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1、济南百合花园项目 2012年营销推广计划,汇报人： 二一二年一月,目 录,济南经济发展及房地产市场形势 项目概况与开发阶段 2012年营销推广计划 2012年营销推广费用预算 2012年销售保障措施,一、济南经济发展及房地产市场形势,济南2010年全市实现生产总值（GDP）3910.8亿元，比上年增长12.7，连续多年保持两位数增长。全市按常住人口计算的人均GDP为58500元。,济南近三年GDP增长情况,2010年全年城市居民人均消费性支出15973.3元，增长8.2%。城市居民恩格尔系数31.6%，下降1.2个百分点；农村居民恩格尔系数33.6%，下降2.0个百分点。城市居民人均衣着支出1
2、882.4元，增长26.8%；人均交通通讯支出2645.8元，增长8.6%。,济南近三年人均收入与支出变化,2010年，全市工业增加值达到1352.4亿元，5年平均增长13.4%，占全市GDP的34.6%。 2011年1-3季度，济南市全市生产总值为3250.57亿元，其中第一产业157.70亿元，第二产业1344.24亿元，第三产业1748.63亿元，产业结构更加优化，产业比例由去年同期的4.9:42.3:52.8调整为4.8:41.4:53.8，第三产业比重同比提高1.0个百分点。 济南市六大支柱产业为：交通装备产业、冶金钢铁产业、机械装备产业、食品药品产业、电子信息产业、石油化工产业。代
3、表性企业如中国重汽、济南钢铁、济南二机床集团、齐鲁制药、浪潮集团、济南炼油厂等。,济南支柱产业发展情况,写字楼,2011年，济南住宅市场总销售额224亿元，面积252万平米。截至2011年年底，存量房源为96万平米，预计2012年新增供给量约220万平米。,济南2011年房地产成交量价变化情况,济南2011年房地产成交量价变化情况,2012年1月7日，济南经济工作会议召开，关于房地产作出如下部署： 坚持调控政策不动摇，抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。 增加普通商品住房建设，增加中低价位、中小户型住房供应等措施，更好地满足自住型、改善性住房需求，防止房地产市场出现大的波动。 积极引导企事业
4、单位、产业园区及开发区参与保障性住房建设，完成4万套保障性安居工程任务。,济南市2012年经济工作会议精神,继续紧跟国家房地产市场调控步伐 继续实施严格的限购、限贷与限价预售政策,济南市2012年房地产政策预期,恒大城,保利海德公馆,恒生伴山,2011年竞品楼盘分布图,保利海德公馆位于本项目西3公里处，总建筑面积43万平米，容积率2.4，自2011年7月16日开盘以来，累计认购150套，认购金额3.08亿。售楼处每日来电约16批，来访约13批，一期成交量不乐观，二期推出毛坯房，10月8日开盘，92批认筹客户成交36套，成交均价10500元/平米，去化不理想受较高价格影响明显。2011年共成交2
5、.69亿元。,2011年竞品楼盘市场情况,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,恒大城位于本项目东北5公里处，总建筑面积170万平米。首期于2011年5月29日开盘，推出1149套，当日成交997套，去化率86.77%，成交均价6500-7000元/平米。之后，平均2-3个周加推60-120套房源，2011年成交2340套、17.1亿元。,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,恒生伴山位于本项目东南方向，拥有便利的交通条件和优良的自然环境。总建筑面积17余万平米，1131户。一期于2010年7月22日开盘，推出182套精装修户型，均价9500元/，销售不畅。后于2011年9月10日加推毛坯房源共180套，
6、85-135户型，当日成交108套，成交均价7900元/。,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,2011年竞品楼盘市场情况,二、项目概况与开发阶段,1.项目整体情况,D地块,C地块,B地块,A地块,19,项目整体开发计划一览表,三、2012年营销推广计划,三、2012年营销推广计划,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,2012年期初可售房源销售计划 面积：平方米，金额：万元,2012年新增可售房源销售计划 面积：平方米，金额：万元,一季度,二季度,三季度,四季度,
7、去化存量房源 加推D3#楼,样板区呈现，5月份 加推D2#、D5#楼,9月份加推D10# D11#楼,10月份加推D7# D12#楼,1,2,3,4,5,7,10,11,12,2012年可售房源销售计划 面积：平方米，金额：万元,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,2012年客户数量估算,注：8-12%的客户成交率依据经验值估算。,2012年政策调控继续的大背景下，市场形势依然严峻，客户持续观望，因此保证销售案场日来访客户保持在11-17组难度较大。,2012年营销推广核心问题,客源！,2012年营销推广核心问题,到目标客户出现的
8、地方寻找客户！,2012年营销推广核心问题,那么，客户在哪里？,济南百合花园来访客户分布区域,地缘性客户为主,经十路,凤凰路,小清河,洪楼,5KM,5KM,济南百合花园目标客户区域界定,1KM,3KM,5KM,5KM：南至经十东路，西至洪楼广场,1KM：南至涵源大街，西至奥体西路,3KM：南至工业南路，西至七里河路,济南百合花园目标客户区域界定,1KM,1KM区域：待开发区 该区域仅盛福花园与紫御东郡已建成交付，其余地块均处于待开发状态，配套严重不足。,济南百合花园周边1KM区域分析,1KM,3KM,3KM区域：中心居住区 该区域南至工业南路，西到七里河路，交通便捷，配套完善，已有盛世花城、茗
9、筑美嘉、未来城、富翔天地等多个社区交付使用，人口较为密集。,B,A,F,G,H,D,C,E,A：盛世花城 B：茗筑美嘉 C：香格里拉 D：莱茵小镇 E：未来城 F：上海花园 G：富翔天地 H：锦绣泉城,济南百合花园周边3KM区域分析,花园路,工业南路,涵源大街,奥体西路,七里河路,开拓路,奥体中路,会展中心片区,祝甸片区,济南百合花园周边3KM区域分析,花园路,工业南路,涵源大街,开拓路,会展中心片区,奥体中路,会展中心片区位于项目东南向，人口密集，分布有盛世花城、莱茵小镇、新东方家园、汇展香格里拉、茗筑美嘉、未来城等大型小区，总建筑面积超过200万平米，常住人口约10万人。 该片区毗邻高新区
10、管委会，交通便利，银行、邮政、通信、餐饮、超市众多，配套完善。 随着银座商城高新店开业，该片区逐步发展成为高新区邻里商业中心，为周边居民提供重要的生活配套支持。,会展中心片区分析,花园路,工业南路,涵源大街,奥体西路,七里河路,祝甸片区,祝甸片区位于项目西南向，是高新区最早发展的区域。分布有锦绣泉城、泉印兰亭、富翔天地、逸东花园等大中型社区及众多机关事业单位宿舍，总建面积约300万平米，常住人口超过15万人。 该片区西邻洪楼广场，北到环联小商品市场，南至长途汽车站，交通便利，客流量大。 随着城市东拓，该片区亦有长足发展，基础配套迅速完善，区域价值迅速攀升，本项目竞品项目之一-保利海德公馆即位于
11、该片区。,祝甸片区分析,1KM,3KM,5KM,5KM：商务中心区、经十路政务中心及高新产业区 该区域包括齐鲁软件园、舜泰广场、洪楼广场等主要的商业商务中心，省立医院、奥体中心、省高院等机关事业单位以及众多高新技术企业,B,A,D,C,E,F,G,H,A：省立医院 B：齐鲁软件园 C：天辰集团 D：舜泰广场 E：省高院 F：东环国际广场 G：洪楼广场 H：齐鲁制药厂,济南百合花园周边5KM区域分析,软件园片区,洪楼片区,济南百合花园周边5KM区域分析,软件园片区,齐鲁软件园位于本项目正南侧4公里处，成立于1995年，2001年被认定为“国家软件产业基地”。目前进驻企业约600家，经科技部认定为
12、骨干企业有11家，规模以上企业33家，销售收入过亿元有9家，从业人员2万余人。,高新区产业园区包括众多知名企业集团，如浪潮集团、济南二机床厂、天辰集团、齐鲁制药、正大福瑞达、法因数控、力诺瑞特等，是济南支柱性产业的杰出代表。,舜泰广场位于经十路沿线，由11栋高层写字楼组成，总建筑面积约60万平米，为济南东部城区规模最大的商务中心。进驻的知名企业有山东同圆设计院、中铁十局、黄金集团、山东钢铁、济南市政设计院等。,软件园片区分析,洪楼片区,洪楼广场是济南市核心商业区之一，是济南东部最繁华的区域，贵和商城、银座超市、大润发超市及众多大型酒店分布于此。,二环东路沿线主要包括山航大厦、东环国际广场和火炬
13、大厦、环联小商品城以及沿街商业等所组成的商业商务中心。该区域交通便利，客流量大，办公物业较为集中。,洪楼片区分析,3KM区域，中心居住区常住居民 5KM区域，商务中心区白领一族 5KM区域，政务中心区机关事业单位工作人员 5KM区域，高新区产业工人,济南百合花园目标客户界定,济南百合花园目标客户及分布地图,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,2012年核心推广举措,将销售中心外延,走进社区，走进写字楼，走进商业中心区，与目标客户形成直接的、有效的沟通！,2012年核心推广举措,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,执行层面：以点带面
14、，力求重点突破。,2012年核心推广举措,以目标客户所在区域为重点，结合项目营销节点，开展全面、深入的广告推广，展示项目形象，迅速传播项目信息，提高项目知名度与美誉度。,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,2012年核心推广举措,围挡广告,有效敷设目标客户所在区域，如会展中心、软件园、洪楼和二环东路沿线，展示项目形象。,DM直投,短信发布,针对盛世花城、富翔天地、未来城、锦绣泉城等众多小区进行定期DM直投，强化信息渗透。,针对目标客户区域进行针对性短信发送，及时发布项目进展与活动信息。,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,2012年核心推广举措,执行层面：以点带面，力求重点突破。,针对上述区域
15、内的重点单位，如黄台电厂、齐鲁软件园、舜泰广场、省立医院等开展针对性推介，取得突破后逐步扩展至整个片区。,红梅计划,积极推进红梅计划、玉兰计划等，鼓励客户热情参与到项目销售工作中。,内部巡展,联谊活动,加强与目标单位沟通，加强目标单位内部巡展活动，与目标客户面对面沟通。,结合营销节点在各大商业中心、写字楼广场及主要社区开展客户联谊活动，招募杭州零距离体验。,执行层面：以点带面，力求重点突破。,2012年核心推广举措,2012年营销推广举措,2012年营销推广举措,2012年营销推广举措,2012年营销推广举措,四、2012年营销推广费用预算,少花巧花，提高投入产出比。 合理分配，适度减少硬广投
16、放，加大营销活动力度，强化与客户面对面沟通，提升推广成效。,推广预算使用原则,济南百合花园推广费用总表,济南百合花园2012年推广费用细表,五、2012年销售保障措施,销售中心3月份开放使用,确保销售中心于2012年3月31日D3#楼加推之前开放使用，为客户接洽创造有利的环境。,2012年销售保障措施,加快样板间、样板区乃至整个D区块工程进度，确保样板间、样板区4月份全面呈现，为销售工作提供有力支持。,样板间、样板区4月份全面呈现,2012年销售保障措施,加快引进优质教育资源,加快推进甸柳一中/一小引进工作，充分利用优质教育资源，深挖学区房概念，提升项目性价比，促进成交。,2012年销售保障措
17、施,积极推进杭州零距离品鉴活动,将开展杭州零距离品鉴活动作为贯穿全年的最重要营销活动之一，借助春江花月、桃花源、诚园、蓝庭等绿城优秀代表性项目的一流品质，向客户展示未来美好的生活场景，促进成交。,2012年销售保障措施,力争4月份前后地块周边高压线完成入地，随之展开原高压走廊的绿化工作，营造街区公园，增加业主户外休闲娱乐空间，提升性价比，支持销售。,快速推进高压线入地及街区公园营造,2012年销售保障措施,进一步加强全员营销工作力度，整合公司员工及合作方资源，以红梅计划、玉兰计划为契机，增强销售力量，促进成交。,进一步加强全员营销工作力度,2012年销售保障措施,借助每天早晚会的培训、相关课件的学习、外聘师资授课等多种方式，持续提升团队整体工作能力，锻炼单兵作战能力，不断优化客户服务。,持续提升团队工作能力优化客户服务,2012年销售保障措施,结束语,2012年，我们将以客户挖掘为工作核心，进一步强化项目价值体系，进一步磨练工作技能，进一步整合相关资源增强团队力量，早日实现销售目标。,2012，星辰照耀！,汇报完毕，请领导点评指导！ 谢 谢！,