西南中小学校本课程开发现状的调查报告.doc

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1、-范文最新推荐- 西南中小学校本课程开发现状的调查报告 摘 要：对川、渝、云、贵四地817名参与校本课程开发的中小学教师做问卷调查，结果表明，多数教师对开发校本课程的必要性，校本课程特色和质量等问题有所思考，体现其开发校本课程的自觉性和责任感。大部分学校能够按照规范的程序开发校本课程并付诸实施，但也遇到了时间、精力、经费、资料不足，开发校本课程的知识和技术欠缺，专家指导不够等困难。要发挥校本课程对学生发展、教师发展及学校发展的促进作用，需要正确认识开发校本课程的价值，努力追求有特色、高质量的校本课程，不断完善校本课程的评价机制。 关键词：校本课程 校本课程开发 西南地区 中小学 一、 调查目的

2、 当前，我国有关的课程政策已经把校本课程开发作为中小学课程改革的一项内容，并且在制度上予以了保证，但由于校本课程开发是一个新生事物，以往“高度集中”的课程制度使得广大教育工作者缺乏课程开发的经验，因此，在课程开发的实践中难免遇到一些困难和问题，本研究试图通过调查研究了解校本课程实践的基本情况，在实践中发现问题、解决问题，避免课程改革“流于形式”和“盲目跟风”，为课程改革提供一些有建设性的意见，保证新一轮基础教育课程改革的切实推进。 二、 调查对象与方法 本次调查采用的是自编问卷，是根据我们对校本课程开发已有理论与实践成果的总结，从教师对校本课程的认识和实践两个方面，如对校本课程的内涵、校本课程

3、开发的价值、校本课程的特色等方面的认识，以及在校本课程开发中遇到的问题、困难和解决办法等方面来编制有关问题，在试测和征求专家意见的基础上形成正式问卷。问卷主要分单项选择题和多项选择题。为了广泛而深入地了解校本课程实践中存在的一些经验和问题，在单项及多项选择题中设有开放式选项。 调查实施时，我们以参加我校校本课程培训的领导及教师为访谈对象，讲清此次调查的目的、意义、方法及注意事项，并委托他们将问卷发放给他们各自学校的教师填写且给予寄回，本次调查共发出调查问卷900份，收回有效问卷817份，回收率为90.78%。 三、 调查结果与分析 （一）教师对校本课程开发及其意义的认识 1.校本课程的内涵 2

4、.校本课程的价值 82.1%的教师认为开发校本课程能够为学生提供更好的课程；79.6%的教师认为可以改变学校领导和教师的课程观念； 75.8%的教师认为开发校本课程的价值是能够提高教师的专业化水平；38.7%的教师认为是能够提高学校的知名度。 3.开发校本课程的必要性 有93.9%的教师表示有必要开发校本课程，只有3.4%和3.7% 的人表示没有必要开发校本课程和不清楚。 4.校本课程的开发主体 调查结果表明，有43.9%的教师认为校本课程是由教研组或年级组开发，28.3%的教师认为是由教师自主开发，21.3%的教师认为是学校指定专门人员开发，也有6.5%的教师认为是专家学者开发。 以上问题反

5、映出一线教师及教育管理者已经认识到开发校本课程对于学生发展、教师专业发展等的重要价值，因此对开发校本课程的必要性有比较一致的认识，但是对校本课程的内涵及开发主体的认识还存在着差异。 （二）教师对校本课程特色及质量的认识 1.校本课程的特色 调查发现，有93.3%的教师认为适合学校与学生实际的校本课程就是有特色的校本课程，也有4.3%的教师认为校本课程的特色是与别的学校完全不同的校本课程，只有2.3%的教师认为不清楚。 2.形成校本课程特色的条件 3.校本课程特色应如何体现 有81.4%的教师认为应体现在课程的内容上，77.4%的教师认为应体现在课程的实施方式上；76.1%的教师认为应体现在课程

6、资源的利用上；63.3%的教师认为应体现在课程的目标上；19%的教师认为校本课程的特色应体现在课程的名称上。 4.成熟的校本课程应具备的特征 有 90%的教师认为校本课程要有明确的目标；86.4%的教师认为有完整的文本材料或其他材料；76.4%的教师认为有专门的评价标准和评价方式；67.3%的教师认为有固定的任课教师和教学时间；63.2%的教师认为有确定的名称。 5.好的校本课程应该具备的特征 以上问题表明，目前大多数进行了校本课程开发的教师已经意识到校本课程特色和质量的重要性，重视课程目标、内容、实施方式的整体建设以及课程资源的开发利用，思考了衡量校本课程质量的标准，体现出教师在开发校本课程

7、中的自觉性和责任感。多数教师把适合学校与学生实际的校本课程看作是有特色的校本课程的重要指标，体现出“以学生为本”的指导思想，而凸显校本课程特色的关键在于学校办学理念的明确。 （三）开发校本课程的实践情况 1.参与者 关于所在学校参与开发校本课程成员的调查表明，有93.9%的人回答有教师；84.3%的人表示有学校领导；39.2%的人回答有专家学者；36.6%的人指出有家长和社区人士。 2.管理者 通常，学校主管校本课程开发的人主要有校长、副校长、教导主任、教科室主任和学科带头人。调查发现，选择校长或副校长为校本课程管理者的人占全部问卷人的48.3%，选教科室主任的占23.0%，选教导主任的占20

8、.6%，选学科带头人的占8.1%。 3.对自身开发校本课程能力的估计 对自身开发校本课程能力的估计是教师对课程实施的把握度及自信的表现。调查表明，有66.0%的教师认为自己有能力开发校本课程，有21.1%的教师认为自己没有能力开发校本课程，也有13.0%的教师对自身能力于开发校本课程不清楚。 4.开发校本课程所做的准备工作 调查表明，76.9%的人表示所在学校调查了本校的课程资源；66.2%的人表示本校开展了掌握学校的师资力量的工作；63.6%的人表示本校分析了学校在本社区的地位和作用；58.4%的人表示本校进行了了解学校发展历史的工作。 5.课程资源的利用 调查发现，72.8%的人指出所在学

9、校利用了本地区的风景名胜、民俗风情； 66.8%的人指出本校利用了当地的文化设施；66.1%的人指出本校在利用课程资源时注重学校的历史传统；65.3%的人指出本校利用了学校的教学设施。 6.校本课程的实施安排 调查发现， 84.8%的人表示所在学校安排了教研组或课题组研究；62.3%的人表示本校为校本课程的实施安排了专门的教师、时间、地点等；57.6%的人表示本校要求教师按事先安排好的方案进行教学，53%的人表示本校安排了领导同行的听课。 7.校本课程开发中的主要困难及原因 分析困难和问题产生的原因， 83.4%的教师认为影响校本课程开发的因素是经费的缺乏；70.4%的教师认为缺乏专家的指导。

10、40.1%的教师认为是教师能力有限；15.4%的教师认为是领导不重视；14.8%的教师认为是家长不支持； 8.开发校本课程面临问题的解决途径 76.3%的人回答是通过查阅相关资料自主解决；75.6%的人认为教师相互研讨解决；69.5%的人回答向专家咨询解决；63.8%的人回答是借鉴其他学校的做法解决。 9.对开发校本课程过程的监控 调查表明，有72.5%的人表示所在学校为开发或完善校本课程组织过相关的教研活动，有49.6%的人指出本校通过现场课等方式对所开发的校本课程进行展示；49.3%的人表示本校有专门的校本课程的教材和其他学习资料；41.9%的人表示本校有专门的校本课程开发机构，37.9%

11、人的表示本校已经有比较成熟的校本课程。 另外，对校本课程实践情况的考查，有75.4%的人指出所在学校采取了检查教师的教案及相关资料的方式；73.6%的人表示本校采取了任课者说课、专家或同行评课的方式；52%的人指出本校征求了学生的意见；45.8%的人认为所在学校是聘请专家学者予以评估。 10.校本课程的评价 关于校本课程的评价，有36.8%的人表示本校组织专家、管理者及相关人员对已开发的课程进行了评价，42.5%的人表示学校还没有进行相关工作，20.7%的人表示对此事不清楚。 四、讨论与建议 （一） 正确认识开发校本课程的价值 当前，广大学校及教师已经认识到校本课程对学校发展、学生个性发展及教

12、师专业成长等方面的重要作用。但是在访谈中发现，真正尝到开发校本课程“甜头”的学校不多，还是有学校开发校本课程是为了应付上级部门的任务，或者是为了“赶时髦”，“为科研而科研”，而不是为解决实际问题而开发校本课程。其原因既有校本课程在学校课程体系中比重小、地位低的原因，也有国家课程、必考课程任务重、压力大的原因，致使校本课程实践在学校中处在一个“时冷时热”的“尴尬”境遇之中。为此，正确认识并真正理解开发校本课程的价值是十分必要的。 首先，学校的发展、学校文化的重建是当前学校教育办出特色、办出水平所关注的核心问题。总结以往的经验教训，学校的发展不可能仅由考试分数、升学率、硬件设施等指标来体现，其灵魂

13、和核心是学校的精神和文化品性。学校文化是指学校师生在学校生活中长期积淀所形成的具有独特凝聚力的学校面貌、制度规范和学校精神气氛等，其核心是学校在长期办学中所形成的共同价值观念。学校开发校本课程的过程既是挖掘和展现已有学校文化的过程，亦是进一步改造并提升学校文化的过程。校本课程作为一种与国家课程、地方课程相并列的课程形态，其开发主体、开发模式等不同于国家或地方课程，需要一种新的制度予以支持，即民主的、自主的、合作的、协商的课程开发制度，这对于学校文化的重建无疑有着积极的推动作用。 其次，教师专业发展是当今教育改革的重要话题，其中包括教师职后的专业发展。校本课程的开发和实施，对教师素质提出了很高的

14、要求，目前一些教师在校本课程开发与实施中表现出参与课程开发的意识模糊、知识储备不足、课程开发能力欠缺等问题，制约着校本课程的开发。为此，有必要更新教师的课程观念，增强教师参与课程开发的意识，转变教师在课程实践中的角色。鉴于学校工作头绪多、各项工作彼此分离会耗费更多时间和精力的实际情况，以开发校本课程促进教师专业发展，实际上是将开发校本课程的过程当作教师培训的过程，通过具体的教育事件，为教师的专业发展找到一个合适的时机和途径，这样可以多方兼顾，切实提升教师的专业水平。 （二） 努力追求有特色、高质量的校本课程 形成和体现学校的办学特色，这是决定学校办学长久生命力的关键所在。有特色的校本课程是学校

15、办学特色的一个重要“折射点”，是依照学校的办学思想、教育传统开发出来的一种课程类型；而开发校本课程并致力于形成有特色的校本课程的实践过程，也是不断思考、探索并形成学校的办学特色的过程。学校的办学特色，包括校本课程的特色，主要是由每一所学校学生的实际发展基础和需要、学校的办学思想、学校自身的课程资源等差异而决定的。 首先，明确学校独特的教育哲学和办学宗旨。一所学校的教育哲学和办学宗旨是体现学校办学特色的“核心”，通常是根据本校的实际情况，包括教师学生的现实需求、学校环境和教育资源的特殊性、学校举办人的教育理想和理念等而确定的学校发展的方向和所要达到的目标，它既有与国家规定的教育目的、培养目标的内

16、在一致性，又有适合于本校实际且不同于其他学校的差异性，是学校各项教育教学工作的指导思想。开发有特色的校本课程，必须以学校的教育哲学和办学宗旨为“圭臬”，努力使所开发的校本课程能够体现并实现学校办学宗旨。 其次，资源与优势评估。校本课程开发需要考虑学校的资源条件，以决定开发什么和作何种程度的开发。资源主要包括人力资源、信息资源和物质资源等。在资源评估的基础上，认清学校自身的优势所在。 再次，特色资源的开发。任何学校都处在一定区域内，学校的地理位置、自然资源、当地人的思想观念、地方传统、文化氛围等因素都会影响学校的发展及其课程建设。学校可以根据学校、社区环境，师生的独特性与差异性挖掘其潜在的课程资

17、源，开发出特色的课程，以满足学生发展的需要。因此，校本课程的开发应该从实际出发，选择个性化、多样化的课程开发模式。如重庆市某小学，因毗邻本地的一个气象站，多年来坚持开展名为 “红领巾气象哨”的学生实践活动，让学生了解和采集一些气象知识，进而了解气象科技，逐步养成“爱科学、学科学”的精神。基于学校已有的资源优势和教育传统，该小学开发出独特的名为气象与生活的校本课程。 最后，保障机制的建立。要形成有特色的校本课程，需要通过制度建设和评价措施的完善来实现。一方面，通过制定相应的政策和评估制度来予以保障。上级教育行政主管部门必须重视对校本课程方案的评价与监督工作，要有专人负责对开发校本课程进行经常性的

18、指导与监督，明确校本课程方案评价的责权意识。如重庆市北碚区设立由教师进修学校、课程专家及学校教师代表组成的课程审议委员会，专门审议评估学校课程规划方案。上级教育行政主管部门和学校通过建立相应的评价制度，来规范和保障校本课程开发的品质，引导学校开发出有学校和地方特色的校本课程。另一方面，开发校本课程是学校自主进行的，每个学校都有自身的实际与特点，所以很难采用统一的评价手段来评价校本课程的实施成效。要保证校本课程特色的形成，学校必须有较为规范的自觉自律的内部评价与改进机制。学校围绕开发校本课程开展一系列常规的自我评价工作，不断反思校本课程开发过程中出现的各种问题，自我批评，自我激励、自我改进、保证

19、校本课程开发的健康顺利运行。 课程特色形成机制是一个系统工程，需要各个层次、各个环节的有机衔接，重视对校本课程特色的追求与打造，可以从根本上实现开发校本课程的真正价值，从而有效实现以校本课程促进学生发展、教师发展及学校发展的目标。 （三）不断完善校本课程的评价机制 校本课程评价是校本课程开发的重要组成部分，校本课程评价制度的建立和评价体系的完善，在校本课程开发和实施中起着导向和质量监控的重要作用。 课程多层次评价体系可分为校本课程本身的评价和校本课程实施效果的评价两个方面。校本课程本身的评价又可分为校本课程开发过程的评价和校本课程开发成果的评价。但是，目前这种评价制度还不健全，不完善，操作起来

20、存在一定的困难和偏差。调查发现，还有相当一部分已经开展了校本课程开发实践的学校，没有专门的对校本课程的评价；在评价主体上，多数学校忽略了同伴教师、教师自我及学生对校本课程的评价；在评价对象上，多数学校重视对有形成果，即作为校本课程开发产品“文本化”校本课程的评价等，而忽略了对校本课程开发过程、校本课程实施过程的考查等。 要克服以上不足，首先应该把校本课程开发看成是一个民主、开放的动态过程，体现参与、互动、对话、合作、民主、多样性的原则。这就需要在评价过程中保证评价主体的多元化，使学校课程开发委员会、教师、学生以及家长和社区人士等共同参与评价。 其次，动态的课程开发过程需要过程性的评价，校本课程

21、评价不仅要关注结果，而且要关注过程，要力求评价的动态化、连续化、日常化。一是关注开发校本课程的过程，校本课程开发活动作为一个整体，包括准备、编制和使用三个阶段。对校本课程开发过程的评价，要进行准备阶段的背景性评价、编制阶段的实质性评价和使用阶段的诊断性评价等。例如，对开发校本课程过程的评价，可以了解教师的参与程度，了解教师的知识能力能否保证课程开发工作的顺利进行，了解教师在开发过程中所获得的专业发展，了解开发校本课程的程序步骤是否完整和规范等等。二是关注校本课程的实施过程，特别是学生的成长发展状况，包括学生的学业成绩和学生的情感、态度、价值观。可以了解学生的兴趣需要能否满足，了解学生在校本课程

22、实施中的体验与收获等。 再次，校本课程评价的功能要突出激励功能、反馈功能、改进功能。校本课程开发立足于学校社区特色资源开发及本校师生的成长上，所以课程评价应该充分尊重学校师生以及学校和社区环境的独特性和差异性， 对校本课程的评价要避免用唯一的标准对不同学校的校本课程作简单的“优劣”划分，而应该以“适宜性”为原则，把切合本校实际、体现本校办学思想和特色、教师愿意承担并能够胜任、学生欢迎并有实际收获等，作为衡量校本课程质量的标准。校本课程建设是一个不断探索、逐步完善的工作，对校本课程的评价重在发现问题及时修正，以使校本课程不断完善，真正成为彰显学校特色的一个“亮点”。而开发与实施校本课程的过程，本

23、身就是教师专业成长与发展的重要“舞台”，教师在此过程中，可以不断更新课程观念、充分课程知识、提升课程实践的能力，从而促进其专业化水平的不断提高。 参考文献： 1泰勒著，施良方译.课程与教学的基础原理M.人民教育出版社.1994年版 2施良方.课程理论课程的基础、原理与问题M.教育科学出版社.1996年版 3崔允氵郭.校本课程开发:理论与实践M.教育科学出版社.2000年版 4王斌华.校本课程论M.上海教育出版社.2000年版. 5钟启泉等.为了中华民族的复兴 为了每位学生的发展. M上海：华东师范大学出版社，2001年版 6吴刚平.校本课程开发M.四川教育出版社.2002年版 7李臣之.校本课

24、程开发评价：取向与实做J.课程.教材.教法.2004.5 首先，感谢厅党组给我这一次展示自己的机会！今天，我参加竞选的是疾病控制处副处长职位。下面，我从三个方面简要向各位领导和同志们汇报。 一、工作简历 我叫杨x，今年三十六岁，中国民主促进会会员。1987年毕业于医学院预防医学系，获公共卫生学学士学位，最初在基层防疫站工作；1989年调入省流行病防治研究所，同年借调到省地病办；1991年参加公务员录用考试，正式调入省卫生厅地病办工作至今。在省卫生厅工作十二年中，两次被全国地病办评为地方病统计工作先进个人并受到表彰。1995年1996年参与全国地方病统计计算机系统软件的研制，并获厅级科技成果三等

25、奖。1996年，参加省委第二批村建工作队到宁蒗县锻炼半年，工作结束时，受到了中共丽江地委村建领导小组的表彰。1998年跟随厅领导参加了在北京举行的第十五届国际麻风病防治大会，被评为全国麻风病防治先进个人，在这次大会上受到了卫生部的表彰。今年年初又被评为“八五”至“九五”期间全省传染病、地方病防治先进个人，受到省卫生厅和省人事厅的表彰。参加了云南省血吸虫病防治史志一书的撰写工作。有多篇论文被国家级和省级医学杂志刊用。 二、参加竞岗的主要条件 （一）本人坚持四项基本原则，拥护中国共产党，热爱祖国，遵纪守法，我认为一个人应当正直坦诚，刚正不阿，光明磊落，不人去亦去，坚持真理和原则。 （二）有大学五年

26、扎实的预防医学知识和两年的卫生管理经验，并具备本岗位所需的专业知识和卫生管理知识。在从事地方病防治管理工作的十二年里，得益于省地病办苏发昌、李学忠、武佑兴等三位主任的直接领导和支持，以及周围同志的热心帮助，使我在各方面进步很大，有能力胜任工作；其次我热爱疾病控制事业，熟悉我省主要传染病、地方病流行的历史及现状，熟悉与传染病、地方病防治相关的政策法规和专业知识，熟悉全省卫生防疫机构建设和发展以及全省传染病、地方病防治管理现状，多次参与过疫区处理，经常深入条件艰苦、交通不便的病区调查了解情况，并能就防治对策及防治效果评价等提出独到的见解。 （三）我年轻，身体健康，工作热情高，有较强的文字写作和语言

27、表达能力。 三、上任后的工作设想 一是摆正自己的位置，做好份内的工作，当好处长的参谋和助手，工作主动但不越权、越位。 二是与全处同志一道尽快熟悉新的工作。按照厅“三定”方案，即将成立的疾病控制处将由现在的疾控处、地病办、爱卫会和国际贷款项目办联合组成，其职能将更多，工作内容更广泛，难度也更大。由于是新组建的处室，人员来自各个方面，对各不相同的工作内容和工作性质需要一个相互熟悉的过程。因此，必须根据省委、省政府赋予疾病控制处的职能以及所担负的工作任务，在较短的时间内，理顺工作思路，做好人员分工，建立新的规章制度和工作秩序，使疾控处工作尽快走入正轨。 三是做好卫生防疫工作。我省仍然是传染病、地方病

28、流行较严重的地区之一，卫生防疫保障任务十分艰巨而繁重。中央制定的西部大开发战略对我省来说是一次难得的历史机遇，对疾病控制工作也面临严峻的挑战。按照省政府领导在全省卫生工作会议上提出的意见，紧紧围绕建设绿色经济强省，民族文化大省，把云南建设成为通向东南亚、南亚的国际大通道这三大战略目标以及继续深入贯彻落实中共中央、国务院关于卫生改革与发展和省委、省政府的实施意见，按照厅党组提出的“重点疾病、重点防治，重点地区、重点预防，重点人群、重点保护”的原则，以鼠疫、霍乱、结核、疟疾等疾病防治为重点，抓好疾病监测、人才培训、机构建设，抓好爱国卫生运动和项目管理工作，建立健全暴发疫情和突发事件应急处理机制，提

29、高快速反应能力。 四是与全处同志一道，努力营造一种轻松和睦、健康向上的工作氛围，无论是领导还是一般工作人员，在一起共事是彼此的缘分，出现分歧也在所难免，大家都应有全局观念，以大局为重，以事业为重，加强团结，求同存异，认真履行职责，勇于承担责任，只有形成合力，才能共同担当起全省疾病控制管理的重任。 五是加强自身的政治理论和业务知识学习，及时学习和掌握党和国家的卫生政策，不断提高自己的政治思想素质和工作水平，努力完成厅党组交办的一切任务。勤政廉洁，不贪不拿，务实高效，不断进取，谦虚谨慎，踏实做人。 我的志愿如果能够实现，相信自己有信心、有能力做好工作，决不辜负厅党组的信任和同志们的期望。再次感谢厅

30、党组给我这样一次与大家交流学习的机会。无论成败与否，我无怨无悔。请同志们投信任我的一票！ 谢谢大家！ （杨x） 点评 在“工作简历”中就明确地亮出了自己的“王牌”：所学大学专业预防医学系，从事卫生工作十二年，两次被评为地方病统计工作先进个人，参与全国地方病统计计算机系统软件的研制，获厅级科技成果奖，在十五届国际麻风病防治大会上，被评为全国麻风病防治先进个人，受到卫生部的表彰，并被评为“八五”至“九五”期间全省传染病、地方病防治先进个人；作为云南省血吸虫病防治史志一书的执笔者之一，多篇论文在国家级和省级刊物的发表，熟悉全省卫生防疫机构建设的历史与现状，这些特有的条件，就是其竞争的优势所在。疾病控

31、制处副处长职位竞选演说稿 一、项目背景 1 、 项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）A市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：42.5亩（28300平方米） 容积率：2.

32、2 开发周期：3至4年 土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积：61460 3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。 （2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。 （3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。 （4）西南靠近A市城关小学。 （5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价

33、定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得

34、外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的

35、北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A市概况 A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森林覆盖率达56，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口

36、A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市*、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 2 A市房地产住宅市场分析 A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主

37、，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完

38、成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地

39、产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测： -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发

40、生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表： 项目 套数 建筑面积（万） 平均单价（元/） 位置 汇景国际花

41、园 1500 22 1400 湖滨路 碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路 荷花村 170 1460 建设路 桃园小区 130 1400 秋浦路 秋浦花园 500 6.9 1508 长江路 部分商业网点详细情况 项目 面积 单价元/ 位置 汇景国际花园 4080 40005600 新城区 秋浦花园 5070 500012000 市中心 碧荷苑 3650 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房

42、一栋，30户）。其它房屋均为二四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80 元 2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方

43、米*3776元/平方米=2265600元 3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、阁楼、围墙院内地坪等 34929平方米*48元=1676592元 搬家费、临时过渡费： 1、搬家费： 住宅：200户*300元=60000元 经营性用房：9户*500元=4500元 小计：64500元 2、过渡费： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=5

44、7600元 小计：632535元 其他费用 3、 管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4、 房屋拆迁评估费：35000元 5、 奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上

45、预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为： 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 （二）建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：2000。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。 地块内大致

46、布置 一栋 15层29.4*13.8*15层； 一栋 12层29.4*13.8*12层； 三栋 12层40*15*12层； 一栋 15层40*15*15层； 占地面积：3211，建筑面积：41554 总占地面积：5861，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。 建设成本估算 （一）、工程前期费： 1、拆迁成本 2、土地出让金 3、城市基础设施配套费：61460*50元/=307.3万元 4、人防基金：配套建地下室 5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元 6、墙改：61460*8=49

47、.168万元 7、散装水泥：61460*2=12.29万元 8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元 9、质量监督费：61460*2=12.296万元 10、施工图审查：61460*1=6.15万元 11、防雷审查：61460*1=6.15万元 12、消防审查： 13、文物：0.2万元 14、规划设计：10万元 15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元 16、地质勘探：61460*2=12.29万元 17、测量定位：10万元 18、煤气增容：2500元/户 19、供水管网配套费：20元/ 小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计） （二） 工程成本 1、桩基：59460*100元/=594.6万元 2、地下室：4861*600元/=291.66万元 3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元 4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元 5、室外水电气工程