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1、xx丽都玉园项目质量计划前 言xx丽都玉园是xx公司和xx公司强联手之后开发的第一个高档项目。项目总建筑面积约为8.4万平方米。由于三环路的硬性分割，此项目分A、B两个区域开发。A区（外侧）为5层、6层的花园洋房和4层的叠拼别墅，B区（内侧）为12层小高层电梯公寓。此项目由于位置、配套、周边环境较差，离市区较远等诸多原因，想做成高档社区，需付出更多努力。因此，本项目要在产品设计、推广定位和销售定位方面做足功夫。本案的重点在于产品力、环境、营销策划、卖场执行等4个关键环节。项目的开发思路要围绕“花园洋房收藏玉质空间”做文章，重点做好项目的品质，将玉园做成真正的高品位社区。整个项目的运作要点在于：
2、尽最大可能提高销售价格，降低开发成本，缩短营销周期，达到利润最大化的目的。第一部分 项目概况xx丽都玉园位于光华大道和三环路交界处，清水河边。项目总用地（含绿化用地）约148亩，其中A区总用地约94亩，净用地30.8亩；B区总用地约54亩，净用地约27亩。总建筑面积约84020.4平方米。A、B区的经济技术指标如下： 玉园A区（外侧）主要经济技术指标规划建设用地：20531.05平方米。规划总建筑面积：29432.3平方米。其中：住宅：22974.6平方米。社区服务及物管用房：370平方米。地下车库：6037.7平方米。垃圾房：50平方米。总户数：110户。180平方米以下40户，180平方米
3、以上70户。容积率：1.14。建筑基底面积：5331平方米。建筑密度：26%。绿地率：32.5%。机动车位：170辆。地上22辆，地下148辆。非机动车位：250辆。道路及其他面积：4890平方米。道路：3690平方米。室外停车：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口广场：165平方米。玉园B区（内侧）主要经济技术指标规划建设净用地面积：18132.5平方米。规划总建筑面积： 54588.1平方米。其中住宅： 47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空层面积：820.2平方米半地下建筑面积：6026.9平方米。居住户数： 278户。容积率： 2.68。建
4、筑基底面积： 4518.82平方米。建筑密度： 25。绿地率： 30.8。其中：总绿地面积： 5574.8平方米。人均居住用地指标：16.4m /人（户均4人）。机动车位： 208辆。 道路及其他面积： 8038.88平方米。其中道路： 4525.28平方米。室外停车： 1280平方米。游泳池： 268平方米。健身用地： 280平方米。入口广场及铺地： 1685.6平方米。 建筑风格：建筑以简洁、现代建筑风格为主，显露出优雅、端庄的从容气派。考虑与周围环境的结合，建成后成为三环路一景。建筑结构：结构拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用独立基础。第二部分 项目质量目标1、 所有工程一次交验合格率1
5、00%。2、 顾客满意率95%以上。3、 及时交付率100%。4、 顾客投诉处理率100%。第三部分 机构设置和资源配备本项目机构按工程、预算为项目部、策划和行政两大块设置，各部门按部门岗位职责执行，管理制度按公司行政、人力资源管理制度执行。策划、技术、行政、销售和报建工作分别由xx策划部、技术部、行政部、销售部和发展部负责，各部门主管为主要负责人。 前期项目可行性研究分析、规划设计和园林设计由xx战略策划中心提供技术支持。工程部：A区：工程项目主管1名，兼现场甲方代表及土建监理工程师；现场土建监理工程师1名；现场水电监理工师1名；现场园林监理工程师1名；工程内业1名。B区：工程项目主管1名，
6、兼现场甲方代表及水电监理工程师；现场土建监理工程师2名；现场园林监理工程师1名（由外侧园林监理工程师兼任）；工程内业1名（由外侧工程内业兼任）。预算部：预算部主管兼土建预算师1名，土建预算师1名，水电安装预算师1名。策划部：策划人员1名，平面设计1名。 技术部：建筑设计1名，结构设计1名，资料管理1名。行政部：主管1名，人力资源、行政管理、采购各1名。销售部：主管1名，销售代表6名、销售助理1名。办公室：主任1名，员工4名。财务部：设现场收银员1名。第四部分 项目实施流程方案报审地 勘初步设计初步报审施工图设计施工图评审及调整广告推广方案营销分析销售计划交付计划营销策划方案方案设计设计阶段项目
7、策划市场调查可行性研究财务报告设计意向书项目开发方案投资概算装饰工程环境施工竣工验收、交付物业施工阶段地基处理、基础工程主体工程领取预售许可证开始销售前期报建办理产权和国土分户手续第五部分 项目总体时间进度安排A区总体时间安排表2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。2004年4月15日开始编制项目质量计划。2004年5月 25日编制项目营销策划方案。2004年7月27日质量计划会审。2004年9月16日开始进入营销推广阶段。2004年 1月2004年9月A、B区外围环境景观方案设计。2004年 1月2004年10月总平方案设计。2004年9月23日开始进入营销推广阶段。2004年9月
8、接受诚意金。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年12月31日确定A区总平环境景观设计方案。2004年12月10日调整质量计划。2004年12月底以前完成开发贷款所需资料的收集、撰写。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。2004年12月31日取得施工图。2005年1月4日施工图报审。2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行。2005年1月31日完成A区环境施工图设计。 2005年2月4日取得施工图审查合格证。2005年2月
9、11日计算完销售面积。2005年2月11日前拿出投资概算。2005年2月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。2005年2月银行内部上会、审查。2005年2月底以前完成临建搭设。2005年3月4日办理招投标手续。2005年3月11日办理规划许可证。2005年3月18日办理施工许可证。2005年3月15日前基本完成销售资料制作。2005年3月中旬接受预订，具体确定房屋位置。2005年3月，四证齐全，银行放款。2005年4月29日办理预售许可证。2005年4月30日正式销售。2005年3月15日5月31日为强销期，销售率达到90%。2005年10月31日 交质监站验收。200
10、5年12月31日交房。B区总体时间安排表2004年 1月 2004年10月方案设计。2004年9月接受诚意金。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年 6 月下旬2004 年 12月底环境设计。2005年1月20日取得施工图。2005年1月21日施工图报审。2005年1月31日确定B区总平环境景观设计方案。2005年3月11日取得施工图审查合格证。2005年3月18日计算完销售面积。2005年3月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。2
11、005年3月25日办理招投标手续。2005年3月31日完成B区环境景观施工图设计。2005年4月完成临时销售部设计。2005年4月5日办理规划许可证。2005年4月11日办理施工许可证。2005年4月B区四证齐全，银行放款。2005年6月28日办理预售许可证。2005年6月底以前建好临时销售部。 2005年4月1日以前完成施工前的准备工作。 2005年4月11日5月21日基础土方开挖和地基处理。 2005年5月22日6月22日地基施工。 2005年6月23日9月23日主体施工，穿插进行砌体施工，完成主体验收。2005年6月28日正式销售。2005年4月28日7月31日为强销期。 2005年9月
12、24日2006年3月24日，室内外装饰工程。 2006年3月25日2006年5月25日，单体竣工验收和总平施工。 2006年6月30日交房。第六部分 各部门具体实施时间策划2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。2004年4月15日编制项目质量计划。2004年5月 25日编制项目营销策划方案。2004年7月27日质量计划会审（会审纪要）。2004年9月23日正式推广。2004年12月10日召开质量调整会议。2005年3月15日前基本完成销售资料制作。 2005年4月30日A区正式销售。 2005年3月15日 5月31日为A区强销期，销售率达到90%。 2005年12月31日A区交房。
13、2005年6月28日B区正式销售。 2005年4月28日7月31日为强销期。 2006年6月B区交房。工程A区工程进度安排：2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。 2005年2月底以前完成临建搭设。 2005年3月15日，拿到施工许可证，同时开始施工。 2005年5月1日，施工到地下室0米，拿预售许可证。 2005年10月31日 交质监站验收。 2005年12月31日，竣工后通水、通电调试以及转交物业、完成交接资料、交房。B区工程进度安排：2005年4月1日以前完成施工前的准备工作：地质勘查，水电通，施工临舍搭建。 2005年4月10日取得施工许可证时开工。 2005年4
14、月11日5月21日，基础土方开挖和地基处理。 2005年5月22日6月22日，地基施工。 2005年6月23日9月23日，主体施工，穿插进行砌体施工，完成主体验收。 2005年9月24日2006年3月24日，室内外装饰工程。 2006年3月25日2006年5月25日，单体竣工验收和总平施工。 2006年5月26日2006年7月30日，竣工后通水、通电调试以及转交物业，完成交接资料，交房。 2006年8月30日，综合验收完成。销售A区销售时间进度：2004年9月接受诚意金。2005年3月中旬A区接受预订，具体确定房屋位置。2005年4月30日A区正式销售。2005年7月A区销售达90%。2005
15、年12月A区交房。B区销售时间进度：2004年9月接受诚意金。2005年6月28日B区正式销售。2005年12月B区销售达90%。2006年6月B区交房。预算2004年10月 12月编制初步投资概算。2005年2月20日前完成主体工程单位及材料采购。2005年3月2006年3月动态成本控制。2005年3月2006年3月竣工验收后的竣工结算分析。办公室A区报建时间进度：2004年12月31日取得施工图。2005年1月4日施工图报审。2005年2月4日取得施工图审查合格证。2005年3.月4日办理招投标手续。2005年3月11日办理规划许可证。2005年3月18日办理施工许可证。2005年4月29
16、日办理预售许可证。B区报建时间进度：2005年1月20日取得施工图。2005年1月21日施工图报审。2005.年3月11日取得施工图审查合格证。2005.年3月25日办理招投标手续。2005年4月5日办理规划许可证。2005年4月11日办理施工许可证。2005年6月30日办理预售许可证。技术A区设计时间进度：2004年 1月2004年10月方案设计。 2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。 2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。 2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。 B区设计时间进度：2004年9月2004年12月方案设计。 2004年
17、11 月2004 年12月方案报建。 2004年 12 月2005年1月施工图设计。 2005年 1 月下旬2005年3月底施工图审查。 2004年12月底2005年1月初地质勘察。 财务2004年12月底以前，完成开发贷款所需资料的收集、撰写。2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行，与银行商谈贷款金额、期限等。2005年2月，银行内部上会、审查。2005年3月，丽都玉园A区四证齐全，银行放款。2005年4月，丽都玉园B区四证齐全，银行放款。园林 A区设计时间进度：2004年1月2004年9月外围环境设计。2004年12月31日确定总平环境设计方案。2005年1月31日完成环境施工
18、图设计。B区设计时间进度：2004年1月2004年9月外围环境设计。2005年1月31日确定总平环境设计方案。2005年3月31日完成环境施工图设计。第七部分 各部门质量目标和主要工作内容策划部：按照xx公司质量体系的要求，策划部是质量计划的归口管理部门，在本质量计划中，策划部参加质量计划的编制、审定和报批工作。本项目的关键在于做好环境和产品，在此基础上提高售价，降低成本来实现公司利润的最大化。期间要重点研究相关专业市场，最大可能的提高项目的销售价格，同时通过本计划的讨论和实行，尽量减少重复建设，在保证质量的前提下压缩各项成本和开支。另外，还要根据市场变化，搞好营销策划和卖场执行，尽最大努力缩
19、短销售周期，从而实现利润最大化的开发目标。一、 质量目标。1、 与项目有关的周边市场调查率100%。2、 项目VI系统的使用统一、规范，准确率100%。3、 顾客满意率98%。4、 各种销售资料及时交付率100%。5、 合同金额5万元的合同签订评审率100%。6、 销售人员产品认知培训率100%。7、 各种营销推广有效率、评估率、广告发布真实率100%。二、 主要工作内容。1、 出具详细的市场调查报告，为项目定位提供基本资料。2、 写出操作性极强的营销策划报告，内容包括项目定位、市场定位、产品定位、价格定位和通路定位的建议。3、 确定项目的案名、logo和推广主语，并提炼出主力卖点。4、 提供
20、详细的销售说辞并对销售人员进行产品认知培训。5、 设计制作完整的销售资料和销售道具，包括项目VI系统、DM单、楼书、户型单页、沙盘模型、户型模型等等。6、 跟踪设计、制作、发布报纸、媒体、电视广告等等。7、 根据项目销售需要装饰销售部、样板房、销售通路和现场包装等等。8、 根据营销需要策划、组织各种促销活动，整合各种社会资源为销售服务。9、 编制、审定和报批质量计划及其他工作。项目部： 工程 一、工程部质量目标。1、工程质量合格率100%。2、顾客满意率95%。3、及时交付率为100%。4、安全目标：杜绝重大安全事故发生。二、验收标准及规范。 中华人民共和国建筑安装工程验收规范、中华人民共和国
21、建筑安装工程质量检验评定标准，严格按照施工图和设计变更进行验收。三、质量控制及验证方法。1、组织相关专业进行施工图会审并形成纪要。2、审查及批准所提交的施工组织设计与其他技术资料。3、检验和批准工地上使用的材料、构件和设备。4、检查和监督整个施工过程，组织隐蔽工程等分部分项工程质量验收。5、对项目质量保证体系进行考核，对技术工人进行资格考核。6、按程序文件规定对工程质量进行监督。7、监督检查施工现场的部署情况。8、进行最终的检验和验收。四、安全文明施工控制。1、审查施工组织设计中的施工安全措施以及大型机械的监督和控制措施。2、组织人员检查安全规程的执行情况。3、定期召开安全工作例会。预算一、项
22、目质量目标。1、严格控制工程建设费用的开支，预算指标实现率100%。从而确保项目利润；2、负责与产权监理处核对分户面积，误差控制在国家标准3%之内。3、对供方和采购过程进行有效控制，确保采购符合公司采购控制程序的要求。二、验收方法。1、四川省建筑工程计价定额及其配套文件；2、四川省安装工程计价定额及其配套文件；3、四川省市政工程计价定额及其配套文件；4、四川省维修工程计价定额及其配套文件；5、建安成本控制在投资概算的经济指标之内，若有超标情况，应进行指标分析和说明原因后进行调整。销售项目质量目标。1、合同签定评审率达100%。2、客户接待满意率达100%。3、售房承诺真实率达100%。4、因销
23、售服务中的质量问题遭顾客投诉的次数3次/年。5、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉的处理意见，处理率100%。行政一、质量目标。1、确保提供满足要求的人力资源。根据项目需求，严格控制人员编制，人员超编、缺编率10%。人员年流动率20%。2、提供优良的工作环境，合理配置资源。为各部门及员工提供足够的办公场地，并配置足够的设施及物品，办公设施完好率95%。负责与物业公司签订物管协议，监督物业公司进行办公环境的清洁与维护，办公环境得分95分。3、加强管理，严格督导。严格按照计划，每年至少组织一次质量管理体系内部审核和管理评审。每季度行政部组织一次检查各部门质量目标完成情况，考评各部门质量表现。每个
24、月组织召开两次工作例会（即月中和月末各一次），并对会议决议进行追踪督导和保留检查记录。4、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉的处理意见，处理率100%。二、行政部主要工作内容。1、内部审核：执行质量管理体系内部审核程序(Q/ZXSY-CX-8T02)。围绕该项目开发建设覆盖公司质量管理体系的所有过程，对于审核中发现的不合格项和问题，由各相关责任部门组织进行整改，进行根本原因分析及制定纠正预防措施并经内审组审批，整改完成后应向内审组汇报整改结果，接受内审组的验证。2、加强公司质量管理体系在项目的实施贯彻力度，行政部将每季度组织一次全面检查 和考评各部门质量目标的完成情况，同时不定期地检查各部门
25、质量管理体系的执行情况并予以指导。对于施工过程中的特殊过程或关键工序，行政部亦将进行抽查监督，坚决杜绝重大质量隐患；同时加大对施工现场的安全文明作业监督(包括重大机械的安全状态、施工现场安全管理制度、施工现场工作环境等)，杜绝重大安全事故的发生。凡涉及安全、重大质量隐患的问题，应督促监理工程师责成施工单位立即进行整改并追踪到底。2、 质量管理培训：行政部负责组织相关部门按年度培训计划实施，并对培训效果进行评价和对受训人员进行考核。公司各级人员均应接受ISO9000及质量管理相关知识的培训，各岗位人员需达到相应岗位的能力要求。3、 行政部对质量计划的推进实施监督和检查。各部门在两周一次的工作例会
26、上，应向总经理提交部门工作汇报（内容需包括质量计划的推进现状）。行政部根据各部门提交的情况，对照质量计划的要求督促各部门按计划开展工作，对不按计划执行或执行不力的部门，由行政部进行督导处罚。4、 玉园项目开发建设的相关文件和资料及质量记录的管理，应严格遵循公司质量体系程序文件的有关规定，以确保其完整性和有序性。6、行政部将部分人员在项目现场办公，随时与现场工作人员进行沟通，了解其工作和生活方面的实际情况及资源配置情况，并依据相关建议进行改进，以确保项目建设的顺利推进。 办公室质量目标：负责与政府相关部门的工作衔接，确保目标顺利的实现以及后期的分户产权、国土证的办理，报建资料的管理。 技术部质量
27、目标：1、设计图纸满足国家有关规范、规程要求，取得政府相关图纸批文到达率100%。2、设计周期满足项目质量计划中进度要求，图纸及时交付率100%。3、设计及设计变更评审率（包括项目方案设计、初步设计、施工图设计、环境设计、工程勘测、效果图设计和沙盘模型制作）达100%。4、顾客满意度测评指标的质量目标，建筑设计顾客满意度95%：5、两个工作日内回复客户变更意见，处理率100%。6、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉中技术问题的处理意见，处理率100%。财务部一、 质量目标。完成时间准时率100%。按揭贷款客户满意率100%。开发贷款金额准确率100%。二、 客户贷款。 2005年2月底以前完成丽都玉园A、B区客户按揭贷款的银行、贷款成数、利率水平等事项。第八部分 质量计划的特别说明一、关于资源和配置。1、xx丽都玉园工程现场设办公室，相关人员均在现场办公。2、各部门在项目实施过程中，可根据项目实际需要针对性地调控部门人员。二、关于各部门具体实施时间。各部门实施时间在项目推进过程中可能会有变化和调整，届时的调整情况将以项目办公例会纪要为准。三、各个部门要本着“降低成本，提高售价”的原则工作。