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1、餐馆选址需要考虑的主要因素好地盘必须具备哪些条件？餐馆选址必须考虑哪些因素？在正式讨论这些问题之前，不妨让我们先来看几个小案例：案例一： 两年前，一个想开餐馆的小伙子一心想在火车站附近盘个店面，因为他觉得车站人流量大，不愁没生意。后来，他从网上看到火车站附近有家门面转让，就马上预交了两年租金盘下店面，做起了快餐。刚开始，他的生意确实如预想的那样红火。遗憾的是，几个月后，火车站因为要重建开始大面积拆迁，他的快餐店也在拆迁之列。被迫关掉餐馆后，他想找房东拿回部分租金，可是房东早就不见了人影。案例二： 一个武汉老板在某大型社区附近开了一家上档次的餐馆，专门经营火锅，还设了几个雅座带卡拉OK，月租金达
2、到五千元。他借了一笔钱，本想着很快就能回本盈利。没想到每天来吃饭的客人少得可怜，餐馆经营很快陷入困境。后来，他一调查，发现社区虽然大，但很老，里面大多住着老人，外出就餐欲望不高，也舍不得消费。这位老板的餐馆最后只得关门大吉。案例三： 一位广州商人前些年在广州高校附近开过粤菜馆，生意相当红火。后来，他来武汉发展，看到武汉某高校附近有店面出租，就毫不犹豫地盘下了一个店面，还是经营粤菜。这所高校学生多达3万多人，他本指着大赚一笔。可谁知，除了刚开业的那几天之外，他的生意一天不如一天。后来他一打听，发现这所学校里的学生大多来自北方，吃不惯粤菜。无奈之下，他只得将餐馆转让了。案例四： 一位朋友看到某条商
3、业街上人潮涌动，街上的餐馆生意都异常火爆，不由动了心思。他很快通过关系，在这条街上盘下了一家火锅店。街上的人流量依然很大，可是朋友的火锅店却没有如预期的那样火爆起来。后来请高手帮忙，才找出了原因：这条街虽然客流量很大，但是餐饮的竞争也异常激烈，短短一公里的街道上，光火锅店就有十几家，其中还有几家正宗的四川火锅店。朋友的火锅店没有任何竞争优势，只得被迫转让。 从上面四个案例中，我们不难看出餐馆选址必须考虑的几个因素：（一）客流量 对比四个案例，我们不难发现，四位餐饮投资者在选址时，都不约而同地考虑到了人流量这个因素。没错，对餐馆而言，人流决定客流，客流决定“财流”。但是，值得注意的是，人流客流。
4、如何考察客流量？有以下几个衡量指标： 1、人流量。 从概率论的角度来说，客流量与人流量成正比，人流基数越大，说明将“人流”转化为“客流”的机会越大。比如武汉的江汉路步行街，每逢节假日总是人满为患，人流量非常大。那里的各种小吃店都不愁生意。 2、交通状况。 一般来说，交通便利的地方，人流量都会比较大。像各个城市的步行街，往往都有比较繁华的交通到达街口，而且公交线路也比较多。另外，交通还包括是否有停车场，以及停车场是否安全等。良好的交通情况能引人驻足停留，自然会带来商机。（二）客源 四位投资者失败的经验告诉我们，“人流量”只是选址众多必须考虑的因素之一。除此之外，对客源的考察也必不可少： 1、人源
5、客源。 人源只是为客源提供了一个前提条件，但并不是所有的人源都能转化为客源。而只有客源，才能为餐馆带来利润和效益。 2、客源特点。 客源，即潜在客户。这是在准备经营餐馆之初就进行了定位的。在选址时，客源特点是必须要考虑的因素。因为不同的客流对就餐地点的选择也大有讲究。比如，高档的商务会餐，就对餐馆的档次要求比较高；而普通的同事聚会，则会选择比较实惠的餐馆；普通的工薪阶层的午餐，则讲究便捷考察客源必须注重以下几个方面：（1）常住人口数。餐馆所在地常住人口是支撑餐馆持续经营的重要潜在客户，其数量关系到餐馆将来是否有足够的客源。（2）年龄结构。一般来说，年轻人的消费欲望更强烈一些，居家的人外出就餐的
6、次数相对较少。老年人到餐馆消费的欲望最低。（3）人均收入。毫无疑问，收入高的人更热衷于外出消费。（4）消费特点。不同收入阶层的人对餐馆的选择不一样，比如普通工薪阶层的午餐，大多以快餐为主。所以在考察这项时，要与餐馆客户定位相结合。如果您的餐馆是经营快餐，可以考虑写字楼比较集中的地方，客户定位为一般的工薪阶层。（5）社会增加率。就是餐馆所在地的人流量是否会随着时间而增加。这在很大程度上影响着餐馆的长远发展。（三）餐馆定位 案例三不仅告诉我们，把粤菜馆开到北方人集聚的地方是不明智的。它还告诉我们，在选址时，餐馆自身的定位也是必须要考虑的因素。餐馆经营什么项目，就要有针对性地去寻找相应的客源，根据客
7、源定位，再去选址。 1、餐馆经营项目定位。 您的餐馆决定经营什么，是选址必须考虑的因素：如果您选择开火锅店，选址时就应该注意当地人是否爱吃辣；如果您开甜食馆，千万不要到全是北方人的地方去开。 2、餐馆档次定位。 客观地说，餐馆的地址与餐馆的档次应该相得益彰。如果您想经营大众型餐馆，不妨选在闹市区，重点考虑人流量；如果您想经营高档餐馆，那么可以考虑高档办公楼附近，而且环境必须幽雅；如果您想经营低档快餐，不妨考虑工地、学校等低收入群体集聚的地方吧。（四）持续经营 每位投资者在决定投资之前，都是希望生意能够持续经营下去的。对餐馆老板而言，选择一个可以长期使用的地盘显得尤为重要。 1、有利于培养稳定的
8、客源。 餐馆根据自身的特点，赢利周期也不一样。有的餐馆投入比较大，回收成本需要较长的时间。但一个餐馆要做到人人皆知，有一定的知名度，是需要时间的。没有人愿意在生意正蒸蒸日上时被迫搬迁，稳定的地址有利于打造餐馆的品牌和知名度，有利于培养稳定的客源。如果餐馆不能长时间经营，则很可能亏本。 2、考察当地市政规划及公共配套设施。 找好意向地址后，一定要弄清当地政府近一两年的规划，对那些被列入拆迁行列的地址要坚决回避。可以先从水、电、气、道路、绿化等方面初步了解一下，然后通过网络或熟人了解一下当地的治安、环保、环卫等情况。 3、地区的经济背景。 餐馆选址当然应该要考虑地方经济的发展。经济背景特别是商业发
9、展情况，在很大程度上影响着餐馆未来的经营状况。一个商业不发达的地段，可能很难拉动消费，生意自然无法长期做下去。这一点在第一章里面已经有所表述，并有案例佐证。 4、考察店面上一位经营者（或房东）的情况。 生意好不好，上一位经营者的经营状况能为您提供一些参考。弄清对方转让店面的真实原因，可以避免一些潜在的风险。如果对方也是与您做相同的生意，没有经营与管理上的原因，却亏得一塌糊涂，则该店址不宜考虑。（五）竞争对手 每个行业都存在竞争，餐馆业也不例外。在选址时，当您锁定一个初步目标后，比较保险的做法是，再去考察一下这块地盘上您将有多少潜在竞争对手以及他们的情况。所谓“知己知彼，百战不殆”嘛，考察指标有
10、以下两个： 1、竞争对手的数量。 考察的办法很简单，统计一下那片区域有多少家餐馆。对手太多或太少，都不是好事，最好数量适中。餐馆“扎堆”能对客源形成较好的吸引力，但类型相同或相似的餐馆扎堆在一起，如果太多的话会弄巧成拙。上述案例四就告诉了我们这个道理。当然，在“扎堆”的餐馆群中，如果您能够做到非常也特色，做到“鹤立鸡群”，也未尝不是好事一桩。 2、竞争对手的实力。 在您拟选择的区域，找出与自己经营同一项目的餐馆，考察一下对方的规模、装修、价格及服务等情况，“敌”我对比一下，弄清自己的劣势和优势。如果感觉实力相当，与对方能形成竞争关系，有得一拼，则可以考虑；如果自己实力与对手相去甚远，毫无优势，则放弃为宜。