发展的同时居民可支配收入增速可能会大幅提高，沧州对比唐山和秦皇岛的房价来看，也应该有上升的空间。 2012年沧州市从全省各地情况来看，沧州市城市居民可支配收入位次稳定，仍排第六位，比全省平均水平高83元，实现了自2001年以来的第二次超越，比最高的廊坊低4900元，比最低

4、的张家口高2400元。沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。,文化旅游资源：沧州铁狮子，已有一千多年的历史，体现了沧州古老“铸造之乡”铸造艺术的神韵。 农业资源：沧州有耕地1241.4万亩，草地60万亩，是河北省粮、棉、油集中产区之一，京津无公害蔬菜主要供应基地和中国北方知名的优质牧草基地、畜牧生产基地。沧州是著名的“鸭梨之乡”和“金丝小枣”之乡。 海洋石油资源：沧州境内有华北、大港两大油田，已探明石油地质储量15亿吨，天然气储量282亿立方米。,背靠北京，面向渤海的优越地理位置 充足的经济发展空间 强劲的城市发展动力,城市定位:亚欧大陆桥新通道的桥头堡，河北经济发展重要的增长极；中国石油

5、之城，管道装备之都；环渤海湾重要的临港产业集聚区；化工新材料、特种钢材、现代物流基地；国家重要的能源保障和能源资源运输通道；现代化沿海港口宜居城市。,隆基泰和 和世界筑未来,城市概览,隆基泰和 和世界筑未来,城市人口,沧州2010年第六次人口普查结果,人口总量惯性增长，人口城镇化水平快速提高。目前沧州市的城镇化率为44.03%，在河北省位于第七位，比全省平均水平低2.77个百分点，比第一位的唐山低9.57个百分点，上升空间很大。城镇化建设对房地产有积极的拉动作用。,隆基泰和 和世界筑未来,行政区划,沧州市设新华区、运河区、开发区3个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县

6、、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。,分析： 截止2010年沧州市第六次人口普查结果显示，全市常住人口为7134053人，同第五次2000年全国人口普查6714392人 相比，十年共增加419661人，增长6.25%，年平均增长0.61%。预计截止到2015年底，沧州市市区人口将达到140万人。 从家庭户口上看，平均每个家庭户的人口为3.37人，比2000年第五次人口普查的3.58个人减少0.21人，年轻人独立门户，家庭户规模缩小，可能未来住宅100以下的户型更受青睐。,隆基泰和 和世界筑未来,产业支柱,1.任丘（石油产业发达，人口大县，城区人口多，消费较高

7、，城市建设沧州一流，商贸业繁荣，经济实力雄厚，但产业结构不完善，转型暂时遇到瓶颈） 2.黄骅（新型港口城市，地广人稀，区位于土地资源优势明显，潜力大，城乡发展较为均衡，民间普遍较富，但基础薄弱，城市建设水平较好） 3.河间（老牌强县，人口大县，商贸业繁荣，民营经济繁荣，交通区位优势，民间普遍较富，但缺乏支撑大企业，经济竞争力一般，城市建设水平较好） 4.泊头（老牌工业强县，商贸服务业较繁荣，工业基础雄厚，地方产业比较活跃，民间普遍较富，城市建设水平较好） 5.青县（毗邻天津，区位优势明显，经济基础较好，投资环境较好，城市建设起步较早，缺乏支撑型大产业，发展遭遇瓶颈，但不乏潜力） 6.沧县（沧州

8、主城区缓冲地区，沧州主城区大发展的直接受益者，经济基础一般，交通等优势明显，潜力大，民富强，未来划区，一切顺理成章）,隆基泰和 和世界筑未来,产业支柱,7.盐山（产业聚集效应明显，产业结构较合理，民富较强，发展速度快，潜力较大，但是基础薄弱，经济实力偏弱，城市建设一般） 8.肃宁（交通资源优势明显，拥有较大型国有企业，第三产业发达，农业基础好，发展快，政治软实力强，经济较好，但基础薄弱，城市建设水平较好） 9.东光（化工产业发达，产业聚集力较强，发展速度快，但基础较薄弱，处三市两省交界，不易管理，发展持续力一般，城市建设水平一般） 10.献县（民营经济较繁荣，扶贫政策重点县，教育比较发达，发展

9、速度快，但基础薄弱，贫困人口较多，城市建设水平较差） 11.南皮（民营经济一般，产业结构一般，经济水平较差，基础较薄弱， 城市建设一般） 12.孟村（产业聚集力强，民营经济较发达，民富较强，但基础弱，人口少，商业欠发达，城市发展水平低） 13.吴桥（杂技闻名全国，旅游资源相对丰富，但产业欠发达，经济基础弱，商贸业水平较差，城市发展水平较低） 14.海兴（有沿海和政策优势，近年发展速度较快，但是经济基础极差，人口稀少，城市发展水平很低，综合实力沧州最末）,隆基泰和 和世界筑未来,分析：沧州市近五年GDP保持高速增长，经济实力不断提升，未来发展前景看好。日前，沧州市召开全市经济工作会议，会议透露了

10、2013年经济工作主要预期目标：全市生产总值增长9%，突破3000亿元；全部财政收入突破400亿元；公共财政预算收入增长10%，固定资产投资增长19%；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别增长10%；居民消费价格指数涨幅控制在3.5%以内。从区域发展看，县域经济一直是沧州市经济的重要依托和支撑，去年依旧保持增长13.6%的良好势头。从产业结构看，第一产业保持稳定发展，二、三产业实现较快发展。,据有关数据显示：国内三四线城市房价的上涨是与国民经济的发展一致的。国内生产总值反映了一个地区总体经济状况，当经济增长较快时会可能加大对房地产地产的需求，同时就业人口与城市人口增加，从而带动住宅市场需求增

11、加。,城市经济,隆基泰和 和世界筑未来,城市发展规划,沧州城市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间结构为“一轴两心，三带四片”。 “一轴”即城市发展主轴，主要沿解放路形成一条东西向的城市发展主轴。依托现有发展基础，将现状城市商业中心与未来城市副中心通过城市发展主轴连接起来。 “两心”即一主一副两个中心，主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心，将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。 “三带”即3条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的城市绿带

12、；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的城市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形成的城市绿带。 “四片”即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区4个主要城市片区，并对现有城市片区边界进行适当调整。,未来三到五年重点深度打造区域,潜在开发区域,隆基泰和 和世界筑未来,主城区用地规划图,隆基泰和 和世界筑未来,主城区用地规划图,隆基泰和 和世界筑未来,结论,沧州市位于环渤海经济圈和京津冀经济圈范围内，地理位置优越，交通便利，受双重经济圈影响未来发展的潜力巨大。,沧州市依托黄骅港沿海工业区、渤海新区，经济快速发展

13、，稳步增长，政府对重点产业大力支持，经济逐步持续快速进入良性发展轨道。,结合区域优势及独特的天然资源优势，沧州市提出符合自己的发展规划战略，已西部新城区及东部新区较为显著。,PART.2 市场研究,2,2013年在执行中央宏观政策的同时，沧州市地方政府出台政策主要起到两点作用，扩大沧州房地产市场版图；严控投机、投资性购房，促进刚性需求购房，确保市场健康发展。,按照城市规划功能分区，力争先做环境后开发，严格实行“净地”出让（实际情况提前运作的较多），优化配置土地资源。在供地计划中所推出的地块要求分布合理，要充分考虑社会各个层面对用地的需求，兼顾社会效益和经济效益。对已纳入土地储备库和闲置的地块要

14、优先考虑。,商品房取得预售证准许销售、提高普通住宅价格标准严控投资/机性购房，减轻刚需购房成本。,提高公积金贷款额度、降低贷款利息、降低首付款门槛、缩短贷款办理时限减轻刚需购房压力，提高刚需购房能力,土地,行政,金融,2013年沧州市政策执行总结,隆基泰和 和世界筑未来,政策环境,隆基泰和 和世界筑未来,土地市场,楼面平均价格：,隆基泰和 和世界筑未来,土地市场,总结： 2013年沧州市出让土地平均楼面价为1167元/，成交价为160.4万/亩。 2013年1-7月沧州市土地购置面积明显减少，房地产开发企业土地购置面积66.14万，同比上涨14%，土地成交价款15.54亿，同比上涨40%。,土

15、地市场小结：,土地市场,隆基泰和 和世界筑未来,1 2 3 4 5,2013年上半年沧州市区（包括运河区、新华区、高新区）国有建设用地计划供应量为64.59公顷；沧州高新区土地计划供应量为15.77公顷，运河区土地计划供应量为23.96公顷，新华区土地供应量为24.87公顷，占上半年国有建设用地供应量的38.5%。 统筹城乡发展，优化土地供应空间布局。严格控制中心城土地供应规模，促进中心城区人口和功能的有机疏解和调整。重点保障基础设施和公用设施的土地供应，适度供应符合中心城区功能定位的产业发展用地，严格限制与中心城区整体发展不协调的土地供应。 优化土地供应结构，对各类用地实行“有保有压”的差异

16、化供应策略。根据城市规划建设确定的重点功能区片类型，调整优化土地利用结构。以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，做到有保有抑，确保重点工程项目、确保基础设施、确保民生工程特别是经济适用住房等保障性住房及产业集聚区工业项目建设用地供应，重点发展满足当地居民住房需求的中低价位，中小套型普通商品住房用地供应，切实稳定住房价格。确保经济发展和重点工程建设土地供给，严格控制国家规定限制类和禁止类建设项目用地供应。 促进土地集约节约利用。坚持科学发展观和节约集约用地政策，建设项目用地鼓励利用存量，严格控制增量。大力支持发展高新技术产业、文化产业、物流业，积极促进现代服务业的发展。对于一些市

17、场度不高，科技含量低的产业项目要限制供地或者不予供地。由工业园统一建设标准厂房入驻企业，提高土地节约集约利用。 发挥市场配置资源基础性作用.重点保障道路等基础设施建设用地的供应，优先安排生态环保、能源、科教文卫等与城镇居民生产、生活紧密相关项目建设所需用地，提高城市发展的保障能力，促进城市综合功能完善。严格土地供应方式程序，对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和新增工业用地（不含原地内改扩建）以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式有偿供地，统一在土地市场公开进行。,分析： 运河区板块教育、文化、交通、共建设施配套较为完善，从而推动该板块房价稳中有升，购房者 大多为

18、改善型客户。 新华区板块为老城区，生活配套设施较为落后，购房者多数为刚需客户，导致房价趋于平稳。,隆基泰和 和世界筑未来,沧州市政府,沧州博物馆,体育馆,展览馆,会展中心,一中新址,沧州水专,沧州师范学院,沧州教育中心区,行政大厅,图书馆,规划馆,沧州新行政文化化办公区,运河区政府,新华区政府,阿尔卡迪亚酒店,沧州老城区,沧县政府,新生医院,距高铁1公里,隆基泰和 和世界筑未来,周边配套,意向地块,意向地块,沧州行政中心区,高铁站,沧州火车站,泰和世家,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,由图表可知： 当前近五年来，沧州市的去化量在100万平米/年；2013年去化量在211万平米。结合项目公司对

19、沧州重点34个楼盘的跟踪，未来三年的推货量在307.26万平米，所以市场推盘基本平稳，新土地取得入市不会遇到存量过多的压力。,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,近五年沧州房地产开发主要以外阜企业为主，其中最为典型的为荣盛，在整个西部区域占去化量的将近40%，本地企业在沧州市份额占比30%以下，由于本地企业实力整体相对较弱，所以外阜企业再沧的竞争压力较大。,沧州市区域市场格局分析,廊坊荣盛集团 天津怡成房地产开发有限公司 廊坊华元房地产开发有限公司 省建投集团 恒大集团 北京博达房地产开发有限公司 禧福地产 天津万兴地产 隆基泰和集团 百丰地产 天成地产（本地企业，高端项目中做的比较好，和外埠企

20、业形成竞争的公司） 东朔地产 盛泰集团 宏宇地产 沧州建投 中宇地产 华凯地产,项目地块位置较好，地块整齐，配套齐全，占地面积大，项目定位中高端，全年的去化排名前几位或非常靠前，占领市场份额的60%以上。,拿地不集中，且主要以拆迁改造项目为主，开发周期较长，定位偏中低端（天成以高端为主），开发商实力有限，部分地产以下县项目居多。,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,2013年沧州市场量价分析,沧州市的两个区从去化量和去化均价上都有一定的差异：新华区为老城区，主要以之前的旧城改造项目为主，项目不太多，整体推盘量有一定的局限性，去化量肯定少于运河区，均价也和运河区有一定的差距；运河区主要是以新城建设

21、项目为主，净地较多、地价高，规划好、政策扶植力度的大，市政府机关单位都在运河区，再加上运河区正好赶上沧州3年大变样的政策，发展相对较快，再有好多高端楼盘都在运河区，有钱人好多都选择在运河区买房子，所以运河区房价高于新华区。,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,沧州市2013年住宅成交套数排行榜,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,沧州客群特性分析,沧州市购房人群主要集中在30-35岁，首置和首改的客群占主力。,购房人群主力还是集中在家庭收入5-10万的客群，说明这批客户的有再次置业的能力。,刚需客户占购房客户的45%,一套房源客户占42%,所以再次改善客户空间较大。,客户购房动机主要还是自住，改善

22、型客户主要是和父母同居住空间 不够导致购房，或是改变居住条件换房,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,沧州客群特性分析,客户接受的面积区间主要集中在100平方米以下的户型，120-140平户型为潜力户型。,37%的客户接受在40-50万的房源，能承担50-60万以上的客户占到25%，承担50-60万的客户占比6%，高端收入家庭80万以上的客群占比2%，从购房需求情况看高度收入人群还是在沧州占比较少的。,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,沧州客户关注点因素分析,价格仍为影响购房第一要素，区域地段周边环境的影响越发明显,沧州购房者选房考虑因素中，价格居于首位，区域地段也是影响沧州购房者选房的重要因素

23、，再有就是沧州人民比较关注户型设计，由此得出，随着房地产市场的不断完善和消费者生活水平的调高，价格与居住感对消费者的影响差距会逐渐变小 配套、交通、物业对于消费者置业影响分别位于影响要素排名的4至6位，物管和开发商量要素居最后两位。由排名可以得出，沧州消费者在对居住感受要求提升的同时，项目品牌意识也亟待提升。其中，消费者对物业要素关注度较高，在一定程度上反应出沧州购房者对居住要求较高，对于房地产服务的提升也是在沧州重点提高的事项。,隆基泰和 和世界筑未来,住宅市场,沧州市2013年住宅情况分析,分析： 改善型成交量增加：通过对2013年住宅销售成交套数排行榜分析，沧州刚需和首改性市场后劲十足，

24、对周边县域城市的吸附能力很强。 2013年土地供应放缓，下半年旧改项目较多：沧州市2011年经过密集拿地后，2012年并未集中推出土地，对于2013年集中推出土地，地产商的竞争较为激烈，而10月之后相继有4个旧改项目入市续客，但因手续不全，认购已暂停，预计在2014年相继低价入市，会对沧州市场产生一定的冲击，其中两个项目与我司项目距离较近，将会对项目提价构成威胁。 区域特征明显：西部（含高新区、运河区）城区房地产市场量价齐升，东部（新华区、开发区）销量占优，而价格率有上升。,隆基泰和 和世界筑未来,四：打造符合产品优势的特色氛围,三：符合客户宜居需求的专署服务体系,二：强调购物体验的完整性及相

25、关配套,一：西部新城产品细节的打造及品质需求,配套需求,产品需求,服务需求,品质需求,未来产品需求,住宅市场总结,隆基泰和 和世界筑未来,宏观市场环境：市场处于快速发展阶段，但目前价格处于低位水平，相比秦皇岛、唐山等沿海 城市后发优势明显。,区域板块发展：西部新城交易活跃，洋房市场空缺，未来发展潜力巨大；老城区配套 成熟，交通拥挤，房价趋于稳定；东部新区是城市未来城镇化建设的重点区域，发展潜力优势明显。,未来竞争分析：西部新城未来依靠“宜居生活”的品质楼盘，成为未来市场的稀缺产品，具有明显竞争优势；东部新区未来依靠吸附周边县域城市的刚需，高层仍是主力产品。,区域市场分析：随着生活配套的完善，东

26、部新区将成为继 新城之后另一个房地产火热板块。,分产品类分析：洋房兴起，高层升级，品质当道，“洋房”将成为未来市场稀缺产品。,项目卖点分析：以自然属性嫁接为主（地段、景观），结合不同层次需求，丰富产品类别。,运河区,隆基泰和 和世界筑未来,板块划分,个案分析荣盛锦绣天地,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析荣盛锦绣天地,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析天成 明月洲,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析天成 明月洲,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析孔雀城,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析孔雀城,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析华元 一世界,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析华元 一世界,隆基泰和 和世界筑

27、未来,新华区,隆基泰和 和世界筑未来,板块划分,个案分析御宇国际,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析御宇国际,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析榕城世家,隆基泰和 和世界筑未来,个案分析榕城世家,隆基泰和 和世界筑未来,PART.3 地块分析,3,沧州市政府,沧州博物馆,体育馆,展览馆,会展中心,一中新址,沧州水专,沧州师范学院,沧州教育中心区,行政大厅,图书馆,规划馆,沧州新行政文化化办公区,运河区政府,新华区政府,阿尔卡迪亚酒店,沧州老城区,沧县政府,新生医院,距高铁1公里,隆基泰和 和世界筑未来,周边配套,意向地块,沧州行政中心区,高铁站,沧州火车站,泰和世家,隆基泰和 和世界筑未来,本次吉

28、林大道出让地块分为两块，除面积大小不同外，其他的规划条件一致，由于每一块土地面积较小，故将两块土地同时拿，将两块地的规划整体布局。,北京路,天津路,吉 林 大 道,殡仪馆,东塑,体育馆,高铁站,隆基泰和 和世界筑未来,用地规划图,意向地块,本次吉林大道地块，为工业及综合性用地,隆基泰和 和世界筑未来,用地规划图,隆基泰和 和世界筑未来,用地规划图,周边市场情况 吉林大道地块,隆基泰和 和世界筑未来,吉林大道地块位于沧州的重点发展区域，从周边环境配套和市政配套虽然目前还待完善，但未来的发展潜力无限。,意向地块,竞品项目,总建面110万容积率3.1，绿化率35%，高层均价5300元，洋房均价850

29、0元，现处于尾房阶段,总建面35万，容积率2.5，绿化率50%，目前尾盘阶段，高层均价5800元,总建面180万，容积率2.0，绿化率40%，目前还未销售。,优势 Strength,位于西部新城黄金地段，该区域未来的打造会是沧州城市名片； 周边集聚了沧州重点打造的公建配套设施； 处于西部新城发展的重点区域，未来升值空间大；,劣势 Weakness,本区域为发展新区，多为新建物业，居住人气明显不足，生活配套设施并不完善。 我司在该区域的品牌影响力需要培养； 周边高层均为品质楼盘，别墅项目推向市场，我司未来规划的洋房产品在价格定位上有一定的风险性。,机会 Opportunity,威胁 Threat

30、en,地块属于沧州新规划的高新区，有部分产品入住。 工业用地的招商如能得到政府的大力支持，对于配套的住宅和商业销售将有很大的推动作用。,政府对房地产市场宏观调控力度加大，无形中增加了开发成本和形成市场观望；荣盛和天成不断挺进，品牌维护难度大，市场优势难以持久，竞争加剧； 项目四周处于待开发状态，对于客户群对该区域认知的培养需要周期较长。 目前西部新城区域市场成熟个案林立，本项目想树立品牌还需要付出更多的努力和用心。,地块SWOT分析 吉林大道地块,隆基泰和 和世界筑未来,隆基泰和 和世界筑未来,姚庄子砖厂位于西部新城的位置，地上无建筑物，且周边有水系环绕，紧邻307辅路，交通便利，虽然目前的在

31、后边配套设计部太齐全，但从城市发展趋势看，未来升值潜力巨大，对于以改善、投资为主的西部新城来说，环境、品质成为购房的主要意向。,该地块位于西部城区，迎宾大道以西、银川路以南，占地360亩，地上附着物为青苗，无建筑物。属于沧州待开发区域。,地块情况 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,姚庄子砖厂,该地块总共114亩，周边配套成熟，是东部新区未来打造的重点区域。,地块现状姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,市场情况分析 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,颐和庄园三期,意向地块,周边竞品项目,产品市场定位 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,项目档次：高端，品质展现 （1）在整个项目布局上，以洋房

32、、联排别墅为主，北侧搭配部分小高层产品，高低搭配用足容积率； （2）外立面风格以地中海为主，顶层建议出坡屋顶，为顶层赠送更多面积； （3）户型区间上，高层以110平方米以下的两居和三居为主，通过优化户型设计最大限度的满足首次置业的功能需求，通过赠送面积的方式拉高产品附加值，设计部分洋房、别墅拉伸项目品质； （4）针对的人群，洋房、别墅借颐和庄园品质优质，主要是改善性，投资性客户为主，高层以首次置业的客群，区位以地缘性客户为主，包括项目周边置业客户、沧县西部及南部进城置业的客户、下县进城置业的客户，已选择中小户型为主。,优势 Strength,该地块的位置是未来西部发展的重点区域； 地块方正、平

33、整，且有水系环绕，有利于市场运作，及价值提升； 未来升值空间大；,劣势 Weakness,目前周边发展相对落后； 交通相对落后，城市公建配套相对较低,机会 Opportunity,威胁 Threaten,该区域对周边县域的吸附能力较强，改善、投资的客户群是主要购买力。 为我司在沧州市场的品牌影响力及市场占有率打下鉴定的基础。,目前本项目想树立品牌还需要付出更多的努力和用心。 西部新城客户对产品质量和居住人群要求较高，需对项目的规划设计，占有领先优势。,地块SWOT分析 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,该地块位于东部城区，千童大道以东，地上附着物为青苗，均已补偿完毕。,地块情况 千童道地块,

34、隆基泰和 和世界筑未来,约500亩,该地块总共500亩，周边配套成熟，是东部新区未来打造的重点区域。,地块现状 千童道地块,隆基泰和 和世界筑未来,市场情况分析 千童道地块,隆基泰和 和世界筑未来,东方,御宇,榕城,百合,意向地块,周边竞品项目,总建面14万平，容积率2.8，绿化40%，目前已去化5万平，现售价4200元,总建面70万，容积率1.85，绿化40%，目前已去化18万平，先均价4000元,总建面47万，容积率2.2，绿化40%,目前已去化27平，在售小高层均价4300元,总建面40万，容积率2.0，绿化50%，已去化25万平，目前售价4100元,千童地块的周边市政配套设施目基本齐全

35、，由于此地块周边还处于在开发阶段，周边的生活配套设施不太齐全，位于东部新城区与意向地块能形成竞争的在售楼盘主要有4个，他们售价均在4500-5000元上下，户型设计均以小面积为主，针对的人群以刚性需求客源，区域市场如此，所以意向地块定位应顺应区位发展的需求，但要和竞品项目拉开差异。对千童地块的规划建议是以中小户型为主，面积区间控制到110平方米以内，两居三居搭配布局，在外立面设计上以简约风格为主，园区内设计部分洋房提升项目的档次，同时也可以提升部项目的部分利润。,地块情况 重庆路地块,隆基泰和 和世界筑未来,约450亩,PART.4 投资建议,4,板块成交分析：该区域有大量潜在刚需客户，对周边

36、县域城市有极强的吸附能力，建议择机进入该区域。,土地供应分析：目前东部新区的“净地”处于无地可供的状态，作为未来发展的重点区域，建议择地进入该区域。,产品定位分析：具有高端形象的刚需及改善型楼盘，项目的高层产品可以快速的占有市场，洋房提升项目形象，并且提高公司的市场竞争力。,迅速进入 抢占市场,投资建议 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,客群定位分析：1、城市白领（公务员、企业中高层） 2、下县的进城刚需客户 3、本地区域的中高端改善型客户,板块成交分析：2013年西部新城是沧州市房地产市场最为活跃的板块，实现量价起升的态势，且作为未来城市的名片，有大量潜在刚需客户和改善型客户，建议择机进入该区域。,土地供应分析：目前西部新城的“净地”处于无地可供的状态，作为未来发展的重点区域，建议择地进入该区域。,产品定位分析：目前洋房产品为区域市场稀缺产品，高端产品也是此区域认同的产品，通过中高低搭配的产品业态可以快速的占有市场，并且提高公司的品牌竞争力。,迅速进入 抢占市场,投资建议 姚庄子地块,隆基泰和 和世界筑未来,客群定位分析： 1、城市金领（公务员、企业中高层） 2、高校教职工（大学城、中学教职员工）3、部分县区的进城客户,谢谢观赏,