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1、绿景大厦项目方案建议,谨呈： 绿景房地产开发有限公司,建筑形象 交通组织 商业 写字楼 我方将从营销价值角度对上述方面进行分别阐述。,方案（一）建筑形象,项目顶部高差处理，突显层次感，斜面造型突显建筑特色，强化了项目形象的昭示性，并为项目顶部增加建面提供了建筑设计基础； 通过不同材质、色彩对比实现挺拔建筑形象，成为目前深圳写字楼市场少有的特色建筑设计形态，形象出位； 流线型的项目主体与弧线型城市广场的衔接，充分体现功能价值；,方案（一）交通组织,车行出入口预留合理，结合塔楼位置，建议车行出口可选择西北面位置，取消西南面出口； 建议在商业的入口方面，尽量在昭示性较佳的区域大量设置；内部垂直交通上
2、，要结合人流进入的方便性与空间的合理使用综合考虑；,商业入口,写字楼入口,商业入口,车行入口,车行出口,上车点,上、下车点,方案（一） 商业,银行,商业,首层商业分割为两个独立的空间，双向引导人流，良好的形成商业氛围； 通过商业业态把控，商业分区可有效的营造商务氛围； 弧线聚集型城市广场，形成较好的商业氛围； 中庭区域设置，面积过于浪费，建议取消或减小； 建议将楼体广告，广场广告的价值在设计中预先考虑，提升物业价值；（在现有建筑条件下，充分挖掘商业价值。）,中庭,平面 2000平米以内的标准层平面为目前市场上较为合理的面积区间； 办公空间整体角度倾斜，对景观，使用稍有影响； 弧形设计不利于客户
3、使用，建议取消或减少弧度，将立柱沿墙放置； 建筑立面形式上的分体量表现，在平面的凹槽设计上，影响平面的使用； 核心筒 核心筒的设计在办公区间的昭示性上尚未达到最佳，稍后将有案例做以借鉴； 建议卫生间设计必须在核心筒内考虑。,方案（一） 写字楼,方案（一）整体规划布局调整建议,为彰显项目在深南路下沿线的昭示性，建议将塔楼在项目西北角，调整为正南正北方向； 由于塔楼的朝向调整使得商业及公共出入口相应的也要作出调整，以保证广场人员的动线组织顺畅。,方案（二）建筑形象,外力面挺拔冷峻；项目各部分形状方正，规整便于功能划分，提高使用率； 塔楼层次分明，不同建筑构体丰富外立面造型； 项目外立面竖向线条过于
4、密集，略显小气，影响项目形象； 塔楼位于项目西南角，过于靠后，沿深南路又东向西方向昭示性弱。,方案（二）交通组织,由于项目大堂位于西南角，大堂出口正朝南，写字楼没有设立其他出口，故将地下停车场的出口、入口集中放置在塔楼西侧是较为合理的交通组织安排； 由于写字楼出口唯一，为便于出行车辆可以通过合理动线在写字楼办公楼前接人，建议删除北面的车行出口，同时可以保证北面临深南大道的商业价值不受影响。,上、下车点,出口,入口,方案（二）商业,商业人流组织上，通过对写字楼塔楼、大堂、商业的平面布置及功能调整后，项目的城市广场能够有效聚集人流，成为主要人流疏散口，充分将广场汇集人流的功能发挥出来； 绿色部分的
5、骑楼架空使得临街商铺的价值没有得到充分利用，建议取消该部分骑楼，将顶层的商业面积移至一层。,5、6、7F平面图,标准平面图,塔楼,大堂,银行,临街商业需要充分利用,中庭,方案（二）写字楼,标准层方正，柱靠墙，有利于销售组合划分； 低区单位销售难度不大，不需要给予太多附件值，同时图2的蓝色部分单位在低区的实用性不高，所以建议取消立面图中的红色部； 为了树立项目的功能特点，使得图3、图1的平面图不完整，并未有效的给项目提供销售卖点，某种意义上使得项目平面图变得非常复杂，不利于销售。,图1,图2,图3,图4,方案（二）写字楼,核心桶调整原则： 洗手间尽量保证设计在核心桶内，同时保证男女洗手间的蹲位数
6、量均大于3； 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在保证电梯设计等候时间在30秒左右的前提下，尽量提高电梯速度，减少电梯数量，以期使核心桶内有充足的空间摆放卫生间； 十字核心桶核心点尽量保证位于核心桶的中心，保证昭示性单位可以灵活搭配销售，有利于销售组合树立卖点。,示意平面图,客户眼中的甲级写字楼要素：,世联看07年入市写字楼的产品设计标准： 层高：4m以上 净高：2.8m以上 大堂：400平米以上（装饰豪华，设计新颖，形象高） 大堂高度：需要综合考虑进深高度比，满足商务形象心理舒适度即可 写字楼公共走道：大于1.6m，1.8m为适中尺度 电梯庭宽度：3.0m以上,后续我方将提供以下相关资料,产品方面： 初步方案确定后，将提供详细的方案分析及调整建议； 方案的多轮次调整建议； 建筑立面设计建议； 详细物业发展建议。,THE END,