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1、蓝堡公馆沿街商铺招商销售的方案一、 商业概况：项目介绍：本项目商业是由上海绍盛房地产发展有限公司开发，位于金山石化区域最主要的道路：杭州湾大道与卫阳路之间，杭州湾家园4号楼沿街商铺和5号楼商业裙房，占据金山石化区域的核心位置，项目周边分布大批银行、休闲娱乐中心和海鸥大厦星级酒店，具有无可比拟的优越地理位置。周边杭州湾家园、金山豪庭、蔚蓝领海等小区鳞次栉比，消费人群相当充足。卫清东路商业气氛经过近五年的商业运营及调整完善，现已逐渐进入商业成熟阶段，其所处的石化CBD核心区内，强大消费实力强力支撑本项目商业价值。本项目的商铺整体分布沿着卫清东路东西走向，东端与西端以框架式三至五层建筑结构为主，是比
2、较典型的集中型商业模式的建筑形态；沿卫清路段商业则以一至三层的沿街底商为主，是比较典型的社区型商业的建筑形态，但由于具备一层5.8米，二层4.8米挑空的独特条件，拓展了更大的商业业态适应性；二、 项目经济技术指标：4号楼：建筑面积：约3682平米南北跨度：约23米，东西跨度：约143米楼层高度：2层套数：26户5号楼：建筑面积：约2877平米南北跨度：约54米，东西跨度：约30米楼层高度：3层三、 销售方式：1. 包租：统一经营：业主购买后，在约定三年内无自主经营权，交于开发商成立的经营管理公司统一经营；关系图：方案：a) 关于租金承诺n 设计原则：为了能够吸引投资者，降低投资疑虑，确保投资收
3、益的稳定与增值，现按一次性付款达到三年回报率总18%的标准设计；n 租金回报：以6%的年回报率为标准，4#楼，按28000元的均价，面积142平米计算，成交价格3976000元，前3年18%的回报为：715680元，抵扣房价实际成交价格3260320元；n 抵扣方式：租金回报部分，只抵扣总房款，不单独抵扣首付部分；n 承诺包租回报率建议：1年5%、2年6%、3年7%。b) 关于包租年限n 建议年限：5年，5年委托经营管理，交房前经营管理公司开始进行意向招租，强制期3年过后，客户可以选择自行招租，也可以委托经营管理公司根据市场情况进行招租，租金收益实行二八分成。考虑到后期经营管理公司的继续介入问
4、题，可缩短委托经营年限。c) 关于租金给付n 给付办法：“扣3年”：前3年租金在总房款中一次性扣减； n “扣3”的好处：总房款减少，契税支付相应减少，在扩大投资客户基础的同时又降低客户的投资门槛。d) 关于经营管理公司n 建议开发商自己成立专业的管理公司负责出面与业主签定委托经营管理合同及与承租方签定商铺租赁合同，或与专业管理公司合作，主要是规避开发商责任与风险，让独立第三方承担责任。2. 租金回报：经营管理公司将商铺出租的收益，三年预计总回报率18%，（三年的租金在总房价里抵扣）在约定期满后，业主可自主经营，也可继续交于经营管理公司操作，具体投资收益根据当时市场情况双方协商决定。3. 招商
5、：由开发商出面进行招商，招商成功后产生的招商费用为开发商所有；l 招租对象及内容：配套商业（ 如干洗、美容美发、轻餐饮、咖啡店、小型便利店、邮局、自助银行等）5号楼（大型KTV）l 招租优惠：给予大型的商家一定的优惠政策，给予较长的免租期，使的先把商业氛围带旺，吸引更多的商家进驻，也使得回报率得到显著的提高，让商业的销售有良好的预期。l 预期整体租金收益：租金 年限第一、二年第三年第四年第五年基础租金1.1元/平米天1.3元/平米天1.5元/平米天1.8元/平米天合计租金1477921元/年1747109元/年201589元/年2419074元/年包租盈亏分析表试算面积142平米 单价2800
6、0元租金收益包租金额盈亏表第一年57013元-198800元5%-141787元第二年57013元-238560元6%-181547元第三年67379元-278320元7%-210941元总计181405元-715680元18%-534275元总结：原销售均价25000元，面积142平米， 总价：3550000元。包租后的销售均价28000元，面积142平米，总价：3976000元 总价提高：426000元，减去三年亏损534275元，实际得出亏损：108275元4. 招租和销售渠道：可以联同中介公司以及分销公司对商铺进行租赁和销售，给予一定的佣金，这样会有良好的销售去化。佣金的计提：为租赁合同规定月租金的2个月租金；附：商铺委托经营合同5. 佣金提成方式：5号楼佣金方式销售人员奖励分配：按项目实际招租总金额的0.50%计提；项目领导总奖励分配：按项目实际招租总金额的0.50%计提； 4号楼沿街商铺佣金方式销售人员奖励分配：按商铺出租的平均月租金计提一个月；项目领导总奖励分配：按商铺出租的平均月租金计提一个月；