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1、农村土地制度改革：中国社会经济全面、协调和持续发展的制度需求,中央精神解读,农村土地改革的内容 推进农村土地使用权的物权化、市场化进程 所有权物权化和土地使用权物权化 建立可流转的农村土地使用权体制。 推进土地承包经营权流转，促进农村经济规模经营 改革农村建设用地制度，建立城乡统一的建设用地市场 农村土地使用权流转是农村土地改革核心内容,农村承包经营权流转：期望与现实,政策法律一直是“绿灯” 农村土地承包法第五节，转包、出租、互换、转让或者其他方式流转 农地流转预期与现实差距 2008年8月底 农业部调研结果： 2007年，东、中、西部地区流转面积占总承包面积的比重分别为5.9、4.8和5.3
2、 转包和出租，占总流转面积的78 原因： 农地承包经营权不适宜流转，也不是为流转而设计的。 农民对土地的依赖，社会保障制度欠缺 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营,农地流转：需要怎样的改革,承包经营权流转的条件： 农村地区经济发展到一定水平 必要的社会保障制度普及到农村； 承包地块的初始登记完成； 三“不得”， 农地承包经营改革管见： 地块合并，重新分包，实现农户规模经营？ 支持流转的制度设计和配套措施,建设用地使用权的流转是农地制度改革核心,城乡一体化成为当今社会发展的主题 我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻，进入着力
3、破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。 五统筹：统筹土地利用和城乡规划；统筹城乡产业发展；统筹城乡基础设施建设和公共服务；筹城乡劳动就业；统筹城乡社会管理，推进户籍制度改革,城乡一体化与全面、协调和持续发展,胡主席：城乡经济社会发展一体化新格局，是破解农业、农村、农民工作难题的根本出路，是推动城乡生产要素优化组合、促进城乡共同繁荣的根本举措，是缩小城乡差别、实现城乡共同繁荣的根本途径 城乡一体化 合理利用土地，集约利用土地 减少资源浪费，提供利用效率需要（资源社会化、市场化配置） 农村和城市协调发展、融合发展的需要 实现社会公平,城乡一体化需要土地制度改革,农村发展的根
4、本上是农业现代化、生存方式城市化，而土地(自然资源)开发和利用则是社会经济发展基础 土地和户籍制度支撑二元经济发展模式，二元市场，二元生存模式和社会保障模式 城乡一体化的发展模式自然要求一体的土地制度 城乡城乡一体化道路：以工促农，以城带乡是重要的，但更重要的是给农民自主发展权 途径：赋权和去身份；同地同权，同权同能、同义务和同管理，这便是农村土地制度改革的全部内容,农村建设用地使用权流转的障碍,农村土地使用权是否存在障碍： 两类土地上的土地使用权无法对接？ 违法用地，土地利用失控，耕地减少？ 土地流转与农民生存成问题？ 最大的障碍：现行的土地制度 农村建设用地使用权流转只是一个政策选择问题：
5、 是否要使农民集体所有权成为真正的私法上物权？ 是否肯定农民集体所有权创设可流转的土地使用权的权利？,农村建设用地流转制度改革方案,农村土地改革根本是赋予农民土地开发权土地的商业化利用权，允许农民集体出让土地用于工商业发展和房地产开发 方案 先存量，后增量 以直接出让替代征收（规划和项目审批） 建立农村建设用地使用权的出让和流转制度 准用物权法建设用地使用权规范 商业用地：有偿有期限使用权 宅基地 一次分配、通过流转或集约化利用解决居住问题 宅基地使用权去身份化商品化,农村建设用地使用权商业化改革的前提条件,统一城乡规划： 2007年城乡规划法：城市规划和村镇规划分离的局面的结束，走向以城乡规
6、划合一制度， 如何贯彻？ 覆盖全社会的土地管理制度 土地利用管理的 城乡统一的土地管理公共服务体系的建立，现代地籍管理 房地产管理体制改革,结束语,城乡分割土地制度传统计划经济体制的残余；市场经济发展需要解放农村土地，使其财产化，需要去农民身份，使其市民化。 由于二元的土地存在于二元经济社会体制，所以土地制度的改革不仅取决于经济发展水平，而且与社会保障体制改革进程相关。因此，农村土地制度改革应当是长期的分阶段的，因地制宜的。 法学家的任务是根据城乡一体化新发展模式，设计能够架构和实现这一目标的土地制度。这一任务的实现不是一个纯粹的法学问题，更不是一个私法问题，它是一个政治、经济和社会问题，它需要社会各界，需要公法和私法界的共同努力。 如果说80年代之后的土地制度改革造就了腾飞中国经济腾飞（城市繁荣），那么新一轮的土地制度改革则关系着中国全面、协调、可持续发展！,