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1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产咨询顾问服务房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产咨询顾问服务房地产咨询顾问服务问答题问题:1. 住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?答案:住宅房地产市场调查研究报告一般包括以下内容： (1)宏观环境分析 经济环境；城市规划；政策环境。 (2)房地产市场发展现状和趋势分析 城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。 (3)客户分析 产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。 (4)竞争分析 竞争对手分析；竞争项目分析。 问题:2. 房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?答案:房地产开发项目策划报告主要有以下
2、内容： (1)项目背景 (2)开发项目地块分析 地块的自然条件分析；地块周边的经济及社会条件分析；地块的环境条件分析。 (3)开发项目市场调查与分析 1)市场环境调查与分析 政治法律环境；经济环境；人口环境；社会文化环境。 2)市场需求容量调查与分析 国内外市场的需求动向；现有的和潜在的市场需求量；社会拥有量、库存量；同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。 3)消费者和消费者行为调查与分析 消费者类别及其分布；购买能力；购买欲望和购买动机。 4)竞争情况调查与分析 竞争对手的调查与分析；竞争项目的调查与分析。 (4)开发项目SWOT分析 开发项目的优势分析；开发项目的劣势分析；开发项
3、目的发展机遇分析；开发项目的威胁分析。 (5)开发项目的市场定位 消费群体定位；项目形象定位；规划设计及建筑形象定位；户型定位；价格定位；物业管理定位。 (6)开发项目的产品策划及规划建议 项目总体规划设计建议；建筑个体设计建议；环境景观设计建议；户型设计建议。 (7)开发项目房地产项目的定价及价格策略 开项项目房地产项目定价目标；开发项目房地产项目定价方法选择；开发项目房地产项目价格策略选择。 (8)开发项目房地产项目广告策划及销售 开发项目房地产项目广告设计；开发项目房地产项目广告媒体选择；开发项目房地产项目销售计划及策略制定。 问题:3. 房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?答案:小
4、知识 存贷款比率(Loan-deposit Ratio)，也称存贷比、存贷款比例。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想方设法提高存贷比。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，这就需要银行留有一定的库存现金存款准备金(就是银行在央行或商业银行的存款)。如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融
5、危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭(当然，目前我国还未发生此种情况，国外银行这种情况很普遍)，也会损害存款人的利益。所以银行存贷比不是越高越好，应该有个度，央行为防止银行过度扩张，目前规定商业银行最高的存贷比为75%。 问题:4. 简述房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。答案:房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。 两者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。 问题:5. 房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?答案:房地产投资项目可行性研究报告应包括以下主要内容： 项目总论；项目概况；项目投资环境分析；项目区域环境分析；房地产市场分析；项目市场定位；项目规划与建筑方案；项目开发建设进度安排；投资估算与资金筹措；项目经济效益分析；项目风险分析；项目社会效益和影响分析；项目可行性研究结论与建议。 4 / 4