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1、城市高尔夫项目销售执行总计划,销售阶段控制图,营销总攻略,开盘前销售执行总控图,媒体计划及费用预算,推广思路,营销目标,营销目标,目标一： 2005年1月前完成100%销售率，住宅总销售面积30720m，208套单位,目标二： 销售均价4300元/m2，总销售收入达13210万元,目标三： 销售费用控制在703万以内，占总销售收入的5.3%,万客会招收会员,营销阶段控制,120套,2004年,意向客户150个,接受咨询登记,208套100%,160套,2005年,体验式开放,意向客户400个,会员2500个,营销攻略,媒体宣传,客户营销,推广活动,报 纸 广 告,营销总攻略图,户 外 广 告,
2、电 视 广 告,候 车 亭 广 告,直 邮,巡 展,大 客 户,万 客 会,产 品 发 布 会,体 验 式 开 放,丰 盛 之 旅 系 列,开 盘,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,工程进度,推广安排,媒体广告,活动营销,销售准备,万客会,封顶,10/16开盘,东莞媒体深圳行,会员章程,会员招募,商家精选,内部认购,品 牌 推 广,产 品 展 示,售楼处,8/28产品发布会,候车亭广告,户外广告牌,电 视 广 告,期刊创刊号,期刊第二期,10/16开盘活动,品牌推广折页,模型,楼书、折页、户型图、现场包装,合同,宣传片,春风化雨行动,展示组团外立面及园林,10/1体验式开放,开盘前
3、营销总控图,巡展,百佳,报纸广告,样板房,丰盛之旅,万客会,沃尔玛,吉之岛,金凯悦,百佳,百佳,直邮,直邮,丰盛之旅,电视广告片,销售手册,推广执行计划, 品牌推广期（2004年4月7月30）,目标：树立东莞市场知名度，万客会会员招募2500名 推广动作：,一、媒体宣传 报纸：生命在高处连载、软文、新闻 户外广告：鸿福路、莞樟路、东站、候车亭广告6月全部上画 直邮：6月完成21500份直邮,二、客户营销 巡展：5月187月30日 百佳 6月18 沃尔玛 6月 步步高 6月 吉之岛 大客户：教师、银行、三星和伟易达、寮步市政府 万客会：招募会员2500名， 会员活动，会员春风化雨行动，万客会第一
4、期,三、推广活动 万客会丰盛之旅系列活动： 媒体深圳行、参观出海、荔枝节、东西冲穿越等共五次,推广执行计划, 蓄势期（2004年8月18月27）,目标：树立项目知名度及产品形象，积累城意客户150名以上 推广动作：,一、媒体宣传 报纸：生命在高处连载、软文、硬广告 户外广告：户外广告8月1日更换画面 直邮：8月底2万份 电视广告：莞视新闻、翡翠台、本港台,二、客户营销 巡展： 8/18/27百佳 8月15 8月/27 金凯悦 大客户：教师、银行、三星和伟易达、寮步市政府、协会、市政府 万客会：招募会员，会员春风化雨行动，会员活动,三、推广活动 万客会丰盛之旅系列活动：2次,推广执行计划, 内部
5、认购期（2004年8月2810月15）,目标：产品形象，积累城意客户400名以上 推广动作：,一、媒体宣传 报纸：软文、硬广告 户外广告：户外广告9月30日更换画面 直邮：9月底2万份 电视广告：莞视新闻、翡翠台、本港台,二、客户营销 巡展： 8/18/27百佳 大客户：教师、银行、三星和伟易达、寮步市政府、协会、市政府 万客会：招募会员，会员春风化雨行动，会员活动,三、推广活动 万客会丰盛之旅系列活动：2次 8/28产品发布会及内部认购开始 10月1日体验式开放,推广执行计划, 开盘热销期（2004年10月1611月15）,目标：开盘成交120套以上 推广动作：,一、媒体宣传 报纸：软文、硬
6、广告 户外广告：户外广告9月30日更换画面 电视广告：莞视新闻、翡翠台、本港台,二、客户营销 巡展： 8/18/27百佳 万客会：招募会员，会员春风化雨行动，会员活动,三、推广活动 万客会丰盛之旅系列活动：2次 10/16盛大开盘活动,推广执行计划, 尾盘期（2004年11月162005年1月,目标：完成100%销售 推广动作：,一、媒体宣传 报纸：少量促销广告 户外广告：户外广告更换画面,二、客户营销 万客会：招募会员，会员春风化雨行动，会员活动,三、推广活动 万客会丰盛之旅系列活动：2次 元旦或圣诞活动,媒体组合计划, 报纸广告,选择媒体：南都、广日、东日、新快报 投放原则：集中发布，围绕
7、推广节点，以产品卖点宣传为主,发布计划：,费用预算：65万元,媒体组合计划, 电视广告,选择媒体：莞视新闻、本港台、翡翠台 投放原则：集中发布，以产品卖点宣传为主，搭配组合,发布计划：,费用预算：50万元,媒体组合计划, 户外广告,户外广告牌：东站、鸿福路、莞樟路、文化广场 候车亭：23块 项目周边：西南路广告牌、环环路广告牌,更换画面时间： 25/7 25/8 25/9,媒体组合计划, 直邮广告,直见对象：大型高档社区为主,执行时间： 20/8 25/9 12/10,费用预算,一期营销费用总计：900万元，扣除样板房及售楼处197.6万元，一期实际营销费用为703万元。,项目推广思路,品牌推广：万科地产在中国,市场差异化产品：情景美墅,万科出品：,东莞制造：,社区综合卖点：区位、景观、物管、社区文化,价值提炼与升华：新人居生活体验,项目推广思路,以“万科地产在中国”进行品牌宣传，建立市场知名度,以市场差导化产品”情景美别墅“宣传入市，制造市场热点,以项目的景观、区位、物管、人文等综合卖点宣传建立市场高度,最终以“东莞理想人居新生活”形成市场沸点开盘销售,