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1、辽宁省 2016 年上半年房地产估价师 制度与政策：商品房销售管理考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、土地增值税的课税对象是。A :无偿转让房地产所取得的土地增值额B:赠与转让房地产所取得的土地增值额C:继承转让房地产所取得的土地增值额D:有偿转让房地产所取得的土地增值额E:执行层的组织协调2、 误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买 受人有权。A :退房B:换房C:买房D:卖房E:执行层的组织协调3、在估价报告中陈述，既
2、是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和 估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项 【2003年考题】A :估价师声明B:估价的假设和限制条件C:估价方法D:估价对象E:工业用地的监测点评估价格4、财务内部收益率是指项目在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折 现率。A :动态投资回收期B:项目寿命期C:计算期D:开发期E:借款合同5、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。A:与原聘用单位解除劳动合同B:与新聘用单位解除劳动合同C:与原聘用单位签订劳动合同D:与新聘用单位签订劳动合同E:执行层的组织协调6、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择
3、一个细分市场，通过 生产、销售和促销的专业化分工， 来提高经济效益， 这种目标市场选择的模式属 于_。A 选择专业化B 单一市场集中化C. 市场专业化D. 产品专业化7、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A:B:C:D：E:工业用地的监测点评估价格8、以下房地产中既可以出租或销售，也可以自用的是。A :行政办公楼B:商店C:公寓D:学校E:工业用地的监测点评估价格9、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上 不得少于工程合同价的 _。A20%B30%C40%D50%10、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是 _。A 目标定价法B 价值定价法C 挑战定
4、价法D.成本加成定价法11、投资估算的精度可达土 20%，所需费用约占总投资的0. 25%1. 5%,该 阶段为。A:投资机会研究B:初步可行性研究C:详细可行性研究D:项目的评估和决策E:借款合同12、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是 _年。A15B25C35D5513、业主公约由 _制定并修改。A 业主大会B业主委员会C. 一半以上业主D. 全体业主和物业管理企业共同14、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。A :政策风险B:市场风险C:变现风险D:财务风险E:借款合同15、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开
5、发企业有名以上持有 资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A: 1B: 2C: 3D: 4E :房地产估价机构必须加盖公章16、下列关于房屋转租，表述不正确的是A :出租人可以从转租中获得收益B:在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租 给他人C:房屋转租应当订立转租合同D:转租合同不用办理登记备案手续E:执行层的组织协调17、不属于影响房地产的因素是 _。A 社会因素B环境因素C经济因素D.政策因素18、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为 3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率
6、为 （）。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59%19、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计， 不得超过 _年。A1B2C3D520、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。A：50B：60C：70D：80E:执行层的组织协调21、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。A :政府政策性资金B:国内外企业入股的资金C:个人人股的资金D:资产变现的资金E:借款合同22、注册结构工程师注册有效期为 _年。A1B2C3D423、某商品住宅楼于 2008年 1月10日竣工验收合格， 施工单位按法定最低保修 期限承诺，如该住宅楼中的住房于 2011年 1
7、月10日交付给买受人， 则开发商承 担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至 _。A. 2011年1月9日B. 2003年1月9日C 2014 年 1 月 9 日D2016 年 1 月 9 日24、下列表述中不正确的是。A:在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B:在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C:在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E:工业用地的监测点评估价格25、某工业用地出让年限为 50 年，出让时为五通一平， 该区域的基准地价为 800 元/m2 （基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。那么该宗 工
8、业用地的价格为_元/m2。A782.94B817.06C792.85D768.06二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。A :国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B:房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C:房地产估价师执业资格注册有效期为 3至5年，具体由各省、市、自治区人 民政府确定D:取得房地产估价师资格超过 3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E:房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被
9、撤销2、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是A 贴现债券B 附息债券C抵押债券D.浮动利率债券3、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A :未依法取得房地产产权证书的B:共有房地产，已经其他共有人书面同意的C:权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D:权利人对房地产的处分权受到限制的E:司法和行政机关依法裁定，决定查圭寸或者以其他形式限制房地产权利的4、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A :将承租的房屋擅自转租B:将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C:公有住房无正当理由闲置 6个月以上D:故意损坏房屋的行为E:因不可抗力致使合同不能继
10、续履行的5、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是 _。A 项目风险越大，风险等级系数值越大B. 贷款期限越长，期限系数值越小C 企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低6、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。A :土地出让金B:征地拆迁费C:基础设施建设费D: 土地转让费E:契税7、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。A :投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B:联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标 人承担连带责任C:投标人可以以低于成本的报价竞标D:投标人
11、不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害 招标人或者其他投标人的合法权益E:投标人可以以他人的名义投标8、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A :房地产拍卖数量多，价值高B:房地产拍卖数量少，价值低C:拍卖结束后续工作多D:拍卖结束后续工作少E:房地产拍卖法律性强9、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交 易日期、 _个别因素修正。A 环境因素B质量因素C. 区域因素D 新旧程度10、假设开发法中开发经营期的起点是 （假设）取得估价对象 （待开发房地产 ）的时 间，即 _。A 估价时点B. 待开发项目开工之日C 待开发项目取得土地使用权之日D
12、 该开发项目开始销售之日11、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（） 。A 土地费用B 前期工程费C. 房屋开发费D 管理费用12、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发 放贷款。A50%B60%C70%D80%13、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。A :环境B:地形地势C:外部配套设施D:内部基础设施完备程度E:装饰装修14、政府对房地产的限制一般是通过管制权、 _来实现的。A 征税权B. 征收权C. 征用权D. 充公权E. 规章制度15、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有 _。A .投资回收期B.借款偿还期C.利息
13、备付率D 财务净现值E 现金报酬率16、房地产项目的盈亏平衡分析， 有临界点分析和保本点分析两种， 两者主要差 异在于的设置。A：项目定位B：盈亏系数C：平衡点D：风险临界值E：借款合同17、一般情况下， 规划设计费为建筑安装工程费的， 可行性研究费占项目总投资 的，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算， 一般 为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。A：1% 3%B：3C：05%D：3% 5%E：5%18、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是A国有土地使用权出让市场是土地一级市场B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C集体土地不经征用不得出让D. 国有土地
14、使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使 用权证书19、房地产投资信托公司的类型包括（） 。A 权益型房地产投资信托B 收益型房地产投资信托C 混合型房地产投资信托D 抵押型房地产投资信托E 合伙型房地产投资信托20、在房地产泡沫的成因中， （）是房地产泡沫产生的基础。A 投机需求的膨胀B. 金融机构的过度放贷C. 土地的有限性和稀缺性D 开发商之间的博弈21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度 _，就可以计算其平均发展速度A .较大B. 较小C. 差距较大D .大致接近22、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。A :由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了
15、资金供求双方的 直接联系B:在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C:在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D:减少了对筹资者使用资金的压力和约束E:增加了对筹资者使用资金的压力和约束23、定义市场区域工作主要包括 _。A .描绘市场区域的发展前景B 描绘市场区域C.在相应地图上描绘区域的物业类型D. 在相应地图上标出市场区域的边界E 解释确定市场区域边界的依据24、应分摊的共有建筑面积不包括 _。A 作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积B. 单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层D 外墙（包括山墙）水平投影面积的一半