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1、大连市甘井子区区域市场研究报告,中国铁建地产集团大连筹备处 2011年9月,报告框架,第一部分：区域解读 1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通 5、自然资源 6、城市功能 7、区域规划,第二部分：区域市场 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理,第一部分：区域解读 1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通 5、自然资源 6、区域规划,1、区域简述,区域概况甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连。 区域规模面积452平方公里，常住人口 74万。
2、,区域面积市区中最大，是城市发展战略中连接城市北部与西部的衔接带。,第一部分：区域解读,2、区域认知,第一部分：区域解读,城市传统工业基地，大中型工厂聚集。起步晚，发展快，发展不均衡。,教育、医疗设施配套丰富，但多集中于甘中区域，分布不均衡。,3、区域配套,第一部分：区域解读,3、区域配套,第一部分：区域解读,超市、百货等大型卖场众多，并已形成多个区域性商圈的布局，满足整个区域日常生活需求。,红星美凯龙,马栏广场,沃尔玛,新玛特,华联,安盛,华南家居大世界,金三角,华南广场,4、区域交通,第一部分：区域解读,区域公交系统发达，与市区的通达性较强。,5、自然资源,第一部分：区域解读,西山水库作为
3、市内最大淡水湖，山水、湿地等优越自然资源使得区域认可度高，居住价值大幅度提升。,6、城市功能,第一部分：区域解读,中山区：城市商贸商务区 西岗区：行政文化中心 沙河口区：传统居住区 甘井子区：工业聚集区,“两城四区”布局,定位：通过综合配套改革升级，建设成大连市“现代化国际化中心城区”,两城：大连体育新城 大连生态科技创新城 四区：大连北部商业区 大连空港商务区 大连西城国际旅游商务区 大连湾临海装备制造业聚集区,7、未来规划,第一部分：区域解读,城市西拓北进战略中最大受益者，地铁1、2号线作为连接城市老城区与新城区的主动脉，其建成将带来区域内配套、城市建设、人口流入的全面提速。,7、未来规划
4、,第一部分：区域解读,1号线贯穿城市东西方向，西起旅顺，东至金州。 2号线贯穿城市南北方向，北起甘井子，南至中山区。,1号线,2号线,第二部分：区域市场 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理,1、土地市场分析供求关系,第一部分：区域解读,区域土地市场供求平衡，供需逐年放量，未受市场大势冲击。 11年1-7月供求量均达到10年全年总量的60%以上，预计今年总量将创新高。 成交均价略有下浮，在2300-3000元/平米之间浮动。,1、土地市场分析供求关系,第一部分：区域解读,土地供应量及成交量均达到市内四区总量的60%以上。2011年1-7月更是
5、占到了75%，随着其他区域土地资源的日益稀缺，甘井子区城市建设全面提速。,1、土地市场分析成交价格,第一部分：区域解读,市内四区价格水平,受大势影响，开发商放缓拿地速度，使得11年1-7月成交土地价格出现13%左右的下浮。,土地成交价格明显低于其余市内三区，后续上升空间大。,2、商品住宅市场分析供求关系,第一部分：区域解读,自09年起，区域市场一直处于供不应求的局面，供求比在0.80.9间浮动，09年更是达到0.5。 成交均价一路上扬。11年1-7月区域商品住宅成交均价突破万元大关，达到10886元/平米。,年成交价格实现“三级跳”，年增幅在14%32%。,价格增长轨迹与其余市内三区相似，10
6、年之后更表显出了强劲的上升势头，但整体水平仍有加大差距。,2、商品住宅市场分析成交价格,第一部分：区域解读,2、商品住宅市场分析套均面积,第一部分：区域解读,甘井子区套均面积在8090平米之间，远低于其他三区。呈现出明显的刚 需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首选之地。,核心版块 城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性 甘中板块：城市副中心 机场新区板块：甘井子区行政服务中心 南关岭板块：交通运输中心 辅助版块 城市扩张区域，多数伴随着城市扩张和外来产 业、城市外溢人口流入形成 西山板块：自然景观的需求 甘北板块：城市普通居住区 甘西北板块：以自然景观的需求 大纺板块：城市
7、配套资源,3、板块划分,第一部分：区域解读,区域特征：位于甘井子区西北部，距离市中心约5公里，连接机场新区板块、甘西北 板块，甘北板块，享有众多规划利好。区域配套已趋于成熟，随着城市外 扩进程的加速，地段价值将越发凸显。,4、各板块分析甘中板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘中板块呈现明显供不应求，供求比在1:3左右。11年1-7月由于价格涨幅 过高，性价比优势转弱，供求关系呈现基本持平。 成交价格连续两年增幅超过30%。11年1-7月更是突破11000元/平米，增 幅达到44%，未受市场大势影响。,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘中板块,第一部分：区域解读,项目分布,4、各板块分析甘中
8、板块,第一部分：区域解读,项目信息：随着区域的快速成熟，容积率较高的高层已成为市场主流产品。,4、各板块分析甘中板块,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘中板块,潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在270万平米左右。加上在售项目未售部分，总量在300万平米以上。,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘中板块,代表项目：远洋自然、远洋广场,1、基本信息,远洋自然,2、整体规划,远洋自然,项目分两期推出： 一期为：1-9#、13#、14# 二期为：10-12#,3、产品设计,远洋自然,住宅主力户型为70-110 两室； 别墅产品主力户型为210-260,77平两室两厅一卫,102平两室两厅
9、一卫,远洋自然,4、成交情况住宅,2011年8月成交均价为10943元/m2。 2010年7月至8月总成交841套（87474m2），月均成交70套（7290m2）,远洋自然,4、成交情况别墅,2011年8月成交均价为29700元/m2。 2010年9月至8月总成交51套（12232m2），月均成交5套（12232m2）,1、基本信息,远洋广场,2、整体规划,远洋广场,A区：1-9# B区：12-15# C区：10、11# D区：16、17# 18#为公寓产品； 16#、17#楼为底一层公建； 18#底一层、二层为公建。,3、产品设计,远洋广场,住宅共2368套 公寓共392套； 主力产品为7
10、0-80平两室两厅户型。,3、产品设计,远洋广场,64平两室两厅一卫,70两室两厅一卫,3、产品设计,远洋广场,公寓30层，4梯14户，面积区间为43-55平； 2011年9月3日开盘，推出5、10、15、16、20、24、25楼层产品。,4、成交情况,远洋广场,2011年8月成交均价为12586元/m2。 2011年2月至8月总成交1256套（109600m2），月均成交180套（15657m2）,甘北板块：市区与开发区之间，距离中心城区18公里。区域内商业配套欠缺，多为保 障性住房，暂时尚无知名品牌开发商进驻该区域。在售商品房项目产品品 质、客群素质均相对较低，低价值区域的形象认知短期难以
11、扭转。,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘北板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘北板块历年供应面积均较少。11年1-7月供应放量，但受区域价值影响，成 交情况不甚理想。 成交价格低、涨幅较慢。11年1-7月成交价格仅为7600元/平米，增幅也仅为 6%，受市场影响严重。,4、各板块分析甘北板块,项目分布,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘北板块,项目信息,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘北板块,潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在200万平米左右。加上在售项目未售部分60万平米，总量在260万平米以上。,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘北板块,第一部分：区域解读,4、各
12、板块分析甘北板块,代表项目：鲲达盐岛湖,1、基本信息,鲲达盐岛湖,2、整体规划,鲲达盐岛湖,项目一期共9栋24层高层，19栋8-13层小高层。,3、产品设计,鲲达盐岛湖,60-110 两室是项目主力产品。,89平两室两厅一卫,127平三室两厅一卫,4、成交情况,鲲达盐岛湖,2011年6月成交均价为7971元/m2。 2011年6月至8月总成交462套（38880m2），月均成交154套（12960m2）,第一部分：区域解读,甘西北板块：属于城市新兴发展区域，距离中心城区13公里。区域型配套设施相对落后， 交通设施较少，通达性较弱。在万科品牌开发商的带领下，板块近两年产 品品质得到提升，性价比高
13、。,4、各板块分析甘西北板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘北板块历年供应面积较为稳定。11年1-7月供求比下降，呈现供需平衡状态。 交情况不甚理想。 成交价格破万元。11年1-7月成交价格为10200元/平米，增幅实现12. 6%，受 市场影响较小。,4、各板块分析甘西北板块,第一部分：区域解读,区域分布,4、各板块分析甘西北板块,第一部分：区域解读,项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，万科低价高品质的产品优势使该区域成为性价比 最高的板块之一。,4、各板块分析甘西北板块,潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在140万平米左右。加上在售项目未售部分250万平米，总量在390万平
14、米以上。,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘西北板块,第一部分：区域解读,4、各板块分析甘西北板块,代表项目：魅力之城,魅力之城,1、基本信息,2、整体规划,一期共254000平米，主力户型为70-95 两室和80-120 三室；二期共178000平米，主力户型为70-90 两室和80-90 三室。,魅力之城,项目以面积适中的首置及改善型产品为主，80-100平米两室与100-130平米三室是主力户型。,76平米两室两厅一卫,117平米三室两厅一卫,3、产品设计,魅力之城,4、成交情况,2011年8月成交均价为11295元/m2。 2009年4月至今总成交4150套（350000m2），月均
15、成交143套（12058m2）,魅力之城,第一部分：区域解读,机场板块：位于甘井子区西北部，距离市中心约7公里，属于城市新兴发展区域。尚未形成大 规模商圈，配套尚在完善中，借助机场改造等利好信息发展迅速，升值潜力大。,4、各板块分析机场板块,第一部分：区域解读,区域市场：供应量平稳。售价格影响，11年1-7月成交量下降明显。 第五郡的销售带动整个区域价格的上扬，致使11年1-7月成交价格增幅达到43%， 是成交量下降的主要原因。,4、各板块分析机场板块,第一部分：区域解读,区域分布,4、各板块分析机场板块,第一部分：区域解读,项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，政策及高舒适度产品是该区域成
16、为最受关注的区 域之一。,4、各板块分析机场板块,第一部分：区域解读,西山板块：距离市中心直线距离7公里，区域内尚无成熟商业配套。自然条件优越，目前万 科、中体等大型开发商已进驻。,4、各板块分析西山板块,第一部分：区域解读,区域市场：近两年供应量较为平稳，未出现明显供求失衡的局面。 11年1-7月成交价格增幅为26%，达到11288元，保持良好的上升趋势。,4、各板块分析西山板块,第一部分：区域解读,区域分布,4、各板块分析西山板块,第一部分：区域解读,项目信息,4、各板块分析西山板块,第一部分：区域解读,4、各板块分析西山板块,潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在50万平米左右。
17、加上在售项目未售部分6万平米，总量在56万平米左右。,第一部分：区域解读,4、各板块分析西山板块,代表项目：万科溪之谷,万科溪之谷,1、基本信息,项目分四期开发，1、2期产品为多层产品，3期为小高和高层产品，4期为小高层产品，另有355套别墅。,万科溪之谷,2、整体规划,万科溪之谷,3、产品设计,项目分四期开发：一期推出低密产品，以稀缺产品及高性价比获取市场认知；二期配以部分小高层，针对部分认可区域的刚需人群；三、四期以市场主流户型为主，结合赠送面积这一概念吸引市场关注。,93平米两室两厅一卫,93平米两室两厅一卫,万科溪之谷,4、成交情况,2011年8月成交均价为10279元/m2。 201
18、0年4月至今总成交594套（56677m2），月均成交35套（3334m2）,第一部分：区域解读,南关岭板块：目前区域市场基本属于空白，但借助新火车站进驻这一利好，未来具备 较大的升值潜力。,4、各板块分析南关岭板块,大纺板块：早期为工业厂房聚集地，近几年随着城市快速外扩，区域内搬迁改造工 程已经完成，市场呈现饱和。,第一部分：区域解读,4、各板块分析大纺板块,第一部分：区域解读,区域市场：隶属于西岗区，供应量明显萎缩，供需严重失衡。 11年1-7月成交价格增幅为7.44%，达到11125元，主要是在售项目较少所致。,4、各板块分析大纺板块,第一部分：区域解读,区域分布,4、各板块分析大纺板块,第一部分：区域解读,项目信息,4、各板块分析大纺板块,第一部分：区域解读,5、各板块价值梳理,