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1、天津经纬城市绿洲沟通方案,2011 / 3 / 10,一、核心定位,造一座什么样的城？,先看我们有什么？,价值体系梳理,品牌,区域,产品,景观,1、首批外商独资集团公司 2、总部上海，十五年的发展历程，总资产规模超过一百亿元 3、全国工商联住宅产业商会中国住宅100强第12名 4、以生态节能科技住宅产业核心竞争力,1、港东新城：大港区行政文化中心、商贸中心、居住中心于一体的亲海型生态新城 2、南滨海，连接滨海与大港，上风上水的位置 3、大港区政府和天房集团将近亿元投资的基础设施支持,1、都会特征 百万超大的规模体量 复合型物业（住宅、商业、酒店等） 满铺地下室设计 幼儿园、学校等配套设施齐全,
2、2、海派特征 先进的规划理念 细腻优美的设计风格 科学舒适的户型,3、生态特征 绿化的高投入 中国环境标志认证 生态细节的设计,1、生态化的景观：大型景观大道，多个社区花园 2、坡地园林（大港首个坡地园林）、台地景观、整土换新、 3、首个花园式高品质生态居住区,小结： 本案开发商来自上海。 站位于城市级别规划，位于城市战略发展方向上。 百万开发体量，涵盖住宅、商业、写字楼、五星级酒店等丰富业态，幼儿园、学校等配套设施齐全 住宅产品属于舒适性户型，采光面大，商业体量达到10万，具备形成城市中心的规格；具有丰富梯次的海派立面建筑风格。 绿化高投入，设置大型景观大道，多个社区花园；运用多项生态技术，
3、与上海经纬城市绿洲一脉相承，整土换新、100%人车分流等多项滨海领先设计理念。,再看看对手有什么,板块内项目 临近板块内项目 板块外项目,板块内典型项目,同板块项目相比泰达港湾,位置示意图,与泰达港湾相比： 从品牌上说，泰达为天津本土企业，集团实力雄厚，地产并非强项，属于有影响力的区域开发商。经纬更胜一筹。 从板块上说，与经纬同位于港东新城，临近老城区；经纬位于港东新城东北，商业规划中心繁华港湾无法比拟。 从体量上说，经纬比其大许多，城市开发格局不具有可比性。 从生态上说，经纬全面超越港湾。,邻近板块典型项目,邻近板块竞品恒盛官港湖,位置示意图,与恒盛官港湖相比： 从品牌上说，恒盛来自上海，在
4、天津市区开发阳光星期八，市场已有一定认知；其他城市也有恒盛旗下尚海湾同名项目；经纬与之相比，成名于南方，在天津地区略逊一筹，但是能够成为有力支撑。 从体量上说，都是大盘，同为综合体业态设置，恒盛属于项目开发定位，倾向于偏住宅型的综合体；经纬属于政府支持的区域开发定位，站位城市格局，商业体量达到城市中心的概念，都市繁华更有优势。 从板块上说，恒盛属于官港湖板块，为进城项目概念，与城市的密切程度不够；经纬港东新城板块，处于新城区发展方向。 从生态上说，恒盛官港湖与星耀一样，依托官港湖生态板块，借助外部资源营建生态；经纬通过打造完美的社区内部生态，更满足城市生活所需。,竞争板块典型项目,板块外竞品星
5、耀五洲,位置示意图,小结： 从品牌上说，经纬在上海及全国都成功开发项目，更具成功经验，只是未进入推广段； 从体量上说，都是大盘；但从属性上说，经纬属于站位城市格局，产品设计及配套设施倾向满足于城市需求； 同为综合体业态设置，星耀远离城市，定位城市二居所概念，配套更倾向于满足旅游度假休闲等需要，与城市的密切程度不够； 从生态上说，各有特点，星耀依托天嘉湖外部资源营建，属于借景概念；经纬通过打造完美的社区内部生态，更满足城市生活所需，是为造景概念。,总结：,经纬城市绿洲在品牌、城市站位、商业繁华、生态景观等四个方向拥有强有力的支撑点。,南滨海，第一城,可以称之为,策略思考,对支撑点再思考得出项目包
6、装定位,区域特征：,城市站位上，与滨海新区一样，上海也是中国经济发展引擎，上海的今天就是滨海的明天，在这个区域造成是审视历史领先时代的明智选择。,企业品牌： 总部设在上海，十五年的发展历程，总资产规模超过一百亿元。全国工商联住宅产业商会中国住宅100强第12名，海派开发商代表企业。,项目品牌： 本案与上海本地开发的“经纬城市绿洲”项目一脉相承，理念、规模、体量、产品基本一致，目前上海项目已经售完3期产品，后续产品也在推广之中。,理念海派建筑理念，城市级超级大盘 规划站位城市格局，产品设计及配套设施倾向满足于城市需求。 业态百万开发体量，涵盖住宅、商业、写字楼、五星级酒店等丰富业态，幼儿园、学校
7、等配套设施齐全。 商业原版复制上海特色并有所超越，规划10万平米城市副中心级商业体量，具有丰富商业业态特征，形成上海繁华大都会的风格。 细节海派立面风格也梯次呈现，另外产品细节化等多方面都体现了海派精细化的特色。,产品,生态 中国第一个生态节能住宅项目，并获得中国国家环境认证中心环保标志。,因此项目气质定位,海派特征,企业品牌：海派开发商代表,项目品牌：成功案例，品质一脉相承,产品：海派特征明确,生态：环境认证中心环保标志,小结,通过上述分析本案海派特征明确，结合其城市级区域站位，进而导出项目整盘定位：,南滨海 百万平米海派大都会,区域特征 突出其城市级站位,规模特征 表现其城市级大盘格局,项
8、目特征 充分体现其项目海派都会气质,二、明确项目,明确整盘定位，从不同角度进行“海派”解说。,说品牌： 阐述开发商背景，明确其海派开发商代表定位、开发实力及开发业绩。 跨越南北 ，为滨海再造一座中心城,说商业： 描述其10平米的城市副中心级商业规模及多种业态，充分体现海派都会繁华情景。 十里洋场，时尚大道，城市繁华不夜天,说建筑： 原版复刻海派风格建筑，立面风格也梯次呈现，产品细节等多方面都体现了海派精细化的特色，成就都会繁华景致。 海派都会风情，城市建筑风华,说生态： 景观大道、坡地园林、台地景观、买土种植。高绿化投入，运用多项生态技术，与上海经纬城市绿洲一脉相承，领先滨海设计理念。 台地叠
9、景花园，百万国际景观城,三、执行战术,推广方向明确，项目定位清晰，是推广执行的基础。由此确定整体策略原则，打造项目的售卖铁三角，形成客户购买。,媒体爆发,卖品牌,卖价值,卖体验,现场解决,塑造影响力,颠覆感官,渠道解决,产品利益,第一次亮相,线下物料及现场道具DM执行,方案一,信封DM,通过异形进行DM处理，展开后为一折页 ，折起来为信件形式，作为塘沽等滨海区域投递物料，形式新颖，抓人眼球，容易形成记忆。,给滨海客户的一次宣言,致滨海客户的一封信 滨海居住的朋友： 您好！ 在滨海，经纬正在寻找为寻求品质生活而不轻言放弃的朋友。长期以来，这些朋友不辞辛劳的为滨海的发展默默付出。在有事业和地位的同
10、时，却遭遇现实居住的种种尴尬：物业落后、环境欠佳、配套不足，甚至自己的爱车也不得不风餐露宿。 对于这种无奈。我们表示遗憾，并为滨海带来国际级高品质的楼盘，在港东新城中心区打造百万体量的经纬城市绿洲，让他们咫尺拥有媲美上海都会中心的高品质生活，以实现这些朋友心中所愿。如果你对生活有更高的要求，请接受我们真诚的邀请。 天津经纬城市绿洲,文案,现场收集性物料,客户登记表,收集意向客户，调查本地客户需求情况。,方案二,折页DM,常规折页DM，形式简洁大气，关门折形式充分展现项目城市级大牌气质。作为项目物料可以置于销售中心或外展场发放客户。,线下系列活动及线上户外、网络等媒体推广，均围绕“海派”这以项目
11、特质进行展开。具体内容将于执行细案进行详细展开。,THANKS, 系统传播 ,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuN
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