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1、2011上半年中国主要城市别墅市场形势分析文：中国指数研究院，中国房地产指数系统1、北京受政策调控力度加大影响，1-6月北京别墅市场新增供应继续回落，新增套数及面积同比降幅均保持在20%左右。2011年，房地产政策调控力度加大，特别是“京十五条”的出台，有效限制了大量投资及改善型需求。北京别墅市场新盘信心明显减弱，1-6月仅9个别墅项目获得预售许可证，累计新增供应1238套，41.18万平方米，同比分别下降19.19%和21.04%。其中，6月新增量最高682套，4月无别墅供应。从北京别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年上半年北京别墅市场比重回升至4.45%。图：2
2、011年1-6月北京别墅新增供应套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、市场供应不足、政策调控等因素导致别墅需求萎缩，上半年成交套数同比降幅达45%。2011年1-6月，受市场供应不足及限购等调控政策的持续影响，北京别墅市场需求明显萎缩，成交状况略显冷清。1-6月累计成交套数582套，22.41万平方米，同比降幅分别为44.99%和38.94%，高于商品住宅市场下降幅度（同期商品住宅成交套数、面积同比分别下降24.49%和24.46%）。从别墅成交占商品住宅比重来看，北京别墅市场份额继续缩减，2011年上半年成交占比仅为2.41%。2011年北京别墅市场供求差距进一步扩大，上半年累计销供比为
3、0.47:1，与去年同期水平相比（0.69:1）明显下滑。图：2011年1-6月北京别墅成交套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、别墅价格仍处高位运行，上半年成交均价接近3万元。2011年1-6月，由于高端别墅成交比重持续上升（2.8万元/平方米以上别墅成交比重达43.81%），北京别墅市场上半年成交均价接近3万元大关，为29998元/平方米，同比上涨26.48%。其中，5月价格达到近三年来北京别墅单月成交价格最高点，为30930元/平方米，环比上涨6.55%，同比上涨30.79%。图：2008年以来北京别墅月度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据、2、上海受新政影响，1-4月别墅新增
4、供应量持续回落，6月大幅反弹。2011年1-4月，别墅新增供应2460套，同比下降19.1%。进入6月别墅供应大幅放量，单月供应1673套，创单月供应历史高点，使得2011年1-6月供应套数同比大幅增长30.14%，累计供应套数为5674套。从上海别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年上海别墅累计新增供应占比高达13.6%，其中6月单月新增供应占比就高达22.6%，创09年以来单月占比最高点。图：2011年1-6月上海别墅新增供应套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、2011年2月别墅成交惨淡，后逐步回升，变化幅度略快于同期住宅市场。2011年1-6月上海别墅市场
5、累计成交2332套，同比下降27.17%，低于同期住宅成交套数27.69%的同比跌幅。特别是2月，受新政影响，仅成交别墅102套，环比下滑83.3%，同期商品住宅也大幅下滑81.5%；3月开始别墅成交逐步回升，回升幅度略高于同期住宅市场。从别墅占商品住宅比重来看，2011年上半年别墅成交占比为5.91%，同比略有上升（2010年上半年别墅成交比重为5.86%）。随着调控政策的继续，2011年住宅销供比进一步恶化，供过于求较严重，其中住宅市场销供比为0.81，别墅市场销供比为0.41，供过于求现象更甚于普通住宅市场。主要原因在于6月供应量大大高于成交量，后市去化压力明显上升。图：2011年1-6
6、月上海别墅成交套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、近年来上海别墅价格呈波动性上扬，4月创今年新高。2011年，受项目自身提价及高端别墅成交比重上升的影响，上海别墅成交均价同比去年同期价格上涨明显。上半年成交均价为32079元/平米，而去年同期成交均价为28889元/平米，同比增长11.04%。从月度成交均价走势来看，1-6月上海别墅成交价格受产品成交结构的影响，波动性较大，但整体上呈上扬态势，4月成交均价创2009年以来新高，达到40539元/平方米，环比上涨42.9%，同比上涨33.3%。图：2008年以来上海别墅月度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据、3、深圳别墅新增供应一路下
7、滑，受新政影响供应量变化异常明显。2011年上半年受到“国八条”、限购令等一系列调控政策的影响，别墅市场的供应受到严重限制，前5个月累计新增共100套，同比减少73.96%，其中2-6月深圳没有新增别墅产品。从深圳别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年别墅市场供应比重继续下行，占比仅为0.82%。图：2011年1-6月深圳别墅新增供应套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、需求受到严重冲击，成交量同比下滑62.94%。2011年上半年随着“国八条”、限购令以及地方政府调控目标等政策纷纷落地，别墅市场受到严重冲击，市场的需求受到抑制，1-6月别墅产品共成交106套，同
8、比大幅下滑了62.94%，其中4月份别墅产品成交量仅1套，5、6月份没有别墅产品成交。从深圳别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2011年1-6月深圳别墅累计成交量继续回落至0.79%。2011年随着调控政策力度进一步加强，别墅供应与需求均受到限制，供应量与成交量处于近三年的最低水平，供求关系波动相对较小。图：2011年1-6月深圳别墅成交套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、别墅价格维持高位，波动幅度大于住宅市场。2011年上半年深圳别墅成交价格受产品成交结构以及调控政策的影响，波动性较大，但整体上处于较高水平，均价都在40000元/平方米以上。其中，1月均价达到497
9、98元/平方米，环比上涨101.9%，同比上涨6.4%，5-6月深圳别墅市场零成交。图：2008年以来深圳别墅月度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据、4、2011中国典型别墅研究成果表：2011中国房地产指数系统测评推荐十大别墅城市项目名称北京中海九号公馆上海佘山珑原深圳金地湖山大境北京亿城燕西华府武汉宝安中国院子半山墅重庆万科悦府成都建发浅水湾惠州卓越东部蔚蓝海岸杭州千岛湖墅天津首创溪堤郡表：2011中国房地产指数系统测评推荐十大特色别墅城市项目名称特色方向上海旭辉圆石滩滨海合院上海银亿领墅原生态湿地北京远洋LAVIE顶级别墅广州中信香樟墅香樟公园武汉美加橘郡高端园林重庆金科太阳海岸高品质商务住区唐山中骏南湖香郡高端湖居成都置信牧山丽景英伦古典青岛海信温泉王朝温泉度假沧州龙屿墅家族文化