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1、,精品商业（商务、主题化）,商务中心（商务的、弹性的）,酒店服务式公寓（精品、领先）,高端住宅（高品质、身份感）,住 宅,商 业,写字楼,公 寓,以差异化、精品化打造商业核心价值； 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。,控制规模，保持弹性功能，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。,借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。,依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅； 通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。,分物业发展策略,商业定位,都市核心 主题商业广场,精品生活荟萃 名流
2、社交中心 魅力休闲体验,商业定位消费者定位,本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，以及区域中高端消费人群为主,核心消费者,重要消费者,客户： 区域大型企事业单位高管和中坚 政府公务员 陕北迁入人群 大型企业员工、事业单位职工 消费内容： 生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。,客户： 外围区域偶得消费人群 消费内容： 餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。,商业定位业态定位与主题策划（3大主题）,娱乐体验,商务社交,精品生活,说明： 针对区域商务/社交需求，以大型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱乐设施，打造高端圈层的交流空间； 针对周边高端人群，以品牌旗舰店、高端商品专卖点，营造
3、高端商业氛围，满足消费者需求； 从项目自身出发，通过商业的整体打造，形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需,大型餐饮（3-4家） 西餐厅（1-2家） 咖啡厅、茶社 雪茄吧、书吧 ,高端休闲会馆（1家） 娱乐演艺/KTV（1家） 高端SPA/健身（1家） ,高端品牌旗舰店（如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码） 中/西式快餐 银行、通讯营业厅等 ,本项目商业业态建议： 餐饮（40%）、休闲娱乐（30%）、品牌专卖及服务设施（30%）,商 业 设 计 要 点,领先,内部空间,活力广场,空中花园,现代简约的建筑风格，体现国际化特征,精品生活、商务社交、休闲娱乐,景观中庭、挑
4、空等处理，提升商业档次,动线指引性明确的地面铺装，细节体现品质,绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围,活跃、现代气息，凸显城市感和设计感,国际,商业设计要点建议,观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神,现代建筑,主题特色,绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地,设计、材质等方面突出极致形象，自造营销话题,设置运动和休闲娱乐设施，提供情趣生活配套,情景商街,创意街区形式、情景空间、氛围营造,公寓定位,新空间 精品国际公寓,超能空间 至享服务,主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。,核心客户,公寓定位客户定位,公寓定位产品定位：小户型、精装
5、修,1. 根据市场调研结果，目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米（总价30-70万）； 2.本项目公寓产品主要针对投资客户及少量过渡居住型客户，应控制产品总价； 3.通过精装修、高服务水平等附加值，提升产品性价比。,本项目公寓 产品定位,定位依据,本项目户型定位：40-70平米/套，精装修,假设本项目公寓售价达到1万元/平米，租金可达到40-60元/平米月，则年租金回报率可实现6-8%。,公 寓 设 计 要 点,领先,精品装修,科技配置,公建化形象，与整体风格相统一,个性化设计,国际,公寓设计要点建议,建筑形象,公共空间,人性化设计,品牌嫁接,无线网络、24小时卫星电视、智能家电,首层
6、大堂、入口及内部空间体现物业形象,每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼,空中花园,每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼,酒店服务,24小时酒店贴心管家服务,写字楼定位,以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所,城市新中心 弹性商务空间,写字楼定位客户定位,主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；,核心客户,写字楼定位产品,根据市场调研结果，本区域以中小型企业为主，办公需求集中在以70-100平米为主； 同时不排斥实力较强的中型企业整层购租或需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求； 为保证实用性
7、，根据市场标准，单层1300-1500平米最为经济。,定位依据,本项目公寓 产品定位,单层面积1300-1500平米 框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求 (可分割为70200平米不同面积区间),写 字 楼 设 计 要 点,领先,空中花园,公共配套,灵活分割,突出楼体设计感和品质感,公共通道宽敞、明亮，体现档次（选材控制成本）,营造生态办公的概念，提升品质感,中小型企业提供实惠的分时使用服务,国际,写字楼设计要点建议,立面形象,内部空间,性价比型，追求高形象，兼顾一定的内部功能,净高控制在3米左右,采用分户式空调,成本控制,住宅定位,瞰景顶礼华宅 品质生活公馆,揽尽公园胜景 独享城市资源 圈
8、层专属领域,客户定位住宅客户定位,III 次要客户： 职业特征：大型企业员工、拆迁户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利度、未来升值潜力,重要客户： 职业特征：政府公务员 置业目的：生活品质的提升、保值升值 置业关注点：舒适度、环境、私密感,核心客户： 核心客户1：以长庆石油为代表的大型企业中高层 置业目的：改善居住条件、保值升值 置业关注点：居住舒适度、产品品质、配套、环境、身份感 核心客户2：陕北客户 置业目的：资产占有、保值升值,住宅产品定位市场回顾,市场,城运公园板块项目户型以两居（90-100平米)、三居(130-150)为主 两居占比位于30%-40%之间，三居
9、占比位于50%-60%左右,本项目住宅 户型定位,住 宅 设 计 要 点,领先,私属空间,精装双大堂,建筑挺拔，体现城市意象，与整体统一,控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向,设置住宅私家道路保证居住的私密性,国际,住宅设计要点建议,形象统一,主题园林,入户大堂/汽车大堂,景观化、舒适化,高附加值： 1）送面积；2）储藏空间；3）玄关,户型创新,体现城市意向和价值感知、强调设计感与丰富性,地下自然采光，休闲空间、人行与车行复合串接,突出人的参与性，充分体现人与景观相融,底层架空,扩大绿化面积，提高舒适性,国际著名物业管理公司提供专享服务,物业/安防,丰富的服务,严密的安防,分物业产品设计要点,