株洲市商业发展调研报告课件.pptx

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1、株洲市商业发展调研报告,1,2,2,2015年株洲市GDP总体规模达到2335.11亿元，人均GDP达到5.89万元，城镇居民人均可支配收入达到33977元，保持在8.4%左右增速。 芦淞区商圈名品比率最高，王府井百货和株洲百货名品比率高达80%以上，其它商圈名品比率相对较低，约20%。 株洲市主城区规模以上商业面积相对较大，商场的整体平均入住率在95%以上。,株洲市主城区规模以上商场建筑面积约为144.997万，在建面积、规划面积约为49.3万，商户数量1152户。 目前各大商圈业态布局相似，同质化明显。 目前没有类似奥特莱斯项目建成，但奥特莱斯同类型品牌商品存在于各大百货商场中。,株洲市目

2、前住宅均价相对脚底，均价4378元/ ，同时房产库存量较大，但房价趋于平稳发展。 株洲市专业市场体量较大，达到123.52万，拆迁及改造面积较大，达到21.3万，在建面积、规划面积达到46万 株洲市规划有多个大型的电子商务产业园项目，但都尚未正式落地。,综合株洲市发展规划与调研结果，建议将株洲市列为投资储备城市,1,调研结论,3,城市概况与发展规划,2,2015年株洲市GDP总体规模达到2335.11亿元，在湖南省排名第五；常住人口400.5万，其中市区常住人口122.5万；人均GDP达到5.89万元，约9044美元。2015年城镇居民人均收入达到33977元。,4,3,商贸业发展情况,5,4

3、,商业发展情况简介,现有商场调研情况：株洲市各大商圈现有经营面积约为78.84万，待拆迁与改造面积为0万 ，在建面积、规划面积约为49.3万，约为现有经营面积的62%。 竞争项目调研：目前奥特莱斯在株洲市只有一个（面积450，2013年开业） ，另外两个规划中的奥特莱斯建筑面积共10万平米，但未进入建设阶段。,天元商圈,6,5,房地产发展情况,2015年底平均房价约为4378元/，价格区间为3800-6370元/，佳兆业、恒大、碧桂园、世贸、中海、中信、中建等房企已进驻。房地产局部处于“价低量高”的发展阶段，高品质的楼盘、别墅去化速度较快，风险相对较小。,二、商业地产状况,一、住宅地产发展状况

4、,备注：商业地产数据暂时欠缺,7,一、宏观环境分析 1、城市概况-10 2、城市经济-15 3、城市发展规划-18 4、商业网点规划-26 5、小结 -28 二、商贸电商发展分析 1、专业市场分析 -30 2、电商产业园分析 -42 3、小结-45,目 录,8,三、商业发展分析 1、商业发展总体分布-47 2、商业发展总体数据-48 3、典型商圈分析- 50 4、典型商场分析-54 四、房地产发展分析 1、房地产总体投资分析-61 2、房地产开竣工面积-62 3、土地成交情况-63 4、住宅市场分析 -64 5、商办市场分析 -64 6、小结-67 五、附件,目 录,一、宏观环境分析,9,10

5、,资料来源：百度百科,株洲，位于湖南省东部偏北，为全国首批重点建设的八个工业城市之一，是中国老工业基地，中车主要的生产基地、我国最重要的铁路枢纽城市之一，是贯穿南北、连接东西的重要通道。现辖5县4区和1个国家级高新区、1个“两型社会”建设示范区，总面积11262平方公里，人口400.5万。,1.1、城市概况区位,1.2、城市概况人口,11,数据来源：湖南省统计年鉴，因2015年市区人口数据缺失，市区人口暂使用2014年数据,截止2015年底，株洲市常住总人口400.5万，其中市区常住人口122.5万。,12,13,株洲是“十字型”国家级铁路枢纽，和郑州并称“北郑南株”，拥有京广、浙赣、湘黔三大

6、铁路干线 ，京港澳、沪昆等六条主要高速线路,资料来源：百度百科,株洲公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆高速公路（G60）、泉南高速公速（G72）、衡炎高速公路、岳汝高速。,1.2、城市概况交通,14,资料来源：百度百科,1.2、城市概况交通,株洲港为湖南省八大港之一，千吨级船舶能经长江、通上海并达世界各地，且株洲距长沙黄花国际机场仅37km，通过高速半小时可直达。,15,2.1、城市经济GDP,株洲经济保持较快的发展态势，2015年全市GDP总量达2335.11亿元，比上年增长8.08，居全省第五位。人均GDP为5.89万元，

7、增长7.3%。,数据来源：湖南省统计年鉴,2.2、城市经济居民消费及固定投资,株洲市社会消费品零售总额从2011年的426.7亿元增长至2015年的839.7亿元，增长1.96倍。 株洲市固定投资从2010年的808.5亿元增长至2015年的2184.4亿元，增长2.69倍，年平均增长率达到22%。 2015年株洲市财政收入为290.4亿。,16,2015年以来，株洲市社会消费品总额及固定投资额快速增长。2015年社会消费品零售总额达到839.7亿元，2015年全市固定投资达到2184.4亿元。,数据来源：株洲市历年统计公报,17,株洲市城乡居民可支配收入差距大，截止2015年底，城镇居民收入

8、是农村居民收入的2.25倍。城镇居民人均收入在2015年达到33977元。,数据来源：株洲市统计信息网,2.3、城市经济人均收入与支出,株洲市城镇居民人均可支配持续增长，2015年收入达到31977元。,株洲市农村居民人均可支配收入达到增长较快，2015年达到15637元，平均增长率超过10.9%。,2011-2015年城镇居民可支配收入及其增长速度,2011-2015年农民人均纯收入及其增长速度,18,资料来源：2014年市域城镇布局战略方案,1个都市发展片区：株洲市 4个县城融合发展片区：醴陵、攸县、茶陵、炎陵4个发展片区 4个城镇簇群发展片区：醴陵市白兔潭-浦口-富里发展片区，泗汾-大障

9、-船湾发展片区，攸县皇图岭-网岭-新市发展片区，茶陵县腰陂-高陇发展片区 9个城乡统筹片区：醴陵市官庄片区、楚亭-神福港片区，株洲县王十万-朱亭-淦田片区，攸县酒埠江-黄丰桥-鸾山片区、丫江桥-桃水片区，茶陵县虎踞-界首片区、秩堂-严塘-桃坑-浣溪片区，炎陵县鹿原-船形片区、十都-水口-下村片区,规划构建“1449”的格局：即1个都市发展区、4个县城融合发展片区、4个城镇簇群发展片区，9个城乡统筹片区。,3.1、城市发展规划总体空间发展布局,19,19,3.2、城市发展规划中心城区空间布局,资料来源：株洲市规划局网站,整合都市区空间结构，形成一主一副三廊多节点，“一江两岸双中心，二主五次七组团

10、”城市空间结构。,空间整合方向：强主核、提副核、育节点，从市区集聚向都市区协调发展。 强主核：空间整合，合并株洲县 提副核：提升醴陵县城作为都市区发展的副中心 育节点：培育多个功能节点，形成多廊的空间拓展体系。如株醴新城、南洲新区、天易科技城、三门、石亭-神福港组团、白兔潭-浦口组团、泗汾-船湾组团等。,主核,副核,20,21,为加强综合交通体系，支撑城乡交通一体发展，株洲市道路规划形成六横四纵的网络体系。,资料来源：株洲市交通局网站,省道：串联所有乡镇，现状省道以三、四级公路为主，未来新建或改造为二级公路,3.4、城市发展规划交通规划,高速公路：构建六横四纵高速体系，六横为沪昆高速、沪昆高速

11、、朱莲高速、泉南（垄茶）高速、炎井高速、茶界高速，四纵为京港澳高速、长株高速、长株潭东外环,国道：构建一纵一横体系，G320横贯株醴都市区，G106纵贯市域,22,22,资料来源：株洲市交通局网站,提升区域枢纽地位，打造区域四大区域枢纽：株洲站、株洲西站、株洲东站、攸县站。搭建区域城际网络，支撑枢纽型铁路线网。,3.4、城市发展规划交通规划,普通铁路：构建一纵三横普通铁路体系一纵为京广铁路，三横为泸昆、衡茶吉、文茶线（衡茶吉联络线）。,23,资料来源：株洲市规划局网站,株洲地铁将于2018年开始兴建，最终将建成4条线路，其中两条分别与长沙和湘潭连接，成为长株潭城市群联系的血脉。,3.4、城市发

12、展规划交通规划,城区地铁线路4条，其中株洲地铁1号线、株洲地铁2号线为主骨架，通过地铁，将株洲站，株洲西，七斗冲3个主要枢纽，和河东商贸中心，河西行政中心，天台商贸中心，神农文化中心4个商业中心接驳起来。,24,资料来源：株洲规划局网站,3.5、城市发展规划产业规划,株洲为以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，全市划分为北部、中部、南部三个城镇经济区。,北部经济区由株洲市区、株洲县和醴陵市组成，为市域核心区域。工业以高新技术产业为先导，机械、冶金、化工、陶瓷等支柱产业为重点，发展以金融、信息、商贸旅游为主的第三产业，农业发展以服务城市和生态型高效农业为重点。,

13、中部经济区由攸州市和茶陵县组成，重点发展以农副产品加工等。,南部经济区以炎陵县为中心，重点发展旅游业等。,25,加快发展轨道交通、航空、汽车、服饰、陶瓷，加快形成先进制造业与现代服务业双轮驱动、传统产业与新兴产业齐头并进的发展格局。,3.5、城市发展规划产业规划,形成“一带五园两小区”产业布局的千亿产业园，实现工业总产值1400亿元以上,打造湖南航空产业示范园核心园区，预计到2025年，株洲市航空产业总产值突破1000亿元,市区计划开发服饰工业用地约1500亩，建设标准厂房110万平方米，技工贸总产出达到1000亿元。,以高新区汽车整车及核心零部件产业园为主，到2017年，汽车产业实现营业收入

14、800亿元，年产整车规模60万辆。,规划面积10平方公里，打造以高端陶瓷为主的、国内一流的综合陶瓷产业基地。,主要产业,轨道交通,航空,服饰,汽车,陶瓷,26,资料来源：2015年6月修编的株洲市城市商业网点规划（2005-2020）,与商业实际发展情况存在较大差异,“三副”指即红旗商业中心、响石商业中心和云龙商业中心。红旗与响石商业中心均已建成，云龙商业中心规划5年内建成。,为实现大、中、小型商业网点互为补充和有序竞争，实现与城市规划统一协调，构建“两主三副九次多点”的商业空间布局。,4、商业网点规划,“两主” 指2个市级商业中心，分别为中心广场商业中心和长江广场商业中心。,27,资料来源：

15、株洲市规划网,4、商业网点规划,28,5、小结,株洲市宏观环境表现良好，2015年市区人口超过120万，GDP总量2335亿元，城市规划、商业网点空间布局明确。,29,二、商贸电商发展分析,30,30,1.1、专业市场总体分布,本次调研41个专业市场，其中芦淞区市场群共30个，天元区市场群5个，石峰区市场群4个，荷塘区市场群2个。,芦淞区市场群现有专业市场30个，主要经营业态为布辅料、小商品、服装、电子数码、家居。,天元区市场群现有专业市场5个，主要经营业态为建材、家居。,石峰区市场群现有专业市场4个，主要经营业态为建材、家居。,荷塘区市场群现有专业市场2个，主要经营业态为建材。,数据来源：根

16、据调研资料整理得出,31,31,1.2、专业市场总体市场数据,株洲市调研的41个专业市场经营面积达到169.52万，拆迁改造面积21.28万 ，在建面积、规划面积约为46万。,数据来源：根据调研资料整理得出,株洲市现有专业市场经营面积达到123.52万，整个专业市场总体入住率达到73.4%以上，经营商户达到16492户。 专业市场待拆迁与改造面积为21.28 ，占现有经营面积的17.2%。 在建面积约为46万 ，无规划面积，约为现有经营面积的0.37倍。,32,株洲市专业市场待拆迁与改造面积占现有经营面积的17.2%，在建面积约为现有经营面积的37.2%。,数据来源：根据调研资料整理得出,1.

17、2、专业市场总体市场数据,17.2%,37.2%,33,33,1.3、专业市场各业态经营数据,株洲市专业市场经营面积中，服装、家居、建材的经营面积所占比重最大，其次为纺织、旅游文化、电子数码。,数据来源：根据调研资料整理得出,34,1.4、专业市场各业态拆迁数据,株洲市专业市场中拆迁比例较大的业态为服装。 株洲市专业市场拆迁面积中，服装市场拆迁面积为122600，占比80.83%。,数据来源：根据调研资料整理得出,35,1.5、专业市场各业态在建数据,株洲市各专业市场的在建量较小，主要是服装、建材和家居业态，共计460000。规划面积体量为0.,数据来源：根据调研资料整理得出,36,36,重点

18、业态服装 株洲市服装市场主要集中分布在芦淞区株洲火车站为核心的范围内，其余市场群只有少量分布。其中以金轮国际服装市场、金都服装大市场、华丽服装批发大市场、金谷服饰广场、银谷童装批发市场、中国城服装市场等为主。 调研数据显示，服装市场的拆迁面积和在建面积均为160000 ，市场非常成熟、体量饱和。,数据来源：根据调研资料整理得出,芦淞区 市场群,1.6、专业市场重点业态,37,37,1.6、专业市场重点业态,重点业态建材与家居 株洲市建材、家居市场在四个市场群均有分布，规划完善，经营状况一般。以万博珑石峰建材家居市场、铜锣湾家具广场、红星美凯龙、中南建材大市场、新安居建材大市场等为主。 数据显示

19、，建材市场无拆迁，在建市场主要是喜盈门国际建材家具广场，在建面积为30万，现有市场量处于饱和状态；在建面积为现有经营面积的42.2%。,数据来源：根据调研资料整理得出,万博珑石峰 建材家居市场,铜锣湾家具广场,喜盈门,新安居建材大市场 红星美凯龙,中南建材大市场,38,金轮国际服装市场于2011年4月开业，总建筑面积约13万平，经营面积46730平方米，总体入住率达到95%，商铺数为341户，租金约为300500元/月/。,1.7、专业市场典型市场,39,1.7、专业市场典型市场,典型市场中国城服装市场,国城服装市场位于株洲市芦淞服装交易市场群核心。建于2004年，经营面积约5万平方米，商户达

20、972家，租金400800元/月，集服装服饰批零、信息交流、物流贸易、休闲购物、品牌展贸和展览等功能于一体，产品辐射全国。,40,典型市场九天国际广场,九天国际广场地处于株洲市芦淞商圈最繁华的黄金地段,2007年开业，占地面积75亩，总建筑面积近37万平方米; 1-4层为鞋业市场,第5层为专业内衣市场，6-8层为面积仓储。,1.7、专业市场典型市场,41,1.7、专业市场典型市场,典型市场株洲红星美凯龙,株洲红星美凯龙于2011年开业，是株洲首个大型家居商场，现市场环境较好，档次较高，总经营面积10.5万，其中家居8.4万，总商户323家，其中家居264家，总体入住率达到95%。,41,42,

21、42,株洲为全国少数几个获批的非省会城市，是全国“国家信息消费示范城市”、“智慧城市”、“下一代互联网试点城市“的示范试点建设,数据来源：根据调研资料整理得出,到2020年，建设国内最佳的电子商务产业生态环境，形成较为完善的电子商务发展基础和支撑体系，电子商务与实体经济高度融合，初步建成中部地区产业集中度较高、市场辐射力较强的电子商务城市。,2.1、电商产业园总体分布,43,43,数据来源：根据调研资料整理得出,株洲电商产业园处于萌芽阶段，尚在规划当中，暂无落地的成熟大型园区。,云龙国际信息产业园奠基,零创空间入园企业,2.2、电商产业园总体数据,2.3、电商产业园典型园区,云龙国际信息产业园

22、：株洲最大的电商产业园项目，计划引入湖南微软创新中心，尚处于规划阶段,项目规模：项目规划总用地面积2000亩，先期开发建设220亩。 项目定位： 通过吸引湖南微软创新中心入驻作为旗帜，结合株洲当地优势产业，依托株洲云龙示范区的优良环境和软硬件优势，将项目打造为以吸引智慧城市、电子商务、移动互联网、云计算等中小型企业为主的创新型信息产业园。 项目效益： 一期建成后可实现年产值20亿元以上，年税收约2亿元 项目进度： 项目处于前期规划阶段，暂未正是落地，初步意向地块为云龙区北部区域。,项目地块初步规划在云龙区北部区域,44,45,45,3、商贸电商分析小结,46,三、商业发展分析,47,47,1、

23、商业发展总体分布,株洲市目前的商业布局主要分为以下三个商圈。,数据来源：根据调研资料整理得出,芦淞商圈,芦淞商圈是株洲市传统的老商圈，区位优势明显，客流量大。 天元商圈是以天元购物中心为核心的商圈，位于天元区（河西新区），目前客流较大，但具有很强发展潜力。 荷塘商圈是以步步高百货为核心的商圈，位于荷塘区，目前人流量一般，发展潜力不大。,天元商圈,48,48,株洲市调研的个商圈建筑面积达到144.96万，商户数量1152户，平均入住率86.6%，在建面积约为49.3万，主要分布在芦淞区与天元区。 株洲市现有商圈建筑面积达到95.66万，整个商圈总体入住率达到83%以上，经营商户达到1152户以上

24、; 在建面积约为49.3万 ，约为现有经营面积的51%; 规划面积13万 ，约为现有经营面积的14%。,2、商业发展总体数据,数据来源：根据调研资料整理得出,49,株洲市各大商圈暂无待拆迁与改造面积，在建面积、规划面积约为现有经营面积的0.51倍。,2、商业发展总体数据,50,重点商圈芦淞商圈 高档商场档次比率较高，其中株洲百货、王府井百货名品比率超过90%。 商圈入住率83.6%，其中株洲百货、王府井百货、千金文化广场入住率高达90%。 商圈辐射整个株洲市中高端消费人群。 消费需求：株洲百货、王府井百货所售奢侈品、中端手表、首饰（黄金、珠宝）、化妆品、服饰满足中高端消费人群。,数据来源：根据

25、调研资料整理得出,株洲百货,王府井百货,千金文化广场,信佳百货OUTLETS,平和堂,2、商业发展重点商圈,51,51,重点商圈芦淞商圈,数据来源：根据调研资料整理得出,株洲百货,王府井百货,信佳百货折扣店,千金文化广场,2、商业发展重点商圈,52,52,重点商圈天元商圈 高档商场档次比率较低，其中天元购物广场名品比率20%、神农城名品比率30%。 商圈入住率89%，其中天元购物广场、株洲天虹入住率均超过95%。 商圈辐射整个株洲市消费人群。 消费需求：天元购物广场所售服饰、箱包均属中低档；美的城时代广场神农城属中档；株洲天虹属于中高档，新建于2012年，涵盖中档服饰、轻奢、娱乐休闲补充了中高

26、端消费群体需求。,数据来源：根据调研资料整理得出,2、商业发展重点商圈,53,53,重点商圈天元商圈,数据来源：根据调研资料整理得出,天元购物广场,株洲天虹,2、商业发展重点商圈,54,54,数据来源：根据调研资料整理得出,重点商场株洲百货,株洲百货位于株洲市核心中心广场商圈，于1958年建成开业。经营商品品种10万多种，是一家集购物、休闲、娱乐为一体的高端商业大厦。该商场辐射整个株洲市高端消费客群，客流量大，是市民购物首选地。,4、商业发展重点商场,55,55,数据来源：根据调研资料整理得出,重点商场王府井百货,王府井百货建成于2010年，北京王府井百货股份有限公司旗下一家汇聚众多知名品牌、

27、休闲餐饮、功能性品牌及大型停车场等现代化功能的都市型综合百货。王府井百货现正在向购物中心转型，现已成为株洲市民家喻户晓的金字招牌。,4、商业发展重点商场,56,56,数据来源：根据调研资料整理得出,重点商场天元购物广场、株洲天虹,天元购物广场位于株洲市天元区天台路1号，2001年开业，是长江广场商圈的核心商场。目前客流量大，主要辐射河西片区。 株州天虹位于株洲市河南片区，2012年开业，大幅提升整个天元片区的商贸购物档次及需求。,4、商业发展重点商场,57,重点商场天元购物广场,数据来源：根据调研资料整理得出,重点商场株洲天虹,4、商业发展重点商场,58,青龙湾奥特莱斯、北欧小镇奥特莱斯规划阶

28、段，暂未开工建设,“青龙湾”规划占地面积约8000亩（含3000亩生态农庄），一二期700多套别墅已基本售罄，均价8000 到10000元/，现准备发售第三、四期别墅项目。该项目于2015年11月与香港奥特莱斯签订框架协议，计划用地100亩，项目规模约5万，总投资约5亿元，计划于2017年内正式开业，目前正属于征地拆迁阶段，尚未正式落地。 北欧小镇总占地3150亩，以别墅产品为主，由新华联集团开发，在长株高速出口规划有5万的的奥特莱斯购物中心，但暂未开始建设。,青龙湾项目实景图,4、商业发展奥莱业态,59,5、商业调研分析小结,60,四、房地产发展分析,61,开发投资：销售显现大幅增长，开发商

29、拿地热情较高，但新开工面积、竣工面积降低,2015年，房地产开发投资完成情况同比降低4%。房地产市场在调整中求发展，扩需求、去库存成为市场的主要着力点。在各类利好政策的共同刺激下，商品房销售显现大幅增长，商品房待售面积增幅收窄，但房地产开发投资仍然低迷，新开工面积降幅明显。,2015年房地产投资比例（亿元）,1、房地产总体投资分析,2015年株洲房地产开发投资完成情况,数据来源：株洲市统计公报,80.0%,20.0%,62,2015年商品房市场开竣工情况一览表,20142015年住宅市场情况一览表,2、房地产开竣工面积,2015年住宅开工面积上升，商品房开竣工面积下降,2015年住宅市场开工面

30、积约2012.8万，比2014年增长7.2%；竣工面积229.9万，比2014年降低5.3%；销售面积558万，比2014年增长18.6%； 2015年商用房开工面积约544.4万，比2014年降低14.7%；竣工面积304.2万，比2014年降低8.9%；销售面积658.6万，比2014年增长22.6%。,数据来源：株洲市统计公报,63,63,数据来源：株洲市统计公报,3、土地供求分析,2015年，株洲市土地成交面积440万，同比上涨92%；成交金额66.01亿元，上涨105%。成交价格方面，2015年成交的88宗地块都没有出现溢价，以底价成交。,2014-2015年土地成交情况对比,201

31、5年，株洲土地市场各项指标均出现大幅上涨,2014-2015年土地供应类型对比（宗）,64,64,4、住宅市场分析,2015年以来，房地产开发企业采取团购以价换量进行促销等，全力去库存取得成效。,备注：商办市场数据暂时缺失，未做详细分析。,2014年，城区商品住宅供应量641.15万平米，销售量341.4万平米，去化率53.25%，均价4619元/。 2015年，城区商品住宅供应量854.52万平米，销售量558万平米，去化率65.3%，均价4378元/。,65,65,5、典型楼盘分析,66,5、典型楼盘分析,67,6、小结,68,68,五、附件,附件1.专业市场统计表,70,70,附件1.专业市场统计表,71,附件2.商场统计表,72,附件2.商场统计表,73,附件3.住宅项目统计表,74,附件3.住宅项目统计表,