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1、7月份行业分析报告【内容简述】 本次分析报告主要从三个方面对海外房地产投资市场进行基本面分析。第一、大环境及行业本身环境的解析；第二、行业竞争对手及竞品分析，这里主要列举了外房网、链家及他们目前主推的项目；第三、合作伙伴分析网易的分析。【报告正文】(一) 市场背景分析l 美元强势渣打银行7月全球市场展望中提到，对美元中期看升，预期美元在12个月期内会走强。美联储决心在今年提高美国利率，强势打压商品货币导致过去两个月，原材料价格下跌近9%，并在7月20日录得一个13年低点。原油是加拿大和挪威的主要出口产品，同期原油价格下跌15%，澳大利亚出口的铁矿石价格也下降了13%，新西兰奶制品下跌超过20%
2、。商品出口国也被迫削减利率来保证经济增长，使得这些国家的货币承压走弱。新西兰，澳大利亚，加拿大，挪威等国货币在过去三个月持续下滑，下跌幅度最大的是纽币跌幅达到14%。在中国经济增速放缓，而美联储加息预期和人民币国际化等多重因素产生制约，近期人民币波动近乎直线。随着近期短暂的美元小幅调整，缓解了部分人民币贬值的压力，从长线看基本面扔利好美元。欧元区坚定不移的实施欧版QE的计划，以刺激欧元区经济的措施使得欧元承压，欧元有进一步走软的可能l 美国经济信心指数提升美联储加息预期，提升美国投资者信心。7月23日美国初请失业金人数数据创下1973年以来的最低水平，该数据自今年3月份以来持续低于30万人这一
3、重要指标的初请失业金人数数据也表明，美国就业市场好转的趋势很明显。周五发布的美国制造业采购经理人指数，该数据为53.8略高于前值和预期53.6，这也表明美国的制造业也在温和的复苏，并且消除了市场上之前存在的美国制造业存在潜在疲弱的观点。(二) 行业分析 1、海外投资多元化l “保险+地产”成为新景象中国阳光保险集团近日以2.3亿美元收购的曼哈顿六星级酒店水晶宫正式营业，近一年来，中国金融企业达成多项大手笔海外收购，仅险资企业包括中国平安、中国人寿、安邦保险、阳光保险、泰康人寿等在内的五家保险集团海外买楼，足迹遍布英国、美国、澳大利亚，涉及的总交易金额高达317亿元人民币。7月13日证监会同意安
4、邦人寿保险公司开展保险资金境外投资业务，按保险资金海外投资管理暂行办法规定，允许保险公司运用总资产15%的资金投资海外。一般类似保资企业投资都会选择大城市核心区域，并且有稳定收益的成熟商业不动产及办公不动产。l 理财公司涉足房地产金融第一种直接卖REITs产品 例如嘉实基金和国投瑞银，一般起投金额为100万人民币，投资回报5-10个点不等第二种低价购买美国二手房翻新后打包做成理财产品，按几万美金一份出售给投资者，回报标注很高超过20%l 海外投资众筹兴起目前房地产众筹在国内主要有两种模式：1 投资理财型 平安好房海外众筹用户最低众筹金额100美元，最低认筹1份最多50份，一般切割成几百至一万份
5、众筹时间一个月，众筹项目运营后众筹人按季度领取年化收益领取租金，持有周期结束后抛售获取增值收益2 合作建房型 南京乐居众筹先寻找购房群体，然后根据大多数购房者的需求拿地，并通过开发商建造并交付使用。资金通过第三方机构进行监管，过程透明公开。 2、移民市场 美国： 受EB-5政策930到期的影响，本季度EB-5案件递件和审批数量仍处于高位，大约2300多件。I-526通过率达到87.87%，I-829通过率达到99.26%，这表明审批政策持续稳定。欧洲：葡萄牙投资移民已经成为热门的移民产品之一，凭借宽松的移民政策、优质的环境以及高品质的房地产项目，葡萄牙项目将在未来还会持续升温，葡萄牙移民几乎没
6、有移民监 。项目主要集中在里斯本和波尔图地区西班牙欧洲第一旅游国，也是投资移民的一个热门国家，移民条件宽松，申请手续简单快捷，获签率高，作为欧洲教育大国，子女能享受免费的14年义务教育。西班牙移民政策规定申请人可在西班牙经商及居住，充分显示西班牙队移民投资的渴望，西班牙主要投资区域：马德里、巴塞罗那、部分海岛塞浦路斯税率全欧洲最低只有12.5%，申请门槛低，申请速度快，即将享受欧盟申根国待遇希腊移民主要目的2个：1、子女读书养老；2、出入欧盟自由方便，随着希腊经济崩溃，希腊移民政策也保持宽松态势，投资门槛低只需25万欧购买房产即可附欧洲主流国家移民政策：序 号移民国家移民政策备注1葡萄牙在葡萄
7、牙购买价值50万欧元或以上的房产即获得1年期的居留许可，之后每2年续签一次，获得2年期的居留许可，5年后可申请永居，6年后可申请入籍2匈牙利购买30万欧元匈牙利国家特别债券，5年到期后全额返还，无需提供资产证明，全家获批，最快30天获五年非永久居留，半年即可申请永居，可畅游欧盟26个申根国；3西班牙在西班牙购买价值50万欧元或以上的房产，获得1年期的居留许可，之后每2年续签一次，获得2年期的居留许可，5年后可申请永居，10年后可申请入籍。父母不能同时申请，只能办理亲属团聚签证，孩子必须小于18周岁4塞浦路斯申请人必须年满18 周岁， 在塞浦路斯购买净值30 万欧元或以上的房产； 在个人及配偶名
8、下有等值30 万欧元资产证明，并提供证明文件（存款、房产、公司资产均可）。一人申请全家获得身份，2个月即可取得永居身份，移民监，只需每两年登陆一次5意大利30万欧元购买意大利房产，申请一年期的选择性居住签证。获得选择性居住签证后可在一年内登陆意大利，登陆意大利8天内可向意大利政府申请临时居留身份，持临时居留卡满5年后可申请永久居留卡，10年后申请入籍，三个月完成审批6英国企业家移民：申请者投资20万英镑到英国本土创办企业，并创造2个就业岗位，5年后授予英国永久居留卡，有180天移民监，11月份即将涨价，申请人必须有半年时间居住在英国投资移民:申请人必须满18岁合法收入不得少于200万英镑流动资
9、金，申请人需要用200万英镑购买英国金融产品，申请人必须在进入英国三个月内完成投资，申请人可以携全家前往英国,主申请人仅需每年在英国居住满6个月(无需连续),附申请人及随同子女无居住要求7希腊25万欧购买房产，一个月左右获得永久居留，没有登陆要求，父母可随行子女年龄可放宽到21岁，居住满7年，每年超过6个月通过希腊语考试便可入籍从市场反应来看受930美国移民法案到期的影响，美国移民业务还在冲刺关头预计会持续到8月底。但随着美国涨价，美国投资移民利润空间的压缩，会出现两种情况;1、业务转型，美国业务压缩，推进欧洲业务；2、扩大服务内容，增加盈利点。从后续发展来看美国和欧洲仍旧是移民市场的主旋律（
10、三） 竞争对手分析1、外房网外房网主要销售海外地产项目，业务主要两个方面：1、自建，通过购买国外土地或旧房子翻新自建然后在国内销售；2、代销，在国内代销国外开发商海外地产项目。项目主要集中在美国、澳大利亚、加拿大，欧洲的葡萄牙、英国还有少量项目。项目一般都是二手房，基本上没有新房。美国项目类型以别墅为主，公寓较少。地区原来以加州为主，最近连续推了2次德州达拉斯项目。1) 竞品详情达拉斯摩洛哥城堡l 2层结构，建筑面积206 方左右l 户型：3室3厅2.5卫，带车库带花园l 可贷款，贷款利率4.25%l 总价低，17.9万美金起l 6.6米挑高设计，位置在达拉斯市中心内环内，旁边PGA级高尔夫球
11、场，租金1400-1600美金达拉斯河畔花园l 项目位于达拉斯REDBIBD 地区l 总价低，仅9.8万美元l 3年保底8%收益l 3年免物管费和房屋保有税l 3年后承诺回购l 2个月内交割l 户型:一层，建筑面积130-170平方，3室2厅2卫，带小花园l 不能贷款2) 竞品分析优势：总价均低于逸鼎达拉斯项目承诺包租、回购，能够吸引客户眼球，投资门槛低劣势：项目均属于翻新后的旧房子 后期维护成本较高 首付款高位房款的40%3) 营销分析营销方式：1、承销 ，由外房网指派项目，合作渠道负责承销外房网的海外项目；2、项目代理，由外房网指派项目为独家销售资质，渠道拥有独家代理权，无独家代理门槛费用
12、，独家代理背负一定销售指标。2、佣金结算：现金客户，一般交完房屋全款后3个工作日内进行结算，贷款客户在支付40%首付款，银行放款后3个工作日内结算。3、利益分配：1-4套 5%5-7套7%8套7%4) 合作机构序号地区公司联系人地址电话1奥兰多JPKnight & Partners Limited李婷朝阳区东三环中路7号财富中心A座308186000922762西雅图RE/MAXDeborahArends西雅图东北第97号大街206-779-44043波士顿The Steven Cohen Team of KWSteven Cohen1313 Washington Street, #115A
13、Boston, MA 02118(857) 400-99354加州Century 21 Realty AlliancePatrick Lam1569 Sloat Blvd #300 San Francisco, CA 94132(415) 906-34625休斯顿Urban LivingUrbanLiving休斯顿 5023 Washington Avenue(713) 868-72266洛杉矶pardeepropertiesTami Pardee1524 Abbot Kinney Blvd. Venice, CA 90291（310）907-65177达拉斯ACHOMESWWW.ACNEWH
14、OMES.COM(727)271-24505) 通过百度查询，外国房在百度、谷歌、360搜索引擎收录数低于逸鼎，但在百度反链数上远超过逸鼎，说明外国房在网络推广的广度上市超过逸鼎的，所以我们不仅在做好百度排名的时还要注重软文的推广，特别是在大媒体平台上的软文推广。2、链家地产链家地产今年从年初开始大规模的进行并购，包括德地产、成都伊诚、重庆大业兴，中联地产等都纳入旗下，目前已经在在上海、南京、苏州、杭州、武汉、长沙均已稳居市场领导者地位，同时将打造房产O2O平台在2017年突破1万亿元交易额。3月份链家成立海外置业部、7月成立英国业务部开始部署海外房产投资市场，并且明确将依托链家网和几千家门店
15、网点和3万经纪人实现O2O闭环。美国业务部项目范围：西雅图、旧金山洛杉矶、华盛顿特区、波士顿、马里兰、德州达拉斯。新房做的比较少，一般是二手房由美国当地经济人来提供1) 竞品详情l 洛杉矶：莱纳Brookhaven全新别墅项目地址：为于洛杉矶东部，奇诺岗 6236 Wikes street chino CA户型：223-266平方 4房-5房3卫双车库价格：57-58万美金全新精装修l 达拉斯独栋别墅项目位于达拉斯Plano 地区4房3.5卫带独立花园和双车库二手房，精装修，面积大约3200尺价格39.5万美金，租金2500美金/月投资回报5%2) 竞品分析劣势：房源不稳定，链家地产大多与美国
16、经纪人合作，主要推二手房投资回报有限，更适宜自住，很多项目都处于成熟区块内优 势：二手房处于成熟区块内，配套设施较完善 学区一般比新房要好从现在情况目前链家海外这摊还没有铺开甚至推广到全国门店，主要还是在总部北京开展业务。个人建议：从目前发展来看我们跟链家并不一定是竞争对手关系，我们可以把他们作为渠道分销来看待，我们比经纪人有较大优势1、可提供本地服务；2、能提供批量房源；3、能帮客户提供贷款售后服务。链家做平台需要这样的服务商来提供房源和后续服务3、网易海外l 网络推广力度一般：从百度反录和反链这两个指标远低于新浪海外和搜房，近阶段网易的百度流量基本与搜房持平，高于新浪海外。但从单纯房产平台
17、角度而言，搜房的网络推广是好于网易和新浪。l 平台针对性和精准性好网易海外的针对性和精准性会高于新浪，有点工具性平台的感觉，针对房产的数据信息比新浪要全。l 平台覆盖项目少由于项目内容较少，无法更多的引流客户l 无线下活动从平台类发展趋势O2O是必然结果，只是单一的网上推广效果一般，网络只是一个查询工具，必须配套线下活动支持。 个人观点：我们可以在网易上投放一些软文内容，推进逸鼎网站的反链数进而提高网络排名点击量。房源广告投放从目前网易海外平台发展上看可能效果一般。(四) 报告总结l 逸鼎需要增加有更多利润点的产品，这样的产品我们不要自己卖。可以通过高利润点的产品来吸引渠道，让渠道有5%的利益这样才有吸引力，我们把量做起来。l 类似链家或阳光保险、泰康人寿这样的保险公司渠道我们可以进行挖掘，对于链家而言我们作为服务商提供房源和售后服务，作为保险公司高端客户我们作为一种增值服务体现。l 从市场面上看，移民公司、理财公司、房产平台、国内房产中介、保险公司、国内地产公司纷纷进入海外地产行业，对逸鼎而言单一的产品结构可能对后续公司的发展会造成一定瓶颈。建议一、加强渠道体系建设，针对二三线城市以发展下线为主；二、丰富产品结构，扩充产品体系。8教资材料a