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1、项目后评估管理作业指引编号：版号：A页码：第 6 页 共6页项目后评估管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程概述1.1流程目的提高公司项目的投资收益，提高公司项目投资决策水平，提高项目开发管理能力，及时分析总结项目开发的经验与教训，积累项目开发成果，推广项目成功经验。1.2适用范围适用于公司所有项目的后评估工作。1.3定义无二、工作程序2.1 项目后评估的原则1) 项目后评价应坚持定性、定量相结合的原则进行，尽量采取定量指标评价分析。2) 项目后评价需全面、系统回顾项目开发操作过程，要与项目投资决策方案及项目开发实施的项目定位（市场定位、产
2、品定位、价格定位）、规划设计、项目开发计划、成本效益目标进行对比分析，研究分析过程变化，确定主要差异，并重点分析产生差异的主要原因。3) 项目后评估的结果应纳入公司绩效管理体系。2.2 项目后评估的组织1) 项目后评估工作由项目所属分子公司的运营管理部门牵头组织，总部战略运营中心负责组织编制和更新后评估报告模板，并根据项目进度情况下达项目后评估完成时间。2) 在项目竣工入住并完成财务决算后（如需要，亦可按照公司总部要求，适时启动项目后评价的工作），由分子公司运营管理部门根据战略运营中心下达的完成时间，编制项目后评估工作计划，并组织成立项目后评估小组。小组成员由分子公司运营管理、发展、前期、产品
3、设计、工程、项目、成本、采购、营销、销售、客服、财务等部门共同组成，主管运营副总/总监任组长。3) 项目后评估小组成员名单经主管运营副总/总监审批后2日内，各职能部门评估小组成员负责提供评估资料清单，评估小组运营管理部门成员负责汇总评估资料清单。4) 在1月内各职能部门按模板要求完成本专业后评估报告，连同相关评估资料报至运营管理部门。5) 运营管理部门组织召开项目后评估专项协调会，与会人员包括评估小组成员及总部战略运营中心、融资管理中心、风险管控中心、财务管理中心相关人员。根据各专业后评估报告，就涉及跨专业、跨职能的问题，由项目后评价工作小组协商研究，确定评价原则。运营管理部门进行综合分析后，
4、在1周内依此编制项目综合后评估报告。6) 报告编制完成后，由运营管理部门组织相关部门会签，并提交项目后评估小组组长审核、总经理审批。7) 项目后评估报告通过审批后，由运营管理部门将报告发至总部战略运营中心，由总部战略运营中心纳入公司案例库，为后续项目提供经验和知识共享。运营管理部门监督报告结论在后续项目开发过程中的落实，定期分析评估报告成果转化情况。8) 项目后评估结果作为公司组织绩效考核的数据来源之一。9) 若项目为分期开发，项目后评估按分期实施。2.3 项目后评估主要内容1) 项目经营决策，包括但不限于：a) 项目战略目标是否满足预定的战略发展意义、公司品牌价值意义、社会效益、项目投资收益
5、贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等；b) 项目开发策略是否实现了预定的进度优先、品质优先或利润优先的要求；c) 产品各项指标是否达到了公司产品系列的各项标准。2) 产品定位，包括但不限于：a) 产品结构；b) 户型配比；c) 建筑平面、立面，至少须包含经典户型及立面设计阐释；d) 产品配置，包括主要材料、设备及部品的描述；e) 主要配套；f) 园林环境景观；g) 项目核心卖点提炼。3) 规划设计，包括但不限于：a) 规划设计指标；b) 规划设计，包括建筑风格、建筑布局、交通组织、园林环境景观设计说明及建筑设计说明等；c) 设计流程管理，包括概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计、园林
6、环境景观设计、室内设计、市政设计、售楼处设计及样板间设计的组织管理；设计完成周期；d) 设计各专业配合总结；e) 内部审图，包括内部审图的组织与管理、内部审图与成本优化的分析说明；f) 产品标准化建设及产品标准使用情况；g) 设计变更；h) 规划设计是否符合审批，主要包括实际情况与审定的规划设计指标是否存在差异，实施的施工图与审定的施工图是否一致；i) 设计费用控制；j) 设计合作单位评价。4) 前期审批，包括但不限于：a) 主要审批流程及审批要点的分析说明；b) 主要审批项目完成周期分析。5) 资金筹措，包括但不限于：a) 资金来源分析，包括自有资金（注册资金）、股东借款、银行借款及销售回款
7、投入的分析说明；b) 融资方案实施及其财务费用。6) 招标采购，包括但不限于：a) 招标采购项目完成数量统计；b) 招标采购项目完成质量分析；c) 招标采购项目完成效率分析；主要招标采购项目完成周期统计分析；d) 招标采购存在的主要矛盾与问题；e) 集中采购效果。7) 工程管理，包括但不限于：a) 项目工程质量评估，是否符合项目质量目标（项目运营策划书）；b) 项目进度管理评估，分析进度影响主要原因；c) 工程形象进度分析，包括以下重要节点：地下结构完成、结构封顶、外立面施工完成及市政、园林景观施工完成；d) 评估重大质量问题总结与知识转化；e) 开工准备，包括三通一平、施工图纸会审及施工组织
8、设计评审的组织与管理；f) 施工过程管理，包括进度管理、质量管理、技术管理、洽商管理、合约管理、成本管理及安全管理等；g) 质量通病防治情况；h) 竣工验收组织管理；i) 各专业合理衔接关系；j) 分析说明设计对工程施工的影响；k) 主要承包商、供应商评价。8) 市场营销，包括但不限于：a) 推广评价；广告效果评估；b) 销售评价；销售价格分析；销售周期分析；c) 客户统计分析；d) 库存分析；e) 阶段销售结果分析；f) 客户服务分析评价；g) 营销费用控制；h) 项目推广公司品牌效果评估；项目品牌推广评估；i) 主要市场营销合作伙伴评价。9) 售后服务，包括但不限于：a) 物业管理评价；b
9、) 增值服务评价。10) 客户评价，包括但不限于：a) 客户对产品的评价，包含产品、配套、规划设计及工程质量等方面；b) 客户对服务的评价，包含购房阶段服务、竣工入住之后服务。11) 成本管理，包括但不限于：a) 产品定位与成本控制的协调管理，包括成本估算、成本优化；b) 规划设计与成本控制的协调管理，包括限额设计、成本估算及其成本优化；c) 招标采购与成本控制的协调管理；d) 过程成本控制，包括成本动态管理、合约框架管理、合同管理、洽商变更管理及竣工结算管理等；e) 成本数据库建设。12) 经济、财务评价，主要采用以下指标：a) 投资总额；b) 销售收入；c) 投资回收期；d) 盈亏平衡点；e) 净利润；f) 净利率；g) 财务净现值；h) 内部收益率。13) 综合评价，主要包括：a) 提出项目后评价的结论；b) 总结分析经验、教训，提炼可推广的成果，提出建议。三、支持性文件无四、表单模板4.1各专业项目后评估报告模板4.2项目综合后评估报告模板