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1、2008.2,第三章 市场比较法,1,第三章 市场比较法,一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题,2008.2,第三章 市场比较法,2,一、市场比较法的概念,市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。,2008.2,第三章 市场比较法,3,二、比较法的理论依据,其理论依据是经济学中的替代原理。市场上具有
2、相同效用的商品获得相同的市场价格。 这一替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是趋于一致。,2008.2,第三章 市场比较法,4,三、市场比较法的适用范围和适用条件,市场比较法的适用范围 市场比较法的适用条件,2008.2,第三章 市场比较法,5,1.市场比较法的适用范围,适用于有广泛市场交易的房地产类型 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,2008.2,第三章 市场比较法,6,2.市场比较法的适用条件,具备充足的市场交易资料 数量充足；资料可靠；质量保证。 具有丰富的估价经验,2008.2,第三章 市场比较法,7,四、市场比较法的操作步骤,（一）收集交易实例 （
3、二）选取可比实例 （三）建立价格可比的基础 （四）进行交易情况修正 （五）进行交易日期修正 （六）进行区域因素修正 （七）进行个别因素修正 （八）综合评估，决定估价额,2008.2,第三章 市场比较法,8,（一）收集交易实例,收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 收集交易实例的整理与查证,2008.2,第三章 市场比较法,9,1.收集交易实例的途径,政府部门 房地产经纪人 信息服务 同行提供 传媒 其它途径,2008.2,第三章 市场比较法,10,2.收集交易实例的内容,一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容： 交易价格及付款方式 交易日期； 坐落位置； 用途 土地状况，例如土地使用权剩余年
4、限、开发程度、有无特殊的地质等； 建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成 日期等； 交易情况，是否正常交易等 交易双方情况；,2008.2,第三章 市场比较法,11,3.收集交易实例的整理与查证,将交易实例按地区或类型进行分类 建立交易实例库或资料中心，存于计算机中，方便日后使用,2008.2,第三章 市场比较法,12,（二）选取可比实例,选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈,2008.2,第三章 市场比较法,13,（三）
5、建立价格可比的基础,应把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与委估房地产之间具有比较基础的价格。 所谓具有比较基础是指：单价的涵义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。 例题,2008.2,第三章 市场比较法,14,例题,有A、B两个可比实例，A实例为一宗600亩的地块，交易价格为1000万美元，成交当时的美元汇率是8.50；B实例为一宗55000m2的地块，成交价1200万元人民币。现要求将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。（元/m2）,2008.2,第三章 市场比较法,15,（四）进行交易情况修正,运用比较法时必须排除特殊情况造成的交易价格偏差，特殊的交易情况包括： 有
6、特殊利害关系的交易 一些特殊方式的交易 交易时有特殊的动机 相邻房地产的合并交易 买方或卖方不了解行情 受债权或债务关系影响的交易,2008.2,第三章 市场比较法,16,（五）进行交易日期修正,估价时点的价格 = 交易实例价格,2008.2,第三章 市场比较法,17,例,某地区某类房地产2000年6月至12月的价格指数分别为101、104.5、104.7、105.0、108、108.5、109(以1999年1月为基期100)。其中有一房地产在2000年6月的价格为1 800元m2，对其进行交易日期修正，修正到2000年12月的价格为： 1 800（109/101）=1 942.6(元m2),
7、2008.2,第三章 市场比较法,18,（六）进行区域因素修正,区域因素主要反映房地产的位置不同而引起的市场价值的差异，它主要包括：交通状况、繁华程度、公用设施状况、绿化景观、人文环境等。 区域因素的修正方法主要是直接比较法和间接比较法。,2008.2,第三章 市场比较法,19,直接比较法,直接比较法，是指以委估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素逐项与基准作比较并打上对比分值，依此求得因素修正比率。,2008.2,第三章 市场比较法,20,间接比较法,间接比较法，是指以一个设想的标准房地产的状况为基准，以实例和委估房地产逐项与这个基准作比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。,2008.
8、2,第三章 市场比较法,21,（七）进行个别因素修正,个别因素比较的内容，对于地产而言通常主要有地块大小、地块形状；临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、土地使用规定(年限、用途、容积率)等，对于房产则主要包括占地面积、建筑面积、建筑结构、建筑质量、室内平面布局、附属设施、装修标准、房屋完损程度及楼层、朝向等因素。 同区域因素一样，修正个别因素的方法也要是直接比较法和间接比较法。,2008.2,第三章 市场比较法,22,八、综合评估，决定估价额,综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格。通常的公式为： 可比实例修正价格=可比实例成交价交易情况修正比率交易日期修正比率区域因素修正比率个别
9、因素修正比率,2008.2,第三章 市场比较法,23,通过上述修正计算以后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法等。,例,2008.2,第三章 市场比较法,24,五、应用举例1；2,例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1月15日，终于1994年1月30日,2008.2,第三章 市场比较法,2
10、5,(四)估价对象概况 该土地是在城市规划上属于住宅区的一块空地，土地面积520m2，地势平坦。地质为普通型，形状为长方形便于利用。正面临接大约6m的道路。有上水道，无下水道。离某汽车站约500m，规划限制容积率为6。,2008.2,第三章 市场比较法,26,(五)估价原则 客观、公正、合理、准确。 (六)估价依据 1北京市某房地产开发公司提供的土地使用权文件； 2估价师现场实勘和丈量核实结果； 3北京市某房地产交易所提供的市场资料。 (七)估价方法的选择 由于估价师掌握了近几年市场资料及近期成交案例，故采用市场比较法进行估价。,2008.2,第三章 市场比较法,27,(八)估价过程 1收集有
11、关资料 (1)收集的估价对象土地资料(略)； (2)收集的买卖实例资料。选择了5个可比实例，,2008.2,第三章 市场比较法,28,备注：B、C、E为正常交易，A、D为非正常交易,2008.2,第三章 市场比较法,29,2、交易情况修正 3、交易日期修正 4、进行区域因素修正 5、进行个别因素修正 6、计算地价,2008.2,第三章 市场比较法,30,2008.2,第三章 市场比较法,31,（九）估价结果 （十）估价小组组成与估价单位资格证书（略）,2008.2,第三章 市场比较法,32,六、应用市场比较法应注意的几个问题,1使用市场比较法，首先就要找到与评估对象相类似的案例，而且要符合一定
12、的要求。 2需要修正的情况主要有：交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素的修正。这些修正要有客观依据并结合估价人员积累的经验来进行。 3在确认估价结果时，还可采用其他估价方法对比较法评出的结果进行必要的矫正。 4注意细节问题；如计量单位的统一等。,2008.2,第三章 市场比较法,33,例2：为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表。在表中，交易情况比较中的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正(负
13、)值表示可比实例的区域因素和个别因素优(劣)于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年1月1日人民币与美元的市场汇价为8.5：1，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为8.3：1；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1，在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。,2008.2,第三章 市场比较法,34,2008.2,第三章 市场比较法,35,类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等方面相同或相似的房地产。 在市场比较法中，通常称此房地产为交易实例房地产，简称实例房地产或交易实例。,