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1、惠民山雅苑,济宁市任城区李营街道,2012年度 市场整合推广策略方案,Page 2,2012年度市场整合推广策略方案,Page 3,Page 4,PART1看“人”,客户属性关键词 依赖,因为工作在李营，因为圈子在李营，所以爱李营， 因为工作在济宁，但是家庭在李营，所以离不开李营， 爱李营，难舍李营。,Page 5,PART1看“人”,客户属性关键词 资富,生意人，事业单位公务员，私企人 改善居住环境，第二套房为主的财富阶层， 投资，让财富转起来的个体大户， 更有刚刚工作，家底殷实，想过小资生活的青年才俊与社会精英,Page 6,客户属性关键词 需求,因为TA有改善的需求，他得买，而且他能买得
2、起。,Page 7,客户属性关键词 激情,因为激情，他们打拼，他们上升，他们主动选择。,PART1看“人”,Page 8,客户属性关键词 实际,能提升生活品质，能改变原有生活状态，能承受，划得来，就买得起。,PART1看“人”,Page 9,PART1看“人”,客户属性关键词 多一点,最好多一点，最好能增加一点 一线品牌，一线品质，一流服务，一流配套 有个性的，稍稍领先一步的产品， 亦或是，上升至某种生活。,Page 10,客群定位,特征：,社会精英：有文化、懂品位、重情调,大户人家：有观念、懂品质、重环境,财富阶层：有钱势、懂机会、重信誉,PART1看“人”,Page 11,惠民山雅苑,客户
3、群体归纳,有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。,此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。,此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人 群对档次、安全、私密及项目规划、配套有较高要求。,此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。,PART1看
4、“人”,Page 12,PART1看“人”,李营为主，市中区及任城新为辅的财富阶层和社会精英、新贵,财、势、品，兼而有之的社会中、上流圈层,客群定位,Page 13,精英,市中区,任城新区,李营镇,惠民山雅苑 客户来源 三圆极核锁定,PART1看“人”,Page 14,PART1看“人”,“钱可以花，品位也必须要有追求” “花更少的钱，却可以享受更多”,不一样的区域，同样的幸福生活 同样的区域，却更加有活力、有品位、有生活,Page 15,客户属性关键词 何处是我家？,济宁之大，何处是我家？ 选择济北，何处能安身？,PART1看“人”,Page 16,Page 17,PART2看“山”,寻找一
5、座山、然后安个家！,济宁城市的发展中轴线建设路！ 济宁北上，城市在北延！ 北延之巅惠民山,Page 18,PART2看“山”,惠民山雅苑项目位于任城区经济强镇、素有“中国苗木之乡”之称的李营镇，济宁市委、市政府提出的济宁城区建设 “东拓、西跨、南连、北延”的城市发展战略中的“北延”的市中区北部任城新区北临。区位条件和交通条件良好，生态优势明显，向南通过建设北路与主城区紧密相连。,Page 19,PART2看“山”,论证一个家,现实 她可以-脏/乱/差，是现实，也是事实 未来 她必然拥有无与伦比的价值， 她位居苗木之乡，毗邻任城新都心,Page 20,PART2看“山”,现实,区域内建项目工地林
6、立，开发热火朝天，但环境形象较差； 交通主干道货车频繁穿行，长途枢纽，物流发达，交通混乱，喧嚣噪杂；,Page 21,济宁,任城,李营,济宁北延 中轴线建设路,行政极核 济北新区,苗木之乡 都市氧吧,PART2看“山”,北,北,Page 22,PART2看“山”,未来 不要忘记， 这里是镇政府政务核心区，与区政府各大部门遥相呼应 应该关注， 这里正处于城市北延之巅， 这里正在进行综合开发 步入快速城市化阶段 这里正是济宁的生态经济门户区 未来，必将形成繁华商业和高尚居住区 放眼未来， 家就应该在这样一个 依托城市化进程 而崛起的新兴高尚生活居住区里。,Page 23,顺应城市发展的需求 正在综
7、合发展的北延门户展翅起步 不会不均衡，更不会失衡 在此前提下 在北延门户即将呈现一座“城” 因为走高端路线 因为她拥有天生的活力，便捷，财富，品质，生态.,PART2看“山”,Page 24,PART2看“山”,任城区政务新中心,市区传统老中心,济宁双心时代到来！,惠民山雅苑李营镇政府,建设路,Page 25,新都心诞生 家就应该在新都心！ 家就应该在新都心-山巅之上-容纳180户精英家庭 的大家庭-惠民山雅苑,PART2看“山”,Page 26,区域价值定位,未来城市都心上的宜居生活带,PART2看“山”,Page 27,Page 28,PART3倾“城”,惠民山雅苑，凭什么倾城？,Page
8、 29,PART3倾“城”,Page 30,地段不必多说-北延门户，金边银角，行政极核 环境不必多讲-近临任城政务区，生活配套齐全 品质毋庸置疑-专业、精工、塑造精品生活样板 难道只是这些？,PART3倾“城”,Page 31,PART3倾“城”,惠民山雅苑 不再是低矮而毫无生机的建筑 不再是平淡而毫无新意的立面 不再是同质而毫无创新的户型 究竟什么能打动济北及济宁精英人群？,Page 32,PART3倾“城”,现有市场建筑风格自不可取。 从产品形态来说，由低到高： 普通的无风格主义- 稍高的现代派风格 再高端的洋房和公寓 再高些的联排、叠拼、TOWNHOUSE 最高端的独栋别墅、四合院、王府
9、花园 我们如何选择？这是个问题。,Page 33,PART3倾“城”,根据现有市场消费能力、人群特征和成本造价条件 我们再根据当地市场在售楼盘的风格样式 首推现代主义风格情景式花园公寓。,Page 34,PART3倾“城”,现代简约主义搭配自然水岸园林 公寓式/精雕型/极简风格/,Page 35,PART3倾“城”,Page 36,PART3倾“城”,Page 37,PART3倾“城”,Page 38,PART3倾“城”,Page 39,PART3倾“城”,Page 40,PART3倾“城”,Page 41,PART3倾“城”,Page 42,产品定位,观景精英公寓，都市生活标杆,PART3倾
10、“城”,Page 43,推广主张,观景宅邸，巅峰世家,生活资起来，品质升起来,PART3倾“城”,Page 44,Page 45,如何推广？推什么？,PART4推“家”,Page 46,PART4推“家”,Page 47,惠民山雅苑 这是一个什么样的“家”？ 居住者在这个“家”中的核心价值是什么？ 他们所关心的核心价值如何与他们进行沟通并让 他们产生共鸣？,PART4推“家”,Page 48,根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵
11、味，提升小区形象。,要在充分满足园林绿化的同时，充分利用项目坐拥苗木之乡紧邻任城新区等相配套，把健康、养生主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。,户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在80120平方米之间，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。,三大设计加起项目高品质桥梁,户型设计,规划设计,绿化设计,惠民山雅苑,PART4推“家”,Page 49,“家”的表述,产品,市场,竞争,品牌,观念,回归理性和人性化,精细投入，创新独特,领先专业的开发经验,引领新趋势,差异化优势,惠民山雅苑,PART4推“家”,Page 50,五
12、大内涵标准 衡量惠民山雅苑的倾城指数,PART4推“家”,Page 51,袖珍盘 交通 配套 产品 景观,幸福之家,活力之家,财富之家,品质之家,生态之家,PART4推“家”,Page 52,项目配套设施建议,1、采暖：采用传统暖气片供暖系统 2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，外窗双层中空塑钢窗。 3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。 4、信息系统有线电话：市区标准数字电视信号及卫星电视系统。 通讯设施：预留两部IDD电话插口。 网络：宽带网入户，并预留管线。 5、厨房、浴室：墙身镶砌品牌瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，净水入户。 6、卫
13、生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。 7、全面解决供热问题：安装集热式太阳能统一管理24小时供应热水,惠民山雅苑,PART4推“家”,Page 53,PART4推“家”,线上：户外、报广、围挡、销售现场、短信、网格、电视,线下：销售技巧、活动营销,线下要说： 济宁北延之巅精品之城-李营、精英荣归之家、都市氧吧极核 生活的，生态的，繁华的 济宁新贵荣居之家,Page 54,PART4推“家”,推广逻辑,营销前考量寻找可能性,1、产品带给受众的体验,2、推广活动的受众,2、影响受众的接受习惯,打动芳心,留住视线,吸引眼球,视觉,形式,内容,WHATHOW,WHOWHOM,WHENW
14、HICH,Page 55,PART4推“家”,营销节奏建议,核心概念：,“城市新都心容纳180个精英家庭的情景花园公寓”,第一阶段,第二阶段,第三阶段,1、找到人群，引起注意 2、提出主张，获得气质认同 3、树立项目形象高度,形象期 产品形象 “城启新时代”,1、亮相，身份落定 2、核心利益的传递 3、重大卖点的释放,开盘期 产品内涵 “小城生活，全线升级”,1、细说产品，释放利益 2、强化项目形象和理念,强销期 产品价值 “精英生活，全体验”,Page 56,通过以上几个阶段的工作以及销售过程中的严格程序执行，力求在整个营销过程中对我们的目标客户群做到立体合围，滴水不漏，全面顺服，以此来达到项目品牌及效益的双赢局面。,关于详细的营销推广实施事宜及销售筹备工作，我司将在营销方案确定后，另行递交详细报告！,Page 57,专注营销 专业服务,值得信赖的品牌地产服务商 期待 营销与品牌的双赢,Page 58,文字与语言容易导致误解 欢迎探讨合作共赢！,