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1、SOLANA 是国内首座Lifestyle Shopping Park ,引进全球第六代商业模式，充 分发挥了其区位环境优势并准确诠释了家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物、美食、休闲文化、娱乐等多种业态，商品极其丰富。Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空 间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。北京蓝色港湾项目解析北京蓝色港湾项目基本数据开 发 商蓝色港湾置 业总建卸15 万 itf项 目 类 型街区式购物 中心占地面 积13万方车 位2100 个开业时 问2006年9月 6日商 业 业 态以餐饮娱乐为主
2、的综合性商业建筑 中国首家 Lifestyle Shopping Park项 目 地 址北京市朝阳区朝阳公园路6号区位分析十 一1匕区域SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆 盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在 此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、 休闲、会展、娱乐等项活动。该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括 3000多家外国公司； 近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希 尔顿等10余家五星级酒
3、店。人流状况据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为 20万次, 客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。 便利交通道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区 域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环 路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城 市主干道形成十分便捷的交通网络。北京蓝色港湾项目解析主要客户以家庭为核心的消费对象：SOLANA目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元 桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群，主力消费人群是
4、在半径5公里以内生活和 工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，未来将成为主流， SOLANA迎 合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费， 同时以娱乐休闲为引爆点 开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在 SOLANA找到属于自己的休闲方式， 在商业业态的配置上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，在享受着丰富的业态 的同时，SOLANA还有着漂亮的景观和众多的室外空间，让人们在消费之余亦 可进行各种休闲娱乐活动。侧重于休闲娱乐的中高档消费业态：根据项目的整体定位及客户定位，同时避
5、免同周边成熟商圈产生业态竞争， SOLANA将引入的商户定位在中高档。目前引入的主力店有：美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA和无 印良品等国际、国内知名品牌。选择主力店的标准：希望引入有特色的主力店，选择一些可以和蓝色港湾整体定 位相配合，和国际接轨的并能给消费者带来新的体验， 和现有店铺业态形成互动 的品牌。北京蓝色港湾项目解析项目规划“邰形自成回路的内部街道系统在商铺内、街道上、公共共享空间都设置了多个通道， 使顾客可以快速转换购物 空间，增加可选择性 通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直 交通相互贯连 利用地势高差，形成更多的沿街面，多首层，让商铺拥有了更多
6、的展示空间停车位设计考虑到顾客购物的便捷性，顾客可以通过地下二层车库 不出地面而抵达任何蓝色港湾绝大多数店铺北京蓝色港湾项目规划图* L . Irv地下一层业态分布特点：根据业态结构及功能等要求，将超市、影城、美食广场等业态布置 于地下一层。在下沉广场主要且展示面较大的位置作为主要品牌外 租区。将影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分布于整个商业街内 部位置。超市则布置于商业街入口位置，以便于商业街周边及内部 消费人群购物需要。将卸货区布置于该层居于美食广场、家居馆、 mall中间的位置，即利于各功能分区卸货需要，同时由于靠近尽端 位置，也避免影响美观。首层业态分布特点：饰品馆布置在商业街入
7、口位置，增强整个商业街整体档次。在首层 主要且展示面较大的位置作为主要品牌位置。运动品牌系列与滑冰 俱乐部布置在一起，同时由于属消费目的较强业态，因此布置在商 业街内部位置。在靠近好运街各餐厅较近且从好运街视角可以看到 的位置设置食街，从而使美食消费从好运街顺延至 solana。二层业态分布特点：美瑞百货由于和开发商的合作关系，布置在二层（租金最低位置）将租金较高，且零散不成规模的业态放置于首层及M层。其次，美瑞百货的档次较其他业态较低，故将其放置于二层，同时也满足了不同层次购买力。在经过商业重组之后，蓝色港湾加大了餐饮在整体业态中的比例，聚集了人气，带动了项目零售业的销售;经过一年半的市场尝试，在面对商业无法盈利的状况下；蓝色港湾开始进行资源整合和业态调整； 开始调整餐饮在整体业态中的比例。开发商在整体项目业态上划分出 30% 以上的餐饮、酒吧，通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费，聚集客流，从而带动零售业。项目启示