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1、1,房地产估价 开设:地理与规划学院 主讲:王春芝,2,四、假设开发法的应用案例,3,概况：某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积为10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。,【案例一】确定建筑费及专业费的最高 控制标准,4,【测算过程】,（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。 （2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场
2、行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。,5,（3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设建筑费及专业费的最高控制额为V。 1）不动产总价：1300100001 =13000000元 2）总利息：3000000（1+12%）2-1+V （1+12%）1-1=763200+0.12V 3）销售税费：130000006%=780000元,地价的计息期为2年,建筑费及专业费的计息期为1年,为什么？,6,4）开发商利润=1300000018%=2340000元
3、5）地价及法律、估价等费用=3000000元 6）将上述数据代入公式，则有： 建筑费及专业费的最高控制额V=5461429元； 单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为： 5461429（100001）=546.1元/平方米,建筑容积率,7,【案例二】确定开发商的最高投标额,估价对象概况：待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。,8,【解】（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）确定最佳开发利用方式。根据
4、城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000m2的写字楼。 （3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。,9,建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入剩余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。,
5、分段均匀投入,10,（4）求取地价。地价测算公式如下： 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润 测算不动产总价。 不动产出租年纯收益 =300*8000*90%*（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%1-1/（1+8%）48 =19746401（元）,不动产的收益年限为（50-2）年,11,建筑费及专业费=1000*8000=8000000（元） 总利息=地价*（1+12%）2 -1 +8000000*40%*（1+12%）1.5 -1 +8000000*60%*（1+12%）0.5 -1 =0.2544*地价+872792（元）,地价的计息期
6、为2年,第一年投入建筑费和专业费的计息期为1.5年,第二年投入建筑费和专业费的计息期为0.5年,为什么？,12,【注意】土地取得费的计息期为2年。专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费为均匀投入，即相当于在本年度的年中时刻集中投入。因此，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和0.5年。,13,开发利润=19746401*15%=2972737（元） 不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 将上述各项数据代入公式，即： 地价=19818245-8000000-（0.2544*地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=62
7、98527（元）,此价格是开发商所能投标的最高地价额吗？,14,由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从地价中扣除上述费用。 所以，开发商所能投标的最高价款 =6298527/（1+3%） =6115075（元 ）,15,【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司
8、最多可贷多少款？,估价时点,16,项目其他有关资料如下： （1）该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。 （2）大楼开发周期预计两年，第一年投入资金的60%，第二年投入资金的40%。 （3）大楼建成后除1000 m2的写字楼留作办公自用外，其余全部以出租方式经营。 预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2 ，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。,17,（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安
9、造价的2 ，税金为年租金的12%；项目投资回报率为建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利率为10%。,18,本题应用的主要计算公式：,收益还原法涉及的主要公式： 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用 式中：年出租总收入=商场年出租总收入+办公楼年出租总收入 年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧 式中：年折旧=建安造价/按土地剩余使用年限计算的折旧期,19,本题应用的主要计算公式：,采用收益还原法计算房地产价格公式： P=a/r1-1/（1+r）n 式中：P为房地产价格， a为年房地纯收益， r为综合还原
10、率， n为使用年期。 剩余法涉及的主要公式： 地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 可抵押贷款额计算涉及的主要公式： 可抵押贷款额=地价*可贷款比例,20,【估价步骤】（分三大步）,1、应用收益还原法测算房地产总价 （1）计算年出租总收入 在计算年出租总收入时，应明确： 房地产总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况； 办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入； 对与出租收入有关的各项指标应用。,21,房地产总建筑面积=土地面积*容积率=5000*3=15000（平方米） 商场建筑面积=3000（平方米） 办公楼建筑面积 =15000-3000=12000（平方米） 商场年出租收
11、入 =300*3000*12*90%=972（万元）,22,办公楼年出租收入 =150*12000*12*80% =1728（万元） 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入 =972+1728 =2700（万元）,23,（2）计算年房地费用 年管理费=年租金*10%=2700*10%=270（万元） 年维修费=年租金*8%=2700*8%=216（万元） 年保险费=建安造价*2 =3000*（5000*3）*2=9（万元） 年税金=年租金*12%=324（万元） 年折旧费=建安造价/折旧年限 =4500/47=95.74（万元）,建筑物的折旧 年限为47年,为什么？,24,【注意】该房
12、地产建成并投入经营使用的时间为2008年5月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2008年5月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。 年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74（万元）,25,（3）计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用 =2700-914.74 =1785.26（万元）,26,（4）计算房地产总价 假设P为房地产价格， a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。则根据有限
13、年收益法的计算公式，有： P=a/r1-1/（1+r）n,27,在本题中，还原率为综合还原率10%。综合楼建成后可使用年限应等于剩余土地使用年限，即为50-3=47年 所以，根据已知条件，有： P=1785.26/10%*1-1/（1+10%）47 =17650.18（万元）,房地产的收益 年限为47年,28,2、应用剩余法计算地价 （1）计算总建筑成本 根据已知条件，有： 项目总建筑成本 =项目建筑面积*建安综合造价 =3000*15000 =4500（万元）,29,（2）计算利息 在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设：地价为v，银行贷款利率为10%，则利息为：
14、 v*（1+10%）3-1 +4500*60%*（1+10%）1.5-1 +4500*40%*（1+10%）0.5-1） =0.33v+414.96+87.86 =0.33v+502.82（万元）,第二年投入开发资金的计息期0.5年,第一年投入开发资金的计息期1.5年,地价的计息期为3年,为什么？,30,【注意】从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期为3年；而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入60%，第二年投入40%，可假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设时间为1.5年和0.5年。,31,（
15、3）计算利润 利润=建安造价*项目投资回报率=4500*30%=1350（万元） （4）计算地价 根据公式： 地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350 v=8494.26（万元）,此价格是可用于抵押贷款的地价吗？,为什么？,32,该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价是时点为2007年5月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为： 8494.26*1-1/（1+8%）48/1-1/（1+8%）50 =8463.47（万元）,33,3、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=估价时点的地价*70% =8463.47*70% =5924.43（万元）,