深圳某工业园升级改造方案.doc

1、立0产金科畀华丽工业园升级改造方案集佳华丽工业园项目组 2015.7.2深圳发展三十年,迎来全面升级时代。城市更新已 成时代主流，我们应顺应趋势,站在城市运营者之高度, 将我们项目升级改造,打造成城市的一张新名片。立0产金科畀谨以本方案解决四大核心问题4项目升级完怎么运作立0产金科畀Question one讴域概况项目为什么要升级2项目现状3案例参考N0.1区域概况区域概况深圳西大门福永福永位于深圳市宝安区西南部, 西|临珠江口，与中山市、珠海市 隔海相望，镇守深圳西大门。作为深圳西咅阵济重镇,福永扼守广深高圉口107国道,坐拥国际机场和福永码头”区域优势得天 独厚。经过多次产业布局押吉构调整

2、借势大空港规划，福永产业发展已成气候。福永现有工业厂房及酉憶口00多万平方米，工业企业L100多家,形成了以电子、 五金、机械、印刷、生物制药、 塑胶、服装等行业为主体的工业 体系。顺丰等国内夕卜大型物流企业在福永设立总部，促进福永商贸发展，提高区域整体工业发展水平。区域概况区域概况区域概况深圳西部崛起福永大空港深圳第二会展中心落户大空港,必然有其得天独厚的优势: 大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠 三角新的经济地理中心。 大空港处于粵港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸 贸易运输往来聾警之处。 大空港位于宝安，而宝安是世界工业基地，地处香 港、广州咽喉地带,不仅拥有海陆空立体交通网络

3、更是 有电子、玩具、物流等多项成熟的产业，占据世界30%以 上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安，可以满足更 多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳 的战略制高点，但前海1也域较小,大空港地区紧邻前海, 是前海未来发展天然的延伸区”是前海空间拓展关键节点。区域概况!1!维立体交通资源流通易达区域概况区域概况福永码头,从项目10分钟直 达,承接深圳至香港、澳门 的水上客运航线，一日往返22次航船。实现了一小时连 接港澳深，是片区与港澳商 务沟通洽谈的第一站。码头 与航空港的双重支撑，为福 永的产业转型升级提供无限 深圳国际机场，世界百强

4、 机场，距离本项目仅8分钟 车程。中国第Y实现海、 陆、空联运的现代化国际 空港,通达国内50余个城 市，国际19个城市及地区, 便于城际及国际商务交流。 项目所在区域是连通深圳市 内与珠三角区域的交通要地,1横（机荷高速）3纵（广深高速、 沿江高速、海就道）高速路 和多条城市干道（宝安大道、 福永大道等）组成的公路交通 网路，实现8分钟达前海， 15分钟到达福田,30分钟到区域概况动力。达香港中环。区域概况区域概况区域概况微观交通双地铁口之上 出行便利快捷项目位临10号线、口号线双地铁口之上。地铁10号霍过前海中心，通 达蛇口 ；地铁口号线15分乍中直达宝安中心，20分钟通达福田中心。10号

5、线及 口号线将加强片区与福田和前海间的商务交流。此外，1、5、13号线等多条 地铁线路将在区域内停靠。产业发展已成气候YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、月艮装等行业为主体的工业体系。区域规划特区一体化福永发展规划福永紧邻深圳宝安国际机场，具有海、 陆、空、轨的立体交通枢纽地位,根 据深圳市“三轴两带多中心的城市整体 规划，福永街道是”西部发展轴”上的重要 节点，具有区位、交通，人文景观等多 项优势。区政府决定将雄义为新兴产 业集聚区”打造科技创

6、新园,企业总部 园和少量高端制造业基地。以立新湖战略性新兴产业基地为重点， 打造转型升级新支点。按照建设21世纪 海上丝绸之路桥头堡和市、区发展】弯区 经济的战略部署，坚持高标准规划，高 质量建设,以香港马鞍山海滨长廊等先 进园区为标准”将立新湖打造成升级版 的松山湖。福永规划四大板块以点带面,借助区域优势，规划深圳西部经济文化新中心立0产金科畀那么，在规划的四个板块中，我们项目升级的方向在哪里？立亲斤湖新兴产业基地 仍然是以生产加工为主导凤凰山文化休闲景区 大空港核心交通枢纽 和我们联系不大文化创意交流带可以成为升级的方向在福永发展形势一片大好中,区域的商业发展的现状如何?立0产金科畀商业现

7、状区域内商业经营处于良好状态，但消费档次偏低项目名称规模租金单价髓设施经宫情况分析同泰时代广场7万平米6租金还未出台舲体也是旧改项目,集购物、休闲、 娱乐、商务、酒店、公寓升休 的综合休，目刖正在筹备阶段万家乐百货2万平米轴120TLm7酒店、餐饮、休闲 、娱杀经冨情况一g殳惠茂S货3000平米1507Lm2主要服务于周边工厂职工的生活 需求逸海百货1000呼米百货经宫情况还算比较理想国惠康百货120itmJ超市、百货连锁经官，经宫情况比较理想永安南城步行街80-180元万福人家底商120-180佳华商场对面100-150经宫情况良好天虹万家附近街 铺100-150经宫情况良好写字楼现状同泰时

8、代中心开业前区域内无成型写字楼，供应量少项目名称档次规模单位租金睦设施出租率同泰时代中心6万方目前只害，未出租酒店、购物、休闲 、娱乐、餐饮项目正在筹备中，跟我们项目关连 彳生比较强，既有竟争关系，也有相 互互补之处,因此在定位方面要有 疋的曰位。中阳商务楼3刀亠方38 元 nfKTV、餐饮50%左右立0产金科畀酒店现状醫立為严金 Rf.勞区域内酒店档次较低，毫无特色，但入住率较高（60%为平衡点）酒店名称档次价格入住率腿设施经营情况分析瞬酒店星标准间28阮90%lXt罰欠机场配置酒店,主要面对机场 旅客及誠空公司双溪威大酒店四星标准间26阮70%lXt餐饮、休闲保键主要服务于周边企业宴请、航

9、 空旅客及高尔夫球会会员接待酒店标准间238元70%lXt餐饮、购物主要服务于周边企业接待宝弘商务酒店标准间198元60%主要服务于周边工作人群桥头公寓二房一厅2000元房一厅1500元单间1000元立0产金科畀区域概况总结1 福永占据深圳西部崛起的重要战略位置,依附大空港规划, 其发展潜力不可小觑;2地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈;3.但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办 公场所供应量少。立0产金科畀立0产金科畀N0.2项目现状项目认知iW严项目认知项目认知华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道,宝安大道与福海大道交汇处附近,北邻沙井、松 港、长安镇，南边

10、是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多，地理位置非常优越。周边 路网纵横，交通便可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经， 并有10号、11号地铁规划在建,未来*务设立福永立占z出行非常臨。项目认知项目认知项目现状项目现租金收益较低，整体形象有待提升项目体量：占地面积40000平方米.建筑面积约90000平方米。 项目定位：工业园区。运营模式：向工厂和物流公司进行出租。租金收益：28元/平方米。iW严西临永福路,北临红牌M技园,南靠吉安泰工业园,东边是宝安大道周边多是工 业园，常住人口较多，两条主干道保证出行畅通无阻。项目如果要升级改造 能否JII区域发展需求 打造一个独具特色

11、的文化创意产业园？ ！SWOT分析关犍句:政府扶持项目.交通便捷.现无高端商业配套无高端商业酉憶，整体档次较低S（优势）靠近机场码头不口在建的地铁，交通陆便靠近主干道，昭示性强宝安区创新创意创业园，政府扌鳩，招商阻力小W（劣势）靠城市主推，坏境嘈杂 南北两边均为工业园区，対T页目形象有影响项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写 字楼和商务公寓以及酒店，预讨还期会入市，且体量 比较大，与本项目会有朝妾竞争。T（M1）福永片区未来市政酉憶设施将得到逐步完善, 项目将共享市政酉憶深圳关内各区均有标志性的创新产业园，而 福永片区尚未有此类型产业园,发展潜力巨 大。0 （机会）mnrsRfHAM

12、抓住机会 响应政策号召顺应区域升级潮流发挥优势 发挥交通便利优势转化劣势 正因为片区物业形象差,才需要我们强势崛起避开威胁打造与众不同的文化创意园,避开同类项目竞争将项目打造成一个文化创意产业势在必行！我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况N0.3深圳文化创意发展概况f7/0:k创意生活圆梦设计SPRES2003年.深圳市确立了 文化立市”战略。从2006年1月起,深圳市开始以企业示范基地” 孵化基地”.教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地,并为此专门 设立了管理部门一深圳市文化产业发展办公室。此外”深圳市还开通了绿色通道,参照深圳市户籍迁入若干规定等办法，对基地在人才引进、子女就学

13、工商注册登i臂方面 给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。2008年12月7日联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络,并授予设计之都称号。（目前已经命名的6个设计之都是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、神户和深圳。）这标志着深圳正式进入文化产业园进军的时代到来。深圳已建成的创意产业园超过3 6个，以及成立华侨城集团、大芬油画村、雅昌企业集团等 三个国家级文化产业示范基地。其中，以田面设计之都、OCT Lo f t、南海意库、F518为 典型，南山数字文化产业基地、深圳创库、深圳动漫城、深港动漫网游孵化基地、深圳动漫一条 街、怡景国家动漫画产业基地、宝安

14、2 2艺术区以及中康路8号等一大批创意产业园，成为信息、 展览、教育与交流的平台”为园区内的设计师?口创意设计企业提供诸如版权和投资咨询等高附加 值服务，聚集了大批专业设计师，吸弓I 了大批创意设计企业进驻，显现出集群效应。田面设计之都立0产金科畀田面设计之都立0产金科畀区域位置:深圳市福田区深南中路田面工业区 规模：项目占地L5公顷,建筑面积4.969万平方米IEI业态构成：写字楼+餐饮（夕卜包）+配套发展历程：2007年5月16日.田面设计之都创意产业园一期作为第三届文博会分会场正式开业租金水平：90元/计经营状况:已租满华侨城OCT-LOFT区域位置:位于深圳南山区华侨城原东部 工业区规

15、模：首期项目（南区）占地55465平方 米，原有建筑面积为59000平方米; 二期项目（北区）占地95571平方米业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售+特色餐饮租金水平:200tu/平（租金最高）经营状况:已租满F518区域位置：位于宝安中心区的核心地带,宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路 之间。 创建背景：在宝安区以产业结构调整,提升经济质量背景下所诞生的。规模：总规划建筑面积达25万平方米,具中一期占地约6万平方米,建筑面积约14万平方米, 总投入3.5亿元人民币。租金水平：70元/m2经营状况：已租满。文化创意产业发展顺应时代潮流政策扶持属于重点扶持领域的中小微企业和社团入园均可享受

16、租金补贴。可享受补贴企业范围：1、创意设计业;2、动漫游戏业；3、数字视听业；4、新 媒体产业；5、现代印刷业；6、文化旅游业;7、演艺娱乐业；&高端工艺美术 业。发展趋势文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之_ ,有着巨大经济效詡口社 会效益,世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视,我国文化 创意产业的效益日渐明显。预计到2015年，我国文化创意产业增加值将达18000 亿元，占GDP的比重将超过5%。文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。结合以上几个案例可以看出深圳文化产业园有以下几个特点:1、大都是利用”三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调釀

17、吉构， 促进经济转型加快城市更新;2、顺应时代 城市发展的需求，成为了每Y区域的名片；3、受政府政策及战略调整的影响和扶持；4、大多以综合型产业园为主，多元化发展；5、注重发展低消耗、高产出的创意产业。综上所述，我们客观作出结论政策扶持文化产业发作，项目地理位置优越,是谓地禾U 区域发展对商业供应量的需求,是谓人和aVV拥有天时二世利I人和! 华丽工业园升级改造正值当时尸处科QUESTION TWO项目要升级成什么?iW严N0.4项目定位与规划项目定位iW严创意文化和宝安区域产业对接，实现产业升级。以建立公共服务平台为核心， 以创意项目孵化为亮点，形成工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、建

18、 筑环境、创意产品孵化及艺术创作为一体的文化创意园区一一项目以文化创意为主，结合商业配套.可持续发展的文化产业链高端公寓,逐步形成f 完整的西部-梦想创意（暂定案名）mnrsRfHAMCITY OF DREAMS西部崛起,是为深圳的梦想创业,是为年轻一代的梦想我们为梦想而生,为梦想而活那么 我们的梦想之城该如何规划业态组合规划晦阮知12 3WEST DREAM都市商业创意办公社区公寓楼以餐饮美食为主，打造美食商业步行街WEST DREAM创意办公社区公寓楼美食商业墜WEST DREAMHj.h RestaurantsTHC GRANDMAS屋饶烤BreadTalk楼美食商业步行街Pm lovi

19、n it我就喜欢真功夫都市商业创意办公社区公寓WEST DREAM二楼以文化休闲消费为主，形成文化商业走廊都市商业创意办公社区公寓WEST DREAMull二楼文化商业走廊1rtlj 113n、1八/亠O 1 5都市商业创意办公社区公寓WEST DREAMWEST DREAMWEST DREAMB哥酬膜cd_B2* 冈 AMWEST DREAM给创业者们提供最具创意的写字楼,营造灵感空间都市商业创意办公社区公寓WEST DREAM都市商业创意办公社区公寓WEST DREAM都市商业社区公寓创意室外WEST DREAM都市商业社区公寓WEST DREAM都市商业创意办公社区公寓商务功能健身房商务

20、会所WEST DREAM四栋公寓,致力打造Y年轻创意者生活、交流 的一个社区。都市商业创意办公社区公富WEST DREAML=J都市商业创意办公双首层结构,实行人车分流车辆出入口层作停车场二层搭建 人行平台连廊耳务整个园区 彳合揍在一4僭I. I I h IL丄I将项目目前一层的厂房打通（除了商业街）,改造为大型停车场, 创意园的停车需隶。收益预算iW严收益预算iW严收益预算收益预算投入成本费用类目费用金额说明建安瞬共计135亿内夕濮修平均价格每平方1500元,9万 平米共计135000000元。运营不计广告、人员、维护等,用园区管理费相 抵消。运营费用越高收取管理费越高。税务成本不计即使不改

21、造也要缴纳税费收益预算00 coCMcoOOOOtzLOsnn4ffi4H劉ftBITBE Q7E -EMIL0器ILWm虧相孕收益预算投入&回报投入：建安成本1.35亿回报：方案一:一年时间全面改造,租金逐年增长5%时长第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前 收益3干万3.15干万3.3讦万3.48干万3.65干万3.83千万4.02干万4.22干万4.43干万4.65干万改造后 收益06.34干万6.66千万6.99干万7.34干万7.7干万8.09干万8.49干万8.9讦万9.36干万盈利-3干万3.19干万3.35干万3.5讦万3.69干万3.87千万4.0

22、/千万4.2/千万4.48千万4.7讦万回本-1.65 亿-1.33 亿-0.995亿-0.64 亿-0.2713若按方案一执行，第六年则能回本。十年共计盈利177亿。投入&回报投入：建安成本1.35亿（分三期投入） 回报：方案二:分三期改造，每期改造1/3物业,每期为半年,租金逐年增长5%时长第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前 收益3千万3.15干万3.3讦万3.48干万3.65干万3.83千万4.02干万4.22千万4.43干万4.65干万改造后 收益2.55干万5.53干万6.66千万6.99干万7.34干万7.7千万8.09干万8.49干万8.9讦万9.

23、36干万盈利-0.45干万2.38干万3.35干万3.5讦万3.69千万3.87干万4.07干万4.27干万4.48千万4.7讦万回本-0.72 亿-0.93 亿-0.595干万-0.244干万若按方案二执行，第五年则能回本。十年共计盈利181亿。iW严N0.5项目运营模式mnrsRfHAMQUESTION THREE项目升级主怎么运作？服务模式运营模式liEF集佳我们的服务基础服务提供创意办公室。公共场所我们尽可能装修得精致。办公室我们作简单装修，客户可根据自己需要进行调整。立0产金科畀我们的服务升级服务提供员工餐厅、公寓、会议室、展厅、仓库等我们提供这类可选商务服务，客人可根据自己的实际需

24、求进行付费使用，尽可能降低企业成本。立0产金科畀平台服务一们不仅仅是提供T办公场所，我们提供的是i创业平台梦想平台提供法务咨向、代购代订、 网络纟倒户等日常便民服务资源内外整合，统一组织交 流讲座、展览会、招聘会等提供资金扶持,各种金融贷款, 为小微企业护航提供资产管家服务，提高个人 闲散资金投资回报率收费模式产品收费模式价格建议公寓押一收一,按月收租金。进驻产业园的企业员工租房有相关优 惠。12002200元/间/月商铺1对于品牌商家予以相关优惠;2普通租客两押_租，_年起 租f逐年租金增长5%6090元/平米/月写字楼1 两押一租，一年起租，租金逐年增长5% ; 2成立两年内的中 小微企业

25、可享受F免租期；3 其他商务服务按实际使用情况 收费4060元/平米/月运营模式创意园统一规划:统一业态规划走位是商业成功的条件,准确的市场定衡口业态的合理布局,由经营管理公司进行统一规划.统一招商和统一运营管理形成自身特色与竞争力。统一招商：确保业态、业种统一*性和差异性，维持业态、业种的比例A统一运营:组建专业商业管理团队,提供统一高效的全程商业管理服务,贴心周到的管家 式服务,为入驻者提供良好的办公、生活、消费环境,并以优质的服务意识和服务质量为 入驻企观共各项增邮务,确保良好的经珮肠口经”保证经营安全。區一才二El耳导彩皐炒冈昊学耳犁创互申ii=!ii=!ii=!立0产金科畀合作模式甲方：开发公司 乙方：运营顾问公司概念策划菱50万招商佣全1050万按63 00万的两个戸租金收取。室外设计费3 60万每平方40元室内设计费540万每平方60元2000万乙方服务费用清单立0产金科畀立0产金科畀1 服务费用共计2干万，甲方付于乙方5百万，剩余1.5千万费用为乙方入股；2物业改造的建安费用1.35亿由甲方承担；3. 双方共计投资1.5亿。具中甲方占股90% ,乙方占股10% ；4. 按照双方股份比例z甲方占年租金收益的90% ,乙方占10% ；具它运营过程中产生的费用，由管理费相抵消。sx.2爨緬厳ffi世w深圳THANKS