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1、关于收购波连连杆公司投资项目可行性研究报告江西福神实业有限公司二一年五月目 录一、 项目基本情况（一）江西福神实业概况（二）波连连杆厂概况（三）项目概况二、项目所在区域现状及发展规划 （一）鄱阳县现状 （二）鄱阳县商业用地发展现状 （三）厂区所属地段发展规划及未来发展方向三、项目定位及规划 （一）项目定位 （二）项目规划（土地发展模式）四、项目投资分析 （一）投资成本分析 （二）投资利润分析 （三）项目静态投资分析五、未尽事宜六、附件一、项目基本情况（一）江西福神实业概况江西福神实业有限公司是一家以汽车、农业装备整车销售，配件供应和售后服务三位一体的民营企业，注册资金500万元，现为长安汽车、
2、长安轿车、福田工程车和福田雷沃重工四个品牌在鹰潭（含周边三个县）区域的代理经销商；现有员工88人，下设有鹰潭、鄱阳、余干、余江四个分公司，东乡、万年两个二级网点。经营场地面积：办公和销售大厅4800m，展场10000m；07年销售整车785台，销售收入4000余万元；08年销售整车1152台，销售收入约6000万元；09年销售整车1920台，销售收入9000万元。（二）波连连杆厂概况波连连杆厂位于鄱阳县工业园区北纬二路（鄱阳县城中心，鄱阳汽车站旁）,厂区占地17亩。波连连杆厂主要生产船舶、工程机械、农业机械、汽车等四大系列连杆总成。由于经营管理不善，导致该厂停产关闭。截止至2010年4月29日
3、，波连连杆厂固定资产共计约318万元，其中包括生产设备189件，办公设备55件，厂房及办公房屋共计4483（附波连连杆厂固定资产及设备明细表）。波连连杆厂资产汇总表（单位：元）序号项目数量原值累计折旧净值1机器设备1891923358.269424469809132房屋44832016281.3930244217138393金税系统113400.58134014电脑，打印机17969.0879695配电设施1345800868152589866停车棚7247129759507室外用地1130151130158围墙110481.519777907059不锈钢雕塑11400025051149510
4、不锈钢伸缩门165401171536911空调24660466012工业扇204600460013办公桌椅304670467014415CP施乐复印机17000700015联想笔记本电脑168006800162110清华紫光电脑287608760合计4594582.8114143123180271（三）项目概况江西福神实业有限公司用现金收购的形式兼并波连连杆厂，取得土地使用权（划拨用地）。将其土地性质变更为出让用地后，将该厂区土地进行开发或出让以获利。二、项目所在区域现状及发展规划 （一）鄱阳县现状鄱阳县全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，53
5、5个行政村（含居委会），总人口145万。作为鄱阳湖生态经济区内的重要大县，鄱阳县在近年来取得了飞速的发展，09年全县实现地区生产总值59.1亿元，较上年增长14.2%；财政总收入3.3亿元，增长10%，其中一般预算收入2.4亿元，增长8.5%；全社会固定资产投资38亿元，增长28.8%；社会消费品零售总额19.6亿元，增长17.5%；银行存款总余额71亿元，增长21.4%。鄱阳县位于环鄱阳湖生态经济区的中心位置，是环鄱阳湖生态经济区计划重点县，是上饶城市群副中心。 （二）鄱阳县商业用地发展现状 鄱阳县政府对县城商业用地施行整体规划，重新布局，将县城内原有工业产业转移至鄱阳芦田工业园区，县城中心
6、原工业用地将陆续转变为商业开发用地，；2010年鄱阳县已规划重点建设项目116个，涵盖生态经济产业、文化产业、通信产业、农业加工业等多领域建设。现鄱阳县城土地平均价在47万元/亩左右，部分中心地区成交价格达到70万元/亩。预计3-5年后，鄱阳县城土地平均价将升值至60万元/亩左右，县城中心地区商业用地土地价格将超过90万元/亩。 （三）厂区所属地段发展规划及未来发展方向 波连连杆厂位于鄱阳县长途汽车站旁北纬二路，原鄱阳县工业园区内，该地段地处鄱阳县城中心，为鄱阳县主干道鄱阳湖大道支线，是前往鄱阳国家级湿地生态公园的必经之路。现周边地块已在开发商品房和经济适用房。连杆厂所属地段即将成为炙手可热的
7、商用开发地段。三、项目定位及规划 （一）项目定位波连连杆厂重组兼并项目以收购原波连连杆厂所有股权，变更法定代表人及股东构成的方式，获得该厂所占土地经营权及全部资产，通过整体转让、自主开发或合作开发的形式产生经济效益。 （二）项目规划（土地发展模式） 1、通过重兼并方案收购波连连杆厂所有固定资产及土地使用权。2、自主经营农业喷灌、滴灌、大棚设备生产，并以此向县委县政府递交土地类型变更申请，将该厂区所用土地类型由划拨用地变更为出让用地。3、自主经营3-5年，待该土地由工业用地转变为商业用地之后，通过以下三种方式开发以获利：A土地整体出让B. 合作开发C. 单独开发四、项目投资分析 （一）投资成本分
8、析投资成本一览表序号成本项目单价总价备注1土地成本4500000已与连杆厂商议确认2土地类型变更费用60000/亩10200003自主经营费用10000/年30000以3年为基准计算合计5550000 （二）投资利润分析根据调查鄱阳县城区商业用地目前的销售价格，结合本项目的情况，预估本项目届时收入如下：收入预估一览表序号收入项目单价总价备注1土地转让或开发收入700000/亩11900000以70万元/亩计算2房屋及设备出让、转卖3180000合计15080000 （三）项目静态投资分析序号项目总价（万元）备注1项目收入15082项目总成本5553税金144.768土地增值税2%；企业所得税预提2%；营业税等5.6%4项目纯利润808.232五、未尽事宜 波连连杆厂厂区土地目前为出让土地，我公司将以重组该厂进行基础农业设施制造的名义向政府申请变更土地类型。六、附件 附一、波连连杆厂区所处位置地图附二、波连连杆厂机器设备明细表