《长沙岳麓区洋湖片区地块调研报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙岳麓区洋湖片区地块调研报告.doc（22页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块调 研 报 告调查日期：8月17日-8月20日调研人员： 甄建冲 邹 杨项目拓展部2011年8月22日 湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块调 研 报 告一、项目位置、交通及现状交通状况：洋湖片区地块东至湘江，南抵城市三环线，西面、北面为靳江河，总用地面积为10.96平方公里。洋湖片区背枕岳麓山，面朝大王山，区域被山环水绕同时拥有中南最大的湿地公园-洋湖湿地公园，自然风景优美；邻近大学城科教优势明显；极具后发优势。学士联络线为长沙市第三东西主干道（仅次于一桥和二桥道路），同时紧邻西二环、南二环（项目地块出发5分钟内上环路）及地铁3号线（2011年10月动工预计2-3年建
2、成），规划中的地铁9号线，交通极为优越。 距长沙市市政府15公里，约20分钟车程；距离省政府仅一桥（湘府大桥）之隔（2012年7月通车），10分钟车程；距长沙市黄兴商业中心13.5公里，15分钟车程；地铁开通后，将缩短为15分钟内到达。（阳光100对面日后规划建设一个南部公交总站）。出让地块介绍：五一霸王商圈本案大学城省政府市政府片区位置图项目地块阳光100精装均价8500坪塘大道中海2010年拿地万科拿地地块位置图项目整体规划图长沙市洋湖片区地理位置极为优越，生态宜居环境无可比拟：背靠岳麓山景区（隔路相望）面对长沙市最大的生态湿地洋湖湿地公园景区，一期已完工建成，靳江河环腰而过（靳江河60米
3、宽的潇湘风光带已经立项，目前仅为排洪河）雅河穿越之中，地铁3号线、9号线、南二环、西二环、学士联络线3条长沙主干道相邻，从项目地块开私家车前往长沙市政府、市商业中心及重要单位均不超过20分钟，且不堵车。项目地块的人文环境也极为优越，中南大学、湖南大学、湖南师范大学、湖南中医药大学、紧邻片区，仅仅学士一路上就有4家高品质社区相伴，分别为：万科（临湘江，去年拿地）、阳光100（在长沙有一定知名度及口碑）、中建麓山、麓山公馆（号称湖南第一山地别墅，依靠岳麓山而建，也是湖南公认的富豪区）。目前，项目地块的周边生活配套欠缺，但相隔23公里的阳光100社区周边配套日臻完善，短期可以与阳光100社区共享配套
4、资源，带日后地铁3号线开通，规划建成大型的商业广场，将成为此地区新的核心商圈。二、项目现场介绍：本案望城坡商圈荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈东塘商圈雨花亭商圈新开铺商圈红星商圈奥特莱斯商圈省政府商圈1、商圈介绍： 长沙河东五一广场商圈为长沙市霸王商圈被长沙本地人以至于湖南省人所认可；东塘商圈，火车站商圈，新开铺商圈为长沙市的老城区，也是人口居住密度较大而形成的老规模商圈；雨花亭商圈是以沃尔玛购物广场为中心而形成的简单生活商圈；红星商圈是以红星会展中心为主而形成的家居建材中心；省政府商圈，奥特莱斯商圈也是长沙南城即将形成的新型商圈。长沙河西暂无明显标志性商圈，荣湾镇商圈和望城坡商圈缺少知名超市和百
5、货，仅仅用来满足基本生活所需。 友阿奥特莱斯2、片区道路照片： 潇湘大道 靳江河（风光带现已在动工，预计明年中旬完成） 雅河（周边风光带2011年底动工，一年左右完工） 中央大道（2011年11月份通车） 岳塘路（正在封闭动工，2011年12月份通车） 坪塘大道湘江河湘府大桥（正在施工，2012年7月通车）3、洋湖湿地公园现场照片（总共16000亩）： 洋湖湿地公园一期已开园 洋湖公园二期（在天然的自然风光中建设）4、现场地块照片： G-03,G-04,G-08，G-09，G-11，G-13，G-15，G-17，G-36，G-37地块照片 G-65，G-70，G-72(平整且南边与洋湖湿地公园
6、一期无界限，是镶在公园里)三、项目地块规划指标：G-03，G-04地块序号项目指标备注一总用地面积100344.83150.52亩1住宅85961.23住宅容积率2.82商业14383.6商业容积率43二拟建设总面积328091地上建筑面积298262容积率住宅2801942.8商业172684地下建筑面积29829暂估建面的10%三其他指标1容积率住宅2.8商业42绿化率（%）住宅40%商业28%3建筑密度（%）42%4建筑控高（米）100M6总价G-11，G-13地块序号项目指标备注一总用地面积4299964.50亩1建设用地面积429992住宅21083容积率2.53商住21916容积率
7、3.5二拟建设总面积142354地上建筑面积129413容积率住宅106401.72.5商业22011.803.5地下建筑面积12941暂估建面的10%三其他指标1容积率住宅2.5商业3.52绿化率（%）住宅40%商业35%3建筑密度（%）38%4建筑控高（米）100M5总价G-08，G-09地块序号项目指标备注一总用地面积36847110.54亩1建设用地面积368472住宅24464容积率2.63商住12382容积率4二拟建设总面积124511地上建筑面积113198容积率住宅785092.6商业336894地下建筑面积23858暂估建面的10%三其他指标1容积率住宅2.6商业42绿化率（
8、%）住宅40%商业35%3建筑密度（%）42%4建筑控高（米）100M5总价G-15，G-17，G-36，G-37地块序号项目指标备注一总用地面积3976859.65亩1建设用地面积397682住宅26768容积率2.23商住13000容积率2.8,3.5二拟建设总面积124262地上建筑面积112966容积率住宅590562.2公寓85802.8商业443303.5地下建筑面积23858暂估建面的10%三其他指标1容积率住宅2.8商业42绿化率（%）住宅40%商业35%3建筑密度（%）45%4建筑控高（米）5总价G-65，G-70，G-72地块序号项目指标备注一总用地面积128452192.
9、68亩1建设用地面积1284522住宅128452容积率2.03商住0二拟建设总面积282594地上建筑面积256904容积率住宅2163682商业38535地下建筑面积23858暂估建面的10%三其他指标1容积率22绿化率（%）3建筑密度（%）35%4建筑控高（米）5总价84830万元三、周边在售楼盘河东板块省政府板块麓南板块本案周边部分： 阳光100后海 湘江700 云栖谷项目名称阳光100后海湘江700云栖谷楼盘地址岳麓岳麓山下南大桥西岳麓猴子石大桥西段南侧岳麓麓山南猴子石大桥往西2.6公里（湖南工业职业学院对面）开发商阳光100（湖南）置业发展有限责任公司 湖南阳光靳江投资开
10、发有限公司 湖南瑞盛房地产开发有限公司 建筑类别板塔板楼板楼建筑形式板楼 小高层 高层高层小高层，高层装修状况精装修毛坯毛坯容积率1.554.52.5绿化率（%）47%39.5%51占地面积（万）66.61613.33建筑面积（万）1208.332.12户型面积（）83-18675-151三期推出91-131开盘时间3期开盘2011-8-202011-6-5 2011-5-28物业费（元/月）1.61.51.28价格（元/）一期，二期售罄2010年年底均价6800三期均价8200商铺在40000左右均价6200三期均价5600销售进度未开盘60%80%
11、备注精装修档次一般该项目仅四栋片区再往西2.6公里麓南部分： 中建麓山和苑 云顶翠峰 利海米兰春天项目名称中建麓山和苑云顶翠峰利海米兰春天楼盘地址岳麓象咀路29号（湖南中医药大学北） 岳麓含浦路象嘴路（长潭西高速路口旁，湖南中医药大学含浦校区北侧）岳麓联丰路298号（猴子石大桥以西，湖南中医药大学正对面）开发商 中建信和地产有限公司 长沙恒天房地产实业有限公司 湖南利海房地产开发有限公司 建筑类别板楼板楼板楼建筑形式板楼 小高层 高层高层小高层，高层，洋房，别墅装修状况毛坯毛坯毛坯容积率2.62.82.14绿化率（%）4
12、1%40%50%占地面积（万）16333.3建筑面积（万）481476.2户型面积（）80-130118,14090-200的花园洋房50-140高层开盘时间2011-5-29 2011-6-5 2011-4-30物业费（元/月）1.71.21.5价格（元/）住宅在5800-6000左右商铺在20000左右均价5200花园洋房均价在6200高层在5800商铺在15000-20000销售进度80%90%仅剩大户型65%备注河东部分： 钱隆学府 熙山 湘江锦绣项目名称钱隆学府鑫远熙山湘江锦绣楼盘地址天心新开铺路28号（新开铺路与新韶西路交汇处东南角）天心新韶西路与石
13、竹路交汇处西南角天心新开铺路172号（新一佳超市新开铺店斜对面）开发商 湖南福晟集团 湖南鑫远投资集团有限公司 湖南省同发置业有限公司建筑类别板楼板塔结合板塔结合建筑形式板楼 小高层 高层高层高层装修状况毛坯毛坯毛坯容积率283.84.23绿化率（%）35.7%40%39%占地面积（万）6.8933.5建筑面积（万）181414.74户型面积（）60-14088-18080-160开盘时间一期2010-9-12二期未开盘，9月初开盘 未开盘预计8月27日开盘2011-08-08物业费（元/月）1
14、.51.81.2价格（元/）一期售罄二期均价预期在7000以上预计均价在7200均价在7100左右销售进度85%备注明德中学省政府天心板块： 绿地公馆 中建芙蓉和苑项目名称绿地公馆中建芙蓉和苑楼盘地址 天心芙蓉南路与时代阳光大道交汇处 (省工商局北面) 天心芙蓉南路二段229号开发商 湖南绿地天成置业有限公司 中建信和地产有限公司 建筑类别板楼板塔结合建筑形式小高层低层，小高层装修状况精装修毛坯容积率3.21.21绿化率（%）38.05%40%占地面积（万）6.557.55建筑面积（万）24.81
15、2.64户型面积（）52-160140-280的花园洋房开盘时间未开盘，9月初开盘 2011-08-9物业费（元/月）1.83价格（元/）均价在9300左右11000销售进度45%备注1、洋湖片区暂无新楼盘在售，楼盘集中在猴子石大桥以东和学士联络线两边以及西边的麓南板块。其中最近的楼盘阳光100住宅均价在8500元/平方米（精装修），商铺在40000元/平方米左右；河东江景房在高层住宅均价在7000元/平方米左右；省政府周边因为有地铁一号线住宅均价在8000-9000元/平方米左右 ；麓南板块因为位置较偏住宅均价相对较低在5000-6000元/平方米左右。2、购房人群主要
16、以长沙本地人及在长沙市工作的外地人为主，其次是株洲、湘潭及湖南其它地区的投资客和小部分外省的投资客。首选户型在90-120平方米之间。3、长沙市限购政策为限小不限大，限购90平米以下户型，90平米以上户型不限购。四、岳麓区2010年至2011年8月土地成交信息：五、投资建议：1、经过测算：G-03,G-04，在满足售价住宅8500元/平方米，商业15000元/平方米的条件下，总地价款7亿元（465.07万元/亩，楼面价：2347元/平方米），利润率为38.62%，净利润为6.36亿。G-08，G-09，在满足售价住宅8000元/平方米，商业12000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（542.
17、79万元/亩，楼面价：2650元/平方米），利润率为38.56%，净利润为2.48亿。G-11，G-13，在满足售价住宅8000元/平方米，商业12000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（465.13万元/亩，楼面价：2318元/平方米），利润率为36.05%，净利润为2.56亿。G-15，G-17，G-36，G-37，在满足售价住宅7800元/平方米，公寓7200元/平方米，商业,8000元/平方米的条件下，总地价款3亿元（502.92万元/亩，楼面价：2656元/平方米），利润率为39.51%，净利润为2.14亿。G-65，G-70，G-72，在满足售价住宅9000元/平方米，商业150
18、00元/平方米，总地价款8亿元（415.20万元/亩，楼面价：3114元/平方米）的条件，利润率为36.49%，净利润为5.85亿。2、通过分析认为，.项目地块位于岳麓山南侧、靳江北岸、大学城中, 地处长株潭“先导区”核心。项目周边拥有不可复制的生态景观资源，背靠岳麓山，靳江河环腰而绕，沿江风光带、潇湘风光带两带相依，洋湖垸湿地公园、后湖公园等相邻；且15分钟可畅达省政府、市政府、五一商圈，畅享整座城市的精彩与丰饶。项目毗邻三所全国重点高校中南、湖大、湖师大及20万师生集群的百年大学城，同时，也是长沙市高端住宅的聚集地。按目前长沙市发展及未来规划实施，此地块背山面水的稀缺性价值将进一步凸显（如北京的香山、上海的佘山），同时，在不受国家宏观环境影响下，地铁3号线、9号线的开通、新商业核心圈的建成、大学城资源的丰富、知名开发商的进驻及长株潭先导区的快速发展将推动未来房价，按我们目前测算上预计售价将提高20%以上，极具投资潜力。建议公司关注该片区，对部分地块进行进一步跟进和洽谈。22 / 22文档可自由编辑打印