1、Page 0深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究Page 1委托目的：为委托方制定委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告提供可行性研究报告委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究Page 2项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目
2、市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 3项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物
3、业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区华强北商圈：深圳市市级商圈深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍项目位置 位于华强北市级商圈Page 5西面：紧邻华富路，对面为中心公园东面：紧临华强路，隔路为
4、圣庭苑酒店北面：紧邻华新路、正对海关公寓南面：紧邻红荔路，对面为华强北商圈区域项目四至项目四至项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 6华新路：华新路：华新路宽小于10米，2车道，平时车流量较小，道路承载能力有限红荔路：红荔路：红荔路宽16米，6车道华强路：华强路：华强路宽1820米，6车道华富路：华富路：华富路宽2830米，10车道 （2 2）地块高差特征：）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的整个地块呈现东高西低的高差特征高差特征地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，致使华强北路口与华富路口的高差约达10米；地块海拔沿华富路由南向北亦逐渐增高，华新路口与红荔
5、路口的高差约为5米；（1）地块周边道路情况：）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线地块状况地块状况项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 7（3 3）华新村现状）华新村现状 规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园；地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为；办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建，商铺未经营；华新村目前由深圳市大众物业管理公
6、司，管理费为0.68元/平方米.月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）户数户数主力户型主力户型目前用途目前用途住宅约93,0009942房：71-99m2一层部分用作商业，其余均为住宅3房：102-144 m2办公楼8,499.41一层商铺，其余办公幼儿园2,729.52华新幼儿园华新村现有物业产权面积华新村现有物业产权面积地块状况地块状况项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 8项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 9主要目的地主要目的地直线距离直线距离车程车程福田中心区1
7、公里5分钟深圳火车站3公里10分钟皇岗口岸3公里10分钟蛇口码头15公里25分钟深圳机场20公里30分钟（1）该项目主要外部交通条件）该项目主要外部交通条件项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 10（2 2）项目周边公交情况）项目周边公交情况：n周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路；n项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线；n红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域；n华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、
8、25、303、311、383、337等；n由于地铁3号线在建，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 11（3 3）未来轨道交通）未来轨道交通 n项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通；n3号线、7号线和地铁各线的接驳将使得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。（4 4）快速公交系统规划）快速公交系统规划规划中的BRT-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本项目。项目地铁交通
9、图项目地铁交通图项目交通条件项目交通条件项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 12项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”，商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高；项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为与电子相关行业，写字楼品质不高；项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高；项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅；周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。中高档酒店物业中高档酒店物业酒店酒店1、圣廷苑酒店、世纪楼 2、格兰云天酒店 3、上海宾馆写字楼写字楼4、圣庭苑B座、世纪楼 5、群星广场 6、现代之窗大
10、厦 7、华强广场 8、宝华大厦 9、赛格广场10、电子科技大厦 11、华强佳和大厦学校、医院、学校、医院、公园公园12、深圳实验中学 13、深圳实验小学 14、妇幼保健医院 15、荔园小学 16、深圳外国语学校 17、深圳实验中学 18、市二人民医院 19、深圳体育馆 20、中心公园住宅小区住宅小区21、长怡花园 22、长泰花园 23、长城大厦 24、长安花园 25、长乐花园 26、百花公寓 27、百花园28、国城花园29、燕南路88号 30、桑达雅苑31、华强广场商业物业商业物业32、顺电家居 33、女人世界 34、群星广场35、曼哈顿时尚广场 36、远望数码城 37、赛博广场38、茂业百货
11、 39、华强广场 40、华强电子世界 41、赛格广场项目周边物业项目周边物业周边配套周边配套项目解析项目解析项目解析项目解析 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍Page 13项目解析项目解析项目解析项目解析 项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目界定项目的特点项目的特点1、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场 日均人流量50万人次
12、节假日高峰70万人次/日），是目前深圳营业额最大的商业区经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样Page 141、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区ITITITIT产业的、商务的产业的、商务的产业的、商务的产业的、商务的商业的商业的商业的商业的多功能的、综合体的多功能的、综合体的多功能的、综合体的多功能的、综合体的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的、居住的旧改拆迁的、居住的项目界定
13、项目界定项目的特点项目的特点3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样特点特点项目解析项目解析项目解析项目解析 项目界定项目界定项目界定项目界定Page 15解决关键问题解决关键问题解决的解决的主要问题主要问题 华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性?项目的市场定位项目的市场定位项目的市场定位项目的市场定位?项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益?项目解析项目解析项目解析项目解析 项目界定项目界定项目界定项目界定Page 16旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性 四大因素
14、商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和项目现状亟待改造和项目现状亟待改造l华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈l本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力l特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验l华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题l华新村物业管理乱，整个小区开放式
15、管理，居住人口杂乱，治安较差l华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地位不符合，限制了整个商圈档次的提升l本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力1华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象2对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用3成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验4华新村现状亟须
16、改造华新村现状亟须改造项目解析项目解析项目解析项目解析 旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性Page 17项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案
17、例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 18在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+案例：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex=office(主)+apartment(次)+hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒
18、店为核心功能的发展模式 shopping complex=hotel(主)+apartment(次)+office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex=shopping(主)+hotel+apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城地铁口、深圳市级商圈、华强北平时地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流万人流综合体（综合体（complex）综合体是将城市中商业、办商业、办公、居住、旅店、展览、餐公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行市生活空间的
19、三项以上进行组合组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。定义定义 项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位 整体定位整体定位整体定位整体定位Page 19项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位1.项目定位为以商业为核心功能的都市综合体2.项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心3.项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级4.项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北
20、商业、商务、居住的需求关键词：综合体、关键词：综合体、关键词：综合体、关键词：综合体、ITITITIT产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式产业、中心化、升级化、一站式“中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街”集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为集商业、商务、居住为一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体一体的多功能城市综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体以商业为核心功能的综合体=商业商业商业商业+商务商务商务商务+居住居住居住居住项目整体
21、定位项目整体定位Page 20项目可能发展的功能项目可能发展的功能 商业功能商业功能商业功能商业功能以商业为核心以商业为核心功能的综合体功能的综合体项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键商务功能商务功能商务功能商务功能居住功能居住功能居住功能居住功能IT+IT+IT+IT+百货百货百货百货+娱乐娱乐娱乐
22、娱乐+餐饮餐饮餐饮餐饮+休闲休闲休闲休闲办公办公办公办公+商务商务商务商务公寓公寓公寓公寓+酒店酒店酒店酒店+服务式式公寓服务式式公寓服务式式公寓服务式式公寓项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位Page 21项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1项目解析项目解析项目解析项目解析项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位经济效益经济效益经济效益经济效益附件附件附件附件整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共
23、存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料IT产业研究产业研究IT专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234报告框架报告框架报告框架报告框架Page 22购物购物/零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲专业市场专业市场华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈东门商圈东门商圈东门商圈东门商圈人民南商圈人民南商圈人民南商圈人民南商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈南山后海商圈南山后海商圈南山后海商圈南山后海商圈商业功能定位商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而华强北缺失娱乐、休闲功能，而IT专业市场是华强北商圈的最大特色专业
24、市场是华强北商圈的最大特色商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 23城城市市项目项目商业体量商业体量（万平方米）（万平方米）购物购物 餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 专业市场专业市场会展会展深深圳圳万象城万象城一期10.5二期2(商业街)中信城市广场中信城市广场7.18海岸城海岸城10.8（海岸城广场6.8万，商业街4万）益田假日广场益田假日广场10广广州州正佳广场正佳广场30天河城广场天河城广场16上上海海徐家汇港汇中心徐家汇港汇中心 24.1商业功能定位商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有深圳
25、与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 24IT专专业业市市场场商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体
26、商业整体商业Page 25购购 物物商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 26餐餐 饮饮商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 2
27、7娱娱乐乐商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 28商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能休休闲闲商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 29商业业态定位商业业态定位
28、本项目商业适合发展本项目商业适合发展“IT Box、Mall、百货、商业街、百货、商业街”四大类四大类承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能主要承担购物的功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 整体商业整体商业整体商业整体商业Page 30承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能本项目商业本项目商业本项目
29、商业本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能IT Box定位定位商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 31主要技术主要技术晶体管晶体管微处理器微处理器通讯宽带通讯宽带软件、信息服务软件、信息服务提供服务提供服务生产产品生产产品增值服务+生产产品服务期末使用人数期末使用人数1000万1亿10亿全球市场特征市场特征生产链是企业内部的一个封闭的系统，美国国内生产大部分零件兼容，机型轻巧，美、日降低成本,大规模转移地向外生产网络带动电脑与通讯价值链的统一软件产业与信息服务业的产值，成为未来世界电子信息
30、产业最重要的增长点1964-1981年年1982-1994年年1994-2015年年大型主机时代大型主机时代个人个人PC为中心为中心以网络为中心以网络为中心以信息服务为中心以信息服务为中心美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，IT产业发展存在四次变化浪潮：商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT Box世界世界IT产业产业 IT产业的四次浪潮：产业的四次浪潮：目前世界目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术务为主要技术1994年至今年至今Page 32产业发
31、展梯次化、产业分工全球化 IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流竞争核心集中在创新和垄断上产业“软”化的趋势产品生产规模化、产品设计个性化世界世界ITIT产业发展趋势产业发展趋势GfK（全球消费电子零售研究会）表示：（全球消费电子零售研究会）表示：2005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计未来中国将是市场增长率最高的国家。以上数据来源于GFK研究报告世界世界IT产业产业 发展趋势：发展趋势：IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，
32、未来全球消产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以费类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 33从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电1950s1970s1990s之后开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额不断上升电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心的先端多媒体大街基本家用电器家用电器品种更丰富，并且有售电
33、脑产品电脑、数码、动漫产品为主秋叶原商业业秋叶原商业业态发展态发展商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 Akiba：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可数的电器街数的电器街Page 34物业类型发展物业类型发展商业、商业、IT研研发办公、餐发办公、餐饮、娱乐一饮、娱乐一应俱全应俱全小型商铺小型商铺大型卖场与零大型卖场与零售商铺结合，售商铺结合，辅以百货辅以百货商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业
34、功能及其发展方式 IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 AkibaPage 35项目：友都八喜项目：友都八喜开业时间：开业时间：2005.9营业面积：营业面积：超过90,000平方米层数：层数：地上9层，地下6层车位数量：车位数量：400个业业态态：以彩电、数码、手机、手机、IT为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占不到30%。项目项目UDX Building开业时间开业时间2006.3.9楼层数楼层数地上22层，地下3层建筑面积建筑面积约160,000建筑高度建筑高度101.4 m车
35、位车位约800个主要功能主要功能办公、商业、活动中心、展示中心、多功能厅、东京动漫中心商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 AkibaPage 36电子杂货铺电子杂货铺主要经营电子元器件主要经营电子元器件最早的IT销售集散地，“前店后场”的销售模式，形成最早的电子一条街。主要经营电脑配件、攒主要经营电脑配件、攒机、数码专卖机、数码专卖随着中关村作为IT技术研发，销售系统中心的确定，卖场向商场形式发展，但主要以柜台为主。新型3C模式出现，以“一站式购物”、“体验式购物”
36、出现，完全以消费类电子产品为主导，各种高端品牌旗舰店、专营店、体验店出现主要经营电脑、通讯产品、主要经营电脑、通讯产品、消费数码等产品消费数码等产品第二阶段第二阶段9090年代后期年代后期-21-21世纪初世纪初DIY+DIY+精品展示相结合精品展示相结合集展示、科普、娱乐为一体集展示、科普、娱乐为一体第三阶段第三阶段20042004年后年后第一阶段第一阶段8080年代末年代末-90-90年代初年代初IT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体集展示、科普、娱乐
37、为一体IT专业市场专业市场商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 37项目规模：项目规模：商业总营业面积10.5万平方米，商户3000多家。鼎好商户群体分析鼎好商户群体分析集中了全国各主流IT品牌的经销商，商户3000多家，聚合IT500强知名旗舰店，譬如SONY、EPSON、HP、SAMSUNG、VIEWSONIC、联想、海尔、CANON、OLYMPUS、FUJIFILM、NIKON、PANASONIC；以及国内各电子厂商。鼎好经营理念鼎好经营理念鼎好电子商城首创的卖场、厂商、维修城的三方合作方式及“IT行业4S店”
38、一站式消费”等理念，开创了中国IT市场服务水平的新思路。北京鼎好电子商城北京鼎好电子商城商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxITIT专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国市场，辐射至京津塘乃至全国Page 38l深圳IT产业从1988年开始起步，经过20多年的发展，已经形成较具规模的产业体系，进入产业成熟期，2007自主知识产权产值占总产值的58.6%l2002-2007年，深圳IT产
39、业产值平均年增长率为35%，占全市工业产值50%以上，是深圳经济增长的重要增值点l其中电子计算机、通信是IT产业销售收入的主要来源，2007年占总收入的86%，消费类电子产品占深圳IT产业的主导地位l深圳十一五产业规划：以电子信息产业为主的高新技术产业成为深圳四大支柱产业之一l华强北IT专业市场从1980年发展至今，从早期的电子生产工业区发展成为全国最大IT产品交易平台之一l华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应l华强北定位：定位为珠三角有影响力的电子产品交易中心，发展以电子专业市场为特色功能l华强北IT专业市场体量在4万平方米以上的专业市场仅5个，占总供应量的57%，
40、目前华强北专业市场呈混乱、零散的状况，同质化现象严重，缺乏良性竞争l中低端电子元件批发市场和中高端数码产品零售商场混杂，现存IT商业业态分散、缺乏合理规划l各种物业功能良性促进、良性竞争不足，如办公物业与电子专业市场之间的良性互动不足l电子元器件产品最近2年进驻率有所下降，消费类电子产品（通讯、数码、电脑）商铺进驻率高于生产类产品（电子元器件）深圳深圳IT产业发展产业发展深圳深圳深圳深圳ITIT产业发展产业发展产业发展产业发展华强北华强北IT专业市场背景专业市场背景华强北华强北华强北华强北ITIT专业市场背景专业市场背景专业市场背景专业市场背景定位背景及条件定位背景及条件 商业功能及其发展方式
41、商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 39IT BoxIT Box定位定位华强北电子专业市场现状华强北电子专业市场现状第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段日本秋叶原日本秋叶原基本家用电器家用电器品、售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主中关村电子商业街中关村电子商业街电子元器件经营电脑配件、攒机、数码专卖集展示、科普、娱乐、消费类电子为一体华强北IT产业所处的阶段全国最大电子元器件集散地中国电子第一街IT专业市场散、乱、杂、整体档次低同质化现象严重华强北电子华强北电子专业市场特点专业市场特点为适应为适应为适应为适应ITITITI
42、T产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华产业发展的趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华强北强北强北强北ITITITIT产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造产业亟须升级，以打造“中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街中国电子第一街”新形象新形象新形象新形象商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 40IT BoxIT BoxIT BoxIT Box定位作区域的领导者，整合现有华强北
43、定位作区域的领导者，整合现有华强北定位作区域的领导者，整合现有华强北定位作区域的领导者，整合现有华强北ITITITIT专业市场，引导专业市场，引导专业市场，引导专业市场，引导华强北区域华强北区域华强北区域华强北区域ITITITIT产业的升级产业的升级产业的升级产业的升级领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者整体定位整体定位市场占位市场占位华强北华强北IT专业市场的领导者的身份占位，引导华强北专业市场的领导者的身份占位，引导华强北IT专业市场产业升级专业市场产业升级商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 41目
44、前华强北生产类电子产品主要针对生产型企业，专业市场人流多，要求仓储配套足，物流量大，整体档次低，无法与本项目的整体档次结合消费类电子是未来IT产业的重要增长点，借鉴北京鼎好电子商城的经验，重点发展消费类电子市场借鉴日本秋叶原商业、IT产业的发展历程，同时发展与IT产业相关的动漫、展示功能整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类电子消费类电子动动漫漫展展示示商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 42整
45、体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类消费类电子电子商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 43动动 漫漫整体定位整体定位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 44展展 示示整体定位整体定
46、位 华强北华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 45方案方案新增需求增长率新增需求增长率2013年累计新增需求年累计新增需求（万平方米）保守估计保守估计+10%每年16.7基准估计基准估计+12%每年20.7乐观估计乐观估计+15%每年27.0依据历年华强北电子专业市场吸纳量走依据历年华强北电子专业市场吸纳量走势（势（2003-2008年年平均新增需求量为年年平均新增需求量为3.6万平方米
47、预测万平方米），预测2009-2013年，新年，新增需求量约增需求量约16.7-27万平方米。万平方米。根据历年华强北根据历年华强北IT专业市场销售金额与专业市场销售金额与专业市场需求面积的关系，对未来市场专业市场需求面积的关系，对未来市场需求量进行预测需求量进行预测。预测。预测2009-2013年，年，新增需求量约新增需求量约26.9-46.5万平方米。万平方米。方案方案华强北华强北IT专业市销专业市销售额增长率售额增长率2013年累计年累计新增销售额新增销售额（亿元）2013年累计年累计新增需求新增需求（万平方米）保守估计保守估计+10%每年201.4726.9基准估计基准估计+12%
48、每年256.1534.2乐观估计乐观估计+15%每年 348.92 46.5l l华强北华强北ITIT专业市场商业坪效保持在专业市场商业坪效保持在7.57.5万元万元/平方米平方米/年的平均水平年的平均水平体量定位体量定位 预测预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方万平方米左右米左右预测预测1预测预测2商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式 IT BoxIT BoxPage 46未来供应未来供应未来供应未来供应：后续供应项目约50万平方米，以旧城改造项目为主，地块现状
49、为停车场和旧宿舍楼，未确定具体时间。市场需求量市场需求量：预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场新增需求量将保持在40万平方米左右，同时华强北4万平方米以下的IT专业市场约20万平方米需整合，预计可消化约60万平方的专业市场。编号编号项目位置项目位置1振中路2振中路与燕南路交界3燕南路合计合计约约50万平方米万平方米IT Box 定位定位 未来几年华强北的供应约未来几年华强北的供应约50万平方米的万平方米的IT专业市场专业市场21振中路振中路3燕燕南南路路华华强强北北路路红荔路红荔路本项目本项目未来商业项目商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方式商业功能及其发展方
50、式 IT BoxIT BoxPage 47本项目本项目本项目本项目IT BoxIT Box的体量为的体量为的体量为的体量为8-98-9万平方米万平方米万平方米万平方米：新增需求量将保持在40万平方米左右，同时20万平方米IT专业市场需整合，华强北未来供应50万平方米的IT专业市场，但项目未最终确定时间，与本项目不会形成直接竞争华强北IT专业市场普遍在4-5万平方米未来可承受新增40万平方米的供应量借鉴的案例规模均在9-10.5万平方米地区地区名称名称商场总规模（平方米）商场总规模（平方米）深圳华强北赛格电子市场42,000深圳华强北华强广场53,314深圳华强北华强电子世界43,000合计合计
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