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1、月亮湾大厦空调系统管理服务方案一、 中新远大与月亮湾服务协议内容摘要1、 集中供冷供热管网：详见管道巡检维护协议。(该项应不在本合同内)2、空调机房设备：2.1用户空调机房内设备的启停、维护保养、常用备件的更换（不含设备及备件费用）。2.2 空调系统（BA控制中空调系统部分）、及空调配电控制箱日常操作及维护。2.3 服务范围包括机房内设备如板换、水泵、空调管道、电磁阀、控制开关等。2.3 空调机房设备服务时间为8:00-22:30，全年365天。2.4 运行中使用的规章制度、文件表单、记录等由甲乙丙三方确认后使用。3、空调末端设备：3.1空调末端的维护保养、常用备件的更换（不含设备及备件费用）
2、。3.2服务范围包括翅片、风机、凝水盘、凝水管、水过滤器、风滤网、闸阀、电磁阀、波纹管、排气阀、控制开关等（只包含人工及安装费用）。3.3空调服务时间分别为：塔楼办公为周一至周五的9:0017:30；裙楼商业为周一至周五的9:0022:30NO.项目建筑面积（平方米）备注1裙楼商业9632.7末端设备服务仅指使用集中供冷、供热末端设备，不包含分体空调。2塔楼办公49400.58总计59033.28平方米二、 维修中心针对中心远大的市场化竞争，同时考虑维修中心与项目的良好运作，针对集中供冷区域制定以下内容:1、 进驻项目前对空调设备进行检查备案，并对每台设备的建立专业性管理台帐。（以下表格只供维
3、修中心使用）空调箱技术检查标准空调箱技术表格风机盘管技术检查标准风机盘管技术表格空调水泵技术检查标准空调水泵技术表格空调主机技术检查标准空调主机技术表格板式换热器技术检查标准板式换热器技术表格壳管式换热器技术检查标准壳管式换热器技术表格空调补水装置技术检查标准补水装置技术表格空调压力容器技术检查标准空调压力容器技术表格空调冷却塔技术检查标准空调冷却塔技术表格空调新风风机技术检查标准空调新风风机技术表格空调BA系统技术检查标准空调BA系统技术表格2、 根据现场设备制定出各类设备的保养操作手册。空调箱保养手册空调箱保养单空调水泵保养手册空调水泵保养单空调主机保养手册空调主机保养单板式换热器保养手册
4、板式换热器保养单壳管式换热器保养手册壳管式换热器保养单空调补水装置保养手册空调补水装置保养单空调压力容器保养手册空调压力容器保养单空调冷却塔保养手册空调冷却塔保研单空调新风风机保养手册空调新风风机保养单空调BA系统保养手册空调BA系统保养单3、 根据项目情况制定相应的运行策略。包含：1）计量方式内容描述及应对措施；2）空调设备机房的控制逻辑描述及各控制参数的作用及调整范围；3）空调区域的冷负荷热负荷的分布情况；4）空调能耗统计分析表格；5） 空调末端设备的控制逻辑描述及控制参数。4、制定相应的日常管理的节能管理制度。 节能监控和记录，内容如下：1）空调系统启停时间；根据建筑功能特点、空调系统的
5、运行特点，制定空调系统启停时间计划表，包括：（1）空调系统年度（或季度）运行的起止时间；（2）空调系统工作日运行起止时间；（3）空调系统设备工作日的开停机时间。要求： 作息时间固定的单位建筑，在非上班时间内应不开空调，如应开时，应降低空调房间温度运行控制标准。非上班时间空调房间温度运行标准，夏季不低于30，冬季不高于10； （实施标准空调系统的启停时间计划表）空调系统实际运行时，应对各空调设备的实际开停机时间进行记录。（空调系统实际运行启停时间记录）2）房间温度的设定、监测和记录（1）根据空调系统和空调房间的实际运行情况，预先设定冬、夏两季空调系统运行时各房间的室内温度，具体操作可通过安装在空
6、调房间内的自动或手动温度控制装置来完成，各空调房间室内温度的设定值要满足公共建筑室内温度控制管理办法第三条的规定。（空调房间温度设定表）（2）根据空调房间温度监控系统的设置情况，定时监测、记录和控制空调房间的室内温度，有自动温度监控系统的，每两小时记录一次空调房间的室内温度，无自动温度监测系统的，每天记录一次空调房间的室内温度；根据空调房间温度的检测记录结果，及时发现和查找温度异常空调房间的空调使用情况并进行及时处理。（房间温度记录表）3）空调系统运行参数 空调系统的运行参数包括空调风系统和空调水系统的温度、流量和压力，空调系统形式不同，空调系统运行参数的记录表也有所不同。（全空气空调系统的运
7、行参数记录表，风机盘管加独立新风系统的运行参数记录表）4）空调系统主要设备的运行参数记录 空调系统的主要设备包括冷热源、空调箱、水泵、风机、冷却塔等设备，空调动力设备的运行记录表 5）能耗统计 每天每班组记录和统计一次空调系统的能耗情况，包括设备的耗电量、供冷（热）量、耗用燃料量，具体记录和统计内容见空调能耗统计表。及时发现和查找能耗大的异常问题，并进行处理。空调运行调整技术措施内容如下：1、在供冷工况下，水系统的供回水温差小于3（设计温差为 5），以及在供暖工况下，水系统的供回水温差小于6时（设计温差10），宜采取减少流量的措施，但不应影响系统的水力平衡。2、空调系统运行期间，冷（热）水系统
8、各主环路的回水温度最大差值不超过1。3、对于多台并列运行的同类设备，应根据实际负荷情况，确定自动或手动调整运行台数，输出的总容量应与需求的冷（热）量、水量、风量等相匹配；当部分同类设备（制冷机组）停止运行时，应立即关断停止运行设备（制冷机组）前后的阀门，防止水流经不运行设备旁通。4、风系统运行时宜采取有效措施增大送回风温差，但不应影响系统的风量平衡。5、全空气系统在供冷运行时，宜采用大温差送风，并应符合下列规定：（1） 送风高度小于或等于5m时，在冬季不宜超过10；采用高诱导比的散流器时，温差可以超过10；（2）送风高度在5m以上时，温差不宜超过15。1、 对有再热盘管的空气处理设备，运行中宜
9、减少冷热相抵发生的浪费。设备的开停机检查内容如下1、全年运行空调系统的冷热源设备、空气处理设备、空气和水输送设备应做好日常开停机的检查与准备工作，季节性使用的冷热源设备、空气处理设备、空气和水输送设备在重新投入使用前应做好运行前的检查与准备工作。2、根据制定的运行调节方案和节能措施，结合气象台预报的室外天气情况和室内负荷情况确定柜式风机盘管和组合式空调机组新回风阀门的开启度，根据室内温湿度要求调整好有关自动控制装置的设定值。巡回节能检查制度内容如下：l 需要作运行记录的设备，结合抄表时间要求进行巡回检查，其他设备一个班次巡回检查一次。对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则要在定期停机时检查
10、。l 主要检查方式应为看、听、摸、嗅，一般不做拆卸检查。l 巡回检查中发现的问题要按有关规程妥善处理，处理不了的要及时向空调班长或空调工程师汇报，同时做好有关记录。l 每天每工作班次进行一次中央空调系统的节能巡检工作，检查结果应填写在巡回检查记录表上。检查的内容如下： （一）空调房间巡回检查（1）外门窗是否开启或关闭不严；外门是否频繁开启；（2）无人停留的房间空调是否关闭；（二）仪表的巡检1、空调系统运行操作人员结合运行记录抄表时间对空调系统的计量和测量仪表进行巡检；2、检查空调系统的压力表、流量计、温度计、冷（热）量表、电表、燃料计量表（煤气表、油表等计量仪表）的读数是否处于正常范围；（三）
11、管道、阀门和附件的巡回检查1、水管系统的巡检（1）制冷空调的运行操作人员每天每工作班次进行一次水管系统的巡检，包括冷冻水、冷却水和凝结水管系统。（2）检查水管的绝热层、表面防潮层及保护层有无破损和脱落，特别要注意与支（吊）架接触的部位；绝热层外表面有无结露；封闭绝热层或防潮层接缝的胶带有无胀裂、开胶的现象；有阀门的部位是否结露；裸管的法兰接头和软连接处是否漏水，焊接处是否生锈；凝结水管排水是否通畅。（3）检查水管上阀门、附件处是否漏水；自动排气阀是否动作正常；电动或气动调节阀的调节范围和指示角度是否与阀门开启角度一致。（4）膨胀水箱、补水箱、软化水箱中的水位是否适中，浮球阀动作是否灵活和出水正
12、常。（5）支吊构件是否有变形、断裂、松动、脱落和锈蚀。2、风管系统的巡检风管法兰接头和风机及风柜等与风管的软接头处、风阀拉杆或受柄的转轴与风管结合处是否漏风；明装风管的法兰接头和软连接处。（1）明装风管和水管的绝热层、表面防潮层及保护层有无破损和脱落；封闭绝热层或防潮层接缝的胶带有无胀裂、开胶的现象；（2）明装风管法兰接头和风机及风柜等与风管的软接头处、风阀拉杆或受柄的转轴与风管结合处是否漏风；明装水管的法兰接头和软连接处、阀门、附件处是否漏水、浮球阀动作是否灵活和出水正常；（3）空调系统的压力表、流量计、温度计、冷（热）量表、电表、燃料计量表（煤气表、油表等计量仪表）的读数是否处于正常范围；
13、3、空调设备的巡检（1）需要做节能运行记录的设备，结合抄表时间进行巡回检查，其他设备一般每个班次检查一次；（2）各设备的运转是否平稳，有无异常声音和振动；（3）各设备的电气、自控系统动作是否正常；（4）各设备的进出水管接头不漏水，阀门的开度在设定位置无偏移；（5）冷却塔和水箱等用水和储水设备的水位是否适中，有无缺水或溢水现象。 4、 风机的巡检检查风机电动机的温升、有无异味产生、轴承润滑和温升情况、运转声音和振动情况、转速情况、软接头完好情况。5、水泵的巡检（1）电动机不能有过高的温升，无异味产生；（2）轴承润滑良好，轴承温度不得超过周围环境温度35-40，轴承的极限最高温度不得高于80； （
14、3）轴封处、管接头均无漏水现象；（4）运转声音和振动正常；（5）地脚螺栓和其他各连接螺栓的螺母无松动；（6）基础台下的减振装置受力均匀，进出水管处的软接头无明显变形，都起到了减振和隔振作用；（7）转速在规定或调控范围内；（8）电流数值在正常范围内；（9）压力表指示正常且稳定，无剧烈抖动；（10）出水管上压力表读数与工作过程相适应。（11）观察油位是否在油镜标识范围内。6、冷却塔的运行检查（1）补水浮球阀开关是否灵敏，集水盘（槽）中的水位是否合适；（2）配水槽内是否有杂物堵塞散水孔（3）集水盘（槽）、各管道的连接部位、阀门是否漏水；（4）有无明显飘水现象；（5） 有无异常声音和振动三、月亮湾大厦
15、管理方案：1、 空调供应时间为：8：3017：30.2、 运行人员2名，负责日常运行及日常保养检查工作，维修人员2名，协助运行人员做好空调设备的计划性保养及维修中心其他项目设备维修。3、 4人中设高级管理人员1名，作为该项目的主要责任人，负责空调系统年度运行计划，空调设备年度保养计划编写以及分解至空调系统月度运行计划空调设备月度保养计划，空调系统运行根据月度计划的实施，每周应下达周运行计划。4、 空调设备年度保养计划及空调系统年度运行计划由维修中心专业工程师审核，维修中心经理批准。5、 维修中心专业工程师负责技术文件编写与培训。日常工作检查由维修中心及项目抽查。6、 运行人员每人每年基础费用70000RMB（包含管理费用，税费），4人合计280000RMB，管理人员费用每年30000RMB，技术支持费用每年约计20000RMB，费用共计330000RMB。7、 月亮湾大厦每年空调运行预算费用约计420000RMB（项目与中新远大合同价格），支出费用约计330000RMB。预计利润90000RMB。