项目开发定位分析.docx

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1、【第四部分项目开发定位分析】一、项目名称中国滁州国际五金建材商贸城（暂名）二、项目规模总用地面积： 500 亩一期用地面积：250 亩一期建筑面积： 约 26 万平方米容积率 1.6三、项目选址安徽省滁州市南谯新区四、项目定位原则 项目创新原则创新是商业项目的生命力， 是满足和引领城市商业未来发展的关键。对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复滁州现有的商业模式， 应在符合市场需求的前提下， 借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州城市商业品位。 引领市场原则按照“大商贸、大物

2、流”的整体思路，滁州未来的商品专业市场要站在整个安徽及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领华东地区商贸业市场的强势平台。资源整合原则作为滁州新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。在符 合市场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源， 实现滁 州商贸市场资源综合利用最佳化。 科学发展原则随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅 仅满足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以 城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更 现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想， 在对滁州及华 东地区商贸业整合、提升基础上

3、，形成以交易为主体功能，集展示、 研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。 城市经营原则规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。 本项目以规模领 先、潜力巨大的特点，建成后必将成为滁州城市新的商贸业标杆。因 此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形 象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考 虑配合推动滁州城市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。 和谐发展原则作为如此大规模的商业项目，建成后必然对滁州现有商业格局产 生重大影响。一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本 项目将对现有传统市场商圈形成冲击。 项目将通过全新的定位，以错 位

4、经营，共同繁荣的目标，实现滁州城市商业和谐发展、共赢共荣的 目标。五、项目定位分析在对滁州商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结 合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、 现代性的鲜明主 题定位，具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应滁州城市商贸业 未来发展的需求。基本思路如下：借鉴国内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业 市场商业形态。特别是浙江地区成熟的商贸业发展模式，与滁州作为 一个华东地区重要城市的发展需要， 再结合地块资源特点，予以综合 考里。即：现代商业模式一一城市商贸业一一消费需求一一地块资源特 点一一规划要点 五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间

5、：传承滁州城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续 发展目标。创制具有滁州特色的现代化大型商贸综合市场。空间：实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定 位策略，打造华东商贸业的核心价值，拉动城市发展，与滁州整体商 业共同繁荣发展。因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上， 必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的 商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质； 以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现 代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化 的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以

6、前瞻的配 套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城市商贸综合体目标。从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能， 完善区域商贸经 济的合理布局，实现整合和引领滁州乃至华东地区商贸业升级换代和 可持续发展的远大目标。综合型：本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电等多种商贸业态于一体， 以产品批发交易为主导形态， 结合零售，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力；多功能：现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。 形成以交易为中心功能， 开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营

7、功能的附加值； 通过信息功能的平台， 成为华东地区商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。一站式：齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、KTV、及休闲商业街等生活设施；同时配设：检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。综合上述分析： 本项目已经具备集打造 “现代大型城市商贸体”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造国内一流的商贸批发交易场所， 开创滁州城市商业的新高度。 实现引导未来消费，提升城市品位的目标。主题定位滁州现代大型城市商贸体

8、滁州首席城市 MALL定位理由：滁州商贸业升级换代的需要。现阶段的滁州商贸流通业，已经进入快速发展的通道。因此，作为大型的市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济 和商贸经济未来发展的需要。 市场资源有效整合的需要。目前滁州的各类市场主要分布在城区东面， 空间的逼仄，交通的 拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有 市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是滁州商贸经济未来发展 的需要。 城市化发展的需要。随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未 来城市规划发展的空间。开发一个高品质、高档

9、次的国际化商贸城， 有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的 目标。 经营环境改善的需要。目前由于市场建筑模式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵， 县仓储、餐饮等功能不足，大大限制了经营发展的需求。经营户普遍 有扩张经营规模和改善经营环境的想法。四、项目功能定位按照主题定位思路，项目经营功能包括：批发、零售、休闲、娱 乐、餐饮、展示、物流等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消 费者提供舒适的“一站式”的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之外的吃喝玩乐一条龙服务。功能定位的基本思路：以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点；以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等

10、，营造现代商贸氛围。（ 1）批发功能： 展现“大商贸、大物流”的特点，助推滁州市政府开发南谯新区的规划目标， 实现向现代化城市商贸业升级的远大目标；（ 2）休闲娱乐：引入各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者提供悠闲、舒适的配套服务；（ 3）餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享受；（ 4）会展功能：定期举办年度专业商品博览会，为商家提供展示交流平台，为消费者提供丰富的商品盛宴；（ 5）物流功能：充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥滁宁快速通道及周边高速公路等交通大动脉的商品物流集散功能，满足大型商贸物流业的发展需求。（ 6）居住功能：作为大型商贸市场，需要充分融合商业、

11、商务、居住三位一体。因此项目局部融入高尚生活公寓规划。五、业态定位 家居装饰：建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等； 五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等； 配套服务：银行、餐饮、咖啡吧、娱乐、网吧等。六、档次定位分析本项目地处规划中的南谯新区发展区域的核心位置，是未来滁州城市商贸业发展的重点， 承担着展现滁州城市形象、 提升城市商业品位的重任因此，项目的开发档次宜向中高端定位，成为滁州未来主要的商品物流交易集散中心。同时，考虑到项目包含批发、零售两大商业形态，在项目规划、配套设施等方面要区别考虑，以符合实际的经营需求。七、辐射定位分析从国内建材消费服务市场圈看，滁州及安徽省处

12、于华东辐射圈，区域内建材消费需求强劲， 并逐渐形成了自身相对独立的商圈。 按照现代商圈理论， 结合市场调查分析， 本项目市场辐射可分为三级层次：一级辐射商圈南谯新区本项目位于滁州规划发展的南谯新区， 是未来滁州政治与经济中心，基础设施建设与房地产开发正如火如荼，未来人口将达到 20 至30 万人，区域内五金建材消费需求旺盛，发展潜力无限。二级辐射商圈滁州与南京市依托滁州快速通道的建成， 本项目距离南京市仅半小时车程， 因此可以较为便利的辐射以上两大区域。 两城市建材产业强盛， 尽管已经形成大小不一的市场， 但本项目位于安徽省的东大门， 紧邻南京市，具备发展大型批发市场的必要条件， 有效形成区域

13、内同类市场的统领地位。三级辐射商圈华东地区。目前华东区域内的浙江、江苏、上海、山东等地已形成相关市场集群。 但大多数还仅停留在传统的单一交易模式， 很难满足人们对家居建材消费领域的未来需求变化。 因此， 滁州国际五金建材商贸城完全可以“后来居上”之势，通过高起点、高标准、特色化的开发运营理念，引入国内外品牌的经销商和代理商， 重点打造以华东地区为商 圈的跨区域的五金机电、家居建材集散中心，是完全成立的。【第五部分 项目规划思路】一、规划原则总体强调现代化、标准化、实用化的规划设计效果，以确保项目 可持续经营发展的目标；注重建筑城市、道路、环境的和谐关系，以 营造良好的交易环境品质；注重经营区的

14、人流动线与物流动线设计， 以获得经营均好性效果；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市 商业风范。因为本项目用地尚未挂牌，政府有关部门关于本项目的经济技术 指标未确定。这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标总用地面积：500亩总建筑面积：约55万平方米一期用地面积：250亩容积率：约1.6其他：均按当地政府有关部门政策规范。、规划思路项目包括交易区与配套区两大区块。 核心区为交易市场，沿街 为配套建筑。交易区根据经营业态、功能，进行科学合理布局，高度重视交 通流线组织。建筑由条状与块状结合。（市场交易区区示意图）配套区沿XX路和XX路展开，高度重视作为城市界面的形象价 值。在重要节点规划展

15、示中心、信息中心、商务中心、研发中心等大 体量建筑，并配置宾馆、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。 XX路和XX路各设置项目主出入口。其他按规划道路情况设置 次出入口。通过建筑的打开，形成敞开式入口广场，并以相对对称的 形式感，具有鲜明的标志性和识别性特征。（市场人口参考示意图）规划多个沿街广场及中心广场， 营造现代大气的环境空间，及鲜明的识别性空间（中心广场参考示意图）项目整体建筑风格以现代为主， 突出和渲染现代商业特点，营造浓厚的现代商业氛围。并高度关注与周边城市环境的协调关系。 XX路和XX路的建筑，充分考虑城市天际线以及界面形象效果。设计出具有现代城市地标性建筑效果。（展示、信息、商务中心参

16、考示意图）按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，创造出具有商业文化 的艺术化景观环境。营造出极具情景式的现代商业交易空间。配设必要的停车位及周转式仓储；主入口广场设大型电子屏（LED；安防系统、报警系统、监控系统（仓储物流中心参考示意图）【第六部分项目开发运营分析】一、开发节奏项目总开发建设周期约 3 年，共分为 2 期分批开发。 首期 250 亩在项目动工后一年半内开业经营； 第 2 期在一期开业经营后开工， 平 均周期为一年。二、招商模式本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业的招商团队，以及国内极为丰富的商业人脉资源网络，利用

17、浙江、江苏、山东等地区品牌商家和企业的优势资源， 面向国内外招商， 确保项目实现满铺经营。特别是我们作为“浙商” , 在长期的市场开发运营中，与义乌中国小商品城、永康中国科技五金城、柯桥中国轻纺城、海宁中国皮革城、 织里中国童装城等国内著名市场形成战略合作关系， 招商资源极为丰厚。 本项目招商将全面对接上述著名市场。 并全面引进企业直销中心。1）招商思路立足滁州、南京的商业资源，重点引进国内外及山东、浙江、江苏等地区优势品牌资源，进而面向全国进行品牌招商。以达到“汇集天下商品，辐射全国范围”的目标。（ 2）招商策略招商先行策略。在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略；本地商家优先策略。通

18、过本地区经营户的优先入驻策略， 可以有效整合现有商贸业资源，完成本地广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标；品牌商家优先策略。以国内外知名品牌商家作为主要招商对象； 通过他们的进驻， 提升项目的经营档次，提升滁州城市的品牌形象；优惠优先策略。在政府制定的各种优惠政策基础上， 我们对所有招商进驻的商家实施多种优惠政策， “放水养鱼” ，培育市场。如减免初始租金、管理费等； 尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻， 实施更有力度的优惠政策。三、项目运营管理一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功；而 是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的 社会责任。本项目的建

19、设重在运营，而且必须是品牌化运营。因此，我们一旦取得项目的开发权后，将充分发挥自身作为商业 运营商的特长和优势，利用自身丰富的商业资源，实施招商先行，经 营先行的运营策略；以今后经营的成功为标准，衡定项目的整个开发 建设环节。本项目坐拥滁州几大交通物流动脉，处于城市规划的南谯新区核 心位置，承担着整合和提升城市商贸业资源和品质的重任， 项目运营 的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实 施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理 ”的运作 模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度 结合，实现滁州商贸业结构的升级换代，全力推进滁州乃至跨区域商 贸

20、业的繁荣发展。我们将依托现有强大的专业开发、经营团队资源，以及丰富的市 场运作经验，从项目规划设计、工程建设、招商运作、经营管理等， 实施一体化运营，确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的 全面成功。项目效益分析】一、项目社会效益 促进区域商贸业繁荣项目将引进国内外企业 1000余家， 入驻商户约 5000余家。 通过新引入商家及品类为滁州目前所没有的知名品牌， 全面提升滁州商贸流通业的档次和品牌知名度， 进一步推动滁州社会经济的繁荣， 增强城市经济核心竞争力。 为引进产业奠定基础今后随着市场经营发展， 我们依托这一平台， 充分利用我们的资源优势，大力引进浙江、江苏等地产业，创建滁州特色

21、制造业基地。使制造业与商贸业形成互动关系，推动市场成为一级产地型批发市场。对滁州的区域产业经济拉动作用将更为巨大。 加快商贸业升级换代项目的建设， 必将推动滁州商贸业进入一个全新的时代。 进一步强化滁州市场的聚合力和辐射力， 带动滁州其他市场群， 全面实现滁州市场的转型升级。二、项目经济效益市场建成后，预计初始年交易额80 亿元，年利税约 2 亿元，解决就业人口预计将达到 1 万多人。 预计开业 3 年后， 年交易额将可达到 200 亿元，年利税超过4 亿元。三、开发资金筹措本项目（ 500 亩）计划总投资人民币 12 亿元，其中一期初始投资为 7 亿元。主要以开发运营公司自有资金和银行贷款两部分组成。【结 语】在科学发展观的指导下， 通过对滁州及周边地区商贸业发展态势的深入分析论证，我们认为 “滁州国际五金建材商贸城”项目的开发建设， 对滁州商贸业转型升级具有极为重要的意义， 对促进整个江淮地区商贸业发展繁荣具有显著的价值。 无论是社会效益， 还是经济效益，都是切实可行的。