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1、住宅工程质量常见问题专项治理方案为扎实开展工程质量常见问题专项治理工作及避免小业主质量问题投诉，达到交房标准，集中整治以裂缝、渗漏、空鼓、开间进深不达标为主的影响房屋使用功能的质量常见问题，制定此方案。一、工作目标（一）总体要求突出房屋住宅工程质量常见问题专项治理重点，准确把握住宅工程质量常见问题产生的根源，发挥样板示范作用，技术与管理并重、文明施工与工程实体质量齐抓、技术交底与合同交底联动，严格落实质量责任，有效预防和治理质量常见问题，全面提升住宅工程质量标准。（二）工作目标通过努力，工程质量常见问题预防和治理覆盖率达到百分百，圆满交房，住宅质量投诉零。二、主要任务（一）治理范围：在建住宅工
2、程（84#103#）。（二）治理重点：裂缝、渗漏、空鼓、开间进深尺寸不达标。1、主体方面：重点解决现浇楼板厚度不够、现浇板开裂、墙体开裂等问题。2、装饰装修方面：重点解决抹灰空鼓、抹灰开裂、开间进深尺寸不达标等问题。3、防水方面：重点解决屋顶、厨卫厕所、地下室漏水、外墙面及门窗渗漏、管道安装管根部渗漏等问题。三、组织机构项目部建立施工现场常见质量问题治理责任体系并始终保持运转。1、项目经理赵兵：负责全过程监督，从源头做好施工常见质量问题治理。2、技术负责人郑文辉：负责对施工常见质量问题治理方案的编制、实施和检查。3、责任区工长李磊、陈鹏洲：负责对施工过程的全面把控，对分包单位、带班人员进行合同
3、交底，质量责任交底，技术交底。4、专职质量员王敬锡、王宏志、向宇、卫俊瞳：负责对施工全过程的质量监督，对成品的实测实量。四、实施方案（一）合同约束为增强合同的可操作性、对分包单位或班组的有效约束、明确责任制度，将工作界面划分、工作内容、成品质量要求、安全文明施工制度、惩奖措施细化并体现在合同条款当中，避免后期纠纷的同时，过程当中对分包单位或班组管理更有实施依据，从入场到退场全过程把控现场施工质量。（二）技术交底和合同交底由技术负责人牵头，组织责任区工长对作业层将施工图、施工方法和应注意的关键问题、安全文明施工要求、技术质量指标、惩奖制度等事项进行书面技术交底及合同交底，并完善签名存档。（三）实
4、测实量成立质量部门，由专职质量员严格按照业主单位提供交房标准及重庆市地方交房标准在施工过程中及成品进行实测实量，实测实量结果由责任区工长签字确认后进行验收。（四）结算控制未进行实测实量的半成品一律不得进行下一道工序，实测实量不达标产品不得进行任务书结算，未按要求限期整改材料费由班组承担，并赔偿相应的误工损失。五、专项整治具体内容（一）抹灰空鼓开裂1、主要表现形式：抹灰完成后，在砖墙和混凝土交接处，及基层平整度较大部位出现空鼓、开裂情况。2、产生原因分析：基层浮灰未清理干净，墙面未浇水；砂含泥超标，水泥安定性不好，未按要求配合比施工；为按要求挂钢丝网；一次性抹灰过厚。3、主要防控措施：（1）、抹
5、灰前基层应提前处理好浮灰，墙面应提前一天浇水润湿。（2）、不同基层交接处应挂300mm宽钢丝网，加气混凝土砌块应满挂钢丝网。（3）、应采用分层抹灰，每次抹灰厚度应控制在810mm，在凝结前应防止快干。（4）、门洞口应采用1:2水泥砂浆做暗护角，高度为2.0m。（5）、进场水泥应对水泥的安定性和凝结时间进行复检，合格后方可使用。（6）、严格控制砂的质量，采用中砂，含泥量控制在5%以内。（7）、后台搅拌砂浆落实责任制，控制好配合比。（8）、抹灰前应对基层上的凹凸不平及孔洞部位作出修补处理，以及抹灰层收口截面应平整，将砂浆挫紧压实。（9）、混凝土结构基层底灰层与罩面灰分道施工间隔时间应12h。（二）
6、开间进深不达标1、主要表现形式：房间开间尺寸不够，净高不够。2、影响因素：轴线、标高控制，模板标高垂直度、表面平整度的控制，楼层浇筑混凝土时的标高、平整度的控制，墙体砌筑时垂直度平整度、轴线偏移的控制，粉刷阶段灰饼厚度的控制，浇筑地坪时标高控制、顶棚抹灰平整度的控制及标高控制。3、主要防控措施：（1）、轴线、标高的控制：测量员根据图纸要求测量出本工程的轴线、标高，跟施工班组交底，测量时做到准确、无误，符合国家规范要求。（2）、模板标高、平整度的控制：支设模板时必须根据测量员给的标高线、轴线严格搭设模板，模板搭设好后质量员根据标高线检查模板的平整度、垂直度，符合规范要求后方可浇筑砼。（3）、砼浇
7、筑平整度控制：砼浇筑时质量员、施工员应根据标高严格控制砼表面平整度，做到过程中的控制。（4）、墙体砌筑时控制：墙体砌筑时应根绝轴线控制严格砌筑，控制轴线偏移及墙体垂直度、平整度。质量员跟踪检查。（5）、墙面抹灰控制：测量员根据图纸轴线放出抹灰控制线（20cm）；班组根据抹灰控制线出灰饼，间距不超过1.8米，保证灰饼的垂直度；质量员复查灰饼的垂直度及间距，验收后方可抹灰；抹灰过程中质量员对抹灰垂直度、平整度检查及用测距仪测量开间尺寸，发现问题及时整改。（6）、地坪浇筑时控制：测量员给出建筑标高1米控制线；施工人员根据建筑1米线出地坪灰饼，质量员复查标高是否满足净高尺寸要求；施工人员严格按照灰饼浇
8、筑，地坪浇筑过程中质量员对地坪平整度及标高检查，发现问题及时整改。（三）钢筋混凝土现浇板开裂1、主要表现形式：现浇板产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板四周四角部位产生斜向裂缝；现浇板沿预埋线管部位产生裂缝。2、产生原因分析：钢筋位置不准确、混凝土配合比不合理、掺加的外加剂未通过实验室试配、水灰比过大、塌落度过大；混凝土保养不及时，保养方式不准确，湿润不足，养护时间不够、环境干燥或风大、水分蒸发过快；厚大构件温差应力引起收缩变形大；现浇混凝土拆模过早；板上施工堆载超重、模板支撑变形大等原因导致板开裂。3、主要防控措施：（1）现浇梁板混凝土浇筑时，应搭设工作马道防止人为踩踏钢筋，应采取使用通长钢筋
9、马镫筋等必要措施，确保现浇楼面、屋面板负弯矩钢筋的正确位置。（2）对混凝土的配合比要提前优化，对掺加料总掺量应控制不宜大于水泥用量的40%。浇筑过程中，严禁二次加水，混凝土在进场浇筑前应进行塌落度检测试验，不符合要求的混凝土不得使用。（3）在砼浇筑时应振捣密实，终凝前应进行二次压抹，12小时内要派专人进行养护，养护时间不少于7天，掺有外加剂的砼养护时间不少于14天，并按规定留足试块，同条件养护的试块一定要放置在现场。养护期内如需板上吊运材料，必须采取有效措施，确保混凝土不受冲击而影响强度增长或者引起开裂。（4）现浇楼面、屋面等水平构件模板支撑系统严格必须经过计算，满足强度、刚度、稳定性要求，形
10、成专项施工方案，作业层需严格按照此方案实施。拆模时间未达到设计要求时，模板支撑不得拆除。（5）严格按照设计要求和施工技术方案执行后浇带的定位及浇筑，并采用独立支撑体系，保证梁板拆模后的楼盖受力状态符合设计要求，支撑体系符合高宽比要求，未达到强度前、后浇带不得拆模。（6）现浇梁板的安装洞口，必须按图纸要求正确预埋钢筋，杜绝后期剔凿。（7）严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每1.5-2范围内宜设置一出，浇筑过程应进行插签检查厚度。（8）现浇板内电气及智能等线管应避免交叉和过度集中布置，禁止三层及三层以上管线交错叠放，现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之间，线管直径应小于三
11、分之一板厚，在板采用分离式配筋且无上层钢筋的区域沿管线方向应增设6150、宽度不小于450mm钢筋网片。厨卫现浇板内不宜预埋管线和预留接线盒。（四）墙体开裂、渗漏问题1、主要表现形式：外墙角部位、沿预埋线管处、框架结构填充墙、抹灰层饰面、保温墙面等开裂；门窗洞口处开裂且渗漏；厕浴间墙体渗漏等。2、产生原因分析：地基基础不均匀沉降引起墙体开裂；墙上脚手眼、穿墙洞未及时按要求处理；不同基体材料未采取可靠抗裂措施；墙体保温材料施工控制不严、砌体砌筑质量差等3、主要防控措施：（1）、严格按照设计要求（回填土压实系数0.94）对回填土进行夯实，并参照设计要求进行地坪施工。（2）、填充墙与现浇混凝土梁柱交
12、接处，设置钢丝网以防止温度变化造成墙体开裂。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于150mm。外墙加气混凝土砌块应满挂钢丝网。钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定，固定点间距不大于300mm。钢丝网应设置垫块，不得将网紧靠墙面固定，确保钢丝网的抗裂作用。（3）、填充墙体日砌筑高度不宜大于2.8m，灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝。当填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔7d后，再将其补砌挤紧。补砌时，角部采用预制三角形混凝土块，并用水泥砂浆嵌填密实。填充墙根部应根据模数砌筑不小于三线烧结页岩实心砖。（4）、墙体拉结筋植入墙内长度应符合现行规范要求，两次预留6500(100厚墙体1根，200后
13、墙体2根，详西南15G701)，长度700mm。（5）、外围护填充墙上留设的孔洞，应采用微膨胀防水混凝土分次填实，不得用砖和普通砂浆一次填塞。（6）、外窗框与结构墙体间应清理干净，施打卷纸发泡胶，一次成型、填充饱满。外窗台应做向外的流水斜坡，坡度不小于10%。（7）、门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整板切割成型，拼缝离开角部至少200mm。不得使用陈化材料、粉化材料。（五）厨厕等有防水要求的房间渗漏问题1、主要表现形式：管根、墙根、板底等部位渗漏。2、产生原因分析：厨房卫生间管道预留洞位置留置不准确甚至遗漏，在管道安装时大范围剔凿，破坏了楼板砼的整体性，管道周围砼密实度差，未按要求做混凝土防
14、水翻边等。3、主要防控措施：（1）、卫生间的墙体应采用烧结实心砖砌筑，同时卫生间内墙抹灰宜采用防水砂浆。卫生间体防水使用应严格按照设计要求所规定的防水涂膜厚度、涂刷遍数及涂膜高度以及给排水管四周防水要求施工。施工完成检测不合格不得隐蔽。（2）、管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将洞口周边凿毛、浇水润湿，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道传楼板处宜采用止水节施工法。（3）、沿楼地面敷设的给水、采暖管道，在进入有水房间处，应沿有水房间隔墙外侧太高至防水层上反高度以后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。（4）、防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止破坏防水
15、层。有防水层要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次、工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24h，蓄水高度不少于30mm，并形成记录。（六）屋面渗漏问题1、主要表现形式：屋面泛水处开裂、渗漏；天沟积水、女儿墙开裂进水等。2、主要原因分析：屋面泛水处没有按防水要求做圆弧，致使泛水处开裂、渗漏；屋面刚性层未按要求施工，致使屋面在高温季节暴晒时，不同材料热膨胀不一致，在屋面泛水处出现裂缝；突出屋面管道、排气孔等周围泛水未按要求做成圆弧或未做防水处理，导致渗漏。3、主要防控措施：（1）、严格眼罩设计倒置式保温隔热构造措施施工，使防水层得到保护。（2）、天沟及女儿墙应按规定留设溢水孔、排水口
16、。（3）、卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟道、井道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧形半径应符合规范要求。女儿墙和山墙的卷材应满粘，卷材收头应用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严。女儿墙和山墙的涂膜应直接涂刷至压顶下，涂膜收头应用防水涂料多遍涂刷。（七）地下室裂缝与渗漏1、表现形式：后浇带、施工缝处渗漏。2、产生原因分析：金属止水带焊缝不饱满；后浇带混凝土浇筑时，水泥浆流失，沿缝两侧多为石子，混凝土酥松；管道穿墙部位构造处理不当，使管道因伸缩变形与结构脱离，产生裂缝渗漏水。3、主要防控措施：后浇带严格按照设计图纸施工。施工前两侧旧混凝土应凿毛，钢
17、筋要除锈，底板封内要清渣，铺浆后即浇筑混凝土，严格控制混凝土塌落度，振捣密实。混凝土要及时覆盖养护，养护期没有达到规定时间不得提前拆模。对通过地下室自防水混凝土的支撑铁件或预埋件严格实施防止漏水措施(如焊止水环)，防止引起的埋件与混凝土之间的裂缝而产生渗漏，设备安装穿过地下室结构时，设臵预埋套管和止水环。套管与结构混凝土之间结合是紧密的，一般不会漏水，但防水层与套管的细部做法不当，使设备管与套管之间产生漏水通道，主要是柔性防水层与套管结合不合理，或设备管道与套管之间不严密产生穿水通道。穿过地下室结构的水电设备管道应在防水套管内穿行。地下室立面防水层要伸入套管内与防水套闭合，管道在套管内要设止水环，套管的间隙填好防水材料，填料内外用密封膏封闭。