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1、阜新市房地产市场调研,亿人居置业 阜新财富大厦项目组 2012-11,一. 区域市场现状及其趋势判断,1.城建发展与总体规划分析,（1）行政区划：阜新市有5个辖区：海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。2个县：阜新蒙古族自治县、彰武县。2个省级开发区：辽宁阜新经济开发区和高新技术产业园区。 （2）交通：阜新站虽为国家一级火车站，但列车总体较少；公路较为发达，101国道、304国道、沈阜公路、阜锦公路、沟奈线贯穿全境。,（3）城建规划：阜新作为煤矿资源型城市，近年来虽在发展玛瑙产业（阜新素有玛瑙之都的美誉），随着对自然资源保护加强，城市功能正处于转型时期。阜新市经济发展较差，2011年全市G
2、DP为410亿元人民币，名列辽宁省倒数第一位。旅游资源几乎没有，招商引资做得较差。是国家资源型城市经济转型试点市。经济转型的重点和方向是发展一、三产业，调整优化第二产业。,资源型城市 非资源型城市,图为海州区一露天煤矿 阜新市四大煤矿： 清门河矿 海州立井 五龙矿 王营子煤矿,（1）市场环境相对宽松 国家房地产宏观调控政策对阜新市房地产发展影响较小。自2008年以来，虽国家调控政策愈为严厉，但并未影响到三四线城市。阜新市目前并未施行商品房限购政策，市场环境相对宽松，炒房者在本市频频涌现。,2.房地产市场发展趋势,（2）房地产带动城市规模逐渐扩大 自2006年以来，土地开发不再集中在城市中心地区
3、，而是逐步向东西部、北部扩张，特别是玉龙新城地区，市政规划55平方公里，总人口数30万，距离市区不远，虽然配套和公共交通暂时较为薄弱，但随着此区域大量大规模房地产项目兴建，崛起指日可待。,（3）产品类型多元化发展 阜新市早期地产项目基本为本地开发商操作，产品以普通住宅为主，但随着外地开发商进入，特别是绿地、锦州宝地等大开发商的进驻，景观洋房、酒店式公寓、温泉别墅等产品开始不断涌入，为当地购房者带来了更多的选择。当地购房者的需求，也从简单的居住功能，逐步关注起产品的外立面，园区绿化，产品舒适度等问题。100平左右南北通透户型为本地热销户型，小面积段产品和公寓也在逐步被接受中，但还有相当一部分人不
4、认可，认为此类产品只可作为过渡和投资。,新式多样化产品,市内大量45层老楼未拆迁,（4）市场竞争激烈化发展 前些年地产项目基本为本地开发商开发，市场供不应求，销售火爆，所以推广宣传工作几乎没有，销售工作也极为不规范，甚至没有正规的售楼处和销售合同。随着外地品牌开发公司进入，以及本地市场的不断发展，购房者更加理性，市场推广投入的力度也在加大，但只停留在“舍得花钱”的层面上。只在解放广场一处，就有6、7家售楼处，两层的售楼处一年租金达到60万之多，近年，随着专业营销团队的不断进入，阜新房地产市场正在逐步进入规范化。,3.房地产市场总体供求现状,（1）土地供给逐步由中心城区-东西部地区-北部地区扩散
5、，中央城区逐渐以商业用途为主；部分商圈虽被冠以CBD头衔，但并未实现CBD的功能； （2）阜新市尚未进入大规模的拆迁潮阶段，市场总体供应量适中，几乎没有滞销楼盘。发展落后于省内大部分地区，仅相当于沈阳市0304年发展水平。 （3）随着近两年阜新地价的逐步上升，城市中心商品房价格已达60007000元;其他地区商品房低价位也已经超过3000元，均价在40005000元； （4）政府对房地产扶植力度不够，配套设施经常需要开发公司自力更生； （5）购房者对产品的需求尚停留在追求大面积产品阶段，100130平米产品销售火爆，200270平大面积段产品也屡见不鲜；,（6）商品房预售周期较长，常有2、3年
6、才交房的情况；贷款不便，个人贷款通常需要担保人（公务员）； （7）当地百姓对各种暖场、促销活动参与热情不高；并多有“托关系”的习惯，加之开发商经常组织企事业单位团购活动，价格弹性大且混乱，各项目常因差价问题产生纠纷。,2012年实际开发量160万,2012年土地供应量318.57万,二. 项目市场调研,1.市场板块分析,玉龙新城板块,中心城区板块,西部板块,东部板块,玉龙新城点位图,目前阜新市在售房地产项目主要集中在： 北部玉龙新城板块。包含绿地剑桥、大唐荣成、六合嘉际等14个项目； 西部板块。包含宝地福湾、志城慧府、万宏自在城等10个项目； 东部及南部沿河有几个项目。如红玛瑙三期、顺吉上河湾
7、、凯隆康桥水郡等。,东部及南部，占14%,西部项目10个，占36%,北部项目14个，占50%,全市在售项目约28个（非尾盘）,2.项目区域市场分析,本案位于阜新市解放广场商圈内。解放广场商圈是阜新市最中心，商用写字楼、大型商场、文化场所均集中在此，是阜新人口最密集之地。其他三个商圈专业性强，而且目前还不够成熟，部分项目仍在前期招商中，地理位置、商业氛围、人气的聚集都与解放广场商圈有很大区别。,本案位置,3.项目周边环境分析,本案位于海州区解放广场附近，属于解放广场商圈，北临中华路，东临经纬路，西邻街心路，处在阜新市最繁华的街区，兴隆百货、大润发超市、工人文化宫、鸿达商场、金字塔国际电影城，阜新
8、市中心医院、建设银行、阜新银行等购物、生活配套环伺周围。,本案全景图，现已施工到地上二层,4.周边竞品界定及个案的深入剖析,由于精装公寓项目在阜新尚属空白，解放广场商圈也无直接竞品，因此我们结合本案的三个特点，选取了四个可类比的项目进行具体分析。,绿地剑桥城市中央120万平英伦城邦,资料来源：现场实地调研,5.个案分析,产品亮点分析户型设计,洋房首层产品 161平（三室两厅两卫） 特点分析： 1.下沉式客厅设计,让业主足不出户就可以体验登堂入室的仪式感; 2.双重入户设计，周全考虑住户出行要求。 3.双重庭院，更多的自然景致。,北入户,南入户,下沉式客厅,下沉式庭院,洋房产品14层边户均有27
9、0度观景阳台，5层为露台，56层跃层产品更有6米挑高客厅，这样的设计使得套内舒适豪华感增强，同时外立面更加丰富。,14层边户,5层边户,56跃层中户,产品亮点分析园林景观,园林设计、建筑立面、园区入口都以英式建筑为设计理念。临街城堡式售楼中心，在区域内十分抢眼，已成为玉龙新城一大景观。,项目小结： 1.绿地剑桥是玉龙新区第一大盘，是整个阜新市最受关注、口碑最好的项目，虽然位于玉龙新区内，公共交通、商业配套尚不完善，随着区域的成熟，前景看好； 2.绿地剑桥的主要客群集中在煤矿和玛瑙行业的矿主、政府公务员、本地私营业主，130平左右的三室户型大受欢迎； 3.区域内销售火爆，蓄水半年，开盘三个月即售
10、出700多套。,大唐荣城精装交房，拎包入住,一期,工期进度：其中三栋已施工到外立面装饰，其他高层建筑也有部分封顶。 精装修标准：建材多选用国产不知名品牌，但提供三种装修风格供客户选择现代、田园、欧式。,项目小结： 1.大唐荣城的开发公司是一家以能源、电力为主业的央企，实力雄厚，品牌优势明显； 2.大唐荣城是区域内唯一提供精装修交房的项目，并且提供了多种精装修方案，凸显了人性化营销理念，主要被员工内购、投资型客户吸收； 3.项目2013年3月开盘，推出1600户去化1200户。,志城慧府天赋中央 繁华之上,资料来源：现场实地调研,主力户型：,项目小结： 志城慧府是一个以小户型产品为主力面积的项目
11、，容积率高，基本无园区（有空中花园），主要面对区域内刚需购房者。在整个市场以100平左右产品为主力的项目中，为中低端、不愿迁徙的购房者提供了选择。同时，聘请了沈阳信达行销售代理团队，2012年9月开盘，2个月快速去化200多套房源，可谓异军突起。,万宏自在成自在心生自然天成,资料来源：现场实地调研,47平两室产品，部分户型有约5平赠送面积。,赠送面积,项目小结： 1.万宏现代城是又一以47100平小户型产品为主力产品的项目。对比志城慧府，规模大，建筑类型和产品线更加丰富； 2.推出低总价房源，针对区域内刚需购房者，通过对户型配比的优化和赠送面积，使得居住功能性、舒适度大大增强。 3.2013年
12、10月开盘，当月去化200套房源。,6.主要竞争项目基础信息比较,7.主要竞争项目营销策略比较,8.其他区域代表项目,宝地福湾百年水岸城市华宅,项目点评： 宝地福湾位于细河以南，区域内老式楼房较多；项目为典型的改善型产品，户型面积段适中。在宣传上，侧重居住舒适度亲水住宅；品牌开发商和物业宝地集团、八大智能安防系统； “精工铸家”理念售楼处无声门锁、建材等实景展示。,兴光凯旋帝景每次回家都是凯旋,项目点评： 项目位置较偏，因此侧重打造产品的舒适度，首层、顶层3.3米层高，项目主入口配备大型业主会所和免费游泳池，并且聘请了知名物业公司。2013年会推出剩余高层产品，约500户。,六合嘉际新方向城市
13、原居地,项目点评： 阜新市除“六合嘉际”外还有两处以六合冠名的楼盘，名义上是多盘联动，但不是一家公司开发。地处玉龙新城与老城区交汇处，容积率达到4.25，几乎无园区，只有底商上的空中花园。户型设计较好，78平为三阳全明户型，舒适度高，弥补了密度大的不足。,开发水平：发展尚未成熟，水平只停留在“舍得花钱”的程度，产品研发力度不够，仅相当于沈阳市2004年的开发水平，因此，发展上可以借鉴和套用沈阳市成功的发展的经验； 规划：阜新市土地存量充足，尚未进入大规模拆迁潮，已出售土地尚有大量未开发； 建筑形态：早期建筑以普通型多层建筑为主，市区内老式楼房大量存在。随着近一二年外地开发商的涌入，公寓、电梯洋
14、房、温泉养生房等多元化产品正被市场逐步接受；建筑外立面多采用欧式风格，色调及用材品质感不强； 产品：购房者对产品的需求尚停留在追求大面积产品阶段，100130平米产品销售火爆，200270平大面积段产品也屡见不鲜；一房小户型较少，市场接受度不高； 园林景观：早期产品几乎无园区，随着市场竞争逐渐激烈，园林绿化很受重视，尤其在容积率超高的高层建筑园区，更是开发出了“空中花园”以顺应购房者需求； 销售价格：低端楼盘单价在30004000元/之间，多集中在东西部板块，中端楼盘集中在单价40004700元/之间，解放广场附近达到60007000元，大多采用9折以上折扣方式促销； 惯用营销手段：团购形式，
15、以各大企事业单位为主要客群，采取折价销售，折让价格能达到每平300500元。,三. 总体市场分析,四. 2013年市场预期,纵看全国房产市场发展情况，截止到2012年10月，全国百城住宅均价达8856元/平，较1月的8793元/平增长0.7%；沈阳10月商品住宅均价达6508元/平，较1月的6414元/平增长1.5%，全年稳中有升。而目前有专业人士评论称“十八大”后的房地产市场 ，短期内企稳回升或有望持续。业内普遍看好2013年的房地产市场发展。 阜新市正处于经济转型阶段，各大房企的纷纷进入，房地产相关交易的税收将成为阜新市政府收入的主要来源之一， 2013年新供应的土地数量可能有所增加，在加
16、上2012年土地囤积量较大，预计2013年阜新市商品房供应量将大幅度提高，阜新房地产市场将进入快速发展阶段。,2012年土地供应量318.57万,2012年去化量约77万，占推盘量48%,2013年预计新推盘量359万,2013年预计土地供应量400万,以此推测,2012年未开发土地面积约159万平，2013年阜新市预计新供应土地量可能达到近400万平，开发量可能会达到200万平。那么2013年阜新市新推盘量就会达到359万平，加上2012年开发未去化83万平，会集中在2013年上市，那么阜新市2013年房地产市场供应将进入大爆发阶段，如何去化将成为难题。,2012年实际推盘量160万，占土地个供应量50%,从上表也能看出，几家竞品2013年推盘量都有所增长，整个阜新市场目前就有多个项目正处于前期运作期，如宝地地产的新项目宝地城、鑫维玛瑙宝石城等，保利地产、宏运地产、翔宇地产等也都在物色地块，这些项目无论从建筑形式上，还是户型产品方面，都将为阜新房地产市场带来新的变化，竞争势必更加激烈。,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,