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1、外滩明珠一期价格细案,伟业顾问外滩明珠项目组/2007/8,Contents,目 录,市场调查部分 价格制定 优惠与涨价 一期价格表现 推盘策略与方案,市场调查部分（8月15日）,价 位 需 求 楼 座 需 求 楼 层 需 求 户 型 需 求,竞争项目调查,前期积累客户调查,价 格 情 况 优 惠 情 况,同类竞争产品价格表现（8月15日）,同类竞争产品市场均价为4046元/，较上半年有一定幅度的提升，整体市场情况良好。近期部分项目调整了优惠政策，因此，本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显，但鉴于我项目初步入世，保留一定幅度的优惠。,59%客户能够接受36004200元/价位。,前期积累客户价
2、格调查（8月15日）,前期积累客户户型调查（8月15日）,关注较高户型A、E、G、C、D；关注一般户型B、B；关注较低户型F、H，客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐。,价位需要,楼座需要,楼层需要,户型关注度,34%-36003900元/的价位。 25%-3900-4200 12%-4200以上,41%：11-20层。 30%客户-20层以上 28.6%客户-10层以下,关注较高户型A、A、E、G、C、D 关注一般户型B、B 关注较低户型F、H,44%客户-1# 32%客户-2# 23.7%客户-3#,11-20层最为客户接受，可作部分预留销控。,59%客户可以接受3600-4200元/
3、平方米价位,三楼座市场接受力较平均，可缩小楼座价差,优势户型需求明显，符合市场需要的调整价格,前期积累客户调查（8月15日）,价格制定部分,价格构成要素,产品外部环境,产品内部品质,产品附加值,规模 园林景观 户型设计 社区配套 入住时间 装修标准 施工进度 智能配套 物业服务,位置 景观 区位现状 未来城市规划 生活配套,品牌影响力,价值决定价格- 用同样的标准衡量市场和我们，客观还原产品价格。,产品总结与价格影响,产品优势,市场抗性,地段潜力、配套、景观,产品规模与内部设计,开发周期长,入住时间晚,品牌影响力弱,具备行业领导者潜质与实力，但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100
4、元/平方米,中开高走 高调入市,市场抗性,周边现状差,开发周期长,内部规划尚不完善,入住时间较晚,品牌影响力较弱,市场接受能力不稳定,定价原则低开高走,4107元/平方米,外部竞争与价格还原,楼座分析,1# 与沂河只 有一路之隔，观景 效果好 东、南两侧临路， 噪音大。 南侧为运输公司家 属院，环境差。,3# 位于小区中部， 符合大众居 中心理。 紧邻小区中心花园 与沂河只临一路， 观景好， 可远看三河 楼间距密,2# 位于小区中心位置 离滨河大道稍远、 南侧楼间距大 西侧临路,确定价格系数,楼座系数,户型系数,区外景观 区内园林 交通 楼间距 噪音,景观 户型布局 客厅通透 卧室 明卫 户型稀缺 面积与功能 经验值（复式等）,垂直系数 采光 景观 花园 吉利数楼层,单元系数,楼座系数,楼座均价,一期开盘均价：4100元/,户型系数,户型价格,价差,优惠折扣方案,第一次推盘价格4100元/平方米， 对外公布价格上升4点，4300元/平方米,涨价方案,前40%,40%-70%,70%-100%,均价：4230,均价：4350,均价：4100,一期全程均价：4215元/平方米,上涨3%,上涨3%,推盘方案,第一次放盘量81%充足保证供应量， 销控产品19%为性价优、可隐性调 价的中高楼层产品。,THANKS,