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1、南京水游城项目调研专题 及新街口商业简介,商业运营部 080829,项目背景,南京水游城是上海鹏欣（集团）有限公司投资开发的大型购物中心。鹏欣是一家集房地产开发、基础设施建设、实业投资和高新科技研发于一体的民营企业集团。旗下拥有全资、控股子公司四十余个，资产规模达一百多亿元。 随着上海住宅市场由热转淡，以住宅开发为主的鹏欣开始转身，开始涉足工业地产、商业地产以及酒店类地产项目。集团组建了沃华商业管理（上海）有限公司、柏泰酒店管理（上海）有限公司，参与投资建设了多个商业、酒店领域的大型实业投资项目，如上海杨浦国际家纺城、徐汇星游城、南京水游城、南通鹏欣国宾花园大酒店、快捷假日酒店杨浦店等一大批项
2、目，总建筑面积超过150万平方米。 鹏欣针对不同商业地块的特征，重点打造3个商业地产品牌: 星游城、水游城、金游城。徐家汇的星游城项目投资额度约为5亿元，仅为“星游城”系列商业地产的第一个项目。南京水游城主题购物是”水游城”系列的第一个项目，今后水游城将在武汉、天津，以及上海相继推出，每个项目的投资约为10亿元。 鹏欣集团旗下的沃华商业和日本FJ 福冈地所共同负责南京水游城的策划和运营。福冈地所是“日本博多运河城”的运营公司，他们以同样的运营理念和经验，在南京打造一个类似的大型购物休闲中心。,地址：南京市健康路1号； 区位：南京古城内城南地区，位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东
3、临旧王 府街。项目东南侧为夫子庙，属于夫子庙商圈辐射范围，距离南京商业集群新街口2公里。 交通：地铁1号线三山街3号出口，向东步行5分钟；26、30、33、2、游2、49等公交线路； 体量：占地面积26770万平方米，建筑面积约16万平方米，其中：商业面积约10万平方米，酒店 面积约2.7平方米，停车场面积约为4万平方米； 容积率：2.95 建筑密度：48.7% 绿化率：26% 停车位：商业地下3-4层为停车场，860个停车位； 电梯：客梯5部，其中2部为假日酒店专用；扶梯32部； 建筑规划：地下四层、裙房五层、十三层与十四层两栋酒店；5层裙楼以建造高档国际品牌为 主，其他中高档品牌为辅的Sh
4、opping mall, 集商业购物、影视、娱乐餐饮为一体； 推广主题：一座家庭成员都可以得到快乐与满足的家庭型娱乐休闲中心。,项目基础信息,项目开业信息,2008年8月28日预开业，8月29日正式开业，整个9月都是“开业月”； 水游城的租金每天每平米要15-16元，租金有保底租金+提成形式，两者取其高（夫子庙租金约为8元/平米/天）； 物业管理费：每个月每平方米60元（德基广场50元/平方米/月） ； 业态配比：购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%； 商场约引进200家商户。小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方。品牌涵盖 知名服装、零售、
5、餐饮、书店、横店电影院、美容院、电玩中心等业态； 主力商家为H&M、 ZARA、 横店影视电影城；次主力店为UNIQLO、 SEPHROA、小南国、BHG城市超市、MUJI、SPORT100等； 旗舰店：BHG城市超市、EBLAN/LENSCRAFTERS、MUJI、ZARA、H&M、UNIQLO、SELECTED、MARKFAIRWHALE、LEE、bab、5cm、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等；百家好，国内第一家综合旗舰店，将集团内的四个品牌集中在一个店铺内：BASICHOUSE、MINDBRIDGE、ImDavid、VOLL； 8月29日当天开业率约为80%，5F假日酒
6、店和不少餐饮都没开业；,项目开业前广告及其开业活动,交通路线,水景负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左 右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂 技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”； 开放式购物公园商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看 到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍 旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设 施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园。 水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市
7、民可在购物后登上花园享受“绿色 呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景。,项目特色,西主入口,建筑,建筑,B1下沉式广场“运河”水景,楼层业态规划B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等 。,B1是餐饮和零售，如生活品位、时尚购物、特色小店等,B1商家,F1是成熟时尚服饰, ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面。,H&M水游城店面积达1360平方米，提供女装、男装和Divided(青少年装)。9月5日开业的金轮新天地购物中心的H&M门店占地3层，总面积达2455平方米，服装种类包括流行女装，D
8、ivided(青少年装)，男装和童装。,F2楼层业态规划,F2商家 ZARA占据主入口处F1- F2两层门面，9月5日开 业。,F3楼层业态规划,F4楼层业态规划,F2-F4商家,开业促销活动,商场导购图未完成,开业表演活动,金轮新天地（9月5日开业）,大洋百货,东方商厦,中央商场,新街口商业,金鹰国际购物中心,万达沃尔玛购物广场,新街口德基广场,南京德基广场位于新街口东北角，一期商场于2006年6月26日正式营业，营业面积为2万平方米，目前引进了LV、范思哲、ESCADA、FERRE、ETRO、MaxMara、GIADA、BCBG等一线品牌，同时5F还有1500多平方米的玩具反斗城、7F有5000平方米的国际影城； 德基广场二期项目计划于2009年12月1日竣工开幕，商业面积15万平方米，由地下设施、裙楼和一幢48层240米高主楼组成。整个德基广场经营的国际一线品牌数量会由原来33家增加到55个。在娱乐设施方面，德基二期将引进目前世界最先进的IMAX巨幕影院和真冰溜冰场。世界一线的万豪酒店品牌也将进驻德基二期，开设万怡、Ritz-Carlton、万豪3家豪华星级酒店。 家酒店有统一的财务运营管理，每家酒店客房在间左右，通过不同档次的品牌，不同的价格定位来开展市场竞争。,德基广场品牌,国际影城,德基广场,东方商厦,东方商厦国际品牌,