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1、商业经营模式探讨,一、大型超市,发展条件及限制： 区域存在沃尔玛及万佳等两家大型超市。同时区域零售业辐射范围小，区域人口有限。竞争将十分激烈。,可行性分析： 经营前景不好，商家难以入住。,失败案例：鸿洲文鼎沃尔玛,商业经营模式探讨,二、大型百货商场,发展条件及限制： 区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不足，同时对项目临街面及昭示性要求高。,可行性分析： 项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住,失败案例：温莎广场,商业经营模式探讨,三、大型主题商城,发展条件及限制： 需要存在于商业旺区，由于缺乏主力店，分散经营，需要依赖于经营范围已经成行成市
2、，同时经营较为单一，经营风险较大。,可行性分析： 区域为家装建材市场，业态较为单一，对于零售业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难,失败案例：万景妇儿百货,四、大型服装批发市场,发展条件及限制： 直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，商业人群不足，难以支撑项目,可行性分析： 经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次,失败案例：福田服装批发市场,商业经营模式探讨,五、大型电子电器市场,发展条件及限制： 需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、临街面要求高,可行性分析： 区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打压，难以形成气候。,失败案例：南山西部电子市场,商业经营模式探讨,六、大型汽配汽贸
3、市场,发展条件及限制： 需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口,可行性分析： 项目自身条件限制，同时笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商,商业经营模式探讨,七、大型家具家装市场,发展条件及限制： 需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设施要求高。,可行性分析： 项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促进作用，但项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈,商业经营模式探讨,八、大型专业市场,发展条件及限制： 依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流配送要求较高。,可行性分析
4、： 项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提供的服务程度。,商业经营模式探讨,九、“豪布斯卡”经营模式（“新大好”模式）,集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的新式商业经营模式，目前主要由“新大好”率先推广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要。一般用于解决层数较多的商业物业经营问题。,可行性分析： 存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有特殊要求。,商业经营模式探讨,商业经营模式探讨,十、“连锁mall”经营模式（“铜锣湾”模式）,休闲购物商场，但对于传统MALL来说，无需
5、超大型的经营面积，连锁MALL的优势在于连锁店之间的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵活经营。,可行性分析： 存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔玛、万佳、东门商圈形成差异。,其他商业解决方案解析,1、“代理商+商家”联盟,此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽有意向，用以解决招商问题，但目前尚不存在此种联盟。,2、返租,返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，因此只能作为辅助方案，单纯返租对发展商有害无益。,街区意象：,一个整体的商业品牌； 一个业态极尽齐
6、备的超级购物中心； 整个街区实行着一个MALL的商业功能,东门的价值再思考,Street Mall,Street Mall的基本特征：,开放性强的成熟街区 良好的步行系统 业态齐备 核心商家统领,商业对项目的意义,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,利用项目的商业资源优势提升住宅产品的附加值,商业街铺化与售卖,商业街成为项目展示的重要组成部分,折扣店汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区,专卖型没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺组 成，是集市向室内空间的演变,景观型整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅 游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具
7、有艺术化外观的建筑造型,娱乐型除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等 娱乐设施及创新业态,商业形态归纳,我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间,生活型最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足 商圈居民的日常生活需要,现有商圈内已有的较为常见的商业形态,项目商业类型定位,商业类型定位,景观型Mall艺术化外观形成旅游景点,娱乐型Mall零售店+娱乐设施,社区性商业区为主邻里性商业区为辅,深圳最受瞩目的“都市综合体改造计划”,商业定位方向,项目商业规模的限定,我们的江湖地位,商业类型定位,街铺最大化的社区步行网络street mall,增加售卖空间，,DV,单一的消费主题已成为过去
8、，消费是一个很自由的东西，消费者的需求向多方向延伸，形成综合消费方式,消费者需求多元化,娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐 转变成独立的主题单元，满足消费者多元化的需求,Street mall就是在建筑形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体的都市生活.,商业操作方式解析,。,商业操作方式的比较,零售商业的制约,对于发展商来说属于跨行业行为,对招商的依赖性过大，从招商到运营均较为被动 资金回笼慢，运行周期过长，造成风险过大,商业项目的可行性,商场前景,周边商 业状况,世联 GIS查询,项目是否可行的关键： 1、能否引进大型购物中心； 2、内街商业气氛的营造。,产品“商业街”为社区注入新的文化体验,主动式复合商业,购 物,娱 乐,餐 饮,休 闲,舒适环境 人性服务 特色商业结构 富赫消费群体,商业部分做成商业街的形式，在外立面上保持整体风格的统一的前提下，将其分为多种经营主题，全方位的满足消费者的需求,产品“商业街”为社区注入新的文化体验,名店街（品牌专卖） 填补宝安新城商业高品位名店的空白 生活长廊 小型店铺，主营大众日常生活消耗品 甜蜜吃光（餐饮项目） 风味小吃，西餐厅 My时代娱乐派（娱乐项目）免费影院，酒吧，茶艺，电玩世界 百灵鸟娱乐超市 创新引进自助式卡拉OK等大众喜闻乐见的娱乐消费场所,