南宁金桥农产品批发市场建设项目可行性报告03923.doc

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1、 南宁金桥农产品批发市场建设项目南宁金桥农产品批发市场建设项目 可 行 性 研 究 报 告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 11 1 1.1 项目名称及承办单位 .11 1.2 研究工作的依据与范围 .11 1.3 研究工作概况 .12 1.4 推荐方案与研究结论 .12 第二章第二章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况.2 21 1 2.1 企业概况 .21 2.2 项目提出的背景 .22 2.3 项目建设的必要性与意义 .26 第三章第三章 市场需求分析与建设规模市场需求分析与建设规模.3 31 1 3.1 市场需求分析 .31 3.2 广西及南宁地区农产品资源调查 .35 3

2、.3 项目建设地国民经济状况 .36 3.4 发展规划与预测 .38 3.5 建设规模与建设内容 .315 第四章第四章 建设条件与场址建设条件与场址.4 41 1 4.1 地理位置及区位优势 .41 4.2 规划 .43 4.3 建设地交通条件 .44 4.4 供电 .44 4.5 供水 .44 4.6 通讯 .45 4.7 场址 .45 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案.5 51 1 5.1 项目组成 .51 5.2 技术方案 .52 5.3 总平面布置方案的比选要点及说明 .56 5.4 土建设计 .514 5.5 给排水设计 .517 5.6 供电设计 .521 5.7 冷库、冷

3、冻站、通风和空调设计 .526 5.8 消防 .531 5.9 劳动保护和安全防护 .532 第六章第六章 信息系统建设信息系统建设.6 61 1 6.1 概述 .61 6.2 信息系统建设必要性 .61 6.3 信息系统建设目标 .62 6.4 信息系统建设原则 .62 6.5 信息系统建设内容 .63 6.6 农产品批发市场信息系统设备表 .620 第七章第七章 环境保护环境保护.7 71 1 7.1 设计依据 .71 7.2 建设地点环境状况 .71 7.3 施工期的污染源、污染物及治理方案 .71 7.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案 .72 第八章第八章 节约能源节约能源.8

4、81 1 8.1 设计依据 .81 8.2 概述 .81 8.3 节能措施 .81 第九章第九章 企业组织与劳动定员企业组织与劳动定员.9 91 1 9.1 企业组织及工作制度 .91 9.2 定员 .93 9.3 劳动力来源 .94 9.4 人员培训 .94 第十章第十章 项目实施进度建议项目实施进度建议.10101 1 第十一章第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案.11111 1 11.1 项目的组织管理 .111 11.2 工程招投标方案 .112 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.12121 1 12.1 工程概况 .121 12

5、.2 编制依据 .121 12.3 编制方法 .121 12.4 投资估算 .123 12.5 流动资金估算 .123 12.6 总投资与总资金 .123 12.7 拟申请国家专项补助资金 .124 第十三章第十三章 资金筹措资金筹措.13131 1 13.1 融资方案与使用计划 .131 13.2 还款资金的来源 .131 13.3 投资指标 .131 第十四章第十四章 财务评价财务评价.14141 1 14.1 项目成本费用估算 .141 14.2 财务盈利能力分析 .142 14.3 清偿能力分析 .145 14.4 不确定性分析 .146 14.5 财务评价结论 .146 第十五章第十

6、五章 国民经济评价国民经济评价.15151 1 15.1 影子价格及通用参数选取 .151 15.2 效益费用范围调整 .151 15.3 效益费用数值调整 .152 15.4 国民经济效益费用流量表 .154 15.5 国民经济评价指标 .154 15.6 国民经济评价结论 .155 第十六章第十六章 项目风险分析项目风险分析.16161 1 16.1 项目主要风险因素识别 .161 16.2 风险程度分析 .161 16.3 主要风险及防范措施 .162 16.4 不确定性分析 .163 附图：附图： 1. 南宁金桥农产品批发市场区域位置图 2. 南宁金桥农产品批发市场地质灾害危险综合分区

7、位置图 3. 南宁金桥农产品批发市场辐射图 4. 南宁金桥农产品批发市场交通网络分析图 5. 南宁金桥农产品批发市场功能分析图 6. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0-1（方案一） 7. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0-2（方案二） 8. 10/0.4kv 箱式变电站布置总平面图 KL566D-0-1 附件：附件： 1. 广西区发改委关于南宁金桥农产品批发市场项目建议书的批复 2. 南宁市商务局关于确认建设“南宁金桥农产品批发市场”项目符合商业 网点规划的批复 3. 南宁市规划局关于兴宁区人民政府申请广西农产品加工物流中心规划选址 方案的意见 4. 南宁市人民

8、政府关于南宁市兴宁区三塘镇总体规划方案的批复 5. 南宁市兴宁区人民政府关于建设南宁金桥农产品批发市场的请示复函 6. 供电协议 7. 供水协议 8. 南宁威宁资产有限责任公司管辖下市场简介 9. 南宁威宁资产有限责任公司管辖的邕宁市场概况表 第第一一章章 总总 论论 1 1. .1 1 项项目目名名称称及及承承办办单单位位 1.1.1 项目名称：南宁金桥农产品批发市场 1.1.2 承办单位：南宁威宁资产经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点：南宁市兴宁区三塘镇 1.1.4 可行性研究报告编制单位 单位名称：中国轻工业南宁设计工程有限公司 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号:

9、工咨甲 2031626001 发证机关: 国家发展改革委员会 1 1. .2 2 研研究究工工作作的的依依据据与与范范围围 1.2.1 研究工作的依据 a.农产品批发市场建设与管理指南 农市发200410 号 b.南宁金桥农产品批发市场项目建议书 c. 南宁金桥农产品批发市场规划位置图 d. 可行性研究报告编制委托书 e. 建设单位提供的基础资料 f. 相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧 迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模， 根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技

10、术方案、节能、环境保护、消防、劳 动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效 益，并进行国民经济评价及风险分析。 1 1. .3 3 研研究究工工作作概概况况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到 现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各 专业人员全面展开了研究及编制工作。 1 1. .4 4 推推荐荐方方案案与与研研究究结结论论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 广西南宁是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进 过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸

11、前沿的广西南宁将 面临巨大的商机 、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市 ，因 此南宁金桥农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。 批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市 场形成销售网络， 是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场 所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场 和物流基地。 1.4.2 建设规模与建设内容 总用地面积983261m2(1474.88 亩) 建筑总面积 732089.5m2 建筑密度 39.84% 容积率 0.75 绿地率 25.18% 绿地面积 247589 m2 建

12、设规模为：占地 983261m2，建筑总面积 732089.5 m2。年交易量 495 万吨，交 易额预计达到 80 亿元。 主要建设内容为：交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、 宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系 统等。 1.4.3 场址 建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离南宁市中心约15 千米，距市区快速环 道 5 千米，距南宁市城市外环高速公路出入口 2 千米。总用地面积 983261m2(1474 亩)。旧邕宾公路直达此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地位置同时也是整个 南宁市东北方向重要出入口。而向北有公路达高峰林场，向

13、南有公路直达屯里火车站， 同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道路，构成了现状道路交通网络。 1.4.4 水、电供应 1.供水 本项目日用水量为 6129.7 m3/d，最大小时用水量为 463 m3/h，本项目拟从三塘 镇城市给水管网不同方位接驳 DN300 的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给 水管网给水压力约为 0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。 2.供电 项目拟建地位于南宁市兴宁区三塘镇，根据南宁市三塘镇城镇规划新区总体规划， 本工程 10kV 中压网络纳入新区建设，即有 10kV 高压电缆线路至农产品批发市场各主 干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能

14、力能满足本项目的用电需要，因此，本 项目的用电是有保证的。 1.4.5 环境保护 本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保 护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。 1.4.6 劳动定员 本项目劳动定员 1200 人，其中管理人员 71 人，技术人员 106 人，工人 973 人， 服务人员 50 人。详见第九章。 1.4.7 总投资 项目总投资为 122963.98 万元，其中固定资产投资 121954.67 万元(含建设期利 息 6030.00 万元)，铺底流动资金 1009.31 万元。详见第十二章。 1.4.8 项目实施进度计划

15、 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在 5 年内建成。详见第十章。 1.4.9 主要技术经济指标 序号指 标单位数 量备 注 1 年交易量亿元 80 2 总建筑面积 m2732089.5 3 总资金万元 125319.02 3.1 固定资产投资万元 121954.67 其中: 建设期利息万元 6030.00 3.2 流动资金万元 3364.35 4 总投资万元 122963.98 4.1 固定资产投资万元 121954.67 4.2 铺底流动资金万元 1009.31 5 资金筹措万元 125319.02 5.1 自有资金万元 82963.98 其中：用于流动资金万元 1009.31 用于固

16、定资产投资万元 81954.67 5.2 贷款万元 42355.05 5.2.1 长期贷款万元 40000.00 5.2.2 流动资金贷款万元 2355.05 6 劳动定员人 1200 7 全年经营天数天 365 8 动力年需用量 8.1 电 kwh 88361156.40 8.2 水 m32237340.50 11 年均总成本万元 26001.46 12 年经营收入万元 46809.17 13 年均利润总额万元 18804.10 14 年均税后利润万元 12598.74 15 投资利税率 %16.60 16 投资利润率 %15.00 17 全部投资回收期（税后）年 10.16 含建设期 5

17、年 全部投资回收期（税前）年 8.60 含建设期 5 年 18 全部投资财务内部收益率 （税后） %12.25 全部投资财务内部收益率 （税前） %16.81 19 经济内部收益率 %22.59 经济净现值 %69158.92 20 银行长期贷款偿还期年 7.53 含建设期 5 年 21 盈亏平衡点 %52.79 营业能力 利用率 1.4.10 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资 料，仔细分析和研究后，我们认为： a. 南宁市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北 部湾沿岸的重要经济中心，面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西

18、接印度半岛， 具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以 及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南 出海通道枢纽城市。作为周边县市农产 品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区 位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势， 南宁威宁资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的 需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应南宁经济发展的需要，也符合 国家的产业政策和南宁市总体规划。项目的实施将有力地推动广西农业及经济的发展， 其建设是必要的，对加快南宁市 “农改超”的步伐起到

19、促进作用。 b. 项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项 目的建设是具备较好条件的。 c. 本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批 发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统等， 配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大 厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮 油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂， 种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、 餐饮、旅业、停车场等服务机构，

20、可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发 市场建成后可入驻 商户千多户，商品交易幅射 整个广西乃至东南亚，加工配送覆盖整 个南宁市，使 245 万市民直接受益。 d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分 析结果，项目固定资产投资为 121954.67 万元。年平均营业收入 46809.17 万元；年 平均利润总额 18804.10 万元；年平均税后利润 12598.74 万元；全投资财务内部收 益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：所得税前8.60 年。 项目的抗风险能力较强，经济效益良好。 综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件

21、具备、技术成熟先进、具有良 好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐 系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越 的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷 的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周 到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫 工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集 交易集散中心、价格形 成中心、信息传播中心为一体的场所 ，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学 管理和配套服务的现代化批发市场和物流基

22、地。筹建单位南宁威宁资产经营有限责任 公司公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好批发市场的建设与经营，建 议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。 1.4.11 建议 市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经 营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发 挥项目的作用和效益。 第第二二章章 项项目目背背景景和和发发展展概概况况 2 2. .1 1 企企业业概概况况 项目业主南宁威宁资产经营有限责任公司是南宁市政府批准成立的具有独立法人 资格的国有独资公司， 公司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、事

23、 业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产权，依法决定授权范围内国有资 产的重组，包括转让、租赁、拍 卖、兼并、联合开发经营等活动，优化资本结构和资 产配置，盘活国有资产，承担国有资产的保值增值责任。 公司长期以来从事农产品 集贸市场的开发建设和管理业务，现旗下共有 92 个市场，实行自负盈亏的经营制度。 南宁威宁资产经营有限责任公司旗下的 92 个农贸市场遍布南宁市各个区域，各 市场内共有七万多个体经营户从事农产品销售经营活动，服务人群超过南宁市50% 的人口，去年整个公司所辖的市场交易额达 14 亿多元，是南宁市农产品销售终端市 场的主力军。 在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如

24、何做农产品物流的领跑者，如何 把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从 而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对南宁威宁资产经营有限责任公司是一 个全新的挑战。 在此目标之下，南宁威宁资产经营有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众 为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一 个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。 南宁威宁资产经营有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本， 打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上一层楼。 公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品批

25、发市场相继出台有关鼓 励政策，此外良好的社会发展态势也给南宁威宁公司建立新型大型农产品流通市场提 供良好的环境。 2 2. .2 2 项项目目提提出出的的背背景景 2.2.1 宏观背景 （1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定 及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加 强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发【2005】1 号）对搞好集贸 市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍 卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠 政策。 在文件中，中央明

26、确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥 期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。 改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易 功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在 农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务 的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。各省、自治区、 直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的 有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测

27、基础设 施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵 的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、 高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及自治区人民政府先后出台了 一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。 从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方 面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、 农村经济发展的产业政策。 （2）我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决 “三农”问题，已是迫在眉睫、 刻不容缓的大事。而解决 “三农”问题，

28、农业的产业化进程对其影响极大。建立大型 农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意 义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有 成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市 场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对 “三农问题”的解决 极有帮助。 （3）西部大开发的战略是列入十五计划的重要战略决策，这个战略使广西面临巨 大的发展机会，南宁作为重要的枢纽城市将担负起更大的物流责任和交易平台。随着 西部大开发战略的深入，南宁要成为真正意义上的广西乃至西南地区的枢纽城市，在 农产品流通上

29、，目前南宁市并不具有整个市区的农产品集散功能和辐射整个西南地区 的大型农产品批发市场的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为南宁 市确立其西部大开发战略中的枢纽地位起到推动作用。 （4）2005 后，我国加入 WTO 的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将 全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农 产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通， 很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。 从宏观背景来看，建设南宁金桥农产品批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家 方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。 2.2.2 微观

30、背景 （1）中国正在与东盟国家共同推进 “中国东盟自由贸易区 ”建设，争取用十 年时间建成这个世界上人口最多的区域性自由贸易区。自 由贸易区的建设和发展使 国际区域经济分工与经济发展关系发生了改变，中国南疆省份广西被推向了中国与东 盟经贸合作的前沿地带，省会城市南宁作为中国与东南亚地区交流合作的桥梁和基地 地位凸显，具备了发展国际区域性现代物流的基础条件。 中国西部大开发战略的持续实施和泛珠三角区域合作的推进，将在大西南和粤港 澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，有 着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展 要素更大规模的在

31、南宁积聚提供了地理上的可能性。随着中国与东盟之间贸易的不断 扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道 上的重要城市南宁便成为中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地。南宁成为承 担中国面向东南亚国际区域性贸易组织中心的趋势明显。目前，南宁已经具备构建区 域国际物流枢纽的良好交通条件：南宁 凭祥高速公路与贯通越南南北的一号公路、 芒街海防公路以及老挝、柬埔寨、泰国的公路网相通，铁路出越南与正在修建的泛 亚铁路连网，南宁与东盟多国也开通了航线，执行定期或包机航班。 （2）随着“136”工程的不断推进，南宁市的城市规模迅速扩张，城市的基础设 施日趋完善。在城市良好的

32、发展态势下，南宁市政府又提出了 “食品安全”工程和 “餐桌治污工程”概念，对农产品供应市场提出了新的要求。 （3）本项目中提出生鲜食品加工及配送，是符合南宁市政府提出的“农改超”政策 重要实施步骤。 所谓“农改超”，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业 化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照 超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体 组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。 “农改超”与农贸市场最本质的区别是，超市采取统一采购、统一配货、统一定 价的连锁超市的经营方式，比农贸市场更加注重产品的质量、品牌、声誉。对所出售 的每一份商品都以一个大型市场整体的身份向消费者负责。从以往农贸市场“卖商 品”，转变为农贸超市卖 “商品+服务”。 1.城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市的加快发展，迫切要求对城市 农贸市场进行改造提升 经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上 了一个新台阶