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1、产业地产本质论首先引入“道”和“术”的概念。 “道”和“术”是中国几千年文化智慧结 晶，概括性揭示了事物的本质。道是指道路、方向，事物发展的规律、道理，术 是指具体实现的手段、方法、技术。道为体，术为用。有道者术能长久，无道者术必落空。学术先需明道，方能 大成。学术若不明道， 终是小器。故道为纲，术为目，纲举目张。道为世间规律， 术为规律之用，道为本，术为末，若本末倒置，则一世殆矣。可见道是眼光，大 局观，是战略；术是手脚，实践论，是战术。道统领术，术服务服从于道，在得 道、循道的前提下才讲究术。所以，对于任何一个事物，我们首先要明确“道” 是什么。产业地产开发同样如此， 大家都知道产业地产是
2、地产界新的金矿， 纷纷投身 于此，而且关注的是应该怎么做才能成功，抓住的重心在过程，是“术” ；没有 太多人去考虑为什么产业地产有这样的地位，为什么要这样做， “道”的问题不 被关注。所以本文试图用道的层面探讨产业地产的本质到底是什么。按照这样的逻辑， 就是要弄清楚产业地产的规律、 道理到底是什么， 我们都 是处在社会中，社会的主体是人以及人形成的组织，人和组织进行着经济活动。 产业地产同样是市场经济的产物，所以我们从经济和人的角度来探讨。经济学原理中有一个基本的概念是： 人是有欲望的生物， 因为有欲望， 所以 才追求利益，产生了各种需求， 人类社会的发展进步来源于此， 而且人的需求无 限；但
3、是，自然资源、社会资源是稀缺的， 这样就产生了资源与需求之间的矛盾， 就需要调和，调和方法是经济学上著名的“资源配置”理论，也即“生产什么” 、 “如何生产”、“为谁生产”。产业地产同样在这样的经济规律下运行， 只有参与的所有人都能获得资源满 足欲望，产业地产项目才能成功。 而且各参与方除了享有相应的利益满足需求外， 还必须负有一定的义务责任， 才能保证其他人的需求得以满足， 最终实现参与各 方的利益最大化。具体到产业地产参与方，主要有：政府、开发商、需求企业、第三方服务公 司。他们的需求和责任是什么，我们分别来看。一、政府 政府作为一个国家的管理机构， 依法对国家和社会公共事务进行管理， 同
4、时 应承担相应的职责和所具有的功能， 分为政治、经济、文化、社会职能四个方面。 在产业地产业， 政府就是要通过产业园区项目的开发， 来帮助实现相应的功 能，体现在经济职能和社会职能方面，主要需求包括：1、取得土地出让金；2、通过产业园区开发实现产业聚集；3、资源集约，主要针对的是土地和产业两方面；4、通过产业园的开发不断促进产业转型、升级、发散；5、通过企业生产经营能够提高财政税收，促进经济增长；6、解决当地就业，提高人民收入水平；7、极大的推动工业、产业、城市化进程；8、提高人口素质，包括思想、文化、技能等各个方面。政府只有在上述需求得到满足的情况下， 才会允许产业地产顺利开展， 如若 不然
5、，就会找开发商麻烦，阻止项目的开发。部分开发商假借工业用地开发住宅、 商业就属于这种情况，因为没有满足政府的需求，最后的结局自然很悲惨。因为政府掌握着产业地产开发所需的最重要生产资料土地， 是产业地产 运作的依据和前提，需要做好土地开发的规划监督， 所以政府担负的责任也最大， 具体包括：1、土地让利；2、做好基础设施建设；3、提高公共服务效率；4、制定合理高效的规范要求，造就良好的环境；5、资金支持，包括按揭贷款、专项产业扶持资金等；6、政策支持，包括税收优惠、租金补贴、创业支持、人才补贴等。二、选址企业选址企业本身是经济组织， 一方面通过生产出来的产品和服务满足其他人的 需求，另外一方面通过
6、企业经营获取利润满足自己的需求， 有一个安居之所用于 生产经营是基本要求，所以企业才会有产业地产物业的需求。具体需求包括：1、产业地产物业的价格与预期吻合；2、物业本身适合企业使用；3、所选物业要保值增值；4、交通区位符合要求；5、产业环境好，产业链完整丰富；6、内外部环境要求，包括配套设施、服务、政策；7、满足自身企业成长需求。 选址企业是产业地产的最终消费者， 正因为如此， 选址企业是产业地产运作 的导向和决定因素， 只有选址企业买单， 产业园区才能开发成功， 其他参与者的 利益才能得到。产业地产的产品属于大宗交易，而且选址时间长、要求多，所以 选址过程复杂、系统。所以在各个参与者中，企业
7、的要求是最重要的。同时企业生产经营活动能保证持续收益的输出， 也担负了很大责任，主要有：1、选择适合自己的产业园区；2、及时入驻，正常开展生产办公经营活动。三、开发商诉求 开发商同样是经济组织， 每一个开发商都是需要通过产业地产的开发赚取合理的利润，推动自身发展。因此，作为一个纯粹的经济利益体，开发商开发产业 园的唯一目的就是争取到最大化的利益， 体现在获取利益额要大、 获取利益的速 度要快速、获取利益的方式要轻松，详细内容体现在：1、获利多（1）、通过物业本身获利。这就要求售价更高、成本更低、盈利方式更多样；（2）、增值获利。通过配套获取更高的利润；通过资本运营比如上市获利；2、获利速度快（
8、1）、销售周期短。项目招商销售完成的时间越短越好； （2）、付款方式好。最好是全款一次性付清；（3）、手续流程快。不要因此耽误了大量时间；（4）、资本运营有效。投放的每一笔资金都能起到应有的效果，投入产出高效；3、获利相对轻松（1）、客户来源广泛。营销方式多样，渠道建设完善；（2）、销售过程轻松。产品符合企业需求；销售团队给力，能尽快达成成交。 开发商是产业地产的重要因素， 只有通过开发商的运营， 产业园区才可能开 发完成，选址企业的需求最终得以实现， 政府的需求也藉此深层次的满足， 甚至 通过开发引进服务公司参与到自己的运营过程中， 也就是说开发商是所有产业地 产参与者的连接纽带，重要性尤为
9、突出。开发商是产业地产的资源整合者，政府手上的土地、政策资源，选址企业的 资金，服务公司的专业资源， 自身的开发整合能力， 都因为开发商的运营组织在 了一起，也因此实现了各方的利益诉求，完成了项目开发。前面说了，要满足所有参与者的需求，产业园区才能开发完成，所以，作为 纽带的开发商，要兼顾企业、政府和自身的诉求，不能顾此失彼，仅仅是为了自 己的利益而不去考虑其他相关参与方的需求， 最终项目肯定办不成， 要不然就是 政府不让干， 要不然就是企业不买单。 这都要求开发商必须具备很强的综合能力 才行。产业园区要开发成功， 一切依赖于实现招商销售， 如果开发过程中出现问题 不能实现招商销售， 不仅不能
10、获取利益， 甚至要蒙受巨大损失， 这个损失还没有 办法分摊到其他参与方，因此开发商承担风险最大。结合上述内容，开发商的风险最大、能力要求最高，也担负了重大的责任， 包括：1、正确选址，建造符合政府和企业需求的物业；2、通过自己的整合能力提供企业所需的配套、政策、经营环境、服务等需求；3、开展招商销售，寻找合适企业落户。四、服务企业 第三方服务企业也是经济组织， 以追求最大化的利益为目标。 服务商是通过 自己的专业产品和劳务提供，赚取合理的利润，这也是服务企业的唯一需求。 服务企业直接的服务对象是产业地产开发商， 但这并不是说其他参与方就与 之没有关系，服务企业也要清楚政府、选址企业、开发商的需
11、求，应用到自己的 专业领域中，才能为开发商做好服务。第三方服务公司包括规划设计、顾问策划、调研定位、物业管理、招商销售 代理、金融服务等多方面， 每个企业都是自己业务领域的专家， 专家就做专门的 事情，因此服务企业提供专业产品或劳务， 帮助开发商达成阶段性目标就是其唯 一责任。因为服务企业各司其职、 提供专业产品和劳务， 最终才促成项目的开发完成， 这样来说服务企业是产业地产成败关键， 甚至一定程度上看是服务商联合在运营 项目，因此第三方服务公司的作用也非常重要。综合来看，因为身份、地位、业务等内容不一，每个参与方的需求也不尽相 同，但实质上都是从自身的利益出发， 追求自己的利益最大化。 为了
12、相互之间满 足需求，每个参与方还必须负起应有的义务。再来看产业地产的“资源配置”问题，因为土地资源是稀缺的，所以利用有 限的土地建造厂房或是办公楼， 亦或是研发楼， 具体满足哪些企业的欲望， 就是 “生产什么”。“如何生产” 指产业园区开发方式是政府自己开发， 还是民营企业 开发；是采取直接建造销售，还是孵化投资、资本运营。产业园区入驻的标准和 要求决定了最终的进入企业是哪些， 比如考虑行业、 规模、污染程度等，就是“为 谁生产”。产业地产开发商在项目开发过程中， 就是在不同的参与者之间相互协调，完 善资源配置，满足不同参与者需求的过程，重心的重心一定要抓住参与各方的利 益诉求，产业地产的本质就在于此。