房屋买卖合同实质是借款合同.docx

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1、房屋买卖合同实质是借款合同篇一：名为房屋买卖实为借款担保的认定名为房屋买卖实为借款担保的认定裁判要旨 名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合 同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有 违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋 买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼 请求。案情XX年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开 发有限公司（以下简称怡豪公司）签订商品房买卖合同 及补充协议 ，约定张桌玮以 3000 万元购买怡豪公司所有 的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋，XX年11月12日交房。 超过 6 个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人

2、每月 向购房人支付违约金 114 万元，直至退还全部房款为止。后 张桌玮按约支付 3000 万元，怡豪公司未交房，每月支付违 约金。XX年8月16日，双方再次签订协议约定： 若XX年9月11 日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的， 除支付违约金 外，出卖人应于 XX年9月12日前交付房屋并办理房产证。 怡豪公司未按约履行义务。XX 年 12 月，张桌玮诉至法院，要求怡豪公司交付房屋 并办理房产证等。怡豪公司答辩称：双方签订的房屋买卖合 同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的 诉讼请求。张桌玮自认从 XX年11月至XX年10月怡豪公司 先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于 X

3、X年9月、10 月通过银行转账 3500 万元给张桌玮。裁判 重庆市第五中级人民法院经审理认为：本案双方形式上 虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于 XX 年 10 月 29 日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第 1 层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第 2 层为 酒店中餐厅和西餐厅，第 3 层为酒店宴会厅、会议室，怡豪 公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解 出售，有违常理。 此外，房屋为现房， 卖方已具备交付条件， 但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意 思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交 房违约金，还约定由卖方负责人及

4、关联公司对合同履行提供 担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故 认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮 的诉讼请求。XX年12月20日法院作出一审判决后， 原、被告双方均 未上诉。评析1. 名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。 目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的 情形越来越普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证 债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房 屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则 会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付 房屋义务，并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还 是借款担保，需从

5、房屋买卖合同的特征判断。(1) 合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店 营业使用，却单独将第 1 层的酒店大厅、大堂，第 2 层的中 餐厅、西餐厅，第 3 层的宴会厅、会议室等单独出售，有违 常理。(2) 合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为平方 米，总金额为 3000 万元，单价仅 3680 元/ 平方米，明显低 于市场价；双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担， 并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习 惯不符；此外，合同约定买方逾期付款违约金每月 9000 元， 而卖方逾期交房违约金为每月 114 万元，明显不对等。( 3)从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋

6、为现 房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的 时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起 就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正 常交易习惯。因此，法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖 关系，而是借款担保关系。2. 两种观点两种态度。 对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认 定，理论界和实务界有两种立场：一种观点认为，应在房屋 买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示，并以真实 的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，因此约定属 于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财 产归出借人所有， 符合流质契约的要件， 应认定为无效合同

7、， 不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。另一 种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形 成的习惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承 认。它与让与担保的区别在于，让与担保是指债务人或者第 三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转 移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返 还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标 的物优先受偿的非典型担保物权；而后让与担保是债务人为 担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定若债 务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人，担保权人得就该买卖 标的物优先受清偿，实现自己的债权。

8、二者均系担保物权， 只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本 相同，故均应得到认可并规范。笔者认为，后一种观点突破了物权法定原则，且以房担 保本来就有抵押权可以实现此种权能，却另外创设一种担保 物权，既破坏了法律体系的完整性，亦因此种担保没有公示 制度，易侵害案外真实买房人的权利，故不宜支持此种担保 形式。篇二：房屋买卖协议 （借款 ）房屋买卖协议甲方（卖方） ：王志坤 身份证号：乙方（买方） ：吉林申合投资管理有限公司甲、乙双方经协商，秉承诚实信用原则，签订此房屋 买卖协议1. 甲方将位于农安县开安镇王义商贸区项目 8 号楼 XXX 室与XXX室，建筑面积为 XXXX平方米，单价

9、为 XXXX元/平 方米，出售给乙方。2. 上述房屋总价款为： XXXXX元。3. 上述房屋款项乙方以现金方式支付给甲方，甲方向 乙方出具收款凭证。4. 甲方自此协议签订后将上述房屋交付给乙方。5. 上述房屋买卖发生的过户费用由甲方承担。6. 上述房屋系甲方由农安蓝杉房地产开发有限公司以 抵账形式够得，建筑面积按最终主管部门实测为准。7. 甲方按照此房屋买卖协议规定将上述房屋交付 给乙方，并保证上述房屋没有抵押、质押等他项权利存在， 确保乙方能顺利取得上述房屋的所有权。另，乙方有权转让 上述房屋。8. 甲方保证乙方入住上述房屋时，水、电、燃气、供 暖等房屋使用功能顺利实现，如不能顺利实现，则视

10、为甲方 违约。9. 甲、乙双方约定违约金，违约金额按上述房屋总价 款的 35%计算。10. 甲、乙双方如在此房屋买卖协议履行过程中发 生纠纷，可以通过协商、诉讼解决。11. 此房屋买卖协议一式贰份，自双方签订之时即发生 法律效力，与相关管理部门制作的商品房买卖合同具有同等法律 效力。 甲方：乙方：吉林申合投资管理有限公司年 月 协议签订地点： 日篇三：民间借贷房屋买卖合同房屋买卖合同合同编号：卖方（以下简称甲方）姓名： 电话：地址： 邮编：买方（以下简称乙方） ：姓名电话：地址： 邮编：第一条 房屋的基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋） 1、坐落于；位于第层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中

11、套内面积平方米，公共部位与公用房屋分 摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土 地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。2、坐落于；位于第层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分 摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土 地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。3、坐落于；位于第层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分 摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土 地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。4、房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分

12、摊建筑面积 平方米）， 房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土地使用权证号） （房地产权证号）为5、房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米）， 房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土地使用权证号） （房地 产权证号）为 : 。6、坐落于 ；位于第 层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房 屋分摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、 土地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。7、房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土地使

13、用权 证号）（房地产权证号）为 : 。8、坐落于 ；位于第 层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房 屋分摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、 土地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。9、坐落于；位于第层，房屋结构为 ，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分 摊建筑面积 平方米），房屋用途为 ；（房屋所有权证号、土 地使用权证号） （房地产权证号）为 : 。第二条 土地使用权性质。该房屋相应的土地使用权取得方式为 ；土地使用权年限制 年_月_日至 年_月_日止。（以划拨方式） 取得土地使用权的， 甲方保证该房屋可以过户转让，

14、 并取得相关批准文件，承担补缴政府相关税费、规费、土地 收益金等费用，乙方无须承担补办土地权属性质变更手续产 生的费用。第三条价格。该房屋售价为人民币每平方米元，总金额为人民币 元（大写： ）第四条付款方式。乙方应于本合同生效之日起 30 日内向甲方支付全部价 款人民币 元，其中 元用于偿还甲方于年 月 日的借款， 借款划入：开户行，姓名 ，帐号。剩余款项划入甲方个人 账 户 ， 开 户 行 ， 姓 名 ， 帐 号第五条交付期限。甲方应于收到乙方支付的房屋销售价款后 日内，将该房屋的产权证过户到乙方名下，同时将该房屋交付给乙 方。第六条 乙方逾期付款的违约责任。 乙方如未按本合同第四条规定的时

15、间付款，甲方对乙方 的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，违约金按每日 计算第七条甲方逾期办理房屋过户手续及逾期交付房屋 的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，就爱房如未 按本合同第五条规定的期限将该房屋过户并移交给乙方使 用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本 合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违 约金按每日 计算。第八条 甲方委托 全权办理房屋买卖手续。第九条 甲方保证在交易时该房屋没有任何法律纠纷， 包括但不限于有关按揭、抵押债务、税项及租金纠纷等，前述纠纷甲方应在合同生效后 5 天内解决，否则， 造成本合同不能履行的，由甲方承担全部责任。第十条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由 甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由 甲方交纳。第十一条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方 协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向合同签订地 人民法院起诉。第十二条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份， 均具有同等法律效力，自签字之日起生效。甲方（签章）： 乙方（签章）： 身份证号：身份证号：合同签订日期：年 月曰合同签订及履行地：重庆市合川区