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1、考试复习题库精编合集2021年土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习*（土地估价实务基础）2021年模拟试题（二）考试复习题库精编合集2021年土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习*（土地估价实务基础）2021年模拟试题（二）1、【单选题】由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。1分A、替代原则B、变动原则C、协调原则D、收益原则答案：C;2、【单选题】在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。1分A、物价变动B、交通条件C、公用设施条件D、环境质量答案：A;3、【单选题】土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（
2、）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。1分A、替代原则B、合法原则C、贡献原则D、变动原则答案：D;4、【单选题】预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的无限年期价格为（）万元。1分A、22500B、23750C、38125D、39583答案：C;5、【单选题】“同一供需圈”是指（）。1分A、待估宗地所在区域B、与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C、待估宗地与比较宗地所处的同一区域D、与待估宗地相邻的区域答案：B;6、【单选题】根据目前的人工与材料价格，采用原建
3、筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是（）。1分A、重置成本B、物理成本C、重建成本D、经济成本答案：C;7、【单选题】在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（）形式。1分A、线状因素线性衰减B、线状因素非线性衰减C、非线状因素线性衰减D、非线状因素非线性衰减答案：C;8、【单选题】若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照（）确定。1分A、整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半B、以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期C、以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半D、以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期答案：B;9、【单选题】某写字楼可出
4、租面积为建筑面积的65，单位可出租面积的年租金1800元平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（）元平方米。1分A、2769B、2570C、1080D、1170答案：D;10、【单选题】利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）。1分A、最低费用B、最高费用C、总费用D、合理费用答案：B;11、【单选题】某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取100，则该商店所占土地的总价格约为（）万元。1分A、20B、30C、40D、50答案：B;12、【单选题】某宗房地产，年
5、净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8，土地还原率6，则该宗房地产的总价值为（）万元。1分A、50000B、71429C、75000D、83333答案：C;13、【单选题】里地线将街区土地划分为（）。1分A、里地与袋地B、表地与里地C、临街地与表地D、里地与骑楼地答案：B;14、【单选题】若选择的比较交易案例成交地价为580元平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7，则待估宗地经过年期修正后的价格为（）元平方米。1分A、5153B、5326C、6354D、6528答案：D;15、【单选题】某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2
6、021元平方米，残值率为5，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为（）。1分A、1520元B、7600元C、8000元D、8444元答案：B;16、【单选题】市场比较法中正确的估价程序是（）。1分A、确定修正项目；评估比较案例价格；比较期日修正；评估待估宗地价格B、确定比较案例；收集资料；评估待估宗地价格；价格修正C、评估比较案例价格；收集资料；确定修正项目；评估待估宗地价格D、搜集交易案例；选择交易案例；比较期日修正；计算比准价格答案：D;17、【单选题】在剩余法的基本公式“地价=不动产售价开发成本利润利息税金”中，利息是指（）。1分A、开发费的利息B、各项预付资本的利息C、贷款资金的利息D、
7、场地取得费及开发费用的利息答案：B;18、【单选题】采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了（）。1分A、预测原则和替代原则B、供求原则和协调原则C、预测原则和最有效使用原则D、竞争原则和贡献原则答案：C;19、【单选题】评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=（）土地开发费利息税金利润。1分A、物业开发总价值B、房地价格C、熟地价格D、房地总收益答案：C;20、【单选题】现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为15。经调查某一比较案例G的地价为3500元平方米，容积率为13。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加01，宗地单位地价比容积率为
8、1时地价增加5，则比较案例G经容积率修正后的地价为（）元平方米。1分A、3804B、3850C、3858D、4038答案：A;21、【单选题】某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（）万元。1分A、900B、1000C、1100D、2021答案：C;22、【单选题】剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（）。1分A、估算开发后的售价B、估算开发的总费用C、确定最佳开发利用方式D、估算开发周期答案：C;23、【单选题】剩余法估价中所采
9、用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（）。1分A、根据过去的数据水平确定现在的数据B、根据实际发生的数据水平确定C、根据统计的数据水平确定D、根据当前的数据水平确定未来的数据答案：D;24、【单选题】采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是（）。1分A、耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B、耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C、耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D、青苗补偿费、拆迁费、土地平整费答案：C;25、【单选题】路线价估价法的精度与（）密切相关。1分A、路线价修正体系与深度指数B、路线价修正体系与标准宗地C、路线价与路线价修正体系D、路线价与标准宗地答案：C;26、【单选题】成本逼近
10、法评估土地价格的公式应该为（）。1分A、土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B、土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值C、土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D、土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值答案：D;27、【单选题】在路线价估价法中，标准深度是指（）。1分A、标准宗地的深度B、道路对土地利用价值影响为零的深度C、各宗地临街深度平均值D、城市规划确定的道路红线深度答案：B;28、【单选题】采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算
11、土地开发费应按（）求取。1分A、宗地内外开发投入的费用总和B、宗地外开发投入的费用总和C、宗地内开发投入的费用之总和D、宗地内外受益分摊的开发费用总和答案：D;29、【单选题】剩余法估价中计算利息的基础是（）。1分A、地价款、开发建筑费B、地价款、开发建筑费、不可预见费C、开发建筑费、专业费D、地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费答案：D;30、【单选题】土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（）确定。1分A、投资数额B、开发的难易程度C、资金来源D、规划要求答案：B;31、【多选题】供需原则应该以（）等原则为基础。2,0.5分A、预期收益原则B、变动原则C、竞争原则D、贡献原则答案：A
12、BC32、【多选题】个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和（）。2,0.5分A、区域楼层限制B、深度C、路网状况D、土地使用权年限答案：BD33、【多选题】替代原则可以在（）估价方法中得以应用。2,0.5分A、路线价法B、市场比较法C、基准地价系数修正法D、收益还原法答案：ABCD34、【多选题】按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有（）。2,0.5分A、尚有半年到期的临时用地上的简易房屋B、平房屋顶搭建的屋顶棚屋C、占用公共设施用地建造的商业店铺D、住宅小区建设
13、的车棚E、没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋答案：BCD35、【多选题】下面有关土地定级单元的叙述中正确的是（）。2,0.5分A、定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位B、划定的土地定级单元是一均质地域C、土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块D、定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性答案：ABC36、【多选题】在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。2,0.5分A、行政因素B、社会因素C、经济因素D、交通条件答案：ABC37、【多选题】在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件（）。2,0.5分A、确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益B、土地的总收益是由
14、具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益C、必须是持续且具有规律产生的收益D、是安全可靠的收益答案：BCD38、【多选题】试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。2,0.5分A、相对重要性B、可用程度C、可靠性D、合理性E、一般性答案：ABC39、【多选题】利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意（）。2,0.5分A、同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验B、同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验C、用卡方检验法对未知数据分布类型的样
15、本进行总体一致性检验D、用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除E、用检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除答案：ABE40、【多选题】根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级分为（）。2,0.5分A、综合定级B、分类定级C、单项定级D、多项定级E、多用途定级答案：AB1、【多选题】根据城镇土地估价规程的规定，我国城镇基准地价评估的任务有（）。2,0.5分A、评估出不同区域不同用地类型的基准地价B、分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系C、建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系D、建立城市地价动态监测体系E、建立城市地价分析体系答案：ABC2、【多选题】下列关于基准地价评
16、估原理的描述正确的有（）。2,0.5分A、各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据B、土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础C、任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律D、城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提E、土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映答案：CDE3、【多选题】成本法投资回报率考虑因素为（）2,0.5分A、开发土地的类型B、开发周期的长短C、土地的面积D、开发土地所处的政治经济环境答案：ABD4、
17、【多选题】土地估价报告审核的主要内容有（）。2,0.5分A、估价假定前提和限制条件B、市场分析过程C、估价技术路线、方法选择及运用D、估价结果E、参加现场踏勘的人员答案：ABCD5、【多选题】剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）2,0.5分A、不动产的总价B、预付总资本C、建筑费专业费D、房地产售价答案：AB6、【多选题】市场比较法的适用条件为（）2,0.5分A、要有足够的比较案例B、交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性C、交易资料可靠性D、合法性答案：ABCD7、【多选题】基准地价的特点为（）2,0.5分A、全局性B、分用途C、平均性D、有限性和实效性答案：BCD8、【多选题
18、】城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（）2,0.5分A、测算以货币形态的土地收益为主B、测算必须从企业利润入手C、测算统一以商服业利润为计算的标准D、宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性答案：ABCD9、【多选题】为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）2,0.5分A、签订估价合同B、争取服务，争取时效C、提高估价质量D、适应国际化要求答案：ABCD10、【多选题】农用地价格影响因素为（）2,0.5分A、种植作物种类B、自然因素C、社会经济因素D、特殊因素答案：BCD11、【多选题】评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有（）。1,0.
19、25分A、收益还原法B、剩余法C、市场比较法D、成本逼近法答案：D12、【多选题】从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为（）。1,0.25分A、砖木结构B、砖混结构一等C、砖混结构二等D、钢筋混凝土结构答案：D13、【多选题】该办公楼客观年纯收益为（）万元。1,0.25分A、180B、181C、183D、185答案：C14、【多选题】评估中，该办公楼的年折旧额为（）万元。1,0.25分A、167B、182C、200D、222答案：A15、【多选题】若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）。1,0.25分A
20、、市场比较法B、采用权重法加和，且市场比较法权重较大C、收益还原法D、采用权重法加和，且收益还原法权重较大答案：A16、【多选题】从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（）。1,0.25分A、宗地两面临街B、土地开发程度为“七通一平”C、宗地为长方形D、地质状况较好答案：AC17、【多选题】假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（）元平方米。1,0.25分A、47698B、45031C、39116D、37708答案：D18、【多选题】该宗地当前的评估价格为（）元平方米。1,0.25分A、1000B、2500C、2945D、3120答案：A19、【多选题】若不动产的估价为76
21、万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60，则委托方下列贷款期望数额中，（）万元银行可以接受。1,0.25分A、25B、37C、45D、50答案：ABC20、【多选题】委托方贷款额为不动产总值的60，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（）。1,0.25分A、委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意B、委托方拟将该不动产出售但未发生C、委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同D、委托方将该不动产出租答案：AC21、【简答题】(一)某企业于2021年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，
22、批准的规划容积率为25。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2021年7月开始动工，预计2021年7月竣工。项目其他有关资料如下：(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，14层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2021平方米。(2)该不动产预算投资2400元平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60，第二年投入40，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积55元，写字楼为
23、每平方米建筑面积35元：估价师对市场进行调查获得一些资料：(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为50元平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10、8和12，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综
24、合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的02。(6)当地土地还原率为8，综合还原率为10(已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1，有关的银行存款年利率为65，贷款年利率为10。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2021年7月30日的市场价值25分解析：(一)答题要点及参考答案1解题思路根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。2计算步骤1)计算房
25、地产总价(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。(2)求取该建筑房地产总费用管理费、维修费、税金为8000000元保险费=建安造价X02=62500000X02=125000(元)总费用=管理费+维修费+保险费+税金=8000000十125000=8125000(元)(3)房地产总纯收益=300000008125000=21875000(元)2)计算土地价格(1)总建筑成本：建筑总面积X建安造价：62500000(元)(2)估算房地产开发利息房地产于开发利息=土地取得费用X(1+10)21)+60X6250X(1+10)l51+40X6250X(1+10)0.51=021土地取得费用
26、+698358619元(3)估算房地产开发利润投资回报率=(土地取得费用+开发成本)X30=(土地取得费用+62500000)X30=03X土地取得费用+18750000元(4)估算房地产销售税费销售税费=售价X10=216085625X10=216085625(元)(5)估算待估宗地价格土地取得费用=房地产总价开发成本利息利润税费=21608562562500000(021土地取得费用+698358619)(03土地取得费用+18750000)216085625=10624347630051X土地取得费用则：土地取得费用=10624347630051X土地取得费用土地取得费用=7035991
27、809元地价=土地取得费用(1+购地税费)=7035991809(1+1)=6966(万元)22、【简答题】某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元亩；土地开发费为10万元亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20，土地增值收益率要求达到10，土地还原率取8。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。20分解析：(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对
28、象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元平方米。(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。(二)解题思路与方法选择1）方法选择开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法
29、来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。2）.解题思路(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。(三)公式与计算步骤1）.新开发区成片开发分块出让的土地价格公式出让土地价格=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可
30、出让土地面积比率年期修正系数2）计算步骤(1)计算土地取得费(含税费)151000066667=225(元平方米)(2)计算土地开发费用101000066667=150(元平方米)(3)计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225(1+1)20-1+150(1+1)10-1=65.24(元平方米)(4)计算利润利润=(土地取得费+土地开发费)投资回报率=(225+150)20=75(元平方米)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)土地增值收益率=(225+150+6524+75)10=5152(元平方米)(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+6524+75+5152=56676(元平方米)(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=5667680=70845(元平方米)(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价年期修正系数=708451-1/(1+8%)50=6933(元平方米) 36 / 36