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1、房地产中关村文化广场策划报告1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。摘要经过我公司对本项目总体规划设计的研究, 以及对 8#楼方案的研究和分析 , 我们认为本案销售推广的关键在于对本项目所在地域总体的策划和推广。由于地理位置的优势, 开发商长期本地经营的优势, 以及开发商所具有的独到的文化背景的优势, 使本项目具有了很好的潜质,拥有能够设计的空间, 完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、 立意独特的房地产项目。进而经过项目的运营和管理, 能够使本项目成为中关村文化休闲的地标性的建筑群落 , 为日后长久经营打下良好基础。同时 , 根据我们分析 , 本项目由于历史和当前的原因
2、, 在设计、 布局、 环境和市场竞争等方面存在问题, 这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司从实际出发, 以客观的角度对存在的问题进行了分析, 并提供了相应的解决方案。根据分析 , 我们建议把本地域塑造成为中关村人的精神家园,为中关村地区提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。在宣传推广方面, 我们主张以面带点, 点面结合 的方式进行宣传。即经过对本地域总体的宣传, 带动本项目 ( 8#楼) 的宣传。我公司所做的分析研究以事实数据为基础 , 在此基础上 , 凭借公司所拥有的资源和经验 , 凭借对市场的了解和直觉 , 起草了1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。
3、策划报告。我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。我们真诚希望能够和贵公司携手合作。2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。第一部分 市场调查与分析一、 北京市写字楼整体市场调查与分析综述 : 经过对北京写字楼市场总体供需对比分析 , 北京写字楼市场的供需均在逐年增加 , 但从长期的发展看 , 随着加入 WTO 进程的逐步加快 , CBD 区域、 中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。当前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势发展。可是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成熟 , 周遍商务气氛的渲染 ,中关村地区写字楼还会有很大的发展空间 ,
4、是北京市写字楼最有前景的区域。( 一 ) 供应市场调查与分析1、 写字楼供应量分析从京城写字楼市场供给量来看, 自 1994 年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来, 写字楼入市量不大。1999 年共有 15栋写字楼入市 , 建筑面积总计约68 万平方米 , 比 1998 年减少了43 万平方米 ;新入市的写字楼约为90 万平方米 , 较 1999 年上涨22 万平方米 , 共有 11 栋甲级写字楼入伙, 为市场新增供应189.2万平方米 , 这几乎是新增供应的两倍。截止到底, 北京市甲级写字楼存量达到527 万平方米。那些现在尽管还不能入伙, 可是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市
5、场供应量的一部3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。2、 写字楼供应区位特征写字楼供应板块特征明显, 东西供应差异不大。从分布上看,东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区, 西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。从供应量上看, 北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势, 即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应量为91 万平方米 ,包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期 , 它们占总数的58%, 西部写字楼供应量为67 万平方米。这说明北京主要的商务区办公环境有了好的改
6、进, 投资区域集中化开始向多元化方向发展 , 这既是城市的进步 , 又是北京写字楼市场成熟的表象。北京写字楼的发展具有明显的集聚性 , 例如东三环国贸区域、金融街西长安街区域、 中关村区域、 王府井东长安街区域等。这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联 , 同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。在区域化的发展过程当中, 逐步产生的对写字楼的市场需求也是呈区域化集聚的 , 写字楼供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。而出现了较为明显的区域化分布。( 二 ) 需
7、求市场调查与分析1、 写字楼需求量分析从总体上看 , 北京写字楼的需求比有明显地下降 , 这能够从这两年写字楼的吸纳量上看出来: 北京甲级写字楼的吸纳量约70 万平方米 , 而 仅 24 万平方米。同时, 据戴德梁行的数据反应,写字楼的空置率也出现了大幅上扬 - 从去年第四季度的 7.2%涨到今年 11 月份的 14.3%, 上涨了将近两倍。当然 , 造成这种状况的原因是多方面的。首先 , 蓬勃发展的互联网行业今年几乎陷入停顿 , 许多网站或是缩减面积 , 或者干脆倒闭 ; 其次 , 世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水 ; 第三 , ”911事”件进一步加剧了这一状况 , 许多国外大
8、公司开始观望或者大面积削减办公面积。写字楼市场总体需求量虽然有所增加 , 可是实际吸纳量随着经济的衰退而减少 , 空置率增加。2、 市场需求主体复杂北京特殊的地理位置决定了这里的物业、特别是写字楼物业目标客户的复杂性和多样化。由于这里是祖国的首都,无论是从经济的角度, 还是从政治的角度来看, 北京写字楼的辐射范围都极其广泛, 它的辐射范围相对于全国5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。其它城市来说无疑要大出许多 , 因此这里涉及的需求客户从外国驻华使馆、 跨国公司企业、 各类办事处、本地的公司企业、 IT 信息产业、 中介机构等等极其广阔。客户群的需求层次较为复杂 ,
9、对写字楼的功能需求相应的也就存在着较大的差异性 , 特别是随着 WTO 的后期进入 , ”新经济”的发展表现出强健的势头, 对写字楼的使用功能也就提出了更多更高的要求 , 适应这一趋势 , 对写字楼的需求定位及产品定位也就愈加显得重要。从需求的行业分布上看, 证券业与通讯业需求旺盛。证券业应该算是写字楼市场上最大的需求来源 , 尽管股票市场在 表现差强人意 , 但今年最大的一笔成交就出现在证券行业 , 银河证券在国企大厦买了3 万平方米 , 其它如广东证券在腾达大厦租用了7000平方米 , 大鹏证券在鹏润大厦租用了5000 平方米。从IT 行业看 ,尽管以门户网站为代表的互联网行业进入了严冬, 但 IT 行业中的其它部门 , 如通讯业却对写字楼表现出了强烈的需求。如年初中国移动和中国电信整买了金融街C 区 10 万平方米的写字楼; 国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000 多平方米的写字楼面积 ; 红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700 平方米 ; 双威视讯在京汇大厦租了3600 平方米 , 北京电信通在惠普大6