生态旅游建设项目可研报告.doc

1、生态旅游公园项目可行性研究报告*集团有限公司二0一一年八月目 录1 总论11.1 项目概况11.2 可行性研究编制依据及范围41.3 主要经济技术指标52 项目背景及建设的必要性72.1 项目背景72.2 项目建设的必要性113 市场分析153.1生态旅游农业概况153.2生态农业旅游分析213.3绿色食品市场分析与预测234 建设地点及建设条件274.1建设地点274.2建设条件285 建设内容及建设规模415.1 建设目标和定位415.2 建设内容425.3 建设规模435.4建设内容建设规模一览表476 项目总体布局496.1布局依据和原则496.2 项目用地布局497工程技术方案51

2、7.1交通组织和道路517.2 绿地景观系统537.3水体系统567.4 景观节点分析567.5 建筑工程及公共服务设施方案578 公用工程598.1给排水工程598.2电力通信工程628.3 燃气工程668.4防灾工程679 环境保护709.1 编制依据及执行标准709.2主要影响709.3环境保护措施7110安全卫生与节能、节水和节地7610.1 安全卫生7610.2节能和节水7710.3节水和节地8111 项目实施进度计划及招投标8211.1 项目实施进度计划8211.2 招投标8212 项目单位概况及劳动定员8712.1 项目建设单位概况8712.2 劳动定员8713 投资估算与资金筹

3、措8913.1 投资估算8913.2 资金筹措9014 财务分析9314.1财务评价原则9314.2经营收入及税金估算9314.3总成本费用估算9414.4财务效益分析9414.5偿债能力分析9514.6不确定性分析9514.7财务评价结论9615 研究结论及建议9815.1 结论9815.2 建议98第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称*生态旅游公园项目1.1.2项目地点项目建设地点位于*市*，项目用地面积93.2公顷（1398亩）。1.1.3项目性质本项目属于新建项目1.1.4 项目定位及主要建设内容本项目定位为集休闲、体验、文化、佛教等于一体的高档度假酒店项目。项目总用地面积9

4、3.2公顷,其中*现有用地面积50公顷,扩建工程用地面积23.2公顷,*用地面积20公顷.总建筑面积15.67万平方米,绿地面积46.2万平方米,310个车位,共划分为六大板块：1.户外拓展区,建筑面积10500平方米；2.高端休闲运动区,建筑面积40000平方米；3.休闲农业体验区，建筑面积17000平方米；4.特色文化体验区，建筑面积18900平方米；5.*祈福区，建筑面积12000平方米；6.国际度假酒店区，建筑面积47300平方米；7.其他，建筑面积11000平方米。1.1.5项目用地获得方式招投标。1.1.6项目建设期本项目规划建设工期6年（60个月），从2011年6月动工至2017

5、年5月竣工。1.1.7项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资为124908.64万元，其中工程费用96414.44万元，其他费用16420.83万元（其中征地拆迁补偿费用11000万元）,预备费3046.55万元。2、资金来源建设项目拟定的资金来源由企业招商引资及自筹。1.1.8效益预测1、主要经济效益（1）收入预测达到经营目标年份后，呈现增长的趋势，预计平均年度营业收入为51826.06万元，平均年利润总额22391.91万元，平均年上缴营业税金及附加2798.61万元。本项目可带动平均年度收入50亿元以上。（2）财务效益评价指标：项目投资利润率13.44%，所得税后项目财务内部收益率

6、10%，所得税后项目投资回收期15.98年（含建设期），项目具有较好的经济效益。本项目主要技术经济指标见下表：主要技术经济指标汇总表序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积公顷93.22总建筑面积1567003总投资万元124908.644平均年经营收入万元51826.065平均年总成本费用万元26635.546项目投资内部收益率%12所得税前项目投资内部收益率%10所得税后7盈亏平衡点%51.39平均8财务净现值（10%）万元30519.2所得税前财务净现值（10%）万元5620.59所得税后9项目投资回收期年14.99所得税前项目投资回收期年15.98所得税后10项目投资利润率%13.44

7、平均11建设期年62、社会效益该项目符合*省及*各级的长远产业规划，项目建设可为社会创造直接就业岗位近4000个，推进了社会发展，提高了群众环保意识，实现旅游与农业综合开发的渗透融合，提升城市品位。1.1.9 项目承办单位本项目建设规模大，投资回收期长，对地方经济的发展有着举足轻重的影响，因此，本项目由台湾南良集团、*集团牵头组建财团共同承办。1.2 可行性研究编制依据及范围1.2.1 研究依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、建设部村庄和集镇建设规划建设管理条例；3、中国国际工程咨询公司编著的投资项目可行性研究指南；4、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；5、中华人民共和国国家标准

8、村庄规划标准（GB50188-93）；6、工程建设标准强制性条文城乡规划； 7、村镇规划规范；8、旅游规划通则；9、*省休闲农业总体规划；10、*生态旅游综合体规划；11、*总体规划；12、国家其他有关规范、规程、法律、法规；13、项目单位提供的其他基础资料。1.2.2 研究范围本可研报告将对项目建设的必要性、市场、建设内容及规模、建设条件、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益与社会效益等方面进行综合论证，提出有关结论和建议，供项目单位及有关部门决策时参考。1.3 研究结论概要1.3.1 研究结论项目建设顺应旅游市场转型升级的发展趋势，具有有着巨大的发展潜力，选址建设条件优越，项目规划起

9、点高、观念超前，符合社会经济发展需要，具有较好的经济和社会效益，应当加快项目建设进度，服务于地方经济和居民生活的需要。1.3.2 建议1、加强宣传促销，提升旅游形象，构建旅游对外宣传网络；2、扩大对外开放，加强区域合作；3、加强旅游资源保护和生态环境建设；4、创新投融资机制，争取政府扶持资金，改善旅游服务软环境建设；5、推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现；6、项目建设资金量较大，建设单位自有资金需作好合理安排。*五星级生态旅游度假酒店项目可行性研究报告第二章 项目背景基于对*城市发展未来的判断、对国家关于生态旅

10、游产业的扶持政策，结合*区域独特的秀丽风景，项目单位拟充分发挥自身在旅游、农业综合开发产业及配套物业管理、工程建设等方面的优势，抓住机遇在*省*市*区*生态旅游区打造一个集生态农业观光旅游、宗教文化朝圣旅游、户外运动休闲旅游、商务度假休闲服务于一体的*市森林植被一流、旅游产业一流、服务质量一流、水土保持一流的多功能、高标准城乡生态一日游特色生态旅游产业群。2.1 本项目符合国家产业及地方发展的需要2.1.1 文化旅游产业是国家到地方可持续发展的基础文化旅游业是当今世界上发展最快的产业，也是当今世界上最具影响的产业链，在构建和谐社会中有着重要的作用。它对缩小地区间与城乡间的经济差距、增进地区间的

11、交流、促进就业、丰富人民群众的文化生活、提高增强人民体质、强化民族素质、凝聚民心、增强爱国主义意识等都有着独特功能。随着人民生活步入小康和向高消费阶段过渡，国内居民出游率将不断上升，旅游消费需求日益强烈。我国人均GDP持续增长，预计2010年我国人均GDP增至20002500美元，国内旅游消费市场进入发育成熟阶段。国内居民休闲时间增多，人口流动性和受教育水平不断提高，接待设施、旅游交通、旅游环境等不断发展完善，都将大大地促进国内旅游的繁荣。当今世界，文化生产力已成为生产力中最活跃、最关键的因素之一，从中央到地方各级政府均十分重视文化产业的建设。2.1.2 国家及地方产业政策支持2.1.2.1

12、在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告中突出强调了加强文化建设、提高国家文化软实力的极端重要性，对兴起社会主义文化建设新高潮、推动社会主义文化大发展大繁荣作出全面部署。报告第七章推动社会主义文化大发展大繁荣指出：深入挖掘和弘扬传统文化有益价值。在全球化趋势深入发展的今天，必须充分认识我国传统文化的历史意义和现实价值，以礼敬自豪的态度对待我们的优秀文化传统，努力在继承优秀传统文化的基础上铸造中华文化的新辉煌。要按照古为今用的原则，对丰厚的传统文化进行科学梳理、深入挖掘，取其精华、去其糟粕，使民族优秀传统文化得以传承，并不断发扬光大。要广泛开展传统文化的宣传教育，充分发挥民族传统节日的文化传承

13、功能，组织丰富多样、健康有益的民间民俗文化活动，让更多的人了解传统文化，喜爱传统文化，成为优秀传统文化的承载者、传播者，要加强对各民族文化的挖掘和保护，重视文物和非物质文化遗产保护，做好文化典籍整理工作，切实保护好中华民族文化瑰宝，使之代代相传、荫泽后人。2.1.2.2 根据2007年中发1号文件的精神和国务院领导的要求，农业部与国家旅游局在2007年3月签署了关于促进社会主义新农村建设与乡村旅游发展合作协议，联合下发关于大力推进全国乡村旅游发展的通知。双方决定共同组织实施乡村旅游“百千万工程”，在全国建成具有乡村旅游示范意义的100个县、1000个乡（镇）、10000个村，为社会主义新农村建

14、设做出积极贡献。争取每年新增乡村旅游就业30万人以上，间接就业150万人；每年旅游从业农民人均纯收入增长5%。国家旅游局、农业部已成立“全国乡村旅游工作领导小组”，领导小组办公室设在国家旅游局综合协调司，具体工作由国家旅游局综合协调司、农业部发展计划司承担。2.1.2.3 从2007年5月以来，农业部与国家旅游局联合开展了3次休闲农业工作调研；起草了报国务院的关于全国休闲农业发展情况的报告；在认真总结各地推进休闲农业的经验做法的基础上，起草了国务院关于促进休闲农业发展的意见,制定了乡村旅游县、乡、村标准。 2.1.2.4 2009年12月1日，国务院下发国务院关于加快发展旅游业的意见，明确将旅

15、游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。2.1.2.5 2010年2月11日*省文化强省战略实施纲要（20102015年）要求：全省文化产业增加值保持年均20以上的增速，到2015年总产值达到3500亿元，实现增加值1900亿元，占GDP的比重达8以上，文化产业成为我省国民经济的重要支柱产业。形成一批骨干文化企业集群，年产值过10亿元的大型文化企业发展到20家以上，销售收入、总资产突破100亿元的旗舰文化企业集团发展到35家，文化上市公司5家以上、市值过200亿元的突破2家。60的县市成为全国、全省文化建设先进县市。各级政府要增

16、加文化事业产业投入规模，各级财政对文化建设的投入增幅不低于同级财政经常性收入的增幅。省财政每年安排文化产业引导资金1亿元，从2010年起设立文化事业发展资金。各市州、县市区财政要安排并逐步提高文化事业和文化产业发展引导资金，出台使用和管理办法。进一步加大财政对主流媒体的投入。加大对基层文化单位的投入，切实加强农村和社区公共文化设施建设。积极探索和拓宽文化产业投融资渠道，引导社会资金进入文化产业。2.1.2.6 2009年初国家旅游局与*省政府签订关于推动“两型社会”建设促进*旅游产业发展合作备忘录，建立“局省会商”工作机制；省政府出台关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见，对旅游项目建设给

17、予系列扶持政策。2.1.3 是*旅游捷足先登“3+5”城市群的需要2.1.3.1 旅游产业是*可持续发展的基础之一*市旅游发展战略目标：要把旅游业培育发展成为市域经济重要支柱产业，资源枯竭替代性产业之一，*城市群的文化与生态旅游休闲基地，全省旅游网络中枢，以及全国知名新兴旅游胜地和世界有一定知名度的旅游目的地。2009年，*市接待国内外游客612.34万人次，旅游总收入40.73亿元，*旅游产业连续5年以年均30%以上的速度增长，其中30%以上的客源来自*，“*其实正在成为*的后花园。”*“十二五”规划指出，要不断完善城市建设与景区建设，增强旅游服务功能，以对接融入*为契机，打造*生态旅游休闲

18、基地，以“三创”为契机，加快我市旅游目的地城市建设，使旅游业成为全市经济重要支柱产业。2.1.3.2 本项目的建设是*服务“3+5”城市群和拓展对外“窗口”的重要载体随着*一体化进程的不断加快和“3+5”城市群发展的不断推进，给*旅游业特别是生态观光旅游业的发展带来了难得机遇，而本项目得天独厚的区位优势和便利的交通条件，加上我市新型旅游业的快速发展、人们消费需求的不断扩大、项目承建公司的雄厚财力，足以使该项目能驻足*，辐射湘中，服务“3+5”城市群，带动产业大发展，巩固提升*区域竞争力。2.1.3.3本项目的建设是提高青少年爱国主义教育的需要随着经济社会的发展变化，城市化水平的逐步提高，城区工

19、薪阶层的子女逐渐由以前的“半城市半农村”生活状态转化为“纯城市”生活状态，孩子们的农业生产实践观念逐渐淡忘，“五谷杂粮”都分不清的孩子日渐增多，这对孩子们的成长成才极为不利。加强对青少年的爱国主义教育，是实施素质教育的重要方面之一，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。2.2 *市发展来势喜人，适合建设生态旅游项目2.2.1 *市概况*地处*省正中部，是*省的几何中心，介于北纬27122814，东经1114511231之间；东邻*、*，南傍*，北界*，西与*、*接壤；下辖*区、*、*、*、*五县（市、区）和*经济开发区，总面积8117平方公里，耕地面积272.39万亩，总人口396万人，森林覆

20、盖率42.35%；是我国东中部通往大西南的必经之道，是*省南北通达、东西连贯的要隅，*、*铁路交汇如此，使*成为中国南方重要的铁路枢纽之一。2.2.2 *市旅游资源丰富*旅游基础条件良好，旅游资源丰富。境内旅游景点和景区主要有波月洞、*庙景区、*故居及纪念馆、*故居、*纪念馆，*旧居、*风景区、*龙宫、*等。2.2.3 *市持续发展能力强近几年，*的新型工业化、农业产业化、城市化进程明显加快，形成了能源、冶金、建材、化工、机械等五大优势产业，打造出了国家“森林城”、“全国绿化模范城市”、“全国十大宜居城市”、“中国最佳生态旅游城市”、*省“卫生城市”等一系列城市品牌，经济实力明显增强。2010

21、年实现生产总值678亿元，增长14.7%；完成财政总收入56.3亿元，增长20.96%，其中一般预算收入30.01亿元，增长24.83%；城镇居民人均可支配收入15086元，农民人均纯收入3364元，分别增长12.4%、8.6%；人口自然增长率6.16；连续8年保持“两位数”增长的态势，对湘中地区的辐射带动作用明显扩大。加上*铁路口岸在2008年得到省政府的正式批复，更增强了*区域中心城市的份量。生产总值2010年是2005年的2.24倍，年均增长13.1%，高出“十五”时期3.1个百分点。人均生产总值2010年是2005年的2.1倍，达到1.7万元。全社会固定资产投资2010年是2005年的

22、3.4倍，年均增长27.7%。财政一般预算收入2010年是2005年的2.45倍，年均增长19.58%。我市作为环*城市群重要一极，在全省的综合竞争力明显提升。2.2.4 项目建设所在地概况项目选址位于*示范片*，区内属亚热带季风湿润气候区岗地丘陵地带，热量丰富，四季分明，土壤条件优越，林木茂密，动物品种较丰富，孙水河穿境而过，距*城区3.5公里，*新高速、潭邵高速连接线贴境而过，交通便利。同时，市、区两级政府已经决定重点开发项目所处区域，且该区域内没有任何工矿企业，生态产业基础具有先天优势，加上市场需求强劲的拉动效应和低成本优势及政策倾斜的助力，非常有利于发展生态观光产业。2010年2月，*

23、生态旅游区被列为*省“251旅游项目工程”的“5”字项目，是*融入“3+5”城市群改革实验区*中资源条件、市场前景都十分看好的旅游开发项目。在*庄基础上建设的*国际度假酒店是*生态旅游区的重点工程，这里将打造成为一个有关“阳光、空气、水、美食、负氧离子和运动”的健康乐园。2.3 项目独特的自然及历史人文条件（一）名字由来传说王母娘娘在天庭举办蟠桃盛宴招待众仙。宴毕，七仙女和二十八星宿等天仙迈步浏览天庭。三仙女看到一座满目焦土和黑石头的大山，见不到任何花草树木，没有任何生机。原来这是由于当年孙悟空大闹天宫踢翻太上老君的炼丹炉后，掉落一颗火星在这个山上而引起火灾。三仙女伤心不已，遂而下凡。三仙女走

24、遍名山大川，采集珍稀树种和奇花异草的种子，播种在山上。在她的精心培育下，满山遍野又是一片郁郁葱葱，瑶草奇花不谢，青松翠柏长青，仙桃常结果，修竹每留云的壮丽景观。特别是主峰经三仙女精心打扮，状如一位婷婷玉立的仙女临风起舞，且三仙女曾在主峰北坡扎寨居住，所以命名为“*”。（二）人文特色1、绿色宝地*系平地突起成峰，四面悬崖峭壁，怪石林立，沟壑深幽，山涧蜿蜒曲折，树林优美，蔚然深秀，苍翠欲滴，集五岳之神韵，具桂林山水之灵秀，俨然一亭亭玉立的仙女临风起舞。山上植被生长繁茂，四季葱茏秀丽。由于多年来育林，森林覆盖率达95，蓄积量丰富，被广大市民喻为*的城市氧吧，是市民近郊休闲旅游的好去处。2、宗教圣地*

25、集佛寺、道观、耶稣教堂于一体，其中经历各年代而建成的有*、东林寺、耶稣教堂等，大自然鬼斧神工形成并富有神话传说的有豹子岩、观音石、斋公山、仙牛角山、守护神、仙翁对弈、独木桥、钟鼓潭、火石滩、兴壁岗等奇观。*岩洞口原建有庵堂，清代重臣*曾到圣严洞为母祈福,因感其灵验而手书“*岩”三字相赠,并题写对联有心拜佛何必远朝南海,真心向善此处便是灵山.因此，这里曾一度出现“日有万人朝拜，夜有千盏明灯”的盛况，每到星期天、初一十五，游人如织，特别是每年的2月19、6月19、9月19三日，到此朝拜观音菩萨者成千上万人。1997年，又投入资金100余万元，在洞右侧修建了规模宏大的大雄宝殿*。 东林寺是佛教圣地，

26、自古与少林寺并列，在国人之中有“武少林、富东林”说法，曾经有高僧数百人、田产近3000亩的规模；在武林界有“北少林、南东林”的说法，少林寺的一指禅据传是从东林寺的二指禅演变而成。3、人文旺地因其自然景观的“奇、险、峻、宏、秀”、众多的美丽传说以及宗教的兴盛，*吸引了众多历史重臣和文人雅士的足迹和墨宝。一代天骄毛泽东分别于1916年（游学）和1927年（考察农民运动）两度到此，并写下了“盖天钟秀馋帝王”的诗篇，此外还有*、刘蓉、曾纪泽、药王孙思邈等，文艺界的有龙吟、李子特、肖雍元，并留下泛舟潇洒岩、游*岩记等。4、长寿福地因其优美的自然景观，成土母质具有钾硅铁特点，土壤富硒，富铁锰铜锌等微量元素

27、出产的富硒植物食品和富硒动物食品，有利于人类健康长寿和益智。紧邻的株山村现有人口624人，近几年出了二位百岁寿星，60岁以上的长寿老人达120人，占总人口数的19.2%，超过了世界卫生组织规定的18%的标准，比我国云南、广西、吉林等地长寿村的百分率还高。2.4 项目承办单位具有核心竞争优势本项目由台湾南良集团和*集团承办2.4.1 台湾南良集团台湾南良集团是一家多元化经营的国际性企业集团，旗下拥有参股、控股企业100多家，员工超过2万人，集团总营业额超过1000亿新台币（40亿美元以上）。台湾南良集团旗下有多家休闲度假旅游经济实体，垦丁悠活丽致渡假村和牡丹湾度假村是其中翘楚，规划充分结合地方

28、特色并别出一格，入住率达到98%以上，是台湾地区知名的旅游去处。台湾南良集团在休闲旅游项目的规划设计、国内外资源调动、资金实力等方面具有明显的比较优势。2.4.2 *集团有限公司1、公司概况*集团有限公司是一家综合性、规模型民营企业，于1997年始创*商厦，下辖20家子公司，至2009年，公司已拥有固定资产20亿元，形成年营业生产总值50亿元的经营规模，员工达2600余人，辖区内经营业主3000余户，安置从业人员15000余人。2、公司承担项目的优势（1）农业综合开发与经营是公司优势产业旗下*科技农业股份有限公司是一家以生态农业开发为主体的省级高新技术企业和农业产业化龙头企业，注册资金5228

29、万元，拥有固定资产12878万元，与*农科院等5家科研院所、香港新世界集团、深圳绿鹏实业公司等单位开展了良好的技术与业务合作。公司获得了*省科技厅高新技术企业认定证书、*省农业厅无公害农产品产地认定证书、国家农业部农产品质量安全中心无公害农产品认定证书。*科技农业发展有限公司承建的*农业科技示范园，经过5年的艰苦奋斗，已开发土地面积近5000亩，*生态旅游基地、花卉苗木基地、无公害蔬菜基地等多个项目已正式投入生产经营，规划建设总面积5万亩，一个集旅游观光、娱乐休闲、科研开发、农产品生产与加工、贸易于一体的现代农业园区已初具规模；公司筹建的*市优质农产品交易中心项目建设规模用地500亩，总投资达

30、4个亿，规划建立在万宝农科园核心区城郊结合部，是一个集农产品加工、检测、物流、信息化于一体的农产品专业批发大市场；包围山农业综合开发拟在涟水中游及包围山万亩山地、荒地上，建设一个集旅游、休闲、养生、生态农业、新农村建设于一体的五星级现代农庄。（2）集团公司在市场开发与物业管理方面经验丰富集团公司自1997年创建*商厦开发*市场，从租赁经营国合*商业大厦闲置场地2000余平方米起步，迄今*市场已扩张到自有经营场地面积达6万平方米；2006年5月18日竣工开业的*市万人再就业工程*环球商业广场第一期工程总经营场地面积达8万平方米，第二期配套工程6万平方米正在筹备建设，是湘中地区最大的糖酒副食、小商

31、品专业批发市场。目前，两大市场共有经营业主3000余户，是*最大的物业市场基地。公司先后获得全省首批“千人解困市场”、“*省省级再就业基地”、“*省明星市场”等众多荣誉。（3）集团公司实力雄厚银行信用等级为中国银行、中国农业银行AAA级，工商银行AA级。集团2005年在*省私营企业十大行业500强综合类行业中列第十三位，2006年在*省私营企业100强中列第十七位。集团公司下属海汇房地产公司、环球工程公司等在地产规划、施工、营销等方面经验丰富，具有大型项目开发经验和能力，总投资达3.1亿元的*环球商业广场是目前*规模最大的商业地产项目之一。集团公司并与香港五大财团之一香港新世界集团强强联手，具

32、有开发国际市场的能力。（4）团队整合优势2.4.3 项目建设单位拥有先入优势（1）该项目已签订合作协议2011年7月4日上午，*市委书记*率*考察团一行，在台湾悠活丽致渡假中心与台湾南良集团就有关合作事宜进行了深入洽谈。通过洽谈，*市人民政府作为甲方，台湾南良集团作为乙方，*集团作为丙方，达成合作框架协议，*生态旅游公园项目是其中最重要得合作项目之一。*市委常委、副市长雷绍业，台湾南良集团总裁萧登波，*集团董事长*分别代表*市人民政府、台湾南良集团、*集团在合作框架协议上签字。协议签订后，*市委书记*表示，一定要提供最好的服务尽全力支持项目建设，把项目建成*、甚至*招商引资的样板工程、形象工程

33、使更多的台商能够落户*，并期待项目取得成功。（2）*集团已经在前期进行资源整合和基础建设一是实现生态保护。于2002年在*南面租赁土地2050亩，在有效保护以圣岩洞与*为中心的山林、植被和原生态地形地貌的基础上，进行了土地整理和山地绿化，租地范围内有效地阻止了园区内个人乱占乱建的违规现象，为*的全面开发建设打下了良好的生态基础。二是促进了*佛教资源的保护与开发。协助宗教部门整修了*，有效地保护了寺庙的佛教文化资源，营造了佛教文化的开发氛围。三是制订开发规划。将观光园定位为省内领先、国内一流的乡村旅游项目，按照国家AAAA级旅游景区标准进行规划，从2004年开始，十二次聘请省内农业、林业、旅游

34、城建方面的专家进行调研论证，*农业生态旅游观光园控制性详细规划于2009年经市、区旅游局组织相关专家评审，得到了*区招商旅游局（*招旅函20091号）与市人民政府（*政函2008174号）的批复。为使项目得到有序、合理、科学开发，2010年8月-2011年3月，又分别邀请北京、广东、深圳、*等地五家设计院同时设计，然后整合汇总思路，在总体规划框架下编制了修建性详细规划。四是编制可研报告。2009年，委托中南林业科技大学景观与可持续发展研究中心编制了*市*农业生态旅游观光园建设可行性研究报告，并报市发改委进行了备案（*发改三产2009360号）。目前，*集团已投入5000多万元，建成了无公害蔬

35、菜生产基地、名优特水果种植基地（百果园）、农家采摘园、*庄、钓鱼基地、花卉基地、种苗基地；配套了部分路网、管网、排水沟渠等相关基础建设，初步形成了“可览、可游、可居”的环境格调，*庄被评为*省“五星”级休闲农庄和*区唯一的“省级乡村旅游示范点”，农业体验、农业观光等特色旅游功能得到了基本体现。目前，万圣公路、园内干道与绿化等工程正在进行；酒店配套项目的租地工作已完成，正进入运动休闲场的设计与土地整理阶段。本项目的成功启动，不仅有效满足人们文化宗教、休闲旅游、生态农业观光等方面的消费需求，而且在很大程度上带动相关产业群的共同发展，还可以有效配合省市城建规划的建设，促进当地经济、技术和文化的交流，

36、对于*融入*、对接“3+5”城市群具有重大意义和深远影响。第三章 市场分析3.1项目所在地旅游市场现状分析3.1.1*市需求规模呈稳步增长态势，但“中位”格局未变*市客源市场的总体规模从2002年的180万人次增长到2008年的320万人次。旅游总收入从2002年的1.9亿元增长到2008年的6.53元。与周边地区如*、郴州、张家界等地相比差距较大，19962006年，*旅游在全省的市场份额始终处于不上不下的地位，接待人次、旅游收入等各项指标均处于中下水平，这在一定程度上说明*的客源市场开发力度较弱，客源市场尚处在艰难的市场培育期，要进入到快速增长期尚须做艰苦的努力。表3-1 20022008

37、年*市旅游接待情况年份游客总数（万人次）同比增长（%）旅游总收入（亿元）同比增长（%）20021801.902003185.53%2.6237.9%200423024.3%3.0324.3%2005305.132.5%3.9731%2006310.41.7%4.821%20073203.15.6215%200838018.7%6.5316.2%3.1.2*市旅游市场需求的季节性变化明显*市旅游长期结构单一，旅游产品开发力度较弱，淡季缺乏系统促销手段等，造成旅游客源市场的季节性变化大，淡旺季分明。旅游客源市场以410月和春节黄金周为旅游旺季，11月至次年3月（除春节黄金周）为淡季，这与假日旅游有

38、密切的关系。积极开发*独具特色和发展潜力的旅游产品，对于缩小客源市场淡旺季差别，增加市场占有份额具有重要的意义。3.1.3 游客消费能力较强，但实际消费水平较低目前来*的游客中一日游占了相当的比例，且重游率低，人均消费水平低，据相关数据显示，2009年游客在*的人均花费为175元，仅相当于全省平均水平的57，全国平均水平的50（全省人均花费为639.13元，全国人均花费为721元）（见表3-2：20042010年*市游客实际人均旅游消费情况），说明*水旅游层次较低。大部分国内游客中旅游目的为游览观光，旅游产品单一，开发深度不够，远远不能满足游客的消费需求，致使国内游客在*停留时间短、旅游消费水

39、平低，旅游经济效益不高。今后应加大对旅游资源内涵深度的挖掘，提高参与、专题旅游产品的比重。表3-2 20022008年*市游客实际人均旅游消费情况年份游客总数（万人次）旅游总收入（亿元）人均旅游支出消费(元)20041801.90105562005185.52.621412420062303.031317420073053.971301620083104.81548420093205.6217520103806.53172表3-3 来*市旅游游客预计旅游消费情况500元以下500-100元1000-1500元1500元以上合计调查人数4890107155400百分比(%)12.022.526.

40、838.7100从3-3表可以看出，来*市旅游游客的每次旅游消费1500元以上的最多，占38.7%，10001500元第二，占26.8%，说明来*的游客旅游消费能力强。3.1.4旅游产品结构单一，游客的滞留时间过短据有关方面对*旅游地调查结果显示， 197名接受调查的旅游者有68人选择在*过夜，占34.5%，而选择返回出发地的游客119名，占60.4%，由于各种原因的综合影响大部分游客不太愿意选择在*过夜。同时，调查结果显示，119名接受调查的未选择在*过夜的旅游者中，有58人是因为*缺乏有特色的夜市文化，占48.74%，有31人是因为第二天在*没有合适的行程安排，占26.05%，有23人是因

41、为觉得住宿条件太差，占19.33%，没有人是因为考虑旅游费用预算限制。这说明来*旅游的游客不是没有消费能力，而是我们没有提供满足其需求的旅游产品和服务。表3-4 来*市旅游游客选择在*过夜情况过夜返回未填合计调查人数6811910197百分比(%)34.560.45.1100表3-5 来*市旅游游客未选择在*过夜的原因缺乏有特色的夜市文化特色饮食住宿条件太差旅游费用预算限制没有合适的行程安排其他合计调查人数58230317119百分比(%)48.7419.33026.055.88100因而*旅游要想延长游客的滞留时间，一方面要加强晚间旅游娱乐项目、夜市文化、产品的建设，另一方面，需整合全市旅游

42、资源，为游客提供更多更好的旅游产品。3.2主要旅游客源市场需求与需求结构分析3.2.1按地域结构分析目前我国城镇居民大多数进行的是近距离旅游,利用节假日前往邻近地区旅游,因此按地理位置来分析,旅游区周边地区将是主要的旅游客源市场,具体划分是,以*为中心,在100-250公里半径范围,适于3-5天的假日游,包括常德、*、*、永州、张家界。3.2.2按需求总量分析国家旅游局公布的有关数据表明，我国公民2002年出游率69.2%，其中城镇居民出游率为115.3%,农村农民出游率为52.6%。由此可见，人口集聚的城市旅游需求量比较大，从这个角度上看，最主要的客源市场有*城市群，人口1258万，总旅游需

43、求量424万人次；*市人口701万，总旅游需求量485万人次；常德市人口598万，总旅游需求量413万人次；岳阳市人口525万，总旅游需求量364万人次。3.2.3按消费结构分析研究表明，人均GDP达到300美元时可激发近距离旅游，达到1000美元时国内旅游就会达到旺季。2004年*省人均GDP突破1000美元，*市人均GDP突破2000美元，随后前五名是株洲、*、岳阳、常德、郴州，周边邻近省市人均GDP较高的有武汉市（人均3000美元）。因此从这个角度来看，国内近中距离旅游是武汉、*、株洲、*、岳阳、常德、郴州等城市居民目前旅游的主要选择景区应以这些区域作为目标市场。3.3项目市场需求前景分

44、析与预测旅游业是典型的高收入高弹性的产业，随着经济的发展和人民生活水平的提高，旅游消费在人们消费总额中的比重将逐步增加，人们收入中更多的部分将投入到旅游中去。在我国目前经济发展水平和消费结构下，旅游业已经进入了快速发展时期，比照发达国家国内旅游的规模和结构，我们旅游市场仍然具有相当广阔的成长空间和发展背景。预计到2020年，我国国内旅游人数将达到9.8亿元，大致相当于每一个国民一年出游1.5次,国内旅游收入将达到304363.6亿元,相当于2020年国内生产总值的8.7%。3.4 市场分析结论（1）生态旅游作为一种高层次的精神文化消费,是旅游产品市场发展的必然方向,也是目前国际上盛行的旅游形式

45、生态旅游是一种生态效益与社会效益并重、以自然生态环境为基础、以认识自然和保护自然主目的的新型旅游消费，这种绿色消费得到了政策的支持和媒体的广泛宣传。（2）当前旅游和休闲产业发展状况凸现了现代主流的一种消费文化或者趋势。近年来，人们的生态旅游消费需求日渐明显，生态游年均递增10-15%，全球生态旅游产值高达3000亿美元。生态旅游的迅速发展不仅表明人们物质文化生活水平提高，旅游需求结构发生了深刻的变化，同时面对现代工业发展和人口、城市化发展带来的种种不良影响，人们充分认识到了环境保护的重要性。这一方面说明物质文明的发展，必定促进精神文明的发展，另一方面现代文明的发展促使人们重新去体会和体验中国传统文化的精髓：“天人合一”的美好境界。因此，休闲旅游和人环科技发展的需求在本质上是一种文化的需求，而与此相对应的生态休闲将会获得极大的发展，市场潜力和空间巨大。（3）“*生态旅游公园项目”要通过科学的定位，以鲜明个性特征的功能设计，适应顾客的需求。“生态旅游”和“生态休闲”来源于人们对于“回归自然”的向往，他们既需要现实的资源来满足这种需求，也希望或者有必要去了解克服现代产业发展带来的不良效应的途径、技术和未来的手段。本项目要通过市场定位及相应配套设