房地产是指可开发的土地及其地上定着物.doc

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1、房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,即它是实物、权益、区位的综合体。房地产的特性1）内涵的统一性2）位置的固定性3）寿命的长久性4）供给的有限性5）用途变更的困难性6）效用的多层次性与多样性 7）政策的影响性8）保值增值性性9）产权的可分割性房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。房地产业的产业定位房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质。 房地产经济学是一门研究和阐述房地产基本经济理论的应用经济学。房地产经济学是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业的深入发展，适应房地产经济运行的客

2、观需要而逐步形成的。 房地产经济学的研究对象房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配效率的科学。什么是新的经济增长点?它应该是产业关联效应强的产业或行业，是在经济成长和产业结构演变过程中，能带动国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业新经济增长点的条件 必须是消费热点，有庞大的消费群体作支撑。培育住宅业成为新经济增长点的途径 实行住房制度改革建筑业及特点1、生产流动性2、生产的单件性3、生产周期长经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。一般经济学家将经济周期分为四个阶段：1）繁荣阶段（2）衰退阶段（3）萧条阶段（4）复苏阶段房地产周期性含义就

3、是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。房地产周期的阶段性第一阶段繁荣阶段 1交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。2整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。第二阶段衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。第三阶段萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下供给量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值

4、。开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。第四阶段复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。房地产业发展周期性波动的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周

5、期波幅更大一些；5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。 房地产业可持续健康发展意义1）推进房地产业持续健康发展，是解决房地产市场粗放型发展的根本途径2）房地产业的可持续发展，也可以大大促进城市以及整个国民经济的可持续发展。房地产业可持续健康发展的主要内容1）以人为本2）持续与发展3）适度发展实现房地产业可持续健康发展的主要途径1、合理利用土地资源，避免浪费。2、重视环境保护，维护生态平衡。3、完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。4、加快制度创新和科技创新5、加强对房地产市场的

6、监督，健全房地产相关的法律法规。 6、加强对外商投资房地产的管理。地租是土地使用者为使用土地而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式。地租的类型1）级差第租2）绝对地租3）垄断地租4）非农业用地的地租城市地租形态1）城市级差地租 2）商业地租 3）城市绝对地租 4）城市垄断地租 地租理论的演变1、威廉配第（William Petty 1623-1687）的地租理论 2、弗郎斯瓦魁奈的地租理论 3、亚当斯密（Adam Smith 1723-1790）的地租理论 4、大卫李嘉图（David Ricardo 1772-1823）的地租理论 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商

7、店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 地租与房地产价格 1）地租与土地价格 就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化 。2）地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地经济价值是调节土地合理利用的重要手段。所谓区位即为某一主体或事物所占据的场所，具体可标识为一定的空间坐标。即各类物业分布的地区或地点区位分类1）农业区位2）工业区位3）居住区位 4）城市区位 区位理论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区

8、位理论的主要贡献（1）农业区位论（2）工业区位论（3）中心地理论城市区位论（4）区位理论的新发展决定城市土地区位的主要因素1、社会经济因素1）繁华程度 2）通达程度 3）城镇设施的完备程度 4）人口密度 2、自然因素区位理论在房地产业发展中的作用 1、能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。 2、能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。土地区位的利用1、生产活动区位选择2、家庭居住区位选择3、公共设施区位选择需求的含义 微观经济学中的“需求”是指在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数量。如果消费者对种

9、商品虽然有购买的愿望，但没有购买的能力，就不能算作需求。影响需求的因素 经常起作用的因素有：商品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关商品的价格及预期。房地产需求的概念 理解房地产需求应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产需求是指消费者在特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。房地产需求的特点 1房地产需求中的土地需求是一种引致需求。 2房地产需求具有明显的区域性。 3房地产需求具有层次性。 4房地产需求与城市住房制度有极大的

10、关系。 房地产供给特点 1城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 2房地产供给的层次性 3房地产供给的滞后性 4房地产供给的时期性 影响房地产市场需求的因素1 国民经济发展水平2 城市化水平。3 房地产的价格水平4 消费者收入水平和消费结构 5国家政策因素 6消费者对经济走势的预期 供给的含义 微观经济学中的“供给”，是指生产者或卖方在某一特定的时间内在每一种价格下，对一种商品愿意且能够提供出售的数量。如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没有提供的能力，就不能算作供给。影响供给的因素 影响供给的因素很多。经常起作用的因素有：商品的价格水平、生产的成本及其他商品的价格。房地产供给的概念 理解房

11、地产供给应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的数量，既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。影响房地产供给的主要因素 1房地产市场价格 2土地价格和城市土地的数量 3建筑材料供应能力和建筑能力 4政府有关经济政策 5房地产开发商对未来的预期 6开发成本 房地产市场的交易组织形式，是指房地产交易所或交易市场为房地产交易各方进行房地产交易活动所提供的固定场

12、所，是房地产市场的一个有形市场。房地产供求平衡均衡是指需求与供给相等1土地的供求均衡是相对的、暂时的，不均衡是绝对的。 2 土地的供求由不均衡向均衡运动，趋向于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。 3一般而言，土地供不应求是经常的、普遍的，供过于求是短暂的、个别的。 因此，地租或地价的总趋势是上升的。房地产市场是指房地产商品一切交换或流通关系的总和。即进行房地产商品交换，包土地、房产及相关的劳务服务的交易和经济活动的场所或领域。房地产市场体系构成 一个完整意义上的房地产市场是由市场主体、客体、组织方式等因素构成的一个系统。1）房地产市场的主体 参与房地产交换的当事者，是房地产市场的主体。

13、作为经济实体，房地产交换的当事者可以是经济组织，也可以是经济个体。与其它市场主体一样，房地产市场主体性要素包括供给主体、需求主体、中介机构和管理者。2）房地产市场客体 所谓的房地产市场客体就是指房地产市场的交易对象。一般说来，房地产市场交易对象包括地产和房产以及与它们相关的服务。土地、地产(熟地)、房屋、相关的设施和设备是房地产市场的客体性要素，它是房地产市场的交易对象和物质基础。3）房地产市场的交易组织形式 房地产三级市场的流通形式 1、二手房出售。（即存量房出售） 2、房屋互换。房屋互换通常是指住宅的互换，包括所有权和使用权的互换。房地产一级市场的含义及性质 房地产一级市场又称土地一级市场

14、或土地市场，指土地所有权和使用权出让的市场，包括土地批租市场、土地租赁市场和土地征购市场等，交易的对象是土地权属。由于房地产一级市场的卖主在我国为国家或其授权的管理部门，所以属于国家垄断市场。房地产一级市场的流通形式 1土地买卖 2土地使用权出让 3土地使用权转让 4土地使用权出租 5土地使用权抵押 房地产二级市场的含义及性质 房地产二级市场是指房地产的增量市场，主要是指新近建造完毕的建筑物在市场上出售和出租，相对于原有的存量房地产来说，它是在土地交易的基础上进行的，所以称为房地产二级市场。也包括土地开发企业把生地开发成熟地以后进行第二次转让的市场，实际上是土地二级市场。所以，房地产二级市场也

15、可称为土地或房地产开发市场。二级市场的组织形态是具有一定垄断性的不完全竞争市场 房地产二级市场的流通形式 1现房交易2房屋租赁3房屋预售房地产三级市场含义及性质 房地产三级市场是指存量房地产市场，主要是指原有的房地产用户将拥有的房地产在市场上再转让的市场；也包括土地使用者之间将土地使用权在横向市场上再转让、转租或抵押的市场，是为土地三级市场。 房地产三级市场的组织形态也是具有一定垄断性的不完全竞争市场 房地产一、二、三级市场的关系在房地产二、三级市场之间也存在着密切的联系，一方面，房地产三级市场存量房的交易可以带动和促进二级市场增量房的交易，另一方面，房地产二级市场增量房市场的发展，又会不断增

16、加存量房屋的总量，带动房地产三级市场的进一步繁荣和发展。 房地产市场运行机制就是在房地产投资、开发、流通和消费过程中，将房地产交易的主体、客体及交易的法规等市场要素结合起来，发挥其市场功能，进而形成调节社会资源配置的市场运行手段。房地产市场运行机制内容1动力机制 2价格机制 3供求机制 4竞争机制 房地产市场的功能1）传递信息的功能 2）优化房地产资源配置，提高房地产使用效益的功能 3）促进劳动生产率提高的功能 4）调节和再分配国民收入的功能 5）优化消费结构的功能 房地产市场开发又称房地产综合开发，是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求，对土地和地上建筑物及其附属物进行的综合开发

17、建设。 房地产开发的分类房地产开发一般分为新开发和再开发。新开发是指对新市区、卫星城镇的开发。再开发是指对城市旧区进行改造或改扩建。 房地产市场开发的作用 1、房地产市场开发是符合城市发展和经济建设发展的规律的。 2、房地产市场开发也是城市现代化建设的需要房地产经营的模式：出售经营、委托代理销售、租赁经营、租赁代理房地产综合开发的指导原则1）依法的原则2)必须严格执行城市规划的原则 3)坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则 4）坚持开发的产品质量合格的原则 5）坚持鼓励开发建设住宅的原则 房地产价格是建筑物连同其所占土地的价格，是人们和平地获得他入房地产所必须付出的代价，是房地产的

18、经济价值（交换价值）的货币表示。房地产价格的特征1）土地价格不由生产成本决定 2）房地产的保值性与增值性 3）房地产价值的个别性 4）房地产价格表现形式的多样性 5）房地产价格与物权的密切相关性 房地产价格的种类 1）从房地产价格形成基础的角度分：有市场价格、理论价格、评估价格。2）按房地产实体存在形态划分：有土地价格、建筑物价格、房地价格 。 3）依据房地产经营方式划分：有出售价格、租赁价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权价格、招标价格、协议价格。4）依不同级别、地段测算划分：有基准地价、标定地价和房屋重置价格 影响房地产价格的主要因素1、经济因素2、社会因素3、行政因素4、供求关系5、人口

19、因素 6、心理因素7、国际因素房地产企业含义是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织房地产投资是指投资者以获取未来的房地产资产增值或收益为目的，将资本投入到房地产业，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产企业的类型1）按照企业功能分类有：房地产开发企业、房地产经营企业、中介服务企业、物业管理企业等2）按照企业所有制性质分类：公有制的房地产企业、合资房地产企业 、私有房地产企业3）按照开发经营对象分类有：专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业4）按照政府对企业的干预程度分类有：商业性房

20、地产企业、政策性房地产企业房地产经营，就是以房产、地产或房地产为经营对象，以一定的投入取得最大经寂效益的活动。房地产投资的特征1）投资额巨大 2）位置固定性或不可移动性 3）投资回收期长 4）投资风险大 5）投资收益性好 6）各异性 7）政策影响性 8）专业管理依赖性 9）相互影响性 房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标主要有盈利能力指标和清偿能力指标两类。 1、盈利能力指标1）静态指标：主要包括成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等。 2）动态指标：主要包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。 2、清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、流动比

21、率和速动比率等。 房地产投资风险是指未来获得预期收益可能性的大小。当实际收益超过预期收益时，则投资有增加收益的潜力；反之，投资面临着风险损失。 房地产金融是指在房地产经济活动中通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。 房地产企业的性质1）从经营对象来看，房地产企业经营的对象是不动产，也就是房地产。2）从业务活动的性质来看，房地产企业主要是服务型企业3）从生产要素密集度来看，房地产企业是一种资金密集型和人才密集型的企业。 4）从行业特征来看，房地产企业的经济活动具有鲜明行业特征。 房地产金融的特点1）资金来源的短期性和资金运用的长期性 2）资金来源的固定性和资金运用的特定

22、性 3）房地产金融有很强的政策性 房地产金融的职能和作用房地产金融的主要职能表现在三个方面：一是筹资的职能 ；二是融资 ；三是运用货币政策调控房地产市场。房地产融资形式一般分为六种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。房地产金融市场的特征1） 以银行信贷为主导的单一融资格局 2）多元化的融资渠道日趋活跃 3）房地产融资市场体系不健全 房地产金融市场中的客体是指在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。

23、房地产金融市场的构成要素房地产金融市场由主体和客体构成。主体是指与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。 房地产证券化形式主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。 房地产证券化的功能1、利于提高银

24、行资产的流动性，释放金融风险2、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资本利用率3、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制4、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现5、房地产证券化对于减缓通货膨胀压力,稳定证券市场也有重要意义6、房地产证券化有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道所谓住房抵押贷款证券化是指商业银行或其他金融机构将其所持有的抵押债权汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强以证券形式出售给社会公众，既出售给社会投资者的融资过程。 住房抵押贷款证券化意义1）拓宽房地产金融渠道，促进住房消费 2）提高抵押贷款的流动性，分散抵押贷款风险，增加金融体系安全性 3）增

25、加社会小额投资者的投资范围，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力 物权作为一个法律范畴，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。产权是人们（财产主体）围绕或通过（客体）而形成的经济权利关系，它是一定社会中人与人之间财产关系在法律上的表现。房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占有、使用、收益、处分的权利。房地产产权体系1、担保物权2、典权 3、地役权4、不动产相邻关系住房消费的性质1）具有商品和社会保障品的双重属性 2）住房具有消费品和投资品的双重角色 3）住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义 住房消费与住房制度的关系住房消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住房消费

26、的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住房消费顺利实现的可靠保证。我国城镇住房制度改革的三个阶段1）城镇住房制度改革的探索和试点阶段 2）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段 3）城镇住房制度改革深化和全面实施阶段 我国住房制度改革的目标 建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 我国住房制度改革的基本内容 停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加

27、快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。住房公积金是一种义务性的住房长期储蓄，是按照国家政策规定，通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房消费资金，专项用于个人支付住房方面的费用。住房公积金性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。 住房公积金具有如下特点：1）义务性2）互助性 3）保障性 住房公积金制度的意义1）推行住房公积金制度是实施房改的中心环节 2）提高了职工在住房问题上的商品意识和金融观念 3）推行住房公积金制度是房地产和金融业结合的一个纽带 4）住房公积金制度，有利于逐步形成国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机制 个人住房

28、公积金贷款是指住房公积金管理中心以住房公积金为资金来源，委托商业银行向缴存住房公积金的个人发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。 房地产业宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、行政的以及计划的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。房地产业宏观调控的意义1）房地产业的宏观调控是房地产资源优化配置的需要2）房地产业宏观调控引导房地产业健康发展3）房地产业的宏观调控能够促进国民经济持续稳定增长4)能够满足不同层次居民的住房需求宏观调控的目标1、实现房地产经济社会总供给和总需求的基本平衡 2、优化房地产结构，提高资源配置效率3、确保房地产业持续、稳定、健康发展房地产业宏观调控的手段1、经济手段1）土地供应手段2）地价手段3）税收手段4）货币政策手段2、法律手段3、行政手段房地产行政管理是指房地产行政管理部门对整个房地产经济及其全部经济活动所进行的计划、组织、控制、监督和协调的全部工作。房地产行政管理特点1）依据的法律性2）主体的权威性3）客体的广泛性4）环节的一致性房地产业行政管理的基本原则1）维护土地的国家所有权，支持城乡土地集中管理的原则2）坚持房地产统一管理、实行政企业分开的原则3）坚持国家宏观调控市场的原则 4）依法管理的原则 5