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1、万达商业地产业态规划与招商管理,2,1,商业地产知识系列讲座,万达商业地产发展历程（一代店）,长春万达广场,长沙万达广场,济南万达广场,南昌万达广场,南京万达广场,青岛万达广场,商业地产知识系列讲座,天津万达广场,沈阳万达广场,南宁万达广场,哈尔滨万达广场,大连万达广场,武汉万达广场,万达商业地产发展历程（二代店）,商业地产知识系列讲座,HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。,万达商业地产发展历程(三代店）,商业地产知识系列讲座,H（ho
2、tel）酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管理的五星或超五星级酒店； O（office）写字楼：甲级写字楼及标准写字楼； P（public place）公共空间：每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场； S（shopping mall）购物中心：由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成； C（culture & recreation）文化娱乐休闲设施：由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成； A（apartment）公寓,HOPSCA的构成：,1. 起步为什么要做商业地产,2. 第一代产品经验与教训,长春万达广场,南京新街口万达广
3、场,3. 第二代产品提高与缺陷,武汉万达广场,南宁万达广场,4. 第三代产品突破与成熟,上海五角场 万达广场,项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。,4. 第三代产品突破与成熟,北 京 石 景 山 万 达 广 场,项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。,4. 第三代产品突破与成熟,4. 第三代产品突破与成熟,宁波鄞州万达广场,4. 第三代产品突破与成熟,4. 第三代产品突破与成熟,成都锦华路万达广场,项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积4
4、0万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。,5. 总结,城市化是中国未来核心发展动力,数据来源：国家统计局,中国正在步入消费经济时代,一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本） 二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。 三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。,哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD 北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD 青岛泉城
5、路,洛阳万达广场,上海五角场 上海周浦,宁波鄞州,南京建邺 南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区 西安民乐园,长沙万达广场,截至2009年底万达广场已开业27家自持商业总规模达286万平方米,哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD 北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD 青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场 上海周浦,宁波鄞州,南京建邺 南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区 西安民乐园,长沙万达广场,2010年万达广场计划开业16家商业
6、总规模达270万平方米,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD 北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD 青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场 上海周浦,宁波鄞州,南京建邺 南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区 西安民乐园,长沙万达广场,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万达广场,呼和浩特万达广
7、场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,未来万达广场将以每年新增300万平方米商业规模的速度持续发展,唐山路南,石家庄槐安路,武汉汉阳 武汉经开,天津海河,鞍山万达广场,温州龙湾,无锡北塘,长春宽城,晋江万达广场,郑州中原 郑州二七,南通崇川,重庆万州,抚顺万达广场,无锡惠山,广州番禹,义乌万达,廊坊万达广场,建设城市综合体的基本原则,1. 选址,2. 商业规划与定位,目标客群,档次定位,辐射范围,项目规模,3. 建筑规划设计,交通优先,PEDESTRIAN CIRCULATION 人行流线图,万
8、达综合体的布局：,突出商业,3. 建筑规划设计,3. 规划设计,功能分区,超市楼,娱乐楼,百货楼,综合楼,步行街,外铺,强调空间,3. 建筑规划设计,典型案例,两个典型的第三代万达广场 成都万达广场 石景山万达广场,成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116亩，总建筑面积约为40万，其中商业部分占地25万，住宅部分占15万。,成都万达广场,北京石景山万达广场,地块位置,区位图石景山万达广场,地块位置,万达广场,主力店与小商铺,小商铺,低收益 高安全性,黄金分割线,高收益 低安全性,主力店,1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,租 金 与 品 牌,1. 万达如何选择商家 如
9、何解决三对矛盾,连 锁 品 牌 与 当 地 商 家,1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,2. 招商实施中的几大要素,时间,地域,人员,流程,招商工作流程,市场推广,谈判签约,开业协调,项目启动,订单地产的关键,主力店的作用,业态比例,发展趋势,主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气 主力店直接吸引超过60%的目标消费人流 C 租金 主力店通常提供超过整个万达广场70%的 租金收入,主力店在商业地产的作用 A 保证安全 B 确定基调 C 快速发展,50,万达商业综合体主力店业态及面积构成,商业地产知识系列讲座,51,Block Diagram,订单
10、地产模式的优势,周密整合,技术对接,先租后建,共同选址,战略伙伴,如何通过招商实现真正的 “订单地产”,53,Diagram,零售业态 超市、百货、家电、IT连锁与运动服装连锁、建材家具家居,业态组合,非零售业态 影城、餐饮、室内游乐中心、健身、酒吧,业态组合,零售 60%,餐饮娱乐 40%,55,Diagram,万达商户的选择标准,56,合作伙伴,1、万达目前主力店业态及商家 A 百货： B 超市： 多元,C 专卖店 国美电器 运动100 D 娱乐 万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTV,E 健身休闲 一兆韦德 韦德伍斯 F 餐饮 青岛良友 宁波石浦 成都红杏,G 儿童类,未来,娱乐类消费,体验式消费,1. 万达的商业地产产业链,五、万达商业地产的三个核心优势,万达商业地产的盈利模式 3.丰富的商家资源,万达广场的商家合作伙伴,万达商业地产的发展趋势,商业地产开发商商业地产运营商 经营单个购物中心经营连锁购物中心,购物中心运营管理的最终目标,运营管理评价的核心指标,客流量,销售额及销售平效,租金及租金平效,运营工作的主线：客户关系,消费者,租户,购物中心运营管理的工作模块,万达广场营运工作的特点,标准化,规范化,科学化,谢谢大家,