上海杨浦区写字楼市场调查研究报告.ppt

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1、杨浦区写字楼市场,调研情况报告,2009年8月,【全市办公上市、成交情况】 量价分析,20000,20000,15000,第一阶段,第二阶段,第三阶段,17500 15000 12500,10000 5000,10000 7500 5000 2500,0 成交套数（套） 成交均价（元）,2004 6915 13807,2005 11953 13562,2006 13473 13559,2007 17440 14744,2008 11458 17995,0,从全市成交套数上看，04-08年可分为三个阶段，第一阶段为04-05年，全市成交套 数由7000套/年激增至11000套/年，第二阶段为06

2、-07年，由于06-07年全国股票普 涨，民间资本充足，07年办公市场成交套数突破17000套/年，第三阶段为08年，主 要受全球经济衰退，成交套数跌至05年水平； 从全市成交均价上看，04-06年成交价格比较平稳，维持在13000元/平方米之间， 07年办公市场火爆，成交均价随之小幅增长。而08年虽然成交量有所下降，而北外 滩国际客运中心年底集中成交，大幅拉动全市均价。,【全市办公市场分析】 量价分析,2500 2000 1500 1000 500,35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000,成交套数（套）,0,08.6 1087,08.7 741,08

3、.8 604,08.9 600,08.10 555,08.11 784,08.12 1245,09.1 982,09.2 846,09.3 1309,09.4 1779,09.5 2152,09.6 1763,0,成交均价（元/m2） 16927 14231 18354 16643 30545 27320 17489 18824 11981 12942 19695 12448 13969 08年1-6月份市场量价稳定，自7月起受金融危机影响，全市成交量大幅缩减， 10月份上海港国际客运中心集中成交大幅拉动成交均价。目前办公楼市场成交 大幅放大的主要原因是九亭的上海青年城每月保持了一个较为稳定的

4、去化速度。,【全市办公市场分析】 各面积段成交分析,成交面积段 （平方米）,套数 所占比例,0-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220以上 合计,248 3389 817 528 407 176 113 84 70 41 154 6027,4% 56% 14% 9% 7% 3% 2% 1% 1% 1% 3% 100%,数据：2009.1.1-2009.5.22 全市目前主要热销的面积段主要集中在40-120平方米，其中40-80平方米区间 内，作为住宅销售的南汇的周浦万达广场成交1039

5、套，九亭的上海青年城成交 677套。,【全市办公市场分析】,各总价段成交分析,成交总价段 （万元） 0-20 20-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300-320 320-340 340-360 360-380 380-400 400-420 420-440 440以上 合计,套数 42 540 2505 1145 465 238 150 125 101 95 103 73 52 55 34 42 34 17 30 21 3

6、1 17 112 6027,所占比例 0.7% 9.0% 41.6% 19.0% 7.7% 3.9% 2.5% 2.1% 1.7% 1.6% 1.7% 1.2% 0.9% 0.9% 0.6% 0.7% 0.6% 0.3% 0.5% 0.3% 0.5% 0.3% 1.9% 100%,数据：2009.1.1-2009.5.22 除去20-80万元区间内周浦万达广场与上海青年城的成交套数，纯办公产品依 然占全市较大的比重，全市另外一个主要成交区间集中在80-120万元。,市场部观点,从全市范围来看，出售型办公楼市场呈现出两个特点：,40-80平方小户型的小户型是市场销售的绝对主力，占交易量的70%；

7、,40-80万的低总价占据市场交易量的60.5,根据对主力销售区域的分析，主要是九亭、周浦等城市边缘区域。,从这些数据分析本项目A区上半部分的功能定位，除了面积区间可达性、无 论是区域、总价都不符合上述热销产品的市场特征。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,区 域,2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交面积表,4月成交面积（） 5月成交面积(),同比增长（%）环比增长（%）,宝山 长宁 崇明 奉贤 虹口 黄浦 嘉定 金山 静安 卢湾 闵行 南汇 浦东 普陀 青浦 松江 徐汇 杨浦 闸北,7330 904 / 7879 9370 13107 6114 1123 3141 / 30

8、72 17423 43288 7160 308 16323 2980 10047 2849,11716 1500 / 4965 6198 440 13242 / 838 / 4413 32256 19576 23857 327 29691 5071 8516 2623,109.78 -19.51 / 105.69 335.52 -66.19 93.32 / -89.55 / -33.77 1326.63 -15.32 -41.92 -78.15 438.36 -21.89 -15.85 -64.79,59.84 65.92 / -36.98 -33.86 -96.64 116.59 / -73

9、.33 / 43.64 85.14 -54.78 233.21 6.26 81.89 70.18 -15.24 -7.92,区 域,2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交均价表,4月成交均价（） 5月成交均价(),同比增长（%） 环比增长（%）,宝山 长宁 崇明 奉贤 虹口 黄浦 嘉定 金山 静安 卢湾 闵行 南汇 浦东 普陀 青浦 松江 徐汇 杨浦 闸北,9518 23116 / 10044 20368 21791 12013 4543 21117 / 17127 9950 33003 18035 9200 9747 28833 20092 16714,8654 18084 /

10、9505 19061 31128 9969 / 18687 / 18717 10268 14824 14839 9950 8675 26485 16335 19977,-24 -16 / 50 2 14 18 / -9 / -2 49 -11 -28 2 4 39 -9 -2,-9 -22 / -5 -6 43 -17 / -12 / 9 3 -55 -18 8 -11 -8 -19 20,市场部观点,从上述数据来看，目前及短期内对杨浦及周边区域的销售型办公楼产品市 场消化程度不甚理想。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,【杨浦办公上市、成交情况】 供求分析,30 25 20 15 10

11、5,5 4 3 2 1,0 上市面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 供求比,2004年 2 1.48 0.74,2005年 5.1 10.3 2.02,2006年 25.1 9.1 0.36,2007年 9.6 19.8 2.06,2008年 12.2 7.1 0.58,0,04-05年杨浦区办公市场处于起步阶段，市场供应量有限，成交在05年放大。 06年大批新建项目在下半年上市，导致06年供过于求；而07年整体商品房市场 成交大幅放量，供不应求；08年市场受金融危机影响，成交量回落。,0,-5,【杨浦办公市场分析】 供求分析,4,55,45,3,35,2,25,15,1 5,08.1 0

12、8.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9,08.1 08.1 08.1 0 1 2,09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6,杨浦办公上市（万平方米） 1.6,0,0.1,2.7,0,2.7,3.9,2.4,0,0.2,0,0.01 1.3,0,0.8,0.1,0,3.8,杨浦办公成交（万平方米） 0.5,0.2,1.2,0.6,1.5,2,1.2,1.7 0.55 0.2,0.3,0.5,0.1,0.4,0.8,1,0.85 0.82,供求比,0.31,0,12,0.22,0,0.74 0.31 0.71,0,1,0,50,0.08,0,

13、1,10,0,0.22,08年杨浦办公市场上市与成交主要集中在4-8月份。主要成交的楼盘均集中在 五角场板块与黄兴路板块。08年第四季度至今区域内上市量极少，09年区域内 成交主要集中在五角场板块的绿地汇创国际广场与财富国际广场。财富国际广 场六月上市529套，共计3.8万平方米，09年至今区域内最大上市量。,【杨浦办公上市、成交情况】 量价分析,2500 2000 1500 1000 500,20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500,0 成交套数（套） 成交均价（元）,2004 136 7243,2005 438 14371,2006 780

14、12375,2007 1975 13816,2008 478 16965,0,05年开始杨浦办公市场开始升温，05-06年期间全国股市普涨，大量民间闲散资金进 入办公市场，造成07年办公市场井喷。08年主要是受到国内外经济形势影响，成交量 大幅萎缩。从均价上看，04-05年价格提升最快，05-07年价格处于一个波动期，08年 价格达到5年来最高值。,【杨浦办公市场分析】 量价分析,120 100 80 60 40 20 0,08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.

15、5 09.6,30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,成交套数（套）,42,9,41,58,59,67,49,64,26,18,21,24,10,26,53,69,97,71,成交均价（元/m2） 16288 1714714464 16893 1827918927 17793 1592916004 17876 1811816093 17914 2401516353 20581 1637118711 杨浦市场08年1-8月量价较为平稳，月成交量维持在50套左右。9月起市场成交 锐减，08年9月-09年2月区域内月均去化仅20套左右，但价格趋于平稳。09年3、 4

16、月起作为五角场板块标杆项目的绿地汇创国际大厦集中成交68套，带动区域 市场回暖。,【杨浦办公市场分析】 各面积段成交分析,成交面积段 （平方米） 0-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220以上 合计,套数 1 22 5 4 31 59 12 14 25 2 4 179,所占比例 1% 12% 3% 2% 17% 33% 7% 8% 14% 1% 2% 100%,缺乏上市 量支持 市场上上 市量充足,数据：2009.1.1-2009.5.22 从杨浦区区域市场热销面积段来看，40-60平方

17、米为一个较为热销的面积段， 但区域内缺乏上市量支持，导致成交所占比重较小。而100-200平方米目前为 区域内成交主力区间段。,【杨浦办公市场分析】,五角场区域办公项目上市分析,华美达酒店,绿地汇创国际广场,海上硕和城,沪东财富国际广场,创智天地坊,东上海,怡富商务广场,面积 （） 65-79 107-119 120-137 185-199 238-366 / / / / 合计,套数 2 94 166 93 6 / / / / 361,面积 （） 53-73 96 161-167 198-210 1372 / / / / /,套数 177 6 90 60 1 / / / / 334,面积 （）

18、 59-60 74-79 80-94 114-127 130-148 150-168 170-189 200-268 1111 /,套数 4 235 51 3 18 27 16 12 2 368,面积 （） 107-119 125-129 131-139 141-158 180 / / / / /,套数 11 12 25 8 1 / / / / 57,面积 （） 37 52-59 82-83 92-95 103-108 118 / / / /,套数 256 128 14 28 28 14 / / / 468,面积 （） 68-73 93 104-115 132-139 143-144 157-

19、158 172-182 / / /,套数 22 1 26 24 20 20 21 / / 134,数据截止：2009年5月22日 杨浦的项目多为06-08年上市，绿地创汇国际、创智天地坊、怡富商务广场和 海上硕和城，均规划100-200平方米不等。而财富国际广场以及海上硕和城均 规划65-79平方米的小户型产品。区域内，小户型产品多为06年上市，目前基 本脱销。目前主要在售产品为100-200平方米产品。,/,/,/,/,【周边办公项目分析】 杨浦区5-7月份办公销售（面积）排名,绿地汇创国际广场 新纪元国际广场 沪东财富国际广场,创智天地坊,东上海,怡富商务广场,日期 08.7 08.8 0

20、8.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4,套数 29 11 4 16 14 9 3 7 38 30,均价 元/ 17165 18095 18111 17634 18163 18727 18052 17349 15726 16828,套数 / / / / / / / / /,均价 元/ / / / / / / / / /,套数 / 6 / / / / / 15 / 22,均价 元/ / 24701 / / / / / 27202 / 32000,套数 / / 2 / 1 1 2 1 8 2,均价 元/ / / 20083 / 20465 20567 22

21、154 21192 19687 19895,套数 / 7 1 1 2 6 2 2 1 8,均价 元/ / 19424 21014 22044 18609 16689 17973 18080 18011 17516,套数 / / / / / / / 16 / /,均价 元/ / / / / / / / 19932 / /,09.5,22,16741,30,19283,18756,7,17288,1,15891,09.6 09.7,32 21,17279 19018,27 27,17297 22244,6 /,20000 /,3 9,19521 18829,1 /,18000 /,1 /,1579

22、0 /,绿地汇创国际广场，区域内指标个案，近6个月来去化速度较好，均价也随之上 扬，目前均价稳定在20000元/平方米左右。 新纪元国际广场，5月开盘以来保持了一个较快的去化速度，均价也有一定程度上涨。 目前均价已经突破22000元/平方米。 沪东财富国际广场，6月份上市529套，目前去化情况较差。,0,1,6,4,1,8,9,5,2,4,2,3,3,5,2,【杨浦办公市场分析】,各总价段成交分析,成交总价段 （万元） 0-20 20-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 24

23、0-260 260-280 280-300 300-320 320-340 340-360 360-380 380-400 400-420 420-440 440以上 合计,套数 0 17 18 21 13 13 16 26 179,所占比例 0.0% 0.0% 0.6% 3.4% 9.5% 2.2% 0.6% 4.5% 5.0% 10.1% 11.7% 7.3% 7.3% 8.9% 2.8% 1.1% 2.2% 1.1% 1.7% 1.7% 2.8% 1.1% 14.5% 100%,数据：2009.1.1-2009.5.22 区域内45%的成交集中在180-280万元之间。,我们的观点,从杨浦区范围来看，出售型办公楼市场呈现如下特点：,主力成交均价在14000-18000元/平方米，总价180-280万元之间；,40-80平方米户型缺乏上市量，较为稀缺；,从面积区段来说，40-80平方米的面积区段是目前北区的“蓝海市场”，是 否能以其他形态的功能入市销售，创造稀缺产品，提高销售价格。值得我 们进一部研究。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,