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1、奥特莱斯初步研究 市场研究部 2011.06,第一部分 奥特莱斯概念和特点 第二部分 奥特莱斯商业环境分析 第三部分 奥特莱斯经营思路 第四部分 奥特莱斯选址要求 第五部分 国内部分奥特莱斯介绍,目录,第一部分 奥特莱斯概念和特点,“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。,奥特莱斯概念,奥特莱斯起源,奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，1970年开始真正有规模的发展。 1988年1996年，很多工厂把直销店集中在一起开设，以名牌和低价吸
2、引人，但是没有形成规模，距离城市较远。 1997年2001年，奥特莱斯业态在美国呈现快速发展的势头，有专门的发展渠道，功能更加齐全，讲究购物环境并向城市靠近。,奥特莱斯在中国的发展,吸引顾客的三件法宝： 1、驰名世界的品牌： 荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 2、难以想象的低价： 一般以低至16折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜； 3、方便舒适的氛围： 远离社区，交通方便，货场简洁、舒适。,奥特莱斯经营特点,1、经营的产品均为世界级品牌。 奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。 2、超低的价格折扣。 16折的折扣，满足了经济实力不足却又追求名牌商品的消费者的需求。
3、 3、便利与舒适的购物环境。 购物面积一般较大，服务配套，交通便捷。,第二部分 奥特莱斯商业环境分析,奥特莱斯环境背景,1、零售业竞争加剧。 在市场容量限制的条件下，大型零售业超量发展，形成“粥多僧少”的局面，直接导致生产企业利益受损。 2、零售业单一化。 零售业集中在城市繁华地带，难以满足消费者差异性 需求，奥特莱斯丰富了零售业态。 3、零售业定位模糊。 国内商场多定位模糊，强调品牌形象，奥特莱斯回归了百货业的本质，迎合了消费者对品牌的理性化需求。 4、品牌制造商的库存压力。 很多企业大批量生产供应又成批的被退回，奥特莱斯能减轻企业库存压力，加快资金流动。,奥特莱斯的商业环境优势,1、品牌厂
4、商的支持。 品牌厂商需要一个专门的场所销售过季的商品，以迅速回笼资金。 2、市场的支持。 奥特莱斯是高档专卖店和百货商场过季、断码服装的消化渠道。 3、消费者的支持。 消费者对纯正品牌有深刻的认识和鉴别能力。,奥特莱斯面临问题,1、规模小、品牌少。 目前国内“奥特莱斯”普遍规模较小，辐射范围小，专业化程度不高，品牌单一，消费者选择余地不大。 2、渠道管理薄弱。 店家无法直接获得厂家直销产品，通过代理商和招商进货，导致货源不充足，价格偏高。物流系统管理协调水平不高。 3、营销水平差强人意。 国内企业信息化管理水平较低，员工知识层次不高，尤其缺乏高素质管理人才。 4、选址和环境布置不合理。 国内奥
5、特莱斯在产品的编配、店内气氛的营造方面与国外零售巨头有较大差距。 5、低价恶性竞争。,第三部分 奥特莱斯经营思路,奥特莱斯目标消费者需求分析,奥特莱斯的目标消费群体是“追求名牌，但经济实力较弱的时尚人群：，这个群体占据了中国城市中青年消费者的主流。从这一点上看，奥特莱斯在中国市场具有巨大的生存空间。,奥特莱斯竞争分析,同类业态这类企业有明显的地域共通性和关联性。几大巨头聚在一起抢占有限的市场份额，激化了彼此的竞争。 异类业态奥特莱斯面临大卖场、百货、专卖店、网上商店等对手的竞争压力，这也是最大的挑战。,奥特莱斯营销策略,1、鲜明的市场定位。 2、本土化的创新经营。 3、现代化的渠道管理。 4、
6、优质的服务与环境。 5、实施多样化促销。,第四部分 奥特莱斯选址要求,一、城市选择 1、人口最密集、消费能力较强的一二线城市； 2、商圈范围辐射广； 3、车位满足在3000个左右。 二、区域选择 1、位于城市风景优美的郊区； 2、交通便利，最好道路是免费高速直达； 3、低价控制在30万元/亩。,选址要求,第五部分 国内部分奥特莱斯介绍,（一）上海奥特莱斯,上海奥特莱斯位于上海青浦区，周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。 上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。,区位,规模,上海奥特莱斯是目
7、前国内同类业态中规模较大的项目。14万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业，物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏，对于营造多元化消费人群具有较大的限制。,业态构成,上海奥特莱斯主要以服装类为主，占比达到73%；其次是鞋帽及箱包，分别为11%和7%，三类占比超过90%。精品、床上用品及文体数码明显占比偏小，娱乐配套没有体现。,上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的17%，比例偏小，与项目的定位存在较大程度上的差距。,从平面上看，上海奥特莱斯购物中心由三个区域构成，分别为A、B、C区。各个区域相对独立，并通过一些景观或通道进行间隔。 有以下特点： 1、整体进深较大。 2、通道
8、宽敞，视觉开阔。 3、人流动线呈“井”字型布局。 4、局部进行的多层设计，呈现出较好的层次性和整体可视性。 5、局部商铺的均好性欠缺。,平面格局,（二）苏州奥特莱斯,区位,苏州奥特莱斯位于苏州市金鸡湖东南岸李公堤风景区。项目周边居住社区众多，是衔接市中心与工业园区的地段，距离市中心约10KM，距离苏州火车站约13KM。 苏州奥特莱斯购物中心是国内众多奥特莱斯最靠近市中心的项目，市区客户的交通成本最低，便利性最好。在区位上具有分享苏州旅游人流的良好条件。,区位,规模,从规模上看，苏州奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。11万平方米的建筑规模中奥特莱斯部分比例较小，约7万平方米，其中定位于
9、特色餐饮部分约有4万平方米，其他例如物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施将对缺乏。,业态构成比例,苏州奥特莱斯购物中心主要以服装累为主，占比达到64%，其次是床上用品及鞋帽，分别为10%和8%。,从比例上看，国际品牌比例极少，与项目的定位和实际情况差异极大。从绝对数上看，10哥国际品牌入驻项目，大部分进驻苏州的国际品牌再苏州奥特莱斯购物中心中没有出现，对于吸引消费人流的作用很微小。,平面格局,从平面上看，苏州奥特莱斯购物中心由三个区域构成，分别为B街区、B商场、C区。 有以下特点： 1、项目纵深距离长。 2、街区与商场想结合。区分品牌店及其他商家。 3、人流成“井”字型布局。 4、均为多层设
10、计。 5、商铺的均好性欠缺。,平面格局,（三）北京燕莎奥特莱斯,区位,北京燕莎奥特莱斯位于北京市朝阳区东四环南路9号，东四环与东三环之间。项目周边高速路网发达，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速，项目距离市中心约10KM，距离北京国际机场约35KM。,区位,规模,从规模上看，北京燕莎奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。14万平方米的规模建筑中绝大部分是经营性物业。物流配套、休闲配套、旅游配套几乎没有，单一的购物功能尤其明显。,业态构成比例,北京燕莎奥特莱斯购物中心以服装为主，占比达到65%，其次是餐饮、童装用品、鞋帽。另外还有文体数码，再业种构成方面较为丰富。,
11、北京奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的20%，比例偏小；品牌绝对数量为70个。,平 面 格 局,北京燕莎奥特莱斯购物中心由A、B、C座三个区域呈“品”字形分布，各个区域相对独立，由停车及通道进行间隔。 有以下特点： 1、每个区域相对独立，组团特点明显 2、每个区域内功能相近，建筑形态一致 3、外部动线呈现围合渗透、循环互动的特点，每个组团以“回”形动线为主 4、多层设计，每个组团通过地面链接 5、工业化风格特点明显，外部视觉单调,平面格局,（四）北京赛特奥特莱斯,赛特奥莱位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5000余个停车位。作为北京第一
12、家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。,区位,北京赛特奥莱是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。 作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满足感。,简介
13、,（五）北京长阳奥特莱斯,区位,长阳奥特莱斯位于北京房山长阳CSD核心区，总建筑面积约37万平方米，其中奥特莱斯及购物中心约为18万平方米，是一个集世界名牌折扣中心、休闲娱乐和高品质居住体系等核心功能于一体的大型综合现代服务产业项目。,项目简介,项目周边环境优越，东依小清河、南临哑叭河，形成北京罕见的双水岸景观。南侧对望2011年落成的万亩滨河公园，集湿地水景、主题公园、亲水平台于一身，同时有长阳体育公园、湿地公园环绕周边。 项目交通便捷，北至京良路，东临长于路，距离京石高速公路19B出口约5分钟车程，距城铁房山线“篱笆房站”仅200米，实现了轻轨+高速公路+城市主干道的立体交通模式，形成畅通京城、辐射华北的通达交通系统。,项目周边环境与交通,THANKS！,